今回ご紹介するのはザ・パークハウス十条です!

[物件概要]

売主:首都圏不燃建築公社 三菱地所レジデンス
施工:村本建設
価格:未定
専有面積:25.74㎡~70.30㎡
総戸数:64戸(募集対象外住戸23戸含む)他に店舗2戸
規模:11階建て
交通:JR埼京線「十条」駅(南口)徒歩4分 JR京浜東北線「東十条」駅(南口)徒歩8分
所在地:東京都北区上十条1丁目
竣工予定:2023年2月中旬

駐車場:11台(機械式9台、身障者用平置1台、小型用平置1台)
自転車置き場:85台(ラック式7台、2段ラック式・下部スライド式78台)
ミニバイク置場:3台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス十条公式HP

再開発によるタワーマンション(商業等との複合開発・2024年度竣工予定)の建設が進んでいる埼京線の十条駅から徒歩4分、京浜東北線の東十条駅から徒歩8分と2駅2路線が利用可能です。山手線の西側、東側どちらへもアクセス良好です。

十条駅の駅前通りに面しており十条駅からはフラットアプローチです。東十条駅へは高低差(駅に向かって下りが主)があるのと住宅街(夜は気になりやすいかも)を歩くため特別な癒しや面白みのある道のりではないですが東十条駅も近いのは心強いでしょう。

建設地はもともと背の低い建物(八百屋さん、戸建て等)が立ち並んでいました。十条駅徒歩4分以内はヴェルビュ十条壱番館以来約21年ぶりとなります。

進行中の再開発タワマンとは逆側ではありますが今作も火災発生時などに緊急車両が入れないような住宅密集地を改善する目的もあるプロジェクトとなりますから一般的な分譲マンション供給とは異なる部分もあります。総戸数64戸の内23戸が募集対象外住戸ということで販売しない住戸の割合が一般的な分譲マンションよりもかなり多くなっています。また、周辺住民の方の引っ越しを促進する目的もあるため周辺にお住まいの方、もしくは不動産を所有している方は優遇倍率3倍となります。

長年マンションウォッチしている方であればこういった一般的な分譲マンションでない場合には現実的な価格設定となることが多い(もちろんすべてではないですし売主が高値追及することもあります)のにお気づきかと思います。今回も価格面に関しては割高ではないものの地所レジ単独事業でないことでのマイナス要素もあります。そちらは後ほど。

外観デザインに関しては赤レンガ倉庫(現北区立中央図書館)のような赤レンガ調としつつも縦に白い線(頭頂部で逆L字となるのがかっこいい!!)を伸ばすなど重厚感ありつつもスタイリッシュな印象です。最上階の前後で色を変えているのもとてもおしゃれですよね。

エントランスホールは戸数なりの広さではあるものの円形の折り上げ天井、自然木のデザインウォールと伊達冠石を配し、大窓からは外の植栽を望める素敵な空間となっています。1階に店舗区画が2つありますがテナントは未定です。

駅前通りに面しているものの大きくセットバック(しばらくは侵入防止柵が設置されます)、時間はかかりますが歩道部分などを拡張して電線も地中化される予定です。駅前通り沿いがゆえに建設地のほとんどの部分が近隣商業地域のためエリア内にしては背の高い建物となっています。ただ、西側には12階建てのマンションが建っておりこんにちはです。東側は中層階以上であればスカイツリーが見えるなど抜け感もでてきますが将来的に約束されたものではありません。とはいえすぐに変わるものでもないでしょうから抜け感求めるなら東側を選んでおくと気持ち良い眺望となっています。(向きの条件が良い東側に3LDKをもってきています)

南側の土地も一緒に整備できれば土地形状が整い南向き住戸を多く設定できたのでしょうけども今作で南に窓があるのは一列のみとなります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※100万円単位です

A3タイプ 1K 25.74㎡

画像出典:ザ・パークハウス十条公式HP

4階 3000万円台 坪単価385万円

B1タイプ 1LDK 51.48㎡

画像出典:ザ・パークハウス十条公式HP

予定価格表記載なし

C1タイプ 2LDK 57.75㎡
8階 5700万円台 坪単価326万円

C2rタイプ 2LDK 57.75㎡

画像出典:ザ・パークハウス十条公式HP

予定価格表記載なし

Dタイプ 2LDK+S 63.22㎡

画像出典:ザ・パークハウス十条公式HP

4階 6300万円台 坪単価329万円
8階 6700万円台 坪単価350万円

Eタイプ 3LDK 67.03㎡

画像出典:ザ・パークハウス十条公式HP

4階 6800万円台 坪単価335万円
8階 7100万円台 坪単価350万円

Fタイプ 3LDK 67.31㎡

画像出典:ザ・パークハウス十条公式HP

4階 7400万円台 坪単価363万円
7階 7800万円台 坪単価383万円

Gタイプ 3LDK 70.30㎡

画像出典:ザ・パークハウス十条公式HP

3階 7300万円台 坪単価343万円
6階 7800万円台 坪単価366万円

平均坪単価は約350万円です。

同じような築浅中古もないわけでエリア内比較ができないのですが駅前タワマンがこの単価では出てこないと思いますし、板橋駅近くの築浅中古マンションやその他北区、板橋区の新築マンションと比べても今の相場としては割高感がまったくもってありません。「強気だなぁ~」にはならないですよね。

ただ、地所レジ単独事業でないがゆえにスペック面で気になる部分があります。ディスポーザーがないことと直床(それでいて基本天井高2450mmと高くない)であることです。価格帯からすればディスポーザーあり、二重床が相応しいとは思うのですが地権者さんや不燃公社の意見が強く入っているように感じました。

