今回ご紹介するのはガーラ・レジデンス葛西です!

[物件概要]

売主:エフ・ジェー・ネクスト
設計:シティ
施工:ウラタ
価格:3900万円台~5100万円台
専有面積:56.90㎡・68.06㎡
総戸数:32戸
規模:12階建て
交通:東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩14分 JR京葉線「葛西臨海公園」駅よりバス7分「葛西南高校入口」バス停徒歩2分
所在地:東京都江戸川区南葛西1丁目
竣工予定:2022年3月中旬

駐輪場:64台(月額)100円~500円
駐車場:11台(機械式10台、身障者用平置1台)(月額)17000円~20000円
バイク置場:2台(月額)3000円・4000円

管理費(月額)9900円・11900円
修繕積立金(月額)4950円・5950円

地図はこちらです↓

画像出典:ガーラ・レジデンス葛西公式HP

東西線の葛西駅から徒歩14分、環七沿いとなります。

駅距離はありますが路線バスを利用すれば葛西駅だけでなく京葉線の葛西臨海公園駅、夢の国へも容易にアクセスできます。

東武ストアへ徒歩2分、2019年にオープンしたベルクス中葛西店とアリオ葛西一体へも徒歩10分前後と日常の買い物利便性も高め、総合レクリエーション公園や葛西臨海公園など広々した公園も日常使いすることができます。平坦なエリアですから自転車を利用するとより便利です。

環七通りの西側ですから開口部を西に振れば環七に背を向けて眺望も抜けてくるのですが全戸半永久的に採光・眺望が守られる東向きとしています。環七沿いという音のデメリットは二重サッシとしていますから窓を開けた生活を望まない方であれば向かいの建物まで離隔を確保できる東向きは好都合でしょう。

外観デザインはシンプルながらも隔て板をトールタイプとしていますし、エントランスホールのデザインウォール(真正面にきます)などなど分譲マンションらしさを出せています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 56.9㎡

画像出典:ガーラ・レジデンス葛西公式HP

6階 4250万円 坪単価246万円

Bタイプ 3LDK 68.06㎡

画像出典:ガーラ・レジデンス葛西公式HP

3階 4790万円 坪単価232万円

平均坪単価は約240万円です。

56㎡台の3LDKというのは時代を感じるもののこの広さで角住戸は珍しいですね。1フロア3戸(最上階は1フロア2戸)のため角住戸率が高くなっています。外廊下ではありますが共用廊下から眺望が抜けてきます。玄関を出て景色が良いと気持ち良いのですよね。一瞬のことではありますが外廊下からの開放感というのは内廊下では味わえない部分です。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、浴室扉タオルバーダブル、トイレ手洗い器、スロップシンク、LOW-E複層ガラス、可動式ルーバー面格子、構造は二重床・二重天井など単価なりのもとはなっています。構造は二重床・二重天井、角住戸には大きな玄関前ポーチが付いてきます。

周辺相場を確認しましょう!

・ヴァンクールサウス葛西 2000年築 南葛西2 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約145万円

・南葛西グリーンホームズⅡ 2002年築 南葛西2 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約140万円

・グリーンホームズ南葛西イーライフ 2011年築 南葛西2 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約155万円

・ファーストシーン葛西エリーゼ 2013年築 南葛西2 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約175万円

・ヴェレーナ南葛西 2016年築 南葛西2 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約180万円

・オーランドコート南葛西 2017年築 南葛西2 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約195万円

上記相場からガーラ・レジデンス葛西の将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 68.06㎡ 3階 4790万円(新築時) → 3530万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約174円、ディスポーザーはないものの総戸数からすれば割高感ありません。

駐車場は身障者優先を除いて機械式で設置率約34%です。屋外のため作業中も雨に濡れます。切り返し難しい区画もあるためターンテーブル完備です。

建設地

【住むレーション】

[都営バス]

葛西南高校入口 7:55発
仲町会館入口 7:56着
仲町西組 7:58着
葛西駅前 8:01着

葛西南高校入口 7:56発
総合レクリエーション公園前 7:58着
堀江団地 8:00着
江戸川臨海郵便局前 8:03着
臨海町五丁目 8:04着
葛西臨海公園駅前 8:05着

[東西線]

葛西 8:06発
西葛西 8:07着
南砂町 8:11着
東陽町 8:14着
木場 8:17着
門前仲町 8:19着
茅場町 8:23着
日本橋 8:25着
大手町 8:27着

[京葉線]

葛西臨海公園 8:13発
舞浜 8:16着
新浦安 8:19着
市川塩浜 8:22着
二俣新町 8:27着
南船橋 8:30着
新習志野 8:33着
海浜幕張 8:38着

葛西臨海公園 8:09発
新木場 8:13着
潮見 8:15着
越中島 8:18着
八丁堀 8:21着
東京 8:23着

[京成バス(シャトル☆セブン)]

総合レクリエーション公園前 7:58発
葛西臨海公園駅前 8:04着
東京ディズニーランド 8:13着
東京ディズニーシー 8:23着

徒歩2分の葛西南高校入口停留所だけでなく徒歩5分の総合レクリエーション公園停留所からは夢の国への路線バスも運行されています。

環七沿い、そして首都高の葛西I.Cへ2キロ弱と車移動もとても便利です。

通学校は第四葛西小学校で徒歩8分、葛西第三中学校で徒歩17分です。

【総評】

周辺相場からするとリセールバリューに大きな期待は難しいものの駅距離があり専有面積調整もありますから新築マンションにしては買いやすい価格となっています。

そして駅には近くないんだけどもバス利用も便利で日常の買い物利便性も高く、子育て環境としても魅力多いなどなど、駅からは距離があるものの不便な駅遠マンションでないことはたしかとなります。

環七沿いを便利と思えるかですね。環七沿いだからこそ「夜道も安心」「バス停近い」「車移動便利」などなど、住まう方にとってプラス材料となるかどうかです。

もしガーラ・レジデンス葛西の検討をきっかけに葛西臨海公園の雰囲気が気に入った際にはザ・パークハウス葛西臨海公園、オーベル葛西ベイパークスと比較検討してみると面白いでしょう。

葛西臨海公園に寄るため東西線の葛西駅へはバスが基本となりますがザ・パークハウス葛西臨海公園は希少な葛西臨海公園駅徒歩10分圏内物件、オーベル葛西ベイパークスは葛西臨海公園駅徒歩13分と少し離れますが規模感ありディスポーザーも付いてきます。

どちらも築10年ほどで坪単価200万円前後で購入可能です。

動画もご覧ください!

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