ザ・パークハウス 船橋レジデンス　価格と間取り　大神宮下駅寄りの船橋駅徒歩10分

今回ご紹介するのはザ・パークハウス 船橋レジデンスです！

［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス
デザイン監修：インタープランデザインセンター
施工：東洋建設
専有面積：53.67㎡～75.38㎡
総戸数：89戸
規模：14階建て
交通：JR総武線「船橋」駅徒歩10分　京成本線「京成船橋」駅徒歩9分　京成本線「大神宮下」駅徒歩6分
所在地：千葉県船橋市宮本1丁目
竣工予定：2028年1月上旬
引き渡し予定：2028年3月上旬

駐車場：32台　※優先権付住戸対象15戸含む　月額12000円～19000円、他カーシェア用平置1台、荷捌き用駐車スペース1台
自転車置場：100台(平置ラック式19台、2段ラック式下部スライド式81台)月額200円～700円
バイク置場：2台　月額3000円

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・パークハウス 船橋レジデンス公式HP

新築マンションの超超超供給ラッシュの船橋市、まだまだ出てきます(笑)

私がマンションウォッチを開始した2000年代前半は首都圏で9万戸超の供給、現在は2万戸ほどということで全体としては減っているものの、船橋市だけで見ると大量供給時代を思い出させてくれるくらい出物が多いのですよね。

2年前の動画で語った内容が今まさに起きているということになります。

■近郊・郊外の新築マンションはまだまだ選べる時代が続きます

都心やその近くで検討されている方には冬の時代ですが、郊外検討の方はまだまだ暑い夏が続く(数年は続く)ことになるでしょう！！

言わずもがな『短期売却前提ではない真の実需層にとってはハッピー』なマーケットです！

デベ同士が競ってくれるわけですからね！

前置きが長くなってしまいますがデべ同士が競ってくれるエリア、個人のオーナーが中古市場で競ってくれるエリアというのは本当の本当に買い手にとってはハッピーです。

出物が多いエリアを狙うという選択は、ちょっと言葉はあれですけど『足元を見ることができる』わけですから現実的な価格で良質な住まいが手にしやすくなります。

また、上記に当てはまらなくてもお値引きしてくれる新築マンションも数多くある時代ですから定価で買うことに縛られないほうが良いでしょう。(当然今作は今段階では無理ですし、値引きしなくても売れる価格設定で進めるはずです)

さらに、手付金も10％入れずにできるだけ低くして購入しておくのが安心です。

もしも今後値引き合戦になってしまって購入済みのご自宅が引き渡し前に大きく値下がってしまった場合のリスク回避になります。(他物件へ乗り換える際に手付金を取り戻せるくらいの値引きを勝ち取ることもできる)

久しぶりの買い手市場、ワクワクしてきました(笑)

さて、本題へ。

ザ・パークハウス船橋レジデンス、本町通り沿い、正直不動産の少し手前に位置しています。

海老川を超えるため船橋駅へは若干距離を感じやすくはなりますがぎりぎり徒歩10分圏内ですし、船橋大神宮至近らしい緑豊かな落ち着いた住環境もストロングポイントになってくるでしょう。

大神宮下駅が徒歩6分というのも何かと便利でしょう。

日常の買い物は今年オープンした高架下のビッグ・エーが徒歩1分、その向かいにまいばすけっと、本町通り沿いのヤマイチが徒歩5分と船橋駅前に頼らずとも済ますことができます。

もちろん船橋駅へ出れば選択肢はさらに充実しますし、ららぽーとTOKYO-BAYも自転車なら5分ほどという近さですから休日の楽しみも大きいでしょう。

通学校の峰台小学校は起伏を伴いつつの徒歩10分強なので少々距離を感じやすいでしょう。

エリア柄致し方ないですがハザードマップではがっつりと色がつきます。

建設地は南側が接道した縦に長い土地形状、主開口部は西向きと南向きです。

ウィークポイントとしては分かりやすく囲まれ感ですね…それゆえ電車の音を少しは軽減できそうですが「この駅距離かつこの価格でこの眺望か…」と心折れる方も少なくないでしょう。

