今回ご紹介するのはデュオヒルズ千葉中央です!

[物件概要]

売主:フージャースコーポレーション
設計:三輪設計
施工:大末建設
価格:2900万円台~4900万円台
専有面積:54.84㎡~66.66㎡
総戸数:住戸64戸、店舗5戸
規模:18階建て
交通:JR各線「千葉」駅徒歩12分 京成千葉線「千葉中央」駅徒歩4分 京成線「京成千葉」駅徒歩11分 千葉都市モノレール「葭川公園」駅徒歩3分
所在地:千葉県千葉市中央区中央三丁目
竣工:2021年12月下旬

駐車場:10台(平置1台、機械式9台)
バイク置場:3台
自転車置場:84台(上段ラック式32台、下段スライド式ラック52台)

地図はこちらです↓

画像出典:デュオヒルズ千葉中央公式HP

千葉駅から徒歩12分、ザ・千葉といえるナンパ通りなどを超えた先の美術館通り沿いとなります。西側にはセンプラ跡地に誕生した千葉セントラルタワーがそびえ立つため陰になりやすく、かつ眺望に期待できる住戸も少なくはなるのですが千葉セントラルタワーもそれなりの築年数が経過していますし、立地としては大差ないわけで周辺で探されていた方にとっては希少な新築マンションとなります。

千葉駅周辺全体で見ればクレアホームズシリーズなどが供給されてきたわけで「千葉駅最寄りの新築マンション」というカテゴリでは希少性ないものの、今回はファミリーというよりかはシングル、ディンクスにウケる立地ということで千葉駅周辺では久しぶりのエチエチ感ある分譲マンションとなります。

千葉セントラルタワーを見てもけしてファミリーがいないということはないのですがどちらかと言えばシングル、ディンクスにウケる立地ですよね。とくに千葉セントラルタワーはランドマークタワマンですから地場の経営者が周辺で飲んだ後に千葉セントラルタワーに吸い込まれていくというのはよく見かける光景で、夕方の黒塗りセダンの車庫待ち列などからしてターゲット層が明確なエリアとなります。そのため先に述べたようにデュオヒルズ千葉中央もしっかりとエチエチ感を出してきています。

まず外観デザイン。1階と2階部分は店舗となるのですがガラス面を多めにして店内の光が外へ漏れるようにしています。3階以上の住戸部分のエレベーターホールを窓面豊かにしており、この設計はプラウドタワー東池袋が記憶に新しいところです。ホワイトタイルとブラックラインの組み合わせもうまいですね~。

エントランスホールもこじんまりとはしているもののメールコーナーを部屋番号記載なしのものとしてデザインを統一していますし、各階の内廊下はしっかりとカーペット敷き&エアコン完備というだけでなく、ダウンライトではなくサイドから照らすこだわりあるものとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 2LDK 54.84㎡ 管理費(月額)10970円 修繕積立金(月額)4660円

画像出典:デュオヒルズ千葉中央公式HP

3階 2900万円台 坪単価174万円
7階 3200万円台 坪単価192万円
12階 3500万円台 坪単価211万円
18階 3700万円台 坪単価223万円

Bタイプ 3LDK 66.66㎡ 管理費(月額)13330円 修繕積立金(月額)5670円

画像出典:デュオヒルズ千葉中央公式HP

3階 4300万円台 坪単価213万円
7階 4600万円台 坪単価228万円
12階 4900万円台 坪単価243万円
18階 5100万円台 坪単価252万円

Cタイプ 3LDK 62.65㎡ 管理費(月額)12530円 修繕積立金(月額)5330円
3階 3900万円台 坪単価205万円
7階 4300万円台 坪単価226万円
12階 4600万円台 坪単価242万円
18階 4800万円台 坪単価253万円

Dタイプ 2LDK 57.45㎡ 管理費(月額)11490円 修繕積立金(月額)4880円
3階 3200万円台 坪単価184万円
7階 3500万円台 坪単価201万円
12階 3800万円台 坪単価218万円
18階 4000万円台 坪単価230万円

平均坪単価は約220万円です。

エリア的にセカンド的な利用者も多そうではありますね。夜勤めの方も多いエリアですし、賃料の高さからも賃貸需要が高いことがうかがい知れます。

千葉セントラルタワーは㎡単価月額約3000円ほどはつきますから利回りもいいですね~。貸さないにしても賃料が付く以上は収益物件となりますから出口が見えやすいです。大抽選になるでしょうけどもAタイプの3階は利回り6%になりますね…すごい。

今回眺望に関しては期待できる住戸が少なめです。ただ、全戸角住戸ですから2LDKは行灯部屋0となります。

設備仕様に関してはディスポーザーがありません。千葉セントラルタワーには付いているだけに残念ですがキッチンにごみ箱を収納できるようになっているのが良かったです。食洗機、各収納・各扉ソフトクローズ、浴室フラットライト、浴室扉ダブルバーなど単価なりですしエチエチな割には細かい収納面など住んでからの満足度も追及しています。

構造が二重床ではなく直床なのは気になりますね。セントラルに合わせて二重床なら嬉しかったのですが今の時代にこの立地で坪単価220万円なら致し方なしでしょうか。基本天井高は2500mmです。

駐車場は機械式が主で設置率は約15%と低めです。敷地内ですが屋外ですから雨に濡れてしまいますし、車所有の方だと雨に濡れないタワーパーキングで確実(ハイルーフは空きなしかも?)に確保できる千葉セントラルタワーのほうが安心ではあるでしょう。月額利用料金は19000円から25000円です。

周辺相場を確認しましょう!

