今回ご紹介するのはエクセレントシティ千葉レジデンスです!

[物件概要]

売主:新日本建設
設計:新日本建設
施工:新日本建設
価格:未定
専有面積:38.76㎡~81.35㎡
総戸数:44戸
規模:6階建て
交通:JR各線「千葉」駅徒歩9分 京成千葉線「新千葉」駅徒歩5分
所在地:千葉県千葉市中央区新千葉3丁目
竣工予定:2021年6月上旬

駐車場:9台(機械式駐車場)
自転車置場:88台(スライドラック式)

地図はこちらです↓

画像出典:エクセレントシティ千葉レジデンス公式HP

前回ご紹介したエクセレントシティ千葉中央ステーションフロントは千葉駅徒歩10分、今回ご紹介するエクセレントシティ千葉レジデンスは千葉駅徒歩9分と千葉駅までの距離としてはほとんど変わらないのですが性格が大きく異なる立地となります。

ステーションフロントは千葉中央駅のすぐ近くということでわちゃわちゃ感があります。千葉駅から千葉中央駅まで商業店舗が続いていますし専門学校なども多くあります。千葉中央駅も再開発をしていますからそこに住んでいない方も多く利用する賑やかな立地です。

レジデンスは千葉駅西口から新千葉駅方面へ歩くため商業エリアを抜けて住居系エリアとなり静かな住環境となります。あくまでマップ上の話ではありますが内水含めてレジデンス側にはほぼ色が付いていません。

そのため

ステーションフロント(商業地域)=賑やかで良いので商業施設の充実を求める(駅前だけでなく駅からの動線含めて)

レジデンス(第一種住居地域)=便利な千葉駅に寄り添いたいけど住まいには落ち着いた住環境を求める

と選ぶ方の求める部分で選択肢が大きく異なってきます。

レジデンス側ではクレアホームズ千葉ザ・フロントの供給が記憶に新しいところで、今作はそちらより駅から離れるものの線路からも離れますからより静かな住環境となります。隣で賃貸マンションが建設されたばかりですが基本的には戸建てメインの街並みとなっており、物件周りも戸建てが多く採光・眺望に期待できる住戸が多そうです。

公式HPを見る限りは南東と南西向きを主な開口部とするようです。接道している南西側は顔となる部分ですからバルコニー隣戸境をコンクリートに、南東側はバルコニー隣戸境を背の低い隔て板にするなど細かい部分でのコストコントロールはありそうです。

公式HPの情報量が調査時点では少なく、設備仕様に関してはトイレ手洗いカウンターが付いているくらいしかわかりません。戸数的にディスポーザーは付けてこないと思われますがどうでしょうか。共用廊下は外廊下のようです。

1LDKの設定があるとはいえ車持ちも多いエリアですから駐車場設置率約20%という低さは気になるところです。(駐車場が少ないと管理費も膨らみがち)

周辺相場を確認しましょう!

・サンマンションアトレ新千葉 1998年築 新千葉3 新千葉駅徒歩5分 新築時の坪単価約180万円 直近売り出し事例なし

・コスモヒルズ新千葉 2002年築 新千葉3 新千葉駅徒歩2分 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約135万円

・パークホームズ千葉汐見丘 2003年築 汐見丘町 西登戸駅徒歩4分 新築時の坪単価約180万円 直近売り出し事例なし

・藤和千葉汐見丘ホームズ 2004年築 汐見丘町 西登戸駅徒歩3分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約130万円

・クレアホームズ千葉ザ・フロント 2017年築 新千葉2 新千葉駅徒歩1分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約205万円

上記相場からエクセレントシティ千葉レジデンスの販売価格を予想すると

坪単価220万円(68㎡で4550万円ほど)

となります。

上記の単価くらいだと引き合い多そうですね。

新日本建設はパルコ跡地のタワーが控えていますから高値追及して売れ残るよりかは現実的な単価で「サクッと売れた実績」をつくってくるかな?と思いますがその逆にパルコ跡地を安く見せるために(高値追及)先発を高単価販売という可能性もあるわけで読めない部分は多いですが、千葉駅周辺は少し総額が上がるだけでそっぽ向かれてしまいがちですから現実的な単価で販売だと予想します。

(多くの方の本命は三越跡地のブリリアタワー千葉でしょうね。私も狙っております。笑。もちのろん千葉支社跡地も気になるところですが千葉市民会館の移転先という話も出てきてますね。)

登戸公園前から建設地を望む

【住むレーション】

[総武快速線]

千葉 8:09発
船橋 8:22着
錦糸町 8:39着
馬喰町 8:43着
新日本橋 8:45着
東京 8:48着
新橋 8:53着
品川 8:59着

[しおさい]

