今回ご紹介するのはザ・パークワンズ芝公園です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:村中建設
価格:3200万円台~7600万円台(予定)※100万円単位
最多価格帯:3900万円台 ※100万円単位
専有面積:22.23㎡~50.37㎡
総戸数:81戸(事業協力者住戸18戸、ザ・パークワンズクラブ会員優先販売住戸29戸含む)
規模:12階建て

交通:
都営三田線「芝公園」駅徒歩3分
都営大江戸線・都営浅草線「大門」駅徒歩8分
都営三田線・都営浅草線「三田」駅徒歩8分
JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩9分
都営大江戸線「赤羽橋」駅徒歩10分
東京モノレール羽田空港線「モノレール浜松町」駅徒歩10分

所在地:東京都港区芝2丁目
竣工:2018年4月上旬

駐車場:3台(機械式2台・身障者用駐車場1台)

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークワンズ芝公園公式HP

まず安心したのは投資向きの新築マンションでありながら長期修繕計画がしっかりとしていたことです。

一概には言えませんが投資向きの新築マンションの場合、目先のお得感を出すために長期修繕計画を伝えないということも多く、結果知らぬまま購入しますからいざ修繕積立金を上げようとなっても「何の話?」となりがちです。しかしながらザ・パークワンズはザ・パークハウスと同じく長期修繕計画を説明したうえでご案内しますから購入者が修繕積立金は上がるものとして購入、それにより管理組合の運営も円滑に進みやすくなるでしょう。

ただ個人的にはもっと思い切っても良いのではないかと思いました。野村不動産のオハナのように30年間定額とし、より長い目で資産形成と向き合うというのもありなのではないかと。

とくに今の市況化ではザ・パークワンズ芝公園の立地をもっても短期的な目線では投資として成り立ちにくいことはたしかです。もちろん長期的目線であれば底堅いエリアのため魅力なわけで、それに合わせて修繕積立金定額方式もありなのではと思った次第です。

またザ・パークワンズ芝公園をフルローンで購入すると毎月の収支はトントンか若干の赤字です。個人的には赤字の投資というのはありえないと思っているため、資産形成として割り切って見る必要があります。底は堅いエリアですから35年間で1000万円の赤字でも2000万円の価値を維持していれば1000万円のプラスです。

設備面はいたってシンプルです。交換費用が高額になるディスポーザー、食洗機、床暖房はありません。

※(I・Jタイプのみ床暖房あり)

ただ借りる側にウケが良い洗濯機上収納、エアコン、リビング照明は備え付けられています。リビング照明に関しては電球を替えるだけのスポットライトですから壁やけの心配も少なくなります。貸す側にとって金銭的負担になりやすい部分はコストカットしつつも借りる側にとってあったら嬉しいものにはしっかりとコストをかけています。

一般的な賃貸マンションと差が出やすい水回りはザ・パークハウスブランドの物をコンパクトにしたようなグレード感がありますから借り手側のウケは良いことでしょう。

実際にザ・パークワンズ品川戸越では賃貸に出た全戸(ハウスネット依頼分)が約2週間で満室になったとのことです。

芝公園エリアでは昨年供給されたプラウド芝公園が坪単価約500万円で完売しました。ザ・パークワンズ芝公園も坪単価500万円を大きく超えます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

Dタイプ 24.91㎡

画像出典:ザ・パークワンズ芝公園公式HP

5階 4038万円 坪単価535万円
8階 4098万円 坪単価543万円

Jタイプ 50.37㎡

画像出典:ザ・パークワンズ芝公園公式HP

10階 7398万円 坪単価485万円
12階 7628万円 坪単価500万円

[北向き]

Bタイプ 22.63㎡

画像出典:ザ・パークワンズ芝公園公式HP

3階 3338万円 坪単価487万円
6階 3598万円 坪単価525万円
7階 3668万円 坪単価535万円
10階 3878万円 坪単価566万円
12階 4028万円 坪単価588万円

画像出典:ザ・パークワンズ芝公園公式HP

北側は首都高速道路となっており向かいのビルまでは半永久眺望となります。バルコニーに出れば東京タワーが見えますから首都高を超えてくる階数がおすすめしやすくなります。個人的にはBタイプの6階、3598万円あたりが無難かなぁ~と思いました。

維持費一例・・・Bタイプ 22.63㎡ 管理費(月額)9190円 修繕積立金(月額)2830円

周辺の分譲マンション相場を確認しましょう!