千葉セントラルタワー 2009年築 中央3 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約175万円

上記相場からデュオヒルズ千葉中央の将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 66.66㎡ 7階 4600万円台(新築時) → 3600万円(築10年時)

となります。

Aタイプの低層階であれば10年住んで買った価格より1割落ちるか落ちないかくらいではないでしょうか。3000万円で購入して10年後に2700万円くらいを維持しているのであれば悪くないでしょう。

管理費は㎡単価月額約200円と内廊下にしては抑えめですね~。

画像出典:デュオヒルズ千葉中央公式HP

【住むレーション】

[総武快速線]

千葉 8:09発
船橋 8:22着
錦糸町 8:39着
馬喰町 8:43着
新日本橋 8:45着
東京 8:48着
新橋 8:53着
品川 8:59着

[しおさい]

千葉 7:20発
錦糸町 7:50着
東京 8:00着

[成田エクスプレス]

千葉 8:23発
東京 9:03着
品川 9:12着

[京成千葉線]

千葉中央 7:58発(始発)
京成千葉 8:00着
新千葉 8:01着
西登戸 8:02着
みどり台 8:04着
京成稲毛 8:06着
検見川 8:09着
京成幕張 8:11着
京成幕張本郷 8:14着
京成津田沼 8:17着

[千葉都市モノレール]

葭川公園 7:52発
栄町 7:54着
千葉 7:57着
市役所前 7:59着
千葉みなと 8:01着

千葉駅へ出る際は徒歩かバスを利用する方がほとんどでモノレールを利用する方は京葉線ユーザーが主となります。最寄りの中央ニ丁目停留所から鬼のようにバスが運行されており100円という運賃ですから日常使いしやすいです。平日の朝でも千葉駅まで渋滞知らず(千葉駅から先へ抜ける道路ではないため混まない)ですからサクッと千葉駅へ出ることができます。

朝はバスに乗っても帰りは歩く方も多いでしょう。千葉駅から千葉中央駅へかけて商業施設も多いですから歩いていて楽しい道のりです。

葭川公園駅や千葉中央公園付近にムクドリが集まることも多く、その時期は頭上に注意して歩く必要があります。行政による対策、清掃も実施されてはいますがやや気になる点ではあります。

千葉駅周辺のデメリットとしては車移動ですね。道が悪いということはないのですが中心市街地や県庁がある割には高速道路の出入口までそれなりに距離があります。同じ千葉市の海浜幕張であれば高速道路の出入口まで5分ほどですが千葉駅だと10分くらいはかかります。遠いというほどの距離ではないのですが県庁がある割には距離があるのですよね~。穴川の渋滞を避けるとなれば湾岸習志野まで行かなくてはなりません。宮野木と湾岸習志野の間にICがあればまだ良いのですが。(計画はあるようです)

日常の買い物施設としては一番近いのは業務スーパー、パルコ跡地タワマンに入る予定のスーパーマーケット、きぼーるのグルメシティとなります。千葉駅ペリエも生鮮食品豊富です。もちろん外食の選択肢も多いですね。このエリアのウリはわちゃわちゃ感ですから日常の買い物、食事に困ることはないどころか迷ってしまうレベルです。夜になるとスーツのお兄さんがたくさんいるのはご愛敬で(笑)

通学指定校は本町小学校で徒歩8分、葛城中学校で徒歩20分です。

【総評】

「ザ・ファミリーマンションって苦手なんですよね~」という方にはぜひチェックしていただきたいマンションです。

ザ・エチエチマンションです!

良い意味でフーちゃんらしくない物件ですね~。外観や共用部は「規模ではセントラルに勝てないけどいいもの造るぞ!!」という気持ちが溢れまくっています。

後発のエクセレントタワー千葉(予想)は坪単価240万円平均くらいでしょうか。角地も取得できてそこそこ綺麗な土地形状となるため坪単価250万円、坪単価260万円になる可能性もありそう。

そんな中で坪単価220万円平均なら割安感さえあります。

早期に売り切りたい感でまくりですから住戸によってはスピード感と運が求められるものの買えたらラッキーですね~。Aタイプの低層階はそこそこな倍率になりそうではあります。。。

動画もご覧ください!

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前回の記事→デュオヒルズ千葉中央 価格は?! フージャースコーポレーションが千葉セントラルタワー真横で18階建てのマンション建設へ

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