千葉 7:20発
錦糸町 7:50着
東京 8:00着

[成田エクスプレス]

千葉 8:23発
東京 9:03着
品川 9:12着

[京成千葉線]

新千葉 8:01発
京成千葉 8:03着
千葉中央 8:05着

新千葉 8:01発
西登戸 8:02着
みどり台 8:04着
京成稲毛 8:06着
検見川 8:09着
京成幕張 8:11着
京成幕張本郷 8:14着
京成津田沼 8:17着

[千葉都市モノレール]

千葉 8:05発
市役所前 8:07着
千葉みなと 8:09着

日常の買い物としては千葉駅が基本となるでしょう。駅構内含めたペリエ、そごうなど。物件のすぐそばには日常使いできるスーパーマーケットはありません。西千葉の西友もやや距離があります。

千葉駅周辺は再開発が続いていきますが商業はパルコ跡地含めて東側に集中するため日常の買い物利便性を優先するならステーションフロントが合うでしょう。

希少性という部分ではレジデンスのほうがある(分譲マンションの供給が少ない)ためライバル物件も少なく、無理のない価格設定ならパルコ跡地へ向けて良い売れ行きとなるのではないでしょうか。

通学校は登戸小学校で徒歩5分、緑町中学校で徒歩16分です。

ステーションフロントのマンションポエムが「劇的に、千葉。再び。」で笑い泣きしました。

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~2021年4月9日追記~

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[南西向き]

Aタイプ 3LDK 70.74㎡
2階 4999万円 坪単価233万円

Jrタイプ 2LDK 56.74㎡
3階 4249万円 坪単価247万円

B1gタイプ 3LDK 68.04㎡
1階 4799万円 坪単価233万円

B1タイプ 3LDK 68.04㎡
2階 4849万円 坪単価235万円
3階 4899万円 坪単価238万円

B1rタイプ 3LDK 68.04㎡
4階 5399万円 坪単価262万円

B2gタイプ 3LDK 68.04㎡
1階 4749万円 坪単価230万円

B2タイプ 3LDK 68.04㎡
2階 4799万円 坪単価233万円
3階 4849万円 坪単価235万円
4階 4899万円 坪単価238万円

Krタイプ 3LDK 75.67㎡
5階 5899万円 坪単価257万円

Cgタイプ 2LDK 56.88㎡
1階 3949万円 坪単価229万円

Cタイプ 2LDK 56.88㎡
2階 3999万円 坪単価232万円
3階 4049万円 坪単価235万円
4階 4099万円 坪単価238万円
5階 4149万円 坪単価241万円

Lrタイプ 3LDK 81.35㎡

画像出典:エクセレントシティ千葉レジデンス公式HP

6階 6399万円 坪単価260万円

Dタイプ 3LDK 71.82㎡

画像出典:エクセレントシティ千葉レジデンス公式HP

2階 5299万円 坪単価243万円
3階 5349万円 坪単価246万円
4階 5399万円 坪単価248万円
5階 5499万円 坪単価253万円
6階 5599万円 坪単価257万円

[南東向き]

Egタイプ 3LDK 68.32㎡
1階 4049万円 坪単価195万円

Eタイプ 3LDK 68.32㎡

画像出典:エクセレントシティ千葉レジデンス公式HP

2階 4149万円 坪単価200万円
3階 4599万円 坪単価222万円
4階 4649万円 坪単価225万円
5階 4699万円 坪単価227万円

Fgタイプ 3LDK 67.76㎡
1階 3999万円 坪単価195万円

Fタイプ 3LDK 67.76㎡
2階 4099万円 坪単価200万円
3階 4549万円 坪単価221万円
4階 4599万円 坪単価224万円
5階 4649万円 坪単価226万円

Ggタイプ 3LDK 55.44㎡
1階 3699万円 坪単価220万円

Gタイプ 3LDK 55.44㎡
2階 3749万円 坪単価223万円
3階 3799万円 坪単価226万円
4階 3849万円 坪単価229万円

Grタイプ 3LDK 57.04㎡
5階 4099万円 坪単価237万円

Hgタイプ 2LDK 55.29㎡
1階 3549万円 坪単価212万円

Hタイプ 2LDK 55.29㎡

画像出典:エクセレントシティ千葉レジデンス公式HP

2階 3599万円 坪単価215万円
3階 3699万円 坪単価221万円
4階 3999万円 坪単価239万円

Igタイプ 1LDK 38.76㎡
1階 2799万円 坪単価238万円

[北東向き]

Iタイプ 1LDK 38.76㎡
2階 2999万円 坪単価255万円
3階 3099万円 坪単価264万円

平均坪単価は約230万円です。

思っていたよりやや上振れしそうですが割高感なしです!!

管理費は㎡単価月額約243円を予定しています。


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