今回ご紹介するのはプレシス横浜ベイサイドです!

[物件概要]

売主:一建設
設計:DAN総合設計
施工:今井産業
価格:3490万円~4680万円
専有面積:54.00㎡~70.03㎡
総戸数:87戸
規模:7階建て

交通:
金沢シーサイドライン「鳥浜」駅徒歩4分
JR京浜東北・根岸線 金沢シーサイドライン「新杉田」駅より横浜市営バス約7分、バス停「食品団地前」より徒歩4分
京急本線「京急富岡」駅徒歩24分

所在地:神奈川県横浜市金沢区富岡東二丁目
竣工予定:2023年1月下旬

駐車場:63台(機械式52台、平置き7台、平置小型用4台) (月額11000円~16000円)
バイク置場:10台 (月額2000円)
駐輪場:176台 (月額300円~800円)

管理費(月額)9710円~12420円
修繕積立金(月額)4320円~5600円

地図はこちらです↓

画像出典:プレシス横浜ベイサイド公式HP

金沢シーサイドラインの鳥浜駅から徒歩4分、記事化はちょくちょくしているエリア(前回は2020年)なのですが新築マンションの供給としては2012年築のテラス横浜富岡がラストですからお久しぶりとなります。

鳥浜と聞くと「どこ?」となる方も多いかもしれませんが三井アウトレットパーク横浜ベイサイドと聞けば「あ~行ったことある!」となる方も多いのではないでしょうか。

鳥浜駅は三井アウトレットパーク横浜ベイサイド(1998年9月開業、2020年リニューアルオープン)の最寄り駅となっており、アウトレットがあるがゆえに首都高速湾岸線の出入口(杉田・並木)が近くにあるため車移動も便利な立地となっています。(アウトレットがある街は高速道路の出入口に近いことが多い)

今作は首都高沿い、お隣はガソリンスタンド、工業地域がゆえに周りには工場や倉庫(今作も倉庫の跡地)もあるなどぱっと見としては「住むところとしてどうなの?」と思われるかもですがテラス横浜富岡など複数のマンション、戸建てもありますし、アウトレットが近いだけでなく2019年にはエイビイなどが入っているブランチ横浜南部市場がオープン(南部市場のリニューアル)するなど車移動しなくとも日常の買い物を済ますことができます。

東向き(少し南も入る)と南向きの2棟構成で背中側が首都高となります。(首都高北側の一部は工業専用地域であるため鳥浜駅のマンションは首都高南側に集中している)

東向きは接道挟んでガソリンスタンドと斜めにリステージベイサイドコートとクレッセント横浜シーサイドがありますが接道も広く囲まれ感はありません。ガソリンスタンドがそのままでいてくれるなら眺望も抜けてきます。南向きは接道挟んで戸建てとなりその先のテラス横浜富岡まで抜けてきます。いずれにしてもどのマンションもプレシスより背が高いわけではなく、三方角地であるなど採光面に関しては恵まれた立地と言えます。

外観デザインはベージュ系を基本としつつガラス手摺の一部をダーク系とするなどおしゃれではありますがエントランスアプローチとエントランスホールはもう少し広いと嬉しかったですね。そこだけ見せられると「総戸数30戸くらい」と言ってしまいそうなくらいこじんまりとしています。ラウンジはソファを置いただけですが…風除室までは奥まらせて天井部木目調にしているのはおしゃれです。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Agタイプ 3LDK 69.4㎡
1階 4930万円 坪単価234万円

