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今回ご紹介するのはルピアシェリール東久留米です！
［物件概要］第1期販売戸数9戸
売主：中央住宅 三信住建
設計：西尾建築設計
施工：多田建設
価格：3930万円～6680万円
専有面積：32.25㎡～53.83㎡
総戸数：38戸
規模：5階建て
交通：西武池袋線（東京メトロ有楽町線・副都心線直通）「東久留米」駅徒歩5分
所在地：東京都東久留米市本町一丁目
竣工予定：2025年10月中旬
引き渡し予定：2025年11月中旬
駐車場：19台（機械式駐車場18台・平置駐車場1台、12000円～20000円/月）
駐輪場：57台（2段ラック式・スライドラック式、200円～300円/月）
バイク置場：平置き2台 2000円/月
管理費（月額）12900円～21500円
修繕積立金（月額）4840円～8070円
インターネット使用料（月額）月額990円（税込）
地図はこちらです↓
画像出典：ルピアシェリール東久留米公式HP
西武池袋線の東久留米駅から信号なしのフラットアプローチで徒歩5分、パチンコ店が近いですし前沢保谷線沿いではありますが線路からはしっかりと離れており駅に近い割には静かめな住環境です。
今作はシングル～ディンクス向けの面積設定ではあるのですがそのシングル層、とくに女性からすると夜道が少し暗く感じるであろう点は注意が必要でしょうか。
たまたま夜の物件調査となったことと(日が暮れるのが早くなった)、やはり東久留米のシンボルロードであり歩いていて気持ちが良いまろにえ富士見通り(とく日中は景色が良いですし夜も歩きやすい)と比べると暗さを感じてはしまいました。(今作は住宅街経由)
また、東久留米は反対口駅前のプレミスト東久留米以来の物件調査であったため前回の印象が強く残っておりそちらと比較してしまうと本来であれば子育てファミリー向けの面積帯のほうが立地のキャラクターには合っていたと思うのですが…タイトルの通り衝撃の坪単価でないと商売が成り立たないとなれば部屋を狭くするしかないですからね…(広い部屋をつくっても検討者がついてこれない＆戸建へ流れてしまう)
日常の買い物はエミオの成城石井が徒歩5分、反対口駅前のヤマザキが徒歩6分、まろにえ富士見通りと本町ふれあい通り沿いのイトーヨーカドーが徒歩5分、まろにえ富士見通り沿いの新鮮市場が徒歩6分、徒歩7分の東久留米ゴルフセンター跡地にてTAIRAYAもオープンしました。車を持つ方が多数派になるエリアとはいえ徒歩圏内で選択肢が充実しているのは便利ですよね。
マイカーはもちろん自転車やバスでイオンモール東久留米、癒しスポットのスパジアムジャポン、電車でエミテラス所沢へ出かけることも容易です。
建設地は北側のみが接道した南北に長い土地形状で全戸西向きです。従前はコインパーキングと畑がありました。
西側は1階が郵便局の3階建ての建物と青空駐車場となります。今作はできる限り青空駐車場側へ寄せていますが一部郵便局の建物と被っています。そのため部屋によって眺望の抜け感が大きく異なってきますが1階住戸に専用庭を設けるなど向かいの敷地までの距離にゆとりがあるため条件が著しく厳しい部屋というのはありません。
とても好印象だったのがエントランスアプローチです。けして広い敷地ではないのですがアプローチの写真だけを見せられたらシングル＆ディンクス向けの総戸数38戸のマンションとは思えないくらい植栽豊かで長めのエントランスアプローチが設けられています。
クランクinした先のエントランスホールも曲線とライティングが美しいアートミュージアムを謳った空間となっておりこちらもスペシャルですね。
住戸階の内廊下は玄関がまな板である点は残念ですが木調の玄関ドアとその周りの壁面デザインも凝っているなど分譲マンションらしさを感じることができます。
外観デザインに関してもリズミカルな水平ラインやコーナーの大きくせり出した庇などこだわりは感じるのですが隔て板がショートタイプなのはもったいないですよね…(賃貸マンションっぽく見えてしまう)
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 2LDK 53.83㎡
画像出典：ルピアシェリール東久留米公式HP
Gタイプ 1LDK 34.5㎡
画像出典：ルピアシェリール東久留米公式HP
平均坪単価は約410万円です。
子育てファミリーが検討できる面積帯のお部屋はありません。
ただ、ルピアブランドらしく水回りの回遊動線、充実した収納、趣味の空間やカフェ空間にするなど好みに合わせて使えるコンサバトリー(西向きなので夏は暑いですがコンサバトリーがあることでリビングにはほどよい日差しが入ることでしょう)など単調でない間取りとなっています。
