ブランズ巣鴨三丁目　価格と間取り　ランニングコストは…ですが手堅い選択

今回ご紹介するのはブランズ巣鴨三丁目です！

［物件概要］

売主：東急不動産
施工：大城組
専有面積：53.76㎡～68.30㎡
総戸数：29戸(うち事業協力者住戸3戸含む)
規模：11階建て
交通：都営三⽥線「巣鴨」駅徒歩3分　JR山手線「巣鴨」駅徒歩5分
所在地：東京都豊島区巣鴨三丁目
竣工予定：2026年5月下旬
引き渡し予定：2026年7月下旬

駐車場：2台(平面2台(うち身障者用1台、EVカーシェア用1台含む))(月額35000円)
自転車置場：31台(月額200円～800円)

管理費(月額)34000円～43200円
修繕積立金(月額)15100円～19100円

地図はこちらです↓

画像出典：ブランズ巣鴨三丁目公式HP

都営三田線とJR山手線の巣鴨駅から北西方面へ徒歩3～5分、江戸橋通り沿いに位置しています。ブリリア巣鴨北山手賓館(2010年築・新築時の坪単価約305万円)の斜め向かいですね。

駅から近い割には線路からもそれなりに離れるなど比較的静かなロケーションです。

山手線の外側ですし、個人的には豊島区大好き派ですが一般的には文京区アドレスのほうが人気であるなどお世辞にも巣鴨物件の中で地位が高いとは言えないものの巣鴨駅徒歩3分(JRは5分)という近さだけでも希少性がありますから『アドレスに拘りがない』方や私みたく『豊島区が好き』という方にとっては総合的に見て印象が良いはずです。(言わずもがな山手線の内側であったり文京区アドレスならもっとお高かった)

もちろん豊島区好きとなれば東池袋駅周辺で供給中のプラウドタワー池袋やグランドシティタワー池袋のほうがハマりやすいかとは思いますが坪単価1000万円という世界に入っていますから今作の検討者からすると手が届きにくいかと思います。

日常の買い物はまいばすけっとが徒歩1分、西友と成城石井(アトレヴィ)が徒歩6分、サミットストアが徒歩7分、地蔵通り商店街も徒歩3分であるなど徒歩圏内で選択肢が充実しています。

通学校は仰⾼⼩学校で徒歩5分、駒込中学校で徒歩14分です。

20年以上前の話ですが池袋の男子校(昭和鉄道高校)に通っていた頃、彼女探しのために周辺の女子高調査を実施していました。桜丘、滝野川、安部学院、武蔵野などなど。

そして今作の近くの十文字もなんとか文化祭のチケットを手にして現在JR東の某駅で勤務する友人と訪問した思ひ出があります。

そこではお互い彼女はgetできなかったわけですが…後日武蔵野の一つ上の子とお付き合いすることができました！

カラオケ入ってhiro(島袋寛子)のTreasureとか歌って盛り上がっていましたね(懐かしい曲)

実はその子が今の奥さん……ではありません！！

今作であれば沿線上に私立の選択肢も多いため中学から受験させたい方にとってもとっつきやすいことでしょう。

建設地は角地ではあるものの敷地面積が400㎡ちょっとしかありませんから特別なアプローチや広々したエントランスホール・ラウンジは実現できていません。空地率も低くセットバックもあまりできていないため窮屈感さえあります。

それでもアプローチの両サイドだけでなくホール正面部分の坪庭も緑化するなど短いながらも癒しを与えようとする動線は素敵ですね。

外観デザインも縦のラインを強調した力強い印象を受けますから築年数が経過しても古く見えにくく先の緑化も相まって愛着も湧きやすいことでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします！

A　2LDK　53.76㎡

画像出典：ブランズ巣鴨三丁目公式HP

2階　9790万円　坪単価602万円
8階　10490万円　坪単価645万円
9階　10890万円　坪単価669万円

B　1LDK　43.17㎡

画像出典：ブランズ巣鴨三丁目公式HP

10階　8260万円　坪単価632万円

C　3LDK　68.3㎡

画像出典：ブランズ巣鴨三丁目公式HP

3階　13390万円　坪単価648万円
4階　13490万円　坪単価652万円

D　2LDK　66.97㎡

画像出典：ブランズ巣鴨三丁目公式HP

11階　13890万円　坪単価685万円

平均坪単価は約635万円です。

だいぶ現実路線の価格設定ですね…これは素晴らしい…駄菓子菓子…(後ほど)

1フロア3戸(最上階は2戸)の内廊下設計となっています。

全体的にワイドスパンで内廊下ながらも行燈部屋(窓がない部屋)がないのは良いですね。

ただ、より多くの方が検討するサイズ感のCタイプ(3LDK)は廊下が無駄に長くなっており各居室の面積をいじめてしまっているのが気になります…浴室サイズも1317です…

