今回ご紹介するのはパークホームズ川越ザレジデンスです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:西武建設
価格:未定
専有面積:58.86㎡~72.84㎡
総戸数:71戸(販売総戸数67戸、非分譲住戸数4戸含む)
規模:16階建て
交通:各線「川越」駅徒歩5分 西武新宿線「本川越」駅徒歩15分
所在地:埼玉県川越市菅原町
竣工予定:2021年4月下旬

駐車場:機械式15台 平面6台
駐輪場:72台

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ川越ザレジデンス公式HP

東武東上線と川越線の川越駅から信号なし、フラットな道のりで徒歩5分。東側は交通量多めの川越街道(片道一車線の区間ではありますが歩道も狭い)ではあるものの駅から川越街道を超えないというのは強みとなります。また、東・南・北の三面が接道しており、西側のライオンズとはべったりですがバルコニー面となる南と東側は前の建物と離隔があるため駅近ながら低層階でも日当たり良好というのがウリとなります。

川越エリアでの新築マンションとしてはパークホームズ川越新富町アドーアが記憶に新しく、数週間前から入居が開始されています。イトーヨーカドーもオープンして賑わいを見せていました。

パークホームズ川越新富町アドーアは川越エリア№1マンションと言っても違和感ない立地がゆえに日常の買い物客だけでなく観光客含めてわちゃわちゃした環境ではありますがライオンズ川越ザレジデンスは観光客もほぼ通らず、線路や商店街からも離れますから東側が川越街道とはいえ静かな環境です。

物件名にレジデンスを付けていることだけあり邸宅感を意識したランドスケープとなっています。接道面、とくに川越街道沿いは豊かな植栽計画となっており住まう方だけでなく周辺を通る人に癒しを与えるであろうレベルです。エントランスホールへ続くアプローチは曲線として風除室が見えにくくしており、門柱を設けるなどアドーアの長いアプローチに負けないものとしています。

建物をセットバックしているため将来的にも日当たりが守られやすくなっています。

外観に関しても1階・2階・3階以上でデザインを変え、さらに最上階のバルコニー天井の一部を下げ、マリオンを上に出っ張らせることで単調な板状マンションでは終わらせない努力がなされています。

1階に住戸を設けていないこともありエントランスホールとその横のラウンジは戸数の割に広く、駐輪場も屋内となっています。ラウンジの大窓からは川越街道沿いの豊かな植栽を望むことができます。

駐車場設置率は約29%、機械式15区画の平置き6区画ですが平置きの2区画は事業協力者用となっておりそちらだけチェーンゲート、シャッター、専用通路(扉)付とかなり贅沢なものとなっています。最上階は事業協力者住戸が1部屋あるのみで単純計算でも200㎡を超えます。(15階の3部屋中2部屋も事業協力者住戸)

駐車場利用料金は月額20000円前後を予定していますがこの設置率だと抽選になることでしょう。一部住戸には駐車場優先権が付いていますからどうしても敷地内で確保したい場合にはそちらを選べば解決です。(いつか売るときは管理組合へ返却となるはずなので注意)

ごみ置き場の出入り口は駐輪場内のみですが北側の接道に出れますから駅へ向かうついでに捨てることも容易です。

どこの出入口から入ってもオートロックの開錠が2回必要とするなど駅近なりにセキュリティ面を強化しています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

Aタイプ 3LDK 72.84㎡

画像出典:パークホームズ川越ザレジデンス公式HP

3階 5390万円台 坪単価244万円
5階 5460万円台 坪単価247万円
13階 5710万円台 坪単価259万円
15階 5810万円台 坪単価263万円

Bタイプ 3LDK 66.82㎡

画像出典:パークホームズ川越ザレジデンス公式HP

3階 5060万円台 坪単価250万円
5階 5140万円台 坪単価254万円
8階 5270万円台 坪単価260万円
13階 5460万円台 坪単価270万円

Cタイプ 3LDK 69.02㎡
3階 5900万円台 坪単価282万円
5階 6030万円台 坪単価288万円
8階 6150万円台 坪単価294万円
13階 6340万円台 坪単価303万円
14階 6380万円台 坪単価305万円

[東向き]

Dタイプ 2LDK 58.86㎡

画像出典:パークホームズ川越ザレジデンス公式HP

3階 4410万円台 坪単価247万円
5階 4490万円台 坪単価252万円

Eタイプ 3LDK 68.32㎡
3階 4890万円台 坪単価236万円
5階 4980万円台 坪単価241万円
8階 5070万円台 坪単価245万円
13階 5220万円台 坪単価252万円
15階 5310万円台 坪単価256万円