設備仕様としては食器棚とやさしい水工房があるのは良いのですがディスポーザーはもちろん食洗機、床暖房、トイレ手洗いカウンターもないなど単価帯からすると物足りないですね。
構造は二重床・二重天井、壁式のためAタイプを除くと壁や梁が出ないため専有面積以上のゆとりを感じやすいでしょう。
周辺相場を確認しましょう！
■フェアベール東久留米
2002年築 東久留米駅徒歩5分
新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約125万円
動き一例
約34㎡
新築時1800万円台
中古時1300万円台
■プレミスト東久留米
2020年築 東久留米駅徒歩1分
新築時の坪単価約235万円
現在の坪単価約280万円
動き一例
約71㎡
新築時5200万円台
中古時6000万円台
上記相場からルピアシェリール東久留米が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Gタイプ 1LDK 34.5㎡ 4階 4370万円 → 2400万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は建物出入口付近に平置き1台と機械式18台で設置率50％、駐輪場は設置率150％です。
管理費は㎡単価月額約400円、今の時代の小規模マンションとなれば致し方ないとは思うものの重たいですね…コストパフォーマンス重視の方には合いません。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■フェアベール東久留米 総戸数35戸 管理費㎡単価月額約113円
■プレミスト東久留米 総戸数85戸 管理費㎡単価月額約197円
【住むレーション】
［西武池袋線(東京メトロ有楽町線・副都心線直通)］
東久留米 8:10発
ひばりヶ丘 8:12着
石神井公園 8:20着
練馬 8:26着
池袋 8:38着
東久留米 7:37発
ひばりヶ丘 7:40着
保谷 7:46着
大泉学園 7:49着
石神井公園 7:52着
練馬 7:57着
新桜台 8:02着
小竹向原 8:05着
千川 8:09着
要町 8:11着
池袋 8:13着
東池袋 8:17着
護国寺 8:19着
江戸川橋 8:22着
飯田橋 8:25着
市ヶ谷 8:28着
麹町 8:30着
永田町 8:32着
桜田門 8:35着
有楽町 8:37着
銀座一丁目 8:39着
新富町 8:41着
月島 8:44着
豊洲 8:46着
東久留米 7:52発
ひばりヶ丘 7:54着
石神井公園 8:03着
練馬 8:07着
新桜台 8:10着
小竹向原 8:13着
池袋 8:19着
新宿三丁目 8:25着
明治神宮前 8:30着
渋谷 8:33着
東久留米 8:02発
清瀬 8:04着
秋津 8:07着
所沢 8:11着
日中はひばりが丘駅と比べてしまうと運行本数が少ないですが通勤急行が停車するためラッシュ時間帯はそこまで大きな差はありません。(もちろんひばりが丘のほうがより便利ではあります)
大泉ICまで約7キロ、所沢ICまで約9キロと距離があるため車での遠出をガンガン楽しみたい方はここじゃないですね。
【総評】
駅徒歩5分と近い割には静かめな住環境ではありますが東久留米は駅前から住宅街が広がるためもっと駅に近い物件と比べて特別静かではないのですよね。(前沢保谷線は交通量多い＆踏切の影響で渋滞することも多い)
それでもゆとりがありオーナー満足度の高さにも期待ができるエントランスアプローチとエントランスホール、ルピアブランドらしい日常生活に寄り添った間取りであったり内廊下仕様であったりする点は『住みたい！！』とさせてくれることでしょう。
大泉学園と同日の物件調査になったのですがその大泉学園駅直結のプラウドタワー大泉学園の坪単価490万円ほどが見えてきてしまう単価設定は…衝撃的ですよね…
ただ、一般的な検討者の方は坪単価ではなく本体価格、そして毎月の支払額を見るため坪単価を調べること自体が一般的ではありません。
とはいえその本体価格で見ても東久留米物件としてはかなり重たいのですよね…
横並びにすると分かりやすいです。
■プレミスト東久留米 2020年築 東久留米駅徒歩1分 約71㎡ 6000万円台
■ルピアシェリール東久留米 2025年竣工予定 東久留米駅徒歩5分 約53㎡ 6600万円台
それでも『狭くたって新築マンションじゃなきゃダメなんです！！』という方も少なくないからこそ、こういった明らかに割高な新築マンションの需要があるわけですからその新築プレミアム代を支払ってでも満足度で回収できるという方にとっては価格以外は条件良いわけで選びやすいことでしょう。(割高ではあるが不便な立地ではない)
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