今回ご紹介するのはザ・パークハウス代々木大山です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:東急建設
価格:12500万円~21300万円
専有面積:65.20㎡~98.05㎡
総戸数:63戸(募集対象外住戸25戸を含む)
規模:地上9階地下1階建て
交通:小田急線・東京メトロ千代田線「代々木上原」駅徒歩8分 小田急線「東北沢」駅徒歩5分
所在地:東京都渋谷区大山町
竣工予定:2023年9月下旬

管理費(月額)30390円~45700円
修繕積立金(月額)6520円~9810円

駐車場:34台(機械式 ※内1台は身障者用)月額35000円・40000円
自転車置場:126台(ラック式12台、2段ラック式下部スライド式114台)月額300円~1000円
ミニバイク置場:7台 月額3000円・4000円
トランクルーム:31区画 月額1280円

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス代々木大山公式HP

小田急線の代々木上原駅から徒歩8分、東北沢駅から徒歩5分、井の頭通り沿い(けやき並木)のぎりぎり渋谷区(数秒歩くと世田谷区)となります。

高低差の多いエリアですが代々木上原から緩やかな上り坂程度(東北沢駅はフラットアプローチ)というのは電車利用の方にとっては魅力が大きいでしょう。(もちろんエリア柄マイカーやタクシー利用者も多いでしょう)

代々木上原、そして大山町らしい立地ではないのですが井の頭通り沿いとはいえ南側に位置しており、そこから先は用途地域が第一種低層住居専用地域になるためバルコニーからの眺望の抜け感としてはザ・代々木上原立地よりかは全体的に条件良いものとなります。(高台ということも影響しています)

また、元々はコート代々木大山といういわゆるヴィンテージマンション(1985年築とそこまで古くないですが)があり、そちらの建て替え案件となります。コート代々木大山は4階建てでしたが今作は9階建てに、これは総合設計制度を活用しているのが大きなポイントとなります。

私の読者様であればすでに「おっ!」となっているかと思われますが「建て替え案件(今作はこちら)」「再開発案件」「複合開発」は特別な飴ちゃんをもらいつつ事業が進むことが基本なため「単価以上のマンション」となることが多いのですよね。

デベロッパーが収益を確保しつつ地権者も納得のものとなる。詳しくない人からすれば「デベロッパーと地権者の養分になる」と思われるかもですがそんなことはなく、むしろ新規の買い手にも立地、価格、スペックなどなど、総合的に見て美味しいことが多いのが飴ちゃんありきの先のような事業形態の新築マンションなわけです。

設計にUG都市建築が携わっています。取り上げた中ですとザ・パークハウス恵比寿(先日公開したアトラス恵比寿景丘の動画内で私が好きなマンションとして触れています)、日本橋浜町ダイヤレジデンスがあります。(どちらも建て替え事業)

外観デザインに関しては白黒でおしゃれなものとなっていますがやはり注目すべきは空地の緑化ですね。(もちろん外観デザインも素敵なのですが緑化が素晴らしく、それがあるからこそより建物が映えるはず)

セットバックさせた井の頭通り沿いはもちろんのこと、風除室前の広場(ヒルサイドガーデン)、中庭(コートヤード)、そして接道していない南側までも緑化してくれています。元々緑豊かだったものをさらに空地率を高めることでゆとりを出せている(元々は接道からすぐに風除室だった)のはすごいですよね。

門構えやエントランスホール内の剣先フェンスの格子をモチーフにした光壁などかつての面影を残したものとなっているのも良いですね。

エントランスホールとラウンジは価格帯からすればそこまで広いものだとは感じませんでしたが横に続く豊かな窓面、そして先に述べた緑化などこのエリアを好む方にとってはむしろ程よいと感じられるものなのではないでしょうか。(タワマン×億ションを選ぶ方とは価値観も異なりがち)