本町通り沿いには数多くの分譲マンションが点在、南側は接道しているため将来にわたって壁ドンの心配はないものの向かいにマンションがあるため面白みのない眺望です。

西側は接道していないものの北寄りになると向かいが背の低い建物になるため上層階であれば視界抜けしやすくなります。(万代橋に立ってみると分かりやすいです)

敷地のいわゆる空地となる部分の大半が車路になってしまうためランドスケープとしてのゆとりは感じられません。

一方で風除室周りは大神宮の鳥居と灯明台をモチーフにしたゲートデザインを採用、1階のエントランスホールを天井高約4.3mとするなど『見た目』で勝負してくれているため外観デザインとしては心躍ること間違いなしでしょう。

エントランスホール内は船底をイメージした天井、壁面で波を表現、船橋大神宮の松明をモチーフとした暖炉オブジェ、船の帆を再現したタペストリーなどオリジナリティある素敵な空間としてくれるため『これなら大規模マンションでなくても良い。いや、むしろ大規模マンションじゃないほうが良い。』と思わせてくれることでしょう。

ライバル物件に大規模マンションが多い中で、それに負けない、それどころか勝る見た目で勝負してくれるのは素晴らしいですね。地所レジの得意とする戸数(あくまで私の感覚ですが地所レジはこの規模感のマンションがとてもカッコいいことが多い)らしさを感じることができます。

さらに総戸数89戸ながらエレベーターを2基とすることで非大規模マンションのストロングポイントとなる動線の効率性をより高めてくれているのも好印象です。(もちろんその分エレベーターの維持費は膨れますが待ち時間がほぼなくなるため満足度はグッと高くなるでしょう)

価格と間取りの一部を共有いたします！

［カームコート　西向き］

A　2LDK　53.67㎡
4階 5858万円 坪単価360万円

B　2LDK　58.25㎡
4階 6298万円 坪単価357万円
5階 6338万円 坪単価360万円
6階 6368万円 坪単価361万円
7階 6398万円 坪単価363万円
10階 6598万円 坪単価374万円
13階 6698万円 坪単価380万円
14階 6748万円 坪単価383万円

C　3LDK　68.55㎡

画像出典：ザ・パークハウス 船橋レジデンス公式HP

G　3LDK　75.38㎡

画像出典：ザ・パークハウス 船橋レジデンス公式HP

［サウスコート　南向き］

D　3LDK　70.81㎡

画像出典：ザ・パークハウス 船橋レジデンス公式HP

F　3LDK　72.03㎡

画像出典：ザ・パークハウス 船橋レジデンス公式HP

Hr　4LDK　88.18㎡

画像出典：ザ・パークハウス 船橋レジデンス公式HP

平均坪単価は約380万円です。

連窓サッシでないのは惜しいですが極端な専有面積調整はなく70㎡ほどの3LDKが中心となっています。

玄関前の置き配スペース、玄関に磁石がつく壁を採用(マグネット式の姿見も標準)、コンセント付き掃除機収納(Bタイプ除く)、キッチンカウンター下の充電ステーション(Aタイプはリビング・ダイニングの物入下部)、リビング横洋室ウォールドアなど暮らしやすさへの工夫も見受けられます。

1階の宅配ボックスに冷凍機能が備わっているのも今どきで嬉しいですね。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、水回り天板クォーツストーン、浴室ダウンライト、ミストサウナ、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子、ZEH基準を満たすなど単価帯なりに充実しています。

周辺相場を確認しましょう！

■クレアホームズ船橋本町ハイライズ

2007年築　船橋駅徒歩9分

新築時の坪単価約175万円
現在の坪単価約280万円

約76㎡
新築時3600万円台
中古時5900万円台

■ライオンズ船橋本町レジデンス

2012年築　船橋駅徒歩8分

新築時の坪単価約210万円
現在の坪単価約305万円

動き一例

約70㎡
新築時4600万円台
中古時6600万円台

上記相場からザ・パークハウス 船橋レジデンスが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

D　3LDK　70.81㎡　10階 8098万円　→　7100万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は建物下と屋外の機械式で設置率3割ちょっとです。

～機械式駐車場サイズ～

全長5050mm×全幅1900mm/1950mm×全高1500mm～2100mm×最低地上高120mm×重量2300kg

駐輪場も建物下と屋外で1世帯1台は確保できます。(一般的な分譲マンションの中でも設置率が低いため2台目マストの方は注意)

