ザ・パークハウス川越タワー　予定価格と間取り②　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはザ・パークハウス川越タワーです！

［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス　大栄不動産
施工：フジタ・川木建設共同企業体
価格：未定
専有面積：44.36㎡～117.16㎡
総戸数：173戸（募集対象外住戸4戸含む）
規模：25階建て
交通：東武東上線・JR川越線「川越」駅徒歩1分
所在地：埼玉県川越市脇田本町
竣工予定：2023年10月下旬

駐車場：58台(機械式、内1台身障者用)※募集対象外住戸優先4台、店舗優先区画(台数未定)を含む
駐輪場：346台
バイク置場：2台

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・パークハウス川越タワー公式HP

前回の記事　→　ザ・パークハウス川越タワー　予定価格と間取り　建設地を見てきました！

モデルルームにて大型模型を確認しましたが重厚感ある基壇部から空へ伸びる住戸部分、コリドーの窓面、バルコニー手摺の白と黒のストライプ(室内からの眺望を確保しつつプライバシー性とデザイン性もとる)などなど川越で一番背の高い建物らしく「完成したら評価がグっと高まるだろうなぁ～」と再度感じました。

一方で残念だったのはタワーパーキング。真っ白等ではなく基壇部や住戸等と合わせたデザインにはしてくれるものの線路側に丸出しとなります。しかもマンションの18階程度まで伸びるため存在感も出てしまいます。中間免震で住戸ドーナツ部分に設置できないという理由はあるにしても川越№1物件としては少々残念には感じました。また、タワーパーキングとサブエントランスの間に一部屋根がないため雨の日などはちょいと気を使いそうです。

ただ、操作盤をタワーパーキングではなく車寄せ(入庫時)、サブエントランス内(出庫時)にしてくれているのは愛を感じました。

商業施設のテナントは未定とのことです。

建設地

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

画像出典：ザ・パークハウス川越タワー公式HP

1LDK3戸
2LDK33戸（＋S含む）
3LDK132戸
4LDK1戸

※100万円単位

Aタイプ　1LDK　44.36㎡

Bタイプ　1LDK　49.19㎡

Cタイプ　1LDK　49.88㎡
4階　5000万円台　坪単価331万円

Dタイプ　2LDK　59.99㎡

画像出典：ザ・パークハウス川越タワー公式HP

8階　5300万円台　坪単価292万円
17階　6000万円台　坪単価330万円
22階　6300万円台　坪単価347万円

Eタイプ　2LDK　62.14㎡

F1タイプ　2LDK＋S　65.38㎡
8階　5100万円台　坪単価257万円

F2タイプ　3LDK　65.48㎡
17階　5600万円台　坪単価283万円
22階　6100万円台　坪単価308万円

Gタイプ　3LDK　70.56㎡

画像出典：ザ・パークハウス川越タワー公式HP

8階　6100万円台　坪単価285万円
17階　7000万円台　坪単価328万円
22階　7300万円台　坪単価342万円

Hタイプ　3LDK　74.47㎡

画像出典：ザ・パークハウス川越タワー公式HP

8階　6300万円台　坪単価279万円
17階　6700万円台　坪単価297万円
22階　7000万円台　坪単価310万円

Iタイプ　3LDK　76.26㎡
8階　6500万円台　坪単価281万円
17階　7400万円台　坪単価320万円
22階　7800万円台　坪単価338万円

Jタイプ　3LDK　80.12㎡
8階　7100万円台　坪単価292万円
17階　8600万円台　坪単価354万円
22階　9100万円台　坪単価375万円

Kタイプ　3LDK　81.16㎡
8階　7700万円台　坪単価313万円
17階　9100万円台　坪単価370万円
22階　9700万円台　坪単価395万円

Lタイプ　3LDK　91.74㎡

画像出典：ザ・パークハウス川越タワー公式HP

8階　8400万円台　坪単価302万円
17階　11000～11999万円　坪単価396万円～坪単価432万円
22階　13000万円～13999万円　坪単価468万円～坪単価504万円

Nタイプ　4LDK　117.16㎡

画像出典：ザ・パークハウス川越タワー公式HP

25階　20000万円～20099万円　坪単価564万円～坪単価592万円

平均坪単価は約325万円です。

ざっくりですが眺望代は1000万円ほどという価格設定になっています。同じ列でも眺望が抜ける階と抜けない階で1000万円ほどの差であることが多いです。35年ローンで計算すると月額25000円～30000万円ほど(金利による)。一日当たり1000円で眺望を得ると思えば妥当でしょうか。逆に眺望を求めない方にとっては一部窓がタワーパーキングと被るF1タイプ低層階などグロスが抑えられる部屋もありますからコストパフォーマンスを得ることができます。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレなどしっかりしたものとなっていますが水回り天板は天然石等ではないなどその辺りは埼玉スペックにしてきているなぁ～と。ただ、プレミアムのグレードアップした仕様にオプションで変更できる物も多いですから多くのことはお金で解決できます。自分で変えられない内廊下などとしてくれていますからよほど目が肥えた方でなければスペック面で気になることはないと思います。