代々木上原駅利用の際に便利なサブエントランスを設置してくれていますからシーンに合わせてメインとサブを使い分けることができます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※一部予定価格
※記事公開時点では成約済みの可能性あり(要望があった際は小出しで販売)

画像出典:ザ・パークハウス代々木大山公式HP

Aタイプ 2LDK 60.10㎡
6階 11500万円 坪単価632万円

Bタイプ 2LDK 65.20㎡

画像出典:ザ・パークハウス代々木大山公式HP

2階 10900万円 坪単価552万円
3階 11200万円 坪単価567万円
4階 11500万円 坪単価583万円
5階 11800万円 坪単価598万円
6階 12200万円 坪単価618万円
8階 12500万円 坪単価633万円
9階 12900万円 坪単価654万円

Cタイプ 2LDK 72.88㎡

画像出典:ザ・パークハウス代々木大山公式HP

2階 12900万円 坪単価585万円
6階 14500万円 坪単価657万円
8階 14900万円 坪単価675万円
9階 15500万円 坪単価703万円

Dタイプ 3LDK 80.5㎡

画像出典:ザ・パークハウス代々木大山公式HP

6階 15500万円 坪単価636万円
7階 16100万円 坪単価661万円
8階 16500万円 坪単価677万円
9階 16900万円 坪単価694万円

Eタイプ 2LDK 80.75㎡

画像出典:ザ・パークハウス代々木大山公式HP

4階 17500万円 坪単価716万円
9階 19000万円 坪単価777万円

Gタイプ 3LDK 98.05㎡

画像出典:ザ・パークハウス代々木大山公式HP

2階 19500万円 坪単価657万円
3階 20300万円 坪単価684万円
4階 21300万円 坪単価718万円
5階 21750万円 坪単価733万円
6階 22200万円 坪単価748万円
7階 22650万円 坪単価763万円

平均坪単価は約700万円です。

サンドイッチ型配棟で全方位に住戸設定があります。

南向きが最大のウリとはなりますが北東方面には新宿のビル群、西方面は富士山を望めるなど大山町ながらも井の頭通り沿い×総合設計制度だからこそ採光だけでなく眺望を得られる住戸が多く、もちろんそれらはマンション内でも価格に反映されています。(同タイプでも4階と9階で1500万円の差があるなど)

ワイドスパンのため採光と眺望の抜け感をより享受できるのも良いですね。(ワイドスパンにしては開口部が物足りないのとリビングin洋室が多いのは好みがわかれると感じるプランも多いですが)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、すべての水回り天板御影石(クオーツストーンも選択可)、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、浴室日ポリ化工、リビング天カセ(60㎡台はなし、90㎡以上は主寝室も)、全室エアコン完備(天カセでない部屋は壁掛け)、玄関前カメラ付きインターホンなど単価なりのものとなっています。60㎡台もリビング天カセだと嬉しかったのですが。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2600mmです。

各階ごみ置場はないですが内廊下、居住フロアへのエレベーターは1基です。

周辺相場を確認しましょう!

・プラウド代々木上原 2005年築 代々木上原駅徒歩4分 上原2 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約510万円

・ディアナコート代々木上原 2012年築 代々木上原駅徒歩6分 上原2 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約500万円

・アトラス元代々木 2013年築 代々木上原駅徒歩4分 元代々木町 新築時の坪単価約360万円 現在の坪単価約600万円

・パークコート渋谷大山町ザプラネ 2015年築 代々木上原駅徒歩9分 大山町 新築時の坪単価約500万円 現在の坪単価約530万円

・アトラス上原 2017年築 代々木上原駅徒歩10分 上原2 新築時の坪単価約430万円 現在の坪単価約515万円

・オープンレジデンシア代々木大山 2019年築 代々木上原駅徒歩5分 大山町 新築時の坪単価約500万円 現在の坪単価約605万円

・ザ・パークハウス代々木上原 2020年築 代々木上原駅徒歩4分 元代々木町 新築時の坪単価約635万円 現在の坪単価約680万円

上記相場からザ・パークハウス代々木大山の将来価値を予想すると

Eタイプ 2LDK 80.75㎡ 9階 19000万円(新築時) → 16000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は機械式で設置率約54%、待合室もありますし入出庫時、そして住戸との行き来で雨に濡れることはありません。

