今回ご紹介するのはパークタワー勝どきサウスです!

[物件概要](パークタワー勝どきサウス第1期1次) <予告広告>

売主:三井不動産レジデンシャル 鹿島建設
施工:鹿島建設
価格:未定
専有面積:31.29㎡~156.66㎡(トランクルーム等除く)
総戸数:総戸数1665戸、販売総戸数1115戸、事業協力者住戸550戸
規模:地上58階地下3階建て
交通:都営大江戸線「勝どき」駅徒歩2分
所在地:東京都中央区勝どき4丁目
竣工予定:2023年8月下旬

駐車場:491台[タワーパーキング491台(電気自動車等用充電対応8台含む)]※他に来客用7台・荷捌き用4台、カーシェア用2台、管理用1台
駐輪場:2216台※他にレンタサイクル50台
バイク置場:56台

地図はこちらです↓

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

パークタワー勝どきミッドに関しては63戸を残して一旦売り止めとなりました。当初の販売住戸よりも値上げしたにもかかわらず売り止め前の最終販売では平均倍率3倍以上となるほど「買えたらラッキー」状態でした。とはいえ残り63戸も供給していれば平均倍率が下がったわけで渋らず全戸出してほしかったですね。残り63戸はいくらで販売する気なのか…

とにかくパークタワー勝どきミッドに関しては購入できた方はおめでとうございますとしか言いようがないわけですがサウスに関してはどうなのか。予定価格が出ましたのでそちらを共有できればと思いますが簡単にミッドとサウスの違いにも触れたいと思います。

まず立地面ですがミッドは駅直結、サウスは非駅直結となります。歩く時間としては大きな差はないものの、駅直結ということが買う理由の一つになる方もいるでしょうからミッドのほうが強いことはたしかでしょう。ミッド購入者で「駅直結でないなら買わなかった」という方も少しはいるのかな?と思います。大江戸線で地下深いですし、改札まで距離あるとはいえ実質専用改札(ドゥ・トゥール側の方も使います)となればやはり魅力は大きいでしょう。マンション入る手前にコンビニができる予定なのも便利ですよね。

共用施設についてですがミッドとサウスは基本相互利用可能です。ミッドに関しては「サウスにお住まいの方がミッドの住戸階以上に来ることはない(友人宅訪問など除く)」というのがウリの一つになっていました。共用施設充実のタワマンあるあるですが住戸階に共用施設があるとそのマンション内にお住まいの方プラスαの方が行き来しますからエレベーター等がちょいとわちゃわちゃしがちなのですよね。ただ、ミッドは下駄に共用施設のため住戸階へ向かうのは住民だけというのは良い意味で大規模タワマンらしくない魅力でした。

サウスは53階と54階のルーフトップラウンジや53階のスカイデッキなど高層階にも共用施設が充実していますからミッドの方も住戸階以上の階へ行き来することとなります。それでもサウスの方はそのような高層階にある共用施設へダイレクトですし、もちろんミッド下駄の共用施設へは行き来するわけでお互い様ではあります。

眺望や採光に関しては住戸により異なりますし、建物形状も異なるため一概には言えないのですがパークタワー勝どき全体的に眺望と採光にめちゃくちゃ恵まれるという住戸は少なく、どちらかと言えば抜け感よりも借景(近くのタワマンやその先のビル等を望むこと自体は夜景が綺麗)ありきです。背の高さや規模感はサウスのほうがありますから完成すればミッドと合わせてかっこ良いものになるのでしょうね~。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[スーペリア]

基本天井高:3階~39階・41階~50階・52階~54階 約2550mm 40階・51階 約2700mm

参考・・・ミッドスーペリア 基本天井高約2650mm

SN-57Dwタイプ 2LDK 57.45㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

29階 7500万円台 坪単価431万円
50階 8200万円台 坪単価471万円

SS-57Fseタイプ 2LDK 57.99㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

27階 7500万円台 坪単価427万円
54階 8400万円台 坪単価478万円

SW-73Cn・73Cn’タイプ 3LDK 73.94㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

27階 8800万円台 坪単価393万円
54階 9900万円台 坪単価442万円

SW-74Asタイプ 3LDK 74.43㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

31階 9100万円台 坪単価404万円
54階 10200万円台 坪単価453万円

SN-76Anタイプ 3LDK 76.32㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

27階 10000万円台 坪単価433万円
50階 10900万円台 坪単価472万円

SS-77Aswタイプ 3LDK 77.58㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

27階 9700万円台 坪単価413万円
53階 11000万円台 坪単価468万円

SS-77Bswタイプ 3LDK 77.58㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

39階 9900万円台 坪単価421万円
54階 11100万円台 坪単価473万円

SW-85Awタイプ 3LDK 85.85㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

27階 11900万円台 坪単価458万円
54階 13500万円台 坪単価519万円

SW-88Asタイプ 3LDK 88.17㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

31階 11800万円台 坪単価442万円
54階 13000万円台 坪単価487万円

SS-94Bse·94Bse’タイプ 3LDK 94.95㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

