今回ご紹介するのはプレシス本川越ルミナスです!

[物件概要]

売主:一建設
設計:オンズデコ 一級建築士事務所
施工:冨士工
価格:3299万円~4129万円
専有面積:54.81㎡~61.42㎡
総戸数:78戸
規模:14階建て

交通:
西武新宿線「本川越」駅徒歩4分
東武東上線「川越市」駅徒歩9分
東武東上線・JR川越線・JR埼京線「川越」駅徒歩10分

所在地:埼玉県川越市通町
竣工予定:2021年7月上旬

駐輪場:157台(平置き29台、平置きスライドラック式93台、2段ラック式 上段14台、下段スライド21台) (月額:200円~500円)
サイクルポート:8区画 (月額:1500円)
駐車場:21台(機械式20台、福祉対応駐車場1台) (月額:19000円・20000円)

管理費(月額)9460円~10530円
修繕積立金(月額)4930円~5530円

地図はこちらです↓

画像出典:プレシス本川越ルミナス公式HP

本川越駅から徒歩4分、駅距離だけで見ればもっと近かい出物も多かったエリアですが駅前のわちゃわちゃ感もなく川越街道にも面していない静かな住環境、それでいて駅にもクレアモールにも近いということでバランスの良い立地条件です。

しかも全戸南向きで現状壁ドンではない(川越エリアは壁ドンが多いエリア)ということで眺望・採光も得られます。南方向には丸広の青空駐車場がありますから川越エリアの駅近物件としてはかなり恵まれた眺望・採光となります。

将来的に南面に背の高い建物ができる可能性はありますが南面の多くが自らの敷地で駐車場スペースなどとしますから壁ドン状態になる可能性があるのは一部住戸だけです。(それでも背の高い建物ができれば眺望・採光は失います)

外観デザインはマリオン2本に加えて中央付近をせり出させることでオール南向きでものっぺらぼうにならないようにしています。

エントランスアプローチは短めですが外壁と天井部(間接照明も素敵です)のほとんどを黒めの色としているのですが正面部分だけ白色とするなど凝ったものとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 61.42㎡

画像出典:プレシス本川越ルミナス公式HP

3階 3789万円 坪単価203万円
4階 3879万円 坪単価208万円
7階 4129万円 坪単価222万円

Cタイプ 3LDK 57.68㎡

画像出典:プレシス本川越ルミナス公式HP

5階 3669万円 坪単価210万円

Dタイプ 3LDK 57.68㎡
6階 3749万円 坪単価214万円

Eタイプ 3LDK 54.81m㎡

画像出典:プレシス本川越ルミナス公式HP

2階 3299万円 坪単価199万円

平均坪単価は約215万円です。

この立地条件でこの単価に抑えられるならば70㎡などにしてほしいところですがこれがプレシスの商品コンセプトですし、供給中のパークホームズ川越ザレジデンスとはまったく別の検討者層を狙いにいっていると考えれば違和感ありません。

60㎡を切るような3LDKでも総額が抑えられるならそれでいいという方にはむしろ好都合でしょう。それが嫌な方もタイミングよくパークホームズ川越ザレジデンスがあるわけでそちらに流れることができます。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式などコストコントロールして坪単価を抑えることに徹しています。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズマンション本川越駅前 1996年築 新富町1 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約115万円

・クリオ川越弐番館 2001年築 川越市通町 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約125万円

・ベルメゾン川越サザンスケープ 2003年築 新富町1 新築時の坪単価約145万円 直近売り出し事例なし

・アルシオン本川越 2004年築 新富町1 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約130万円

・ライオンズ川越新富町 2008年築 新富町1 新築時の坪単価195万円 現在の坪単価約170万円

・ライオンズクオーレ川越新富町 2009年築 新富町1 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約165万円

・サンクレイドル川越 2017年築 通町 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約175万円

・パークホームズ川越新富町アドーア 2019年築 新富町1 新築時の坪単価約285万円 直近売り出し事例なし

上記相場からプレシス本川越ルミナスの将来価値を予想すると

Aタイプ 3LDK 61.42㎡ 4階 3879万円(新築時) → 3400万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先を除いて機械式、設置率は約27%です。

維持費は管理費㎡単価約172円、駐車場料金をしっかりと徴収することもあってか現実的な単価です。

川越市駅

【住むレーション】

[西武新宿線]

本川越 7:46発
南大塚 7:50着
新狭山 7:52着
狭山市 7:56着
入曽 7:59着
新所沢 8:03着
航空公園 8:05着
所沢 8:08着
東村山 8:11着
久米川 8:18着
小平 8:21着
花小金井 8:24着
田無 8:27着
上石神井 8:32着
鷺ノ宮 8:38着
高田馬場 8:53着
西武新宿 8:56着

[西武新宿線(特急小江戸)]

本川越 7:55発
狭山市 8:01着
所沢 8:11着
東村山 8:15着
高田馬場 8:46着
西武新宿 8:50着

[埼京線]

川越 7:51発
南古谷 7:56着
指扇 8:01着
西大宮 8:04着
日進 8:08着
大宮 8:12着
武蔵浦和 8:19着
赤羽 8:29着
十条 8:32着
板橋 8:35着
池袋 8:39着
新宿 8:45着
渋谷 8:50着

[東武東上線]

川越市 7:51発
川越 7:52着
ふじみ野 7:59着
志木 8:06着
朝霞台 8:08着
和光市 8:13着
成増 8:17着
池袋 8:30着

買い物利便性に関しては言わずもがなですが選択肢が豊富です。アドーアのヨーカドー食品館もすぐの距離です。

通学校は中央小学校で徒歩7分ほど、川越第一中学校で徒歩9分ほどです。

【総評】

この時代にしては現実的な単価設定です。

駅に近いのに大通りに面しておらず全戸南向きと条件良い割には割高感ありません。

川越エリアで探していて部屋の広さを必要としていない方からすれば狙いやすい条件が揃っています。

動画もご覧ください!

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