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今回ご紹介するのはリビオレゾン内神田です！
［物件概要］
売主：日鉄興和不動産
施工：久保工
価格：未定
専有面積：32.26㎡・54.60㎡
総戸数：24戸（地権者住戸8戸含む）
規模：13階建て
交通：
東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅徒歩4分
東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅徒歩5分
都営新宿線「小川町」駅徒歩5分
各線「大手町」駅徒歩6分
各線「神田」駅徒歩7分
所在地：東京都千代田区内神田一丁目
竣工予定：2019年3月末日
自転車置場：24台
地図はこちらです↓
画像出典：リビオレゾン内神田公式HP
クラッシィハウス神田、リビオレゾン大手町、クラッシィハウス神田美土代町、ジオ千代田大手町などなどコンスタントに供給がある内神田一丁目。大手町などオフィス街に歩ける一方で神田駅周辺の商店を利用できるなど住みやすさもあるエリアとなります。
今回の立地は上記4物件と違い角地ではありませんし、そもそも敷地が狭いエリアですから物件を発見するのがちょいと大変です(笑)
神田駅西口商店街から錦町方面に抜ける道ではないため人通りが少なく静かなこととプライバシー性があることはプラス材料ではあります。
周辺では小さめのビルの建て替えも進んでおり、バルコニー斜め方向のビルもテナントへ退去のお願いをしているということで数年中に建て替わりそうです。バルコニーと反対側では住友不動産が取得した土地(何になるかは不明)、三菱地所レジデンスが取得した土地(おそらく賃貸ブランドのパークハビオ)、住友商事が取得した土地(オフィスビル)などなど数年間で様変わりしていきます。もともとが囲まれ感ある立地ですから古い建物を眺めるよりかは新しい建物を眺めたほうが気持ちがいいですからプラス材料と考えて問題ないでしょう。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 1LDK 32.26㎡
画像出典：リビオレゾン内神田公式HP
Bタイプ 2LDK 54.60㎡
画像出典：リビオレゾン内神田公式HP
9階 7400万円台 坪単価448万円
維持費一例・・・32.26㎡の場合 管理費(月額)15740円 修繕積立金(月額)6120円
事業協力者住戸が1LDKに集中しているため1LDKの供給は少なめです。
コンロが2口(2LDKは3口)でディスポーザーなし(2LDKもなし)、床暖房なし(2LDKはあり)などグレードが高いというわけではないのですが価格に関しては新日鉄興和不動産もとい日鉄興和不動産らしく無茶な感じはないですし、1LDKは住むにも将来売る・貸すにも丁度良い広さですからサクサクっと完売してしまうでしょう。
一方で2LDKはなかなかツッコミどころが激しくなっています。まず浴室のサイズです。1216です(笑)これはどいひーですね。せめて13サイズにしないとダメでしょう～減税対象の2LDKで1216はダメよ。2LDKになっても食洗機が標準でなかったり、水回り天板が人造大理石であったりと1LDKより単価が抑えめとはいえもう少し頑張ってほしかったところです。
リビングと洋室の間にあるウォールドアがハイタイプかつ下にピン差し込みなしですから開放すると部屋が分けてあることを気が付かないくらい一体感が出ます。
外廊下ではありますが1フロア2戸でエレベーターが玄関後ろ側(食い込みタイプではない)にあるため外からの視線はほとんど気になりません。
1階共用部に関してはエレベーターに近い位置ながらもしっかりと前室を設けたごみ置き場、エントランスホールからエレベーターホールへはクランクかつ二ヵ所にアートを飾るなど賃貸マンションとは違う高級感が見受けられました。ごみ置き場のサイズもゆとりがあったり、総戸数24戸に対して宅配ボックスを14箇所設けるなどきめ細かいこだわりもあります。
基本天井高は2450mmとあまり高くなく、サッシも低めです。
構造は二重床・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
・クラッシィハウス神田 2013年築 内神田1 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約415万円
・リビオレゾン大手町 2014年築 内神田1 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約395万円
・グリーンパーク千代田大手町 2014年築 内神田1 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約410万円
・クラッシィハウス神田美土代町 2015年築 内神田1 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約365万円
・クラッシィハウス神田錦町 2018年築 神田錦町2 新築時の坪単価約425万円 現在の坪単価約440万円
・ジオ千代田大手町 2019年築 内神田1 新築時の坪単価約465万円 直近売り出し事例なし
上記相場からリビオレゾン内神田の将来価値を予想すると
Aタイプ 1LDK 32.26㎡ 4階 4300万円台 → 3700万円（築10年時）
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