・セザール芝公園 2000年築 芝公園駅徒歩3分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約300万円

・ガラ・シティ芝公園 2001年築 芝公園駅徒歩7分 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約300万円

・ファミール芝公園グランスイートラヴィル 2003年築 三田駅徒歩6分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約315万円

・イニシアイオ芝公園 2011年築 芝公園駅徒歩4分 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約350万円

上記相場からザ・パークワンズ芝公園の将来価値を予想すると

Bタイプ 22.63㎡ 6階 3598万円(新築時) → 2400万円(築10年時) → 2100万円(築20年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料相場に関しては築10年から築20年の22㎡台が月額10万円ほどとなっています。ザ・パークワンズ芝公園は新築ということもあり22㎡台で月額11万円ほどが想定賃料となっていました。

玄関と室内に段差がないのは珍しいですね。どこからをスリッパとするか難しくはなりますが収納力のあるシューズボックスがありますから靴が玄関に溢れることも考えにくく段差のないデメリットはないと言えるでしょう。

直床でスラブ厚180mm(分譲としては薄いです)、開口部には複層ガラスを採用しています。

共用廊下は内廊下となっていますから高級感はありますが向かい合うお部屋の玄関が同時に開くとぶつかるんじゃないかと思うくらい狭くなっています。

【総評】

マンション高値市況の中で新築マンションである以上はザ・パークワンズ芝公園の立地条件をもっても短期的には若干のマイナスになる可能性はあります。しかしながら中長期的に見ると底が固いのは築18年のセザール芝公園が坪単価300万円で動いていることが証となっています。

もちろん市況の変化によって上下することはたしかですが都心部のシングル向け住戸の需要が減ることは少なく、かつ中古市場において三菱地所レジデンス旧分譲が謳えることでエリア内でもリセールバリューは高くなりそうですから資産形成としては手堅い選択と言えるでしょう。浜松町界隈の再開発を考慮すれば尚更です。

最初から貸すのも良いですが独身の方がとりあえずの1部屋目として購入、ライフスタイルの変化で部屋が手狭になったら貸して2件目を購入ということもできます。しっかりとした理由があれば2件目までは住宅ローンを使えることが多いですし、1件目に将来の足かせにならないものを購入しておけば住み替えも容易です。

ただし「新築」にこだわらなければより底堅くお手頃感のある投資に向くマンションは多く、最初から人に貸す前提で新築の投資向きマンションというのはどうしても胸を張ってお勧めしにくいんですよね。もちろん最初は自分で住むというなら話は別ですが。

それでも売主もその弱点を払拭するために施工主協力のもと引き渡し前から賃貸募集を開始するなどして一日も早く賃借人を付けるよう動いてくれるなどソフト面のサービスも充実、超大手売主の投資向きマンションだけあって「儲かりますよ~」ではなく「資産形成」を強く謳っており、ごりごりした営業もないので投資向きマンションを扱う不動産会社の中では訪問しやすさがあると言えるでしょう。

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~2018年5月8日追記~

第二期一次販売概要

販売戸数:8戸

販売価格:3338万円~7398万円
間取り:1R~2LDK
専有面積:22.63㎡~50.37㎡

管理費(月額)9190円~20450円(月額)
修繕積立金(月額)2830円~6300円(月額)

自転車置場:300円~600円(月額)
駐車場:30000~34000円(月額)


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