今回ご紹介するのはプラウド平和台ガーデンです!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:川村工営
価格:未定
専有面積:58.76㎡~72.74㎡
総戸数:46戸 (非分譲住戸1戸含む)
規模:4階建て
交通:東京メトロ有楽町線 ・副都心線「平和台」駅徒歩5分
所在地:東京都練馬区北町六丁目
竣工予定:2022年4月下旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド平和台ガーデン公式HP

駅徒歩3分のプレミスト平和台を記事・動画化した際に「後発のプラウドを待たずにプレミストを買うべき」とお伝えしました。総合的に見るとやはりプレミスト平和台のほうが魅力多いとは感じてしまうもののプレミスト平和台は完売済みですからプラウド平和台ガーデンが単体としてどうかをお伝えできればと思います。

平和台駅から環八沿いを経由して徒歩5分、現地は環八から一歩中へ入り用途地域も変わりますから利便性と住環境のバランスを取れる立地です。ただ、目の前の通りが狭く、交通量もそれなりあるのは気になりやすいでしょう。あの道幅で相互通行というのも…今後の拡張予定などはないようです。

環八側のトヨタ販売店があった場所は大和系のスポーツ施設(ジム?)となり、そちら側は最高高さ16m、プラウド側は13mということで当然どちらも目一杯建てるため南側は塞がれる形となります。ただ、住戸同士のこんにちはではないですし、間に道路も新設しますから南向き住戸の設定がない(角窓除く)という点を除けばスポーツ施設ができることをマイナスに考えなくて良いでしょう。

生産緑地が多いエリアですが今作は野村不動産に売却、西側の土地は練馬区に売却しており(おそらく同じ地主さん)公園となる予定です。そのため西向きの一部住戸はパークビューとなります。公式HPでは謳えていませんが確定とのことです。

外観デザインに関してはバルコニー隣戸境のコンクリートを一部の列でせり出させ、ガラス手摺とルーバーを使い分けることで総戸数46戸の4階建てという規模ながらも重厚感をしっかりと出せています。

エントランスアプローチ自体は短いのですがラウンジの窓面を豊かにしつつも風除室を奥まらせることで良い意味で見せつけるものとしています。ラウンジと風除室は木目調が主で照明も豊かですから夜でも優しく目立つことでしょう。接道面にはしっかりと植栽を設けてくれているのも良いですね~。

今回大きなプラス材料ともなりマイナス材料ともなるのが詰込み感です。背が高くないですから詰め込むこと自体は当然っちゃ当然なのですが最近のプラウドは詰込み感がすごい。ただ、プラウドシティ吉祥寺の記事や動画でもお伝えしているように詰め込んでしまったなりの努力は素晴らしいです。

今作に関しては西向きと東向きのサンドイッチ型となるのですが共用廊下はカーペット敷(外用)の内廊下風(※)、住戸玄関部分の間接照明など都心の高級低層マンション(風)のような設えとなっています。

※吹き抜けなどもなくぱっと見は内廊下なのですが共用廊下の両サイドが空いておりそちらで換気するためエアコンはもちろん換気設備はない

住戸玄関を奥まらせることでプライバシー性も確保しています。室外機はバルコニー出しとなりますから共用廊下が生活感出にくく、それゆえ子育てファミリーだけでなくシングル・ディンクス層にも評価されそうです。

上記は詰込み感あるからこそのプラス材料(詰め込んだ代わりに作り手が努力した)なのですがマイナス材料(作り手が犠牲にした)の主な点としては間取りと駐車場です。

間取りに関しては玄関クランクインとしているのは良いのですがスパンは一般的なものですから部屋によっては中住戸なのに2部屋が窓なし…しかも洋室認定を取るためかリビング畳数を稼ぐためかリビング扉の位置が(リビングの畳数はリビングの扉から計測します)…うん。野村不動産に間取りを期待しちゃいけないのはわかっていますがさすがです。

駐車場に関しては平置きのみなのはよいのですが5区画しかなく設置率は約10%です。

敷地の隅っこに一応設けました~という感じです。車所有者に関係ないという話ではなく、駐車場が少ないとなれば管理組合に入る収入も少なくなるわけで管理費が重たくなります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Aタイプ 3LDK 69.84㎡
3階 7000万円台 坪単価331万円
4階 7100万円台 坪単価336万円

Bタイプ 3LDK 65.66㎡
1階 5600万円台 坪単価281万円(Btタイプ)
2階 5900万円台 坪単価297万円
3階 6100万円台 坪単価307万円
4階 6300万円台 坪単価317万円

Cタイプ 3LDK 65.66㎡

画像出典:プラウド平和台ガーデン公式HP

次期以降供給予定

Dタイプ 3LDK 65.66㎡
1階 5800万円台 坪単価292万円(Dtタイプ)
2階 6300万円台 坪単価317万円
3階 6400万円台 坪単価322万円
4階 6500万円台 坪単価327万円

Eタイプ 3LDK 70.44㎡
次期以降供給予定

Fタイプ 3LDK 70.44㎡

画像出典:プラウド平和台ガーデン公式HP

2階 7400万円台 坪単価347万円
3階 7500万円台 坪単価352万円
4階 7500万円台 坪単価352万円

[南西角]

Gタイプ 3LDK 72.74㎡
1階 7300万円台 坪単価331万円(Gtタイプ)
2階 7600万円台 坪単価345万円
4階 8000万円台 坪単価363万円