それでも食洗機、ミストサウナ、浴室ダウンライト、トイレ手洗い器&ローシルエットトイレ、引き戸上吊り(リビング横のウォールドアも完全ハイタイプ)、可動式ルーバー面格子、バルコニー隣戸境はスラブtoスラブの隔て板であるなどディスポーザーと直床という部分を除けばしっかりとしたものになっています。

間取りは洗面室を廊下側にもってきている間取りが多い(内廊下風のため共用廊下側に洋室をもってくるメリットが薄いことも影響しているでしょう)のは特徴的ですね。眺望の劣る西側のほうがワイドスパンとなっています。全体的に柱の食い込みは気になりました。

東向きと西向きのサンドイッチ型で内廊下ではないですが屋内廊下となっており、バリアフリー対応で幅も広く(玄関は引っ込んでいないですが廊下自体が広め)手摺も付いています。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモ十条グランシティ 1996年築 十条仲原1 十条駅徒歩6分 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約210万円

・ヴェルビュ十条壱番館 2001年築 上十条1 十条駅徒歩3分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約230万円

・ザ・パークハウス東十条フレシア 2015年築 東十条1 東十条駅徒歩7分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約275万円

・プラウドシティ加賀学園通り 2016年築 加賀1 十条駅徒歩9分 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約295万円

・ザ・ガーデンズ東京王子 2018年築 王子5 東十条駅徒歩5分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約325万円

上記相場からザ・パークハウス十条の将来価値を予想すると

Gタイプ 3LDK 70.30㎡ 6階 7800万円台(新築時) → 6980万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式が主で設置率約17%、西側から出入りとなりますが一方通行で道も狭くなっています。

駐輪場は屋内・屋外1階で設置率約132%、東側から出入りとなります。

管理費などの維持費は未定でした。

建設地

【住むレーション】

[埼京線]

十条 8:04発
板橋 8:07着
池袋 8:10着
新宿 8:17着
渋谷 8:22着
恵比寿 8:24着
大崎 8:28着

十条 8:01発
赤羽 8:05着
武蔵浦和 8:13着
大宮 8:20着
日進 8:25着
西大宮 8:28着
指扇 8:31着
南古谷 8:40着
川越 8:45着

[京浜東北線]

東十条 8:01発
王子 8:04着
上中里 8:06着
田端 8:08着
西日暮里 8:10着
日暮里 8:12着
鶯谷 8:14着
上野 8:17着
御徒町 8:18着
秋葉原 8:21着
神田 8:23着
東京 8:25着
有楽町 8:27着
新橋 8:30着
浜松町 8:32着
田町 8:35着
高輪ゲートウェイ 8:37着
品川 8:39着

東十条 8:01発
赤羽 8:04着
川口 8:07着
西川口 8:09着
蕨 8:12着
南浦和 8:16着
浦和 8:18着
北浦和 8:21着
与野 8:23着
さいたま新都心 8:25着
大宮 8:27着

地上対向式ホームでそれぞれのホームに改札があるため都心方面へ通勤の方は朝は楽ですが帰宅時は一旦西口に出て踏切を渡るか構内の階段で上り線ホームへ渡る必要があるためちょいとめんどいです。とはいえ地上ホーム×地上改札ですから駅に着いてから駅外へ出るまでの時間はあっという間です。

十条銀座商店街があるため日常の買い物は便利なのですが大きなスーパーマーケットが好きな派にとっては現状物足りないですね。駅前の再開発タワマンに大きめなスーパーマーケットが入ってくれると良いのですが。駅前に大きなスーパーマーケットができても十条銀座商店街の魅力が薄れるわけではないですし、新しい価値観の住民も増えていくわけで相乗効果にも期待できることでしょう。

通学校は十条台小学校で徒歩7分(荒川小学校と統合予定。改築中は荒川小学校へ。改築後は十条台小学校。学校名は十条小学校を予定)、十条富士見中学校で徒歩3分です。

北区でも水害の心配は少ない(ハザードマップ上では周りが少し色つく)武蔵野台地に位置していますが地震等による火災の心配は大きいエリアとなります。その危険性を街全体からなくしていくための開発事業の一つがザ・パークハウス十条となります。

【総評】

再開発による街の進化が見えてくる前に販売してくれるのはありがたいですね。もちろん駅前タワマンが完成してからのほうが広域検討の方もとっつきやすい街並みとなるわけですがそうなれば価格はさておきより人気が出てしまい買える可能性が低くなってしまいます。(昔ながらの十条の魅力、今どきの街並みの十条のハイブリッドとなるため地縁ない人も買いやすくなる)

時間はかかりますが十条駅の高架化も予定されていますから駅前の踏切渋滞や街の安全性の向上、分断の解消にも期待できます。

タワマンがお好きでもう少し価格が高くなっても(平均では高くなっても階数合わせするとびっくりするほどの差はないかもしれない)手が届き入居時期も問題ないのであれば駅前タワマンを待ったほうがいいですし、そこまでタワマンやザ・駅前にこだわりなければ今作を購入してしまっても後悔ない(満足する)でしょう。

動画もご覧ください!

■ザ・パークハウス十条 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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2 件のコメント

  • タワーの方もHPが出てきましたね。十条も大きく変わりそうで面白いですね。
    ところでパークハウスアーバンス御徒町は記事化の予定ありますか?

    • ローン検討中様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      御徒町ですが昨年いくつか記事化したエリアのため優先度は低めです。
      リクエスト受け付けておりますのでご希望でしたら大変お手数ですブログ内の問い合わせフォームからご連絡ください。
      自動返信メールに価格表やモデルルーム訪問時の資料を添付お願いいたします。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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