今回ご紹介するのはルネ上尾です!

[物件概要]

売主:総合地所
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:3698万円~5598万円
専有面積:68.02㎡~81.63㎡
総戸数:80戸
規模:10階建て
交通:JR高崎線・湘南新宿ライン「上尾」駅徒歩7分
所在地:埼玉県上尾市宮本町
竣工:2021年4月竣工済み

駐車場:40台(平置)12000円(月額)
バイク置き場:4区画 2000円(月額)
駐輪場:160台(2段ラック式142台・平置式下18台) 100円~500円(月額)

管理費:月額12200円~14700円
修繕積立金:月額6130円~7350円

地図はこちらです↓

画像出典:ルネ上尾公式HP

上尾駅から徒歩7分、東口側の市役所通り沿いで駅から一直線とわかりやすい道のりです。

上尾駅周辺は一歩中へ入ると道が細くなり、今作のように電線も地中化されるなど整備された歩道を経由できる物件はとても希少性があります。また、線路に近い物件も多い中で今作は線路からがっつり離れますから電車の音問題も気にせずに済みます。

上尾の中心的な場所に住みたい方向けでしょう。上尾駅から市役所通り経由で中山道の手前ということで立地はとてもとても良いですからね。

ただ、バルコニー方向は静かな住宅街ですが背中側とはいえ中山道を抱えますし、市役所通りも車の交通量が多くわちゃわちゃ感はあります。

竣工販売となっており市役所通りと中山道の交通量等に納得してから購入することができます。

外観デザインに関してはガラス手摺を角部分までもってくるだけでなくリズミカルなものとしていますし、頭頂部の突き出した庇も段違いとするなど駅前から目立つ(我が家を見つつ歩いて帰ってこれます!!)だけあり分譲マンションらしさをしっかりと出せています。背中側もガラス手摺とルーバーの組み合わせにしていますし、バルコニー隣戸境の隔て板がトールタイプなど全体的に引き締まっていて良いですね。

エントランス周りも石積み&植栽豊かとしていますし、総戸数80戸にしては贅沢な印象を受けました。

1階には軽作業にも利用できるラウンジがあります。本格的なワークスペースという感じではないですが折り上げ天井&間接照明は素敵ですし、大窓から植栽を望める空間となっており総戸数からすれば違和感ないでしょう。

接道しているのは北側の市役所通り部分のみですが南にかけて長い敷地で東西の幅もあります。背中側に設置率50%で平置き駐車場を完備しているのは良いですね~。上尾は機械式駐車場のマンションが多いですから差別化になっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※100万円単位

Aタイプ 3LDK 71.30㎡

画像出典:ルネ上尾公式HP

4階 4300万円台 坪単価199万円
9階 4600万円台 坪単価213万円

B1タイプ 3LDK 68.02㎡
次期以降供給予定

B2タイプ 3LDK 68.02㎡
1階 3600万円台 坪単価175万円(B2gタイプ)
4階 3900万円台 坪単価189万円
9階 4200万円台 坪単価204万円

C1タイプ 3LDK 68.93㎡

画像出典:ルネ上尾公式HP

次期以降供給予定

Dタイプ 3LDK 70.55㎡

画像出典:ルネ上尾公式HP

1階 4000万円台 坪単価187万円(Dgタイプ)
4階 4100万円台 坪単価192万円
8階 4400万円台 坪単価206万円

Drタイプ 4LDK 81.63㎡

画像出典:ルネ上尾公式HP

9階 5500万円台 坪単価222万円

DWタイプ 4LDK 81.63㎡
10階 5300万円台 坪単価214万円

Eタイプ 3LDK 70.26㎡

画像出典:ルネ上尾公式HP

1階 4000万円台 坪単価188万円(Egタイプ)
4階 4100万円台 坪単価192万円
8階 4400万円台 坪単価207万円

C2タイプ 3LDK 68.93㎡
1階 3900万円台 坪単価187万円(C2gタイプ)
4階 4000万円台 坪単価191万円
8階 4300万円台 坪単価206万円