[東向き]

Hタイプ 3LDK 67.66㎡
1階 6400万円台 坪単価312万円(Htタイプ)
3階 7100万円台 坪単価346万円
4階 7200万円台 坪単価351万円

Iタイプ 2LDK 58.76㎡

画像出典:プラウド平和台ガーデン公式HP

1階 5200万円台 坪単価292万円(Itタイプ)
4階 6000万円台 坪単価337万円

Jタイプ 2LDK 58.76㎡
1階 5300万円台 坪単価298万円(Jtタイプ)
2階 5500万円台 坪単価309万円
3階 5800万円台 坪単価326万円
4階 6000万円台 坪単価337万円

Kタイプ 2LDK 58.76㎡
次期以降供給予定

Lタイプ 3LDK 65.85㎡
1階 6000万円台 坪単価301万円(Ltタイプ)
3階 6600万円台 坪単価331万円
4階 6700万円台 坪単価336万円

平均坪単価は約325万円です。

プレミスト平和台が駅徒歩3分で坪単価320万円ほどでしたから高く感じますね。ただ、プレミスト平和台を抜きにして考えればこんなものかと。

最大でも72㎡台、70㎡切の3LDKも多いなど野村らしくないですね。総額が伸びやすいエリアではないため買える価格に抑えるためには致し方ないのですけどもね。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。キッチン天板御影石、ミストサウナ、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレなど単価なりのものとなっています。

一部住戸に天井埋め込み型ナノイー発生機、ボタンに触れず利用できる非接触対応のエレベーターは今どきでしょう。(ボタンを押すこともできます)

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm~2550mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・アールヴェール平和台 2001年築 平和台4 平和台駅徒歩3分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約215万円

・リビオ平和台 2013年築 平和台4 平和台駅徒歩2分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約260万円

・プレミスト平和台 2021年築 北町6 平和台駅徒歩3分 新築時の坪単価約315万円 直近売り出し事例なし

上記相場からプラウド平和台ガーデンの将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 65.66㎡ 3階 6400万円台(新築時) → 5060万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約318円を予定しているとのことでした。プレミスト平和台が㎡単価月額約258円でしたからそちらと比べると重たいです。

【住むレーション】

[有楽町線]

平和台 7:59発
氷川台 8:01着
小竹向原 8:04着
千川 8:06着
要町 8:09着
池袋 8:11着
東池袋 8:14着
護国寺 8:17着
江戸川橋 8:19着
飯田橋 8:23着
市ヶ谷 8:25着
麹町 8:28着
永田町 8:30着
桜田門 8:32着
有楽町 8:34着
銀座一丁目 8:37着
新富町 8:39着
月島 8:41着
豊洲 8:44着

[副都心線]

平和台 8:02発
氷川台 8:04着
小竹向原 8:07着
池袋 8:13着
新宿三丁目 8:19着
渋谷 8:25着

[路線バス(国際興業)]

平和台駅 7:50発
~中略~
志村三丁目駅 8:01着
~中略~
北赤羽駅入口 8:09着
~中略~
赤羽駅西口 8:24着

東中学校入口 7:56発
~中略~
練馬春日町駅 8:01着
~中略~
練馬区役所入口 8:10着
練馬駅前 8:16着

有楽町線と副都心線が利用できますから共働きで通勤先が異なる方にもハマりやすいでしょう。

平和台駅の新設出入口が実現すると駅まで信号なしとなります。

路線バスで都営大江戸線の練馬春日町駅へ出ることもできます。練馬春日町と言えば駅前のブリリアが気になりますね!!プラウド平和台ガーデンと違い住宅街という感じではないので性格は異なりますが大江戸線沿いでザ・駅前を検討されている方には魅力に感じやすいでしょう。

日常の買い物としては駅前のライフ、ダイナミックダイクマもといテックランドがあるなど便利です。

通学校は北町西小学校で徒歩10分、練馬東中学校で徒歩6分です。現地訪問の際は光が丘公園か城北中央公園も合わせて見てみることをおすすめいたします。光が丘公園は私が子供の頃によく遊んだ大きな公園です。光が丘公園でバスケットからのダイエーでコインゲーム&格闘ゲームのルーティンでした。笑(当時はゲームコーナーが広かった)

【総評】

プレミスト平和台と比べれば多くの方がプレミスト平和台のほうが良かったとは思うのでしょうけどもプラウド平和台ガーデンも単体で考えれば好条件が揃っています。

目の前の接道の交通量の多さは気になるものの最終的には駅の近さと環八から一歩中へ入った静かな住環境がカバー(それを理由に弱点を飲める)してくれるかと。

そして外観デザインや共用部の造りこみが購入を後押ししてくれるでしょう。

何度もプレミスト平和台の名前を出してしまい申し訳ないですが客観的に見てもプレミスト平和台のほうが条件は良かったです。ただ、タイミング的に検討候補がプラウド平和台ガーデンとなった方が購入しても納得のものに仕上げてくることはたしかですから「プラウド平和台ガーデンにして良かった」にはなるでしょう。

もう少し手を抜いても売れたであろう立地でも価格勝負せずにモノで勝負してくるのはさすが野村不動産ですね。(他社であれば先発物件よりも安くするためにコストコントロール激しいマンションとしてきたかもしれない)

動画もご覧ください!

■プラウド平和台ガーデン 建設地周辺レポート

■プラウド平和台ガーデン モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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