Aタイプ 3LDK 70㎡

画像出典:プレシス横浜ベイサイド公式HP

3階 4680万円 坪単価221万円

Brタイプ 3LDK 57㎡

画像出典:プレシス横浜ベイサイド公式HP

7階 4550万円 坪単価263万円

Cタイプ 3LDK 60㎡

画像出典:プレシス横浜ベイサイド公式HP

2階 3950万円 坪単価217万円

Dgタイプ 3LDK 62㎡

画像出典:プレシス横浜ベイサイド公式HP

1階 4230万円 坪単価225万円

Eタイプ 3LDK 60㎡

画像出典:プレシス横浜ベイサイド公式HP

2階 3950万円 坪単価217万円

Hタイプ 3LDK 65㎡

画像出典:プレシス横浜ベイサイド公式HP

2階 3940万円 坪単価200万円
4階 4180万円 坪単価212万円

Igタイプ 3LDK 60㎡

画像出典:プレシス横浜ベイサイド公式HP

1階 3670万円 坪単価202万円

Jgタイプ 3LDK 54㎡

画像出典:プレシス横浜ベイサイド公式HP

1階 3490万円 坪単価213万円

Mタイプ 3LDK 54㎡

画像出典:プレシス横浜ベイサイド公式HP

3階 3190万円 坪単価195万円
5階 3950万円 坪単価241万円

Gタイプ 4LDK 70.0㎡

画像出典:プレシス横浜ベイサイド公式HP

4階 4610万円 坪単価217万円

平均坪単価は約225万円です。

プレシスブランドですから違和感ないものの狭い3LDK、狭い4LDKのオンパレードとなっています。4LDKでも浴室1317サイズ…ただ、買いやすさを優先させるのがプレシス流ですから新築派にとってはありがたい話でしょう。(テラス横浜富岡のように75㎡ほどをボリュームゾーンとすれば最多価格帯が5000万円超えとなってしまう)

1階住戸は専用駐車場付きの設定もあります。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。浴室はブラケットライトですがトイレはカウンター&ローシルエットで鏡も付いてきます。構造は二重床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう!

・グレーシアハイムシーサイド鳥浜 1999年築 富岡東2 南部市場駅徒歩4分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約85万円

・センチュリー金沢シーサイド 2003年築 富岡東2 南部市場駅徒歩3分 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約90万円

・リステージベイサイドコート 2006年築 富岡東2 鳥浜駅徒歩5分 新築時の坪単価約140万円 直近売り出し事例なし

・クレッセント横浜シーサイド 2008年築 富岡東2 鳥浜駅徒歩4分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約130万円

・クリオ横浜シーサイド 2011年築 富岡東2 南部市場駅徒歩5分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約140万円

・テラス横浜富岡 2012年築 富岡東2 鳥浜駅徒歩4分 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約145万円

上記相場からプレシス横浜ベイサイドの将来価値を予想すると

Aタイプ 3LDK 70㎡ 3階 4680万円(新築時) → 3380万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は機械式多めですが設置率約72%、駐輪場は約200%です。

維持費は管理費㎡単価月額約180円、総戸数からすれば割高感はないでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・クレッセント横浜シーサイド 総戸数125戸 管理費㎡単価月額約179円

・テラス横浜富岡 総戸数243戸 管理費㎡単価月額約165円

建設地

【住むレーション】

[金沢シーサイドライン]

鳥浜 8:03発
南部市場 8:05着
新杉田 8:07着

鳥浜 8:00発
並木北 8:01着
並木中央 8:03着
幸浦 8:05着
産業振興センター 8:07着
福浦 8:09着
市大医学部 8:11着
八景島 8:13着
海の公園柴口 8:15着
海の公園南口 8:16着
野島公園 8:18着
金沢八景 8:21着

[新杉田駅から京浜東北線]

新杉田 8:13発
磯子 8:16着
根岸 8:19着
山手 8:22着
石川町 8:24着
関内 8:26着
桜木町 8:29着
横浜 8:33着
東神奈川 8:37着
新子安 8:40着
鶴見 8:44着
川崎 8:48着
蒲田 8:53着
大森 8:57着
大井町 9:00着
品川 9:03着
高輪ゲートウェイ 9:05着
田町 9:08着
浜松町 9:10着
新橋 9:13着
有楽町 9:15着
東京 9:17着

新杉田 8:09発
洋光台 8:12着
港南台 8:15着
本郷台 8:18着
大船 8:22着

通学校は並木第一小学校で徒歩11分、富岡東中学校で徒歩12分です。富岡総合公園まで徒歩8分という距離なのも良いですね。首都高沿いとはいえ子育て目線でも魅力が大きいでしょう。

【総評】

周辺相場との単価差をどう考えるかですね。新築としては違和感ないものの周辺相場からすればかなり高いです。だからこそ専有面積調整で買いやすい価格(グロスとしては中古から大きな差とならない)としているわけで新築派で予算伸びない(伸ばしたくない)人には合ってきます。

日常の買い物には困らないですし、ベイサイドエリアですから海を感じることができます。

建設地周辺のアウトレットモールや八景島シーパラダイス、海の公園などを訪れてこの街に住みたいとなった際は良質な中古マンションと合わせて検討してみると良いでしょう。

新築であればプライム金沢文庫がおすすめだったのですが完売しました。磯子区となりますが新杉田駅前のシティテラス横濱新杉田と比較すると面白いでしょう。

動画もご覧ください!

■プレシス横浜ベイサイド 建設地周辺レポート

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