27階 13800万円台 坪単価480万円
54階 15600万円台 坪単価543万円

スーペリアの平均坪単価は約455万円です。

参考・・・ミッド第一期一次のスーペリア平均坪単価は約415万円

[エグゼクティブ]

基本天井高:55階~57階 約2700mm

参考・・・ミッドエグゼクティブ 基本天井高約2850mm

SS-84Bse·84Bse’タイプ 3LDK 84.06㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

55階 14600万円台 坪単価574万円
57階 15000万円台 坪単価589万円

SW-90Bw·90Bw’タイプ 3LDK 90.38㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

55階 16900万円台 坪単価618万円
57階 17300万円台 坪単価630万円

SW-92Hsタイプ 3LDK 92.97㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

55階 16700万円台 坪単価593万円
57階 17100万円台 坪単価608万円

SW-110Dw·110Dw’タイプ 3LDK 110.47㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

55階 21900万円台 坪単価655万円
57階 22300万円台 坪単価667万円

SS-111Bse·111Bse’タイプ 3LDK 111.94㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

55階 23100万円台 坪単価682万円
57階 23600万円台 坪単価696万円

エグゼクティブの平均坪単価は約630万円です。

参考・・・ミッド第一期一次のエグゼクティブ平均坪単価は約500万円

[プレミアム]

基本天井高:58階 約2950mm

参考・・・ミッドプレミアム 基本天井高約3000mm(44階)、約3200mm(45階)

SW-93Enタイプ 3LDK 93.47㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

58階 17100万円台 坪単価604万円

SW-117Bnタイプ 3LDK 117.26㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

58階 25300万円台 坪単価713万円

SW-117Cwタイプ 3LDK 117.50㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

58階 24800万円台 坪単価697万円

SW-144Aタイプ 3LDK 144.43㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

58階 27200万円台 坪単価622万円

SS-148Aseタイプ 3LDK 148.26㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

58階 35600万円台 坪単価793万円

SS-156Aseタイプ 3LDK 156.66㎡

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

58階 37800万円台 坪単価797万円

プレミアムの平均坪単価は約705万円です。

参考・・・ミッド第一期一次のプレミアム平均坪単価は約640万円

全体的に見ればミッドの第一期一次と比べるとグッと値上がりしているものの角やエグゼクティブ、プレミアムに単価を盛っているため一般的な住戸は坪単価400万円台前半もあったりと買いやすい総額帯もあります。

基本天井高がミッドより低いのが気になりました。ただ、柱をグッと外に出している(逆梁アウトフレームかな?)ため下がり天井が綺麗なものとなっています。一般的なタワマンの下がり天井と比べるとかなり美しい下がり天井なのですよね。ここは最近の新築タワマンと比べるとかなりのかなり強みになってくるでしょう。

ミッドもサッシ高は頑張っていましたがさらに高いと嬉しいのですがどうなるか!

※柱の位置をミッドと比べてみるとミッドは窓ラインに柱がきており、サウスはバルコニー手摺側に柱がきている

間取りはタイプにもよりますが全体的に見てもスパン取れていますしミッドと同じく間取りで検討を辞める方は少ないと思われます。(そもそも間取りの種類が多いので好みのものが見つかりやすい)

周辺相場を確認しましょう!

・ザ・東京タワーズ(THE TOKYO TOWERS) 2007年築 勝どき6 勝どき駅徒歩5分 58階建て 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約355万円(2020年9月時点では坪単価約315万円)

・勝どきザ・タワー 2016年築 勝どき5 勝どき駅徒歩6分 53階建て 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約400万円(2020年9月時点では坪単価約370万円)

周辺相場も上がっております…

~2021.6.1 22時追記~

賃料相場確認しましょう!

・勝どきザ・タワー 59.92㎡ 高層階 月額290000円 ㎡単価月額約4840円

・勝どきザ・タワー 70.01㎡ 中層階 月額320000円 ㎡単価月額約4570円

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

サウスのエレベーターについてです。

スカイズのようにトライアングル形状のエレベーターホールとなっています。(スカイズと違いエレベーターホール中央は広くないです)

・低層用1 2基 分速60m 13人乗り 停止階 B3~B1・1階~7階 基あたり約67戸

・低層用2 2基 分速150m 13人乗り 停止階 B3~B1・1階・2階・8階~17階 基あたり約184戸

・中層用1 3基 分速180m 13人乗り 停止階 B3~B1・1階・2階・18階~29階 基あたり約130戸

・中層用2 3基 分速210m 13人乗り 停止階 B3~B1・1階・2階・30階~40階 基あたり約108戸

・高層用1 3基 分速180m 13人乗り 停止階 B3~B1・1階・2階・41階~49階 基あたり約91戸

・高層用2 3基 分速210m 13人乗り(2基)・17人乗り(1基) 停止階 B3~B1・1階・2階・50階~58階 基あたり約59戸

※別途全階停止の非常用エレベーター1基あり(非常用は計2基ですが内1基は通常時高層2として運用)