敷地内に駐車場が一台もないため駐車場収入がないですし、戸数も少ないため管理費は㎡あたり約488円とそこそこ高いものとなっています。ジオ千代田大手町はディスポーザーありで㎡あたり約329円でしたし、この辺りは小規模の弱点ですね。
駐輪場は建物下にあり、エントランスホールから繋がってはいるのですがエントランスホール⇔ごみ置き場⇔自転車置き場という謎導線だったのは気になりました。(外に出ればごみ置き場を通らなくて済みます)
建設地
【住むレーション】
［千代田線］
新御茶ノ水 8:01発
大手町 8:03着
二重橋前 8:04着
日比谷 8:06着
霞ヶ関 8:09着
国会議事堂前 8:11着
赤坂 8:12着
乃木坂 8:15着
表参道 8:17着
明治神宮前 8:19着
新御茶ノ水 8:01発
湯島 8:02着
根津 8:04着
千駄木 8:06着
西日暮里 8:08着
町屋8:11着
北千住 8:14着
［丸ノ内線］
淡路町 8:01発
大手町 8:02着
東京 8:04着
銀座 8:07着
霞ヶ関 8:09着
国会議事堂前 8:11着
赤坂見附 8:13着
四ツ谷 8:16着
四谷三丁目 8:18着
新宿御苑前 8:20着
新宿三丁目 8:22着
新宿 8:23着
西新宿 8:25着
淡路町 8:02発
御茶ノ水 8:03着
本郷三丁目 8:06着
後楽園 8:08着
茗荷谷 8:11着
新大塚 8:13着
池袋 8:16着
［新宿線］
小川町8:03発
神保町8:04着
九段下8:06着
市ヶ谷8:08着
曙橋8:11着
新宿三丁目8:13着
新宿8:15着
小川町8:03発
岩本町8:04着
馬喰横山8:06着
浜町 8:07着
森下 8:09着
菊川 8:11着
住吉 8:13着
［三田線］
大手町 7:59発
日比谷 8:00着
内幸町 8:02着
御成門 8:04着
芝公園 8:06着
三田 8:08着
白金高輪 8:11着
白金台 8:14着
目黒 8:16着
大手町 7:59発
日比谷 8:00着
内幸町 8:02着
御成門 8:04着
芝公園 8:06着
三田 8:08着
白金高輪 8:11着
白金台 8:14着
目黒 8:16着
［東西線］
大手町 8:00発
竹橋 8:02着
九段下 8:04着
飯田橋 8:06着
神楽坂 8:09着
早稲田 8:11着
高田馬場 8:14着
落合 8:17着
中野 8:21着
大手町 8:00発
日本橋 8:01着
茅場町 8:03着
門前仲町 8:06着
木場 8:08着
東陽町 8:10着
［半蔵門線］
大手町 8:00発
神保町 8:02着
九段下 8:04着
半蔵門 8:07着
永田町 8:09着
青山一丁目 8:11着
表参道 8:14着
渋谷 8:17着
大手町 7:59発
三越前 8:00着
水天宮前 8:03着
清澄白河 8:06着
住吉8 :10着
錦糸町 8:13着
押上 8:15着
［銀座線］
神田 8:00発
三越前 8:02着
日本橋 8:04着
京橋 8:06着
銀座 8:07着
新橋 8:10着
虎ノ門 8:12着
溜池山王 8:14着
赤坂見附 8:16着
青山一丁目 8:18着
外苑前 8:20着
表参道 8:22着
渋谷 8:24着
神田 8:00発
末広町 8:02着
上野広小路 8:03着
上野 8:05着
稲荷町 8:07着
田原町 8:09着
浅草 8:12着
［山手線］
神田 8:00発
東京 8:03着
有楽町 8:05着
新橋 8:07着
浜松町 8:09着
田町 8:12着
品川 8:16着
大崎 8:18着
神田 8:01発
秋葉原 8:03着
御徒町 8:05着
上野 8:07着
鶯谷 8:09着
日暮里 8:11着
［中央線］
神田 8:04発
御茶ノ水 8:06着
四ツ谷 8:11着
新宿 8:16着
中野 8:20着
この立地に住めば鉄道利用において不便と感じることはないでしょう。
神田周辺の商店が利用できるため自炊派でも困ることはないでしょう。
【総評】
ジオ千代田大手町が魅力すぎたためそれと比べるとまぁシンプルなわけですが・・・早期に完売したおすすめマンションと比べてしまうのは酷ですよね。
北向きとはいえ1LDKの坪単価は400万円ほどでしたし。もう少し早く同エリアで検討していれば・・・(だーかーらーないものと比べても笑)
今後の供給としては錦町にてブランズ大手町という物件が供給されます。リビオレゾン内神田と同じく完成後の販売ですから棟内モデルルームとなることでしょう。ブランズ大手町はもう少しお高めの単価かとは思いますがグレードは上だと思います。
リビオレゾン内神田も目が肥えていなければけしてコストカットが激しいというわけではありませんし、シングル層の一件目としては魅力も多いことでしょう。2LDKはなぁ～設備仕様をもうちょい上げてほしかった。
いや～しかしジオ千代田大手町のパンチ力がありすぎたためよりシンプルには感じてしまいました。立地が良いことはたしかですが周辺マンションと比べた時に特徴がないため埋もれてしまいやすいことはたしかです。
ただ、リビオレゾンブランド自体が高級路線ではありませんから物件単体で考えれば違和感ないですね。1LDKの動きは早いと思います。
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～2019年5月24日追記～
第1期販売概要
販売戸数：10戸
販売価格：4308万円～7498万円
最多価格帯：4300万円台（3戸）※100万円単位
間取り：1LDK・2LDK
専有面積：32.26㎡・54.60㎡
管理費（月額）15740円～26640円
修繕費積立金（月額）6120円～10370円
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