管理費は㎡単価月額約279円、外廊下ですがディスポーザーもあるため今の時代にしては抑えられているほうでしょう。

修繕積立金は㎡単価月額約175円が初期設定です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■クレアホームズ船橋本町ハイライズ　総戸数114戸　管理費㎡単価月額約165円

■ライオンズ船橋本町レジデンス　総戸数52戸　管理費㎡単価月額約181円

【住むレーション】

［特急(しおさい)］

船橋　7:36発
錦糸町　7:50着
東京　7:59着

［総武快速線］

船橋　7:33発
市川　7:40着
新小岩　7:47着
錦糸町　7:53着
馬喰町　7:57着
新日本橋　7:59着
東京　8:02着
新橋　8:07着
品川　8:13着

船橋　5:27発
津田沼　5:31着
稲毛　5:38着
千葉　5:42着
都賀　5:47着
四街道　5:51着
物井　5:55着
佐倉　6:00着
酒々井　6:06着
成田　6:13着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　6:28着
成田空港（成田第1ターミナル）　6:30着

［総武緩行線］

船橋　7:37発
西船橋　7:41着
下総中山　7:44着
本八幡　7:47着
市川　7:50着
小岩　7:53着
新小岩　7:57着
平井　8:00着
亀戸　8:03着
錦糸町　8:06着
両国　8:09着
浅草橋　8:11着
秋葉原　8:14着
御茶ノ水　8:16着
水道橋　8:19着
飯田橋　8:21着
市ヶ谷　8:23着
四ツ谷　8:25着
信濃町　8:28着
千駄ヶ谷　8:29着
代々木　8:31着
新宿　8:34着

［東武アーバンパークライン］

船橋　7:47発
新鎌ヶ谷　7:58着
高柳　8:03着
柏　8:11着

［京成線(地下鉄線直通)］

大神宮下　7:36発
京成船橋　7:39着

京成船橋　7:43発
京成八幡　7:49着
京成高砂　7:58着
青砥　8:01着
日暮里　8:13着
京成上野　8:19着

京成船橋　7:49発
京成八幡　7:56着
京成高砂　8:03着
青砥　8:06着
押上　8:14着
本所吾妻橋　8:17着
浅草　8:19着
蔵前　8:21着
浅草橋　8:23着
東日本橋　8:24着
人形町　8:26着
日本橋　8:28着
宝町　8:30着
東銀座　8:32着
新橋　8:34着
大門　8:37着
三田　8:39着
泉岳寺　8:42着

京成船橋　11:05発
京成津田沼　11:09着
八千代台　11:16着
勝田台　11:20着
京成佐倉　11:28着
京成成田　11:37着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　11:45着
成田空港（成田第1ターミナル）　11:48着

［モーニングライナー］

京成船橋　6:08発
青砥　6:20着
日暮里　6:30着
京成上野　6:35着

［空港リムジンバス］

船橋駅　4:55発
JR西船橋駅　5:10発
羽田空港第2ターミナル　5:52着
羽田空港第1ターミナル　5:57着
羽田空港第3ターミナル　6:04着

本町通りは時間帯によっては混みますが、京葉道路の船橋ICと花輪ICが2キロ前後のため高速道路へのアクセスも良好です。

【総評】

船橋駅から徒歩10分ほどと少し距離はありますが大神宮に近く落ち着きも感じられるロケーションですね。

船橋駅に近いことを優先されるのであれば本町通り沿いだけでも選択肢があるものの、利便性と落ち着きのバランスを取りたい方にはウケが良いでしょう。

冒頭で述べたように新築マンションの供給が多く、大規模マンションも選べてしまうわけですが、その大規模マンションと差別化したデザインや暮らしやすさへの工夫が素晴らしいですね。

『大規模マンションがあるエリアは大規模マンションを買うべき』というアドバイスになることが多いのですが、今作に関しては『大規模マンション派にも検討してほしい非大規模マンション』となります。

価格に関しても供給ラッシュのエリアらしく現実的でしょう。

さすがに本町通り沿いの中古マンションより値は張りますが、それは築年数分の差と割り切りやすい範囲かと思います。

あとはやはり、囲まれ感をどう考えるかですね。

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