80㎡の3LDKとかで無駄に廊下が長いなら贅沢とも言えるのですがこのサイズ感であれば廊下は短い方が良いですよね…柱の食い込みも大きいプランのため有効面積としては2LDK感覚になってしまうでしょう。(もちろん部屋数優先であれば呑むしかないのですが…)

また、図面で見るとリビングの窓面が豊かなのですが残念ながら腰窓サイズです。(1LDKのBタイプのダイレクトウィンドウはかなり豊かです)

AタイプもDタイプもリビングの窓面もう1枚相当欲しいですよね…

言うのは簡単であり、間取りを描くプロでない私がこういうのもなんだかなぁ～とは理解しておるのですが、もう少し効率的で開放感あるプランニングをしてくれると嬉しかった印象を受けました。(この敷地面積で描くのが大変なのは理解しております)

設備仕様としてはディスポーザーがないのは単価帯からすると惜しいですね。(総戸数からすれば違和感ないですが億ションでディスポーザーなしは物足りないと感じる方も少なくない)

ただ、それ以外は食洗機、キッチン天板フィオレストーン、食器棚、おそうじ浴槽、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、玄関電池錠、睡眠の質にこだわった寝室IoT照明＆壁・天井の木質化などしっかりしたものとなっていますしオリジナリティもあって良いですね。

周辺相場を確認しましょう！

■プラウド駒込ディアージュ

2007年築　巣鴨駅徒歩5分

新築時の坪単価約300万円
現在の坪単価約470万円

動き一例

約61㎡
新築時6000万円台
中古時9300万円台

■グリーンパーク巣鴨

2013年築　巣鴨駅徒歩4分

新築時の坪単価約270万円
現在の坪単価約570万円

動き一例

約70㎡
新築時6400万円台
中古時13500万円台

上記相場からブランズ巣鴨三丁目が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

C　3LDK　68.3㎡　3階　13390万円　→　12800万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先の屋外平置き1台とカーシェア用の屋外平置き1台しかありません…

駐輪場は屋内で1世帯1台は確保できます。

さて、ランニングコストですが…

管理費は㎡単価月額約632円…たけぇーーーーーー！！！！！！！！

これは強烈ですね…

内廊下とはいえディスポーザーなし、各階ごみ置場なし、これといった共用施設なしでこの単価帯となれば『コスパ悪すぎ』と言っても怒られないでしょう。

しかも、まぁこれは悪いことではないのですが修繕積立金も㎡単価月額約280円、さらにファーストオーナーが一括で支払う修繕積立基金も68㎡台のお部屋で約287万円とかなり高額なものとなっています…

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■プラウド駒込ディアージュ　総戸数36戸　管理費㎡単価月額約299円

■グリーンパーク巣鴨　総戸数21戸　管理費㎡単価月額約275円

【住むレーション】

［三田線］

巣鴨　8:01発
千石　8:03着
白山　8:04着
春日　8:07着
水道橋　8:09着
神保町　8:11着
大手町　8:14着
日比谷　8:17着
内幸町　8:19着
御成門　8:21着
芝公園　8:23着
三田　8:25着
白金高輪　8:28着
白金台　8:32着
目黒　8:35着

［山手線］

巣鴨　8:02発
大塚　8:04着
池袋　8:07着
目白　8:09着
高田馬場　8:11着
新大久保　8:14着
新宿　8:16着
代々木　8:18着
原宿　8:21着
渋谷　8:24着
恵比寿　8:26着
目黒　8:29着
五反田　8:32着
大崎　8:33着
品川　8:37着

巣鴨　8:01発
駒込　8:03着
田端　8:06着
西日暮里　8:07着
日暮里　8:09着
鶯谷　8:11着
上野　8:14着
御徒町　8:16着
秋葉原　8:18着
神田　8:20着
東京　8:22着
有楽町　8:24着
新橋　8:26着
浜松町　8:29着
田町　8:31着
高輪ゲートウェイ　8:33着
品川　8:36着

落ち着いた巣鴨に住みつつ賑やかな池袋も庭にできるのは良いですね。

6両編成のみだった都営三田線も8両化が進んでおり今後の混雑率改善にも期待ができます。

【総評】

ランニングコストに対してコスパを気にしない方にとってはとても良い出物ですね！

立地も地味ではありますがシンプルに便利ですし、間取りも気になるところはありますがそこは優先順位次第ですから呑みやすいことでしょう。

ランニングコストの高さは驚きですが本体価格はとても現実的ですから総支払額としてはトントンという感覚にもっていきやすいでしょう。

今回は巣鴨駅と東池袋駅を同日に物件調査したということもあり『これだけしっかりとした単価差があるのであれば豊島区×巣鴨も手堅い選択である』という印象を強く受けました。

プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ（写真中央）

2022年築　東池袋駅直結

新築時の坪単価約520万円
現在の坪単価約920万円

動き一例

約62㎡
新築時9000万円
中古時18100万円 pic.twitter.com/Y6PAqKhHJE

— マンションマニア (@mansionmania) December 15, 2025