今回ご紹介するのはパークホームズ川越新富町アドーアです!

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:西武建設
予定価格:未定
専有面積:53.77㎡~100.22㎡
総戸数:106戸
規模:15階建て

交通:
西武新宿線「本川越」駅徒歩1分
埼京線(川越線)・東武東上線「川越」駅徒歩10分
東武東上線「川越市」駅徒歩7分

所在地:埼玉県川越市新富町1丁目
竣工予定:2019年10月下旬

駐車場:機械式42台
駐輪場:106台
バイク置場:2台

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ川越新富町アドーア公式HP

パークホームズ北千住アドーアに続くアドーア第二弾となるパークホームズ川越新富町アドーア。

「Ito-Yokado+Residential=adore(愛)」粋ですね!

パークホームズ川越新富町アドーアはいわゆる「エリア№1マンション」となります。

本川越駅前、しかも信号待ちしている人すべてが眺めることになる場所に位置しておりスーパーマーケットとの一体開発ですから自然と人が集まり目立ちに目立ちまくる存在となります。川越市最高層のランドマークマンション、№1なんですから余程ものが悪かったり価格が高すぎなければ買いなわけですがさてどうか。モデルルームへ訪問してきましたのでレポートいたします。

本川越駅から建設地を望む

まず残念だった部分から。

ディスポーザーがありません。。。

ん~ランドマークマンションなわけですからここは頑張って欲しかった部分ですがディスポーザー付の既存マンションからの買い替え客が多いエリアではありませんからなくても売れるという判断もあったのでしょう。

もう1点。

駐車場があきらかに足りません。駅前とはいえ同エリアとしては高額マンションとなるわけで車保有者も多いであろう中で設置率は4割を切ります。さすがにこの設置率だと抽選は必須と思われます。駐車場はタワーパーキング型となっています。

上記2点が大きく気になったデメリットとなります。

同マンションのすごいところはイトーヨーカドーと直結となります。なんと住民専用の出入り口が2階部分にあるのです。。。すごい。。。

つまりお部屋から外に出ることなくイトーヨーカドー内へ入れるというわけです。もちろん建物内ですから雨にも濡れません。イトーヨーカドーは食品館を予定していますが1階、2階部分合わせると店舗面積がしっかりと取れているため品揃えも良くメイン使いできること間違いなしでしょう。

私自身もスーパーマーケット直結のマンションを購入したことがありますがまぁ便利でした。プラウドシティ志木本町に住む「某お友達」も便利だと話していますしこれは相当な強みとなりますね。

共用廊下は外廊下ですがドーナツ型のため外から廊下が見えないプライバシー性あるものとなっています。各階ごみ置き場はありません。

住戸階へ向かうエレベーターは2台。総戸数106戸で2台なら十分ですね。

設備仕様は階数やプランにより大きく異なります。いわゆるプレミアム、スーペリアというようにわけており、お部屋によっては廊下の床が標準でタイルだったりするとのことです。見学時点では営業さんも上からまだ資料がすべてきていないため回答できないことも多く、確実にわかっている構造の部分のみ共有いたします。

二重床・二重天井、床スラブ厚は220mm~240mm、基本階の天井高は2600mmとなっています。

画像出典:パークホームズ川越新富町アドーア公式HP

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Jタイプ 3LDK 73.24㎡

画像出典:パークホームズ川越新富町アドーア公式HP

11階 6600万円台 坪単価297万円
13階 6800万円台 坪単価306万円

[南向き]

Lタイプ 3LDK 67.98㎡
8階 5900万円台 坪単価286万円
13階 6200万円台 坪単価301万円

[南・東角]

Fタイプ 3LDK 69.89㎡
8階 6300万円台 坪単価297万円

数部屋の予定価格しか出ておらず、かつ第一期では2LDKの供給がないとのことです。

平均坪単価としては300万円は超えなさそうですが280万円、290万円など限りなく300万円に近くなりそうです。前回の記事で坪単価260万円と予想しましたからこのまま正式価格となれば1割ほど上振れしてしまいました。

Jタイプはモデルルームとなっており、メニュープランでアイランドキッチンとすることができます。ぱっと見は斜めっていて使いづらそうですがモデルルームで確認すると部屋の形が綺麗でとても使いやすく開放感がありました。Jタイプは人気出そうですね~。

周辺のマンション相場を確認しましょう!

ライオンズ川越新富町 2008年築 本川越駅徒歩3分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約185万円

ライオンズ川越松江町グランフォート 2018年竣工予定 本川越駅徒歩6分 新築時の坪単価約225万円

上記相場からパークホームズ川越新富町アドーアの将来価値を予想すると

Lタイプ 3LDK 67.98㎡ 8階 5900万円台(新築時) → 5000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[西武新宿線]

本川越 8:07発
高田馬場 9:04着
西武新宿 9:09着

[西武新宿線 特急小江戸]指定席500円

本川越 8:05発
高田馬場 8:52着
西武新宿 8:56着

西武新宿 19:00発
高田馬場 19:04発
本川越 19:50着

[東武東上線]

川越市 8:05発
池袋 8:42着

[東武東上線→有楽町線直通]

川越市 7:54発
飯田橋 8:53着

[東武東上線→副都心線直通]

川越市 7:58発
新宿三丁目 8:54着
渋谷 8:59着

[埼京線]

川越 8:05発
大宮 8:27着
池袋 8:54着
新宿 9:00着

西武新宿線は遠回りして都心へ向かうため川越まで歩いて東上線利用という方も多いことでしょう。それでも商店街を通って徒歩10分ですから十分近くて便利な道のりと言えます。

【総評】

川越では敵なしですから価格も強きですね。

駅№1マンションは敵がいない以上は将来的にも欲しいと思える人が後を絶たず、新築時に価格が高かったとしても維持率は高くなりがちです。そのため川越にこだわり予算が届くという方であれば迷う必要もないでしょう。

外観やエントランスへ向かうアプローチなども小江戸・川越らしいデザインとなっています。また全体的に天井照明を少なくして行灯型の照明を採用しています。

画像出典:パークホームズ川越新富町アドーア公式HP

思っていたよりは高いのですが気に入った方で手が届くのであれば迷わず一部屋押さえておいて損のないマンションと言えるでしょう。

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~2018年5月27日追記~

第一期販売概要

販売戸数:38戸
価格:5960万円~1億3490万円
最多価格帯:6500万円台(7戸)

管理費10330円~15230円
全体管理費:4620円~6810円

修繕積立金:4620円~6810円
全体修繕積立金:3200円~4710円

[西向き]

Jタイプ 3LDK 73.24㎡

画像出典:パークホームズ川越新富町アドーア公式HP

8階 6530万円 坪単価294万円
9階 6560万円 坪単価296万円
10階 6590万円 坪単価297万円
11階 6690万円 坪単価301万円
12階 6850万円 坪単価309万円
13階 6890万円 坪単価310万円
14階 7020万円 坪単価316万円

[南・東角]

Fタイプ 3LDK 69.89㎡
7階 6330万円 坪単価299万円
8階 6390万円 坪単価302万円
9階 6430万円 坪単価304万円
10階 6470万円 坪単価306万円
11階 6510万円 坪単価307万円
12階 6730万円 坪単価318万円
13階 6770万円 坪単価320万円
14階 6900万円 坪単価326万円


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