サイズに関しても

・全長5300mm×全幅2050mm×全高1800mm・2050mm×最低地上高90mm×最大重量2600mm

エリア柄しっかりとしていますね。広い部屋から順に抽選時優先権が付いてきます。

駐輪場はエレベーターありの地下1階で設置率200%、同じく地下階にトランクルーム(31区画・任意)があります。

管理費は㎡単価月額約466円、ディスポーザーありの内廊下、植栽豊かでコンシェルジュサービスありですから致し方ないですね。住戸価格からすれば重たいと感じる人は少ないでしょうけども新規検討者からすれば各階ごみ置場があると嬉しいと感じた人も多いでしょうか。(地権者さんたちの多くはなしを好んだと思われる)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・プラウド代々木上原 2005年築 総戸数40戸 管理費㎡単価月額約285円

・ディアナコート代々木上原 総戸数35戸 管理費㎡単価月額約266円

・アトラス元代々木 2013年築 総戸数38戸 管理費㎡単価月額約186円

・パークコート渋谷大山町ザプラネ 総戸数131戸(3棟合計) 管理費㎡単価月額約428円

・アトラス上原 2017年築 総戸数15戸 管理費㎡単価月額約364円

・オープンレジデンシア代々木大山 総戸数47戸 管理費㎡単価月額約195円

・ザ・パークハウス代々木上原 総戸数47戸 管理費㎡単価月額約479円

建設地

【住むレーション】

[小田急線]

代々木上原 8:01発
新宿 8:08着

東北沢 8:02発
下北沢 8:03着

[下北沢駅から井の頭線]

下北沢 8:05発
池ノ上 8:06着
駒場東大前 8:08着
神泉 8:10着
渋谷 8:13着

[千代田線]

代々木上原 8:01発
代々木公園 8:03着
明治神宮前 8:05着
表参道 8:07着
乃木坂 8:10着
赤坂 8:12着
国会議事堂前 8:14着
霞ヶ関 8:16着
日比谷 8:19着
二重橋前 8:21着
大手町 8:22着

千代田線の始発も利用できるなど鉄道利便性も高いですし、東北沢駅に近いため下北線路街(線路跡地)も利用しやすいのは面白いですね。また、日常使いされる方はほとんどいないかと思われますが京王線の笹塚駅も1キロ弱(直線ではなく歩く距離で)となっています。

日常の買い物に関してはまいばすけっと徒歩4分、Odakyu OX徒歩9分と便利とまでは言えません。

通学校は西原小学校で徒歩13分、代々木中学校徒歩18分です。

公園は点在していますが代々木公園も日常使いできる距離ということに魅力を感じる方も多いことでしょう。

【総評】

価格面の割安感はないものの建て替え事業だからこその「単価以上の満足度」は叶えられる物件でしょう。

あれだけの緑化は竣工が楽しみですよね。空を近く感じられる立地の中では背が高いですから周辺を歩いていても室内からも気持ちが良く、ちょいとお高い分は満足度で十分回収できるでしょう。

せっかくの立地×ワイドスパンのため開口部がもう少しあると嬉しかったなど気になる部分はありますが建て替え事業ながらも1Rなどがない(おそらく戻る方が多い&賃貸に出してもけっこうなグロスになる専有面積)という珍しい(ないわけではないですが建て替え事業の多くが1Rを抱えることになり富裕層からすればマイナス材料と考える方が多い)魅力もあります。

低層がお好きな方は後発の大山公園南側のザ・パークハウス(おそらくこのブランド)が合ってきそうです。

動画もご覧ください!

■ザ・パークハウス代々木大山 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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