低層階は狭い部屋が多いため1戸あたりの居住者は減るのですがミッドと同じく1基あたりの住戸数が重たい階数もあります。

下記はミッドのエレベーター設定です。

・低層用 4基 分速180m 13人乗り 停止階 B1~3階・8階~28階 基あたり約178戸

・高層用 5基 分速180m 13人乗り 停止階 B1~3階・8階・29階~45階 基あたり約82戸

ミッドの方がサウスの53階にある共用施設へ向かう際は高層用2を利用すると思われます。もちろん53階は住戸階へもう1セキュリティあるのですがエグゼクティブとプレミアムを購入する方からするとマイナス材料でしょうか。まぁ自分たちも行き来しやすいというメリットはありますが。それもあってか基あたりにゆとりをもたせてくれてはいます。

駐車場設置率は約30%、主にタワーパーキングであることや地下駐車場であることなどはミッドと大きな差はありませんがミッドのほうが車寄せが豪華なものでした。サウスはトライアングルエレベーターホールの影響でしわ寄せがきており、ゆとりのない地下駐車場となってしまっています。ただ、さすがにその苦しい地下駐車場では富裕層が買ってくれませんから地上部の車寄せはしっかりと造りこんできています。ホテルのような車寄せとなっており、地上部に車寄せのないミッドの方が羨むようなレベルでしょう。そのあたりはさすが三井レジ。デメリットをなにかしらでカバーしてくる技は三井レジうまいですからね~。(100点満点のマンションはないわけでデメリットをカバーできる何かを用意しているかはとても大事)

ノーマルルーフ245台
ミドルルーフ110台
ハイルーフ136台

【住むレーション】

[大江戸線]

勝どき 8:03発
築地市場 8:05着
汐留 8:07着
大門 8:09着
赤羽橋 8:13着
麻布十番 8:15着
六本木 8:17着
青山一丁目 8:20着
国立競技場 8:22着
代々木 8:25着
新宿 8:27着
都庁前 8:29着

勝どき 8:01発
月島 8:02着
門前仲町 8:04着
清澄白河 8:07着
森下 8:09着
両国 8:11着
蔵前 8:14着
新御徒町 8:15着
上野御徒町 8:17着

[都営バス 直行02]

勝どき三丁目 8:03発
勝どき駅前 8:05着
月島三丁目 8:06着
亀島橋 8:14着
東京駅八重洲口 8:24着

[都営バス 都04]

勝どき三丁目 8:02発
勝どき駅前 8:03着
勝どき橋南詰 8:04着
築地六丁目 8:06着
築地三丁目 8:08着
築地 8:09着
銀座四丁目 8:12着
数寄屋橋 8:13着
東京駅丸の内南口 8:19着

[東京BRT]

勝どきBRT 7:47発
新橋 7:57着
虎ノ門ヒルズ 8:10着

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

公開資料を見る限りのファーストインプレッションとしては「ミッドはお買い得だったし全体的に条件良かったなぁ~」というのが正直なところです。売り手側も「自信のあるミッドから販売します!!」と謳っていたわけでそりゃそうなのですが。

それでもサウスのほうが規模感はありますし、ミッドと比べれば弱い部分もあるけど他物件と比べれば強い部分がたくさんあるわけでミッドほどのお祭りにはならないでしょうけども引き合いは十分あることでしょう。

ミッド=価格も割安で駅直結などなど条件も良い。発狂レベルでおすすめです!!

サウス=割安感はかなり薄れましたがやはり大規模開発はいいですね~。他と比べて気に入ったのであればおすすめです!

という感じになるかもです。

でも販売開始までにもっと相場が高くなっていたら結果割安になるのですけどもね…周辺相場はどこまで上がるのか。その点も注視したいと思います。

まぁ~見たら欲しくなる方は多いと思います。駅直結でなくなる分、エントランスホールをぱっと見「パークコートかな?」と思ってしまうくらい造りこむなど動線上で楽しませてくれそうです!

モデルルーム訪問しましたら再度記事化いたします!!

動画もご覧ください!

■ゴージャス茂野のChance for you ~予定価格等が発表されました! パークタワー勝どきサウス~

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

~これまでの記事~

パークタワー勝どき(ミッド) 予定価格と間取り モデルルーム訪問(2020.09.04)

パークタワー勝どき(ミッド) 第一期の価格と間取り おすすめです!!(2020.11.24)

パークタワー勝どき(ミッド) 第一期二次の予定価格と間取り(2020.12.20)

パークタワー勝どきミッド 第一期三次の予定価格と間取り 値上げ祭り!!(2021.02.10)

パークタワー勝どきミッド 第2期1次の予定価格と間取り 1LDK等販売開始へ!(2021.03.30)

パークタワー勝どきミッド 第2期1次の予定価格と間取り シングル層で手が届くなら狙ってほしいです!(2021.04.04)

※予定価格や間取りは下記より資料請求すると公式HP限定サイトから見ることができます

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