基本天井高は2500mm、サッシ高が2000mmちょっとしかないのが残念。眺望が抜けてくる部屋も多いですから窓の背が高いと嬉しかったですね。最上階は基本天井高が2700mmとなりリビング天カセとなります。

周辺相場を確認しましょう！

・ライフピア川越菅原町　2005年築　菅原町　川越駅徒歩3分　新築時の坪単価135万円　現在の坪単価約165万円

・グローベルザシティ川越ミッドスクエア　2008年築　脇田本町　川越駅徒歩3分　新築時の坪単価185万円　現在の坪単価約185万円

・ライオンズ川越グランフォート　2010年築　菅原町　川越駅徒歩4分　新築時の坪単価190万円　現在の坪単価約175万円

・レジデンシャルステート川越　2011年築　菅原町　川越駅徒歩4分　新築時の坪単価170万円　現在の坪単価約175万円

・ライオンズ川越プレミアフォート　2018年築　脇田本町　川越駅徒歩4分　新築時の坪単価240万円　現在の坪単価約240万円

・パークホームズ川越新富町アドーア　2019年築　新富町1　本川越駅徒歩1分　新築時の坪単価約285万円　現在の坪単価約310万円

上記相場からザ・パークハウス川越タワーの将来価値を予想すると

F2タイプ　3LDK　65.48㎡　22階　6100万円台(新築時)　→　5780万円(築10年時)

となります。

エレベーターは住戸階が3基(分速150m)、1階と4階を結ぶシャトルエレベーターが1基(分速150m)、駐輪場用が2基(分速60m)です。173戸に対して3基ですからまったくもって問題ないのですがごみ回収時は1基を停止、かつ各階ごみ置場とは少し離れているため共用廊下に出ての作業となります。

駐車場はタワーパーキングで設置率約33％、月額25500円～29500円を予定。サイズは全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm・1800mm・2050mm×重量2300kg・2500Kgです。

駐輪場は設置率200％で2階の屋内、専用エレベーター2基ありで住戸階へのエレベーターへとの行き来も容易です。月額200円～1000円を予定。

管理費㎡単価月額約396円を予定、重たいですが24時間有人管理(コンシェルジュサービスはなし)で内廊下、エレベーターも多く商業と一体ですから致し方なしでしょうか。価格帯的に受け入れられる方は多いでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・ライフピア川越菅原町　総戸数22戸　管理費㎡単価月額約252円

・グローベルザシティ川越ミッドスクエア　総戸数144戸　管理費㎡単価月額約130円

・ライオンズ川越グランフォート　総戸数91戸　管理費㎡単価月額約140円

・レジデンシャルステート川越　総戸数34戸　管理費㎡単価月額約195円

・ライオンズ川越プレミアフォート　総戸数32戸　管理費㎡単価月額約255円

・パークホームズ川越新富町アドーア　総戸数106戸　管理費㎡単価月額約220円

川越で物件調査です！

食べにくさがカオスなねこまんま焼おにぎりをいただく！！

うんめぇにゃ〜！！ pic.twitter.com/BUDrQMASuV

— マンションマニア (@mansionmania) December 20, 2021

【総評】

川越としては高単価であることはたしかですがエリア№1系は周辺よりも2～3割高いことはよくある話ですから価格面で違和感はないでしょう。

川越の富裕層向けとはいえあまりに高値追及すると富裕層にさえそっぽ向かれてしまいますから(富裕層からしてもお金を出せることと出そうと思うことは違うわけで高値チャレンジは難しい)現実的な単価設定です。

こういったマンションは新築時に多くの戸数を供給するがゆえに高値チャレンジしにくいとはいえ完売して中古市場になれば指名買いにも期待できますからリセールバリューの心配は少ないです。

基本的には選べる内は高層階のほうがこの立地の魅力の恩恵を受けられるわけでおすすめしやすいですが低層階でも壁ドンではないですから割り切れる方にはありかと。間取りや向き、階数は価格に反映されていますがその中でも私から見てお得感あるなぁ～と感じたのはHタイプです。北東側ですから線路から先アトレやドン・キホーテを望むことにはなりますが角住戸で窓面も多く、行燈部屋なしの綺麗な間取りで約74㎡が6500万円前後というのは魅力が大きいかと。北方面も抜けてきますしクレアモール商店街の灯りを望むのも素敵なことでしょう。

基本的には「川越に地縁があって予算届くなら買うべき」という感じで地縁ある方へのほうがおすすめはしやすいのですが広域検討の方でも5000万円、6000万円で言葉はあれですがどこにでもあるような物件を買うくらいなら小江戸川越の№1マンションという選択肢のほうが満足度高まる可能性もありますから気になったら検討候補にされることをおすすめいたします。

動画もご覧ください！

■ザ・パークハウス川越タワー　建設地周辺レポート