平均坪単価は約260万円です。

パークホームズ川越新富町アドーアの平均坪単価が285万円ほどでしたからそれよりかはお安いですが菅原町アドレスで見ると2016年築のファインレジデンス川越が坪単価215万円ほどでしたから3~4年で約2割の価格上昇となっています。ファインレジデンス川越は「迷うことなかれ 買いなさい!・文句なしの買ってもいいマンション」とブログで評価したようにあきらかに安かったわけで比べるのもどうかとは思いますがファインレジデンスにしろアドーアにしろ前作、前前作が良すぎただけにより高く見えてはしまいます。

ただ、ファインレジデンスにもアドーアにもなかったディスポーザーを完備してきています。隣のライオンズ川越グランフォートがディスポーザーありでしたからそれも意識して付けたのかもしれないですね。

食洗機はオプション、トイレ手洗いカウンターもオプション、浴室ブラケットライト、キッチンも洗面台もソフトクローズ機能なしなど設備仕様はそこそこ落としてきています。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mmとやや低めですがリビングの窓はFIXの大窓、キッチンのスペース半分くらいはリビングと同じ天井高にしていますから圧迫感はありません。食洗機オプションは仕方ないにしてもリビング隣洋室のウォールスライドドアまでオプションとは時代を感じます。

玄関前をくぼませていますからゆとりがあるほうです。可動式ルーバー面格子も付いていますし、エレベーターホールを独立させているのは素晴らしいですね。

周辺相場を確認しましょう!

・川越菅原町パークホームズ 1996年築 菅原町 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約100万円

・ライオンズマンション川越駅東 1999年築 菅原町 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約140万円

・ユアコート川越カレナ 2004年築 脇田町 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約140万円

・レーベンハイム川越ルミアージュ 2005年築 菅原町 新築時の坪単価約140万円 直近売り出し事例なし

・ライフピア川越菅原町 2005年築 菅原町 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約120万円

・クリオ川越参番館 2007年築 菅原町 新築時の坪単価約165万円 直近売り出し事例なし

・ライオンズ川越グランフォート 2010年築 菅原町 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約185万円

・ファインレジデンス川越 2016年築 菅原町 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約190万円

上記相場からパークホームズ川越ザレジデンスの将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 66.82㎡ 8階 5270万円台(新築時) → 4050万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(川越駅から建設地まで ~少し遠回り~)
建設地周辺動画③(建設地から川越駅まで)
建設地周辺動画④(建設地から関越自動車道川越入口まで 車載カメラ)

まだ確定ではないとのことでしたが管理費は㎡単価月額260円弱を予定。植栽とディスポーザーがあることも影響してかそこそこ重たくなりそうです。

【住むレーション】

[東武東上線]

川越 8:07発
ふじみ野 8:12着
志木 8:19着
朝霞台 8:22着
和光市 8:26着
成増 8:30着
池袋 8:43着

[JR埼京線]

川越8:05発
南古谷8:10着
指扇8:16着
西大宮8:19着
日進8:22着
大宮8:28着
武蔵浦和8:35着
赤羽8:45着
十条8:47着
板橋8:50着
池袋8:54着
新宿9:00着

[西武新宿線]※有料特急小江戸

本川越 8:05発
狭山市 8:12着
所沢 8:21着
東村山 8:25着
高田馬場 8:55着
西武新宿 8:59着

[空港リムジンバス]

川越駅西口 5:25発
羽田空港第2ターミナル 6:45着
羽田空港第1ターミナル 6:50着
羽田空港国際線ターミナル 7:00着

通学校は仙波小学校で徒歩7分、川越第一中学校で徒歩12分ということでそれを理由に検討されている方も多いことでしょう。

川越駅まで徒歩5分ですから日常の買い物利便性の高さは言わずもがな。近隣での選択肢が多くなっています。

【総評】

都心までの距離だけで見れば東上線のいわゆる中間駅も多数あるわけですが川越は駅力もあり、需要も強いですから下手に中間駅で価格高騰の新築マンションを買うよりは良いのでしょうね。

それでもお隣のライオンズ川越グランフォートが坪単価185万円で買えるのも事実。築9年経過しているものの70㎡換算で1500万円ほどの差をどう捉えるか。周辺中古との価格差はそこそこ大きいものとなっています。

資産性で言えばアドーアでしたがそれゆえ投資目線での購入も多く、そこを嫌う方には今作のほうが魅力に感じるでしょう。

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