C3タイプ 3LDK 68.93㎡
次期以降供給予定

Fタイプ 4LDK 81.44㎡

画像出典:ルネ上尾公式HP

4階 4900万円台 坪単価198万円
8階 5000万円台 坪単価203万円

平均坪単価は約200万円です。

間取りは田の字が主ですが角住戸の長いバルコニーは特徴的です。ただ、バルコニーが広いのは良いですが角住戸にしては角部分の窓は少なめです。(ザ・ガーデンズ東京王子の一部角住戸のようにL字に窓がくる感じだと嬉しいのですが単価的に欲張りすぎですよね)

収納面ではウゴクロを採用した住戸もあります。70㎡前後が主となっており今の時代としては専有面積を削りまくったという感じではありません。

眺望は5階辺りになると抜けてきます。価格差はありますが選べる内は5階より上がおすすめしやすいです。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。トイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライト、キッチン収納ソフトクローズなし、引き戸下レール(リビング横の洋室ウォールドアはハイタイプで上吊り)、可動式ルーバー面格子なしなど豪華なものではありませんがやはりゼッチマンションというのは大きな魅力です。

※パークホームズ浦和常盤十丁目もゼッチマンションではありますが申請・認定がルネ上尾のほうが早かったのか埼玉県初と謳っています

ゼッチマンションを一言で表すなら快適に住める省エネマンションです。一般のマンションよりも断熱材を多めに使用したり窓をLOW-E複層ガラス、高効率エアコン&連動床暖房とすることで快適に過ごしつつお財布にも優しくなります。税制優遇があるのも大きいでしょう。

音対策も含めて二重サッシとしていますがゼッチマンションですのでちゃんと樹脂サッシです。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mm~2550mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモ上尾ロイヤルステージ 1999年築 仲町1 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約115万円

・コスモ上尾ステーションアベニュー 1999年築 上町1 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約115万円

・コスモ上尾アスティオンフォート 2002年築 宮本町 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約120万円

・コスモ上尾エアリアル 2002年築 柏座1 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約110万円

・タワーテラス上尾 2006年築 上町1 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約125万円

・シティタワー上尾駅前 2012年築 宮本町 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約200万円

・プレシス上尾 2014年築 上町1 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約140万円

・ウエリス上尾ローレルコート 2017年築 上町2 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約180万円

・レーベン上尾GRAN MAJESTA 2019年築 上町2 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約185万円

上記相場からルネ上尾の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 70.55㎡ 8階 4400万円台(新築時) → 3800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐輪場は設置率200%、屋外ですが出入口はしっかりとしたオートドアとしているためセキュリティ面も接道からの見栄えも良いです。

管理費は㎡単価月額約179円、ディスポーザーはないですしエレベーターは1基です。総戸数的に致し方ないですし、それを求める方が少ないエリアですから事業として削るポイントとしては大正解なのでしょうけどもマニア目線としてはディスポーザーがあれば嬉しかったですね。(求めていない方も使えばハマりやすい設備ではある)

背中側も美しい!!

【住むレーション】

[高崎線]

上尾 8:00発
宮原 8:04着
大宮 8:10着
さいたま新都心 8:14着
浦和 8:18着
赤羽 8:28着
尾久 8:33着
上野 8:41着
東京 8:47着
新橋 8:52着
品川 8:58着

[湘南新宿ライン]

上尾 7:52発
宮原 7:56着
大宮 8:02着
浦和 8:12着
赤羽 8:22着
池袋 8:33着
新宿 8:39着
渋谷 8:45着
恵比寿 8:47着
大崎 8:52着

上野東京ラインも湘南新宿ラインも利用できますから多方面へアクセス可能です。ただ、大宮までは同じ線路を使いますから止まってしまうと代替え手段が少ないのは大宮以南と比べてデメリットとなります。

車移動に関しては渋滞もそこそこ多く、高速道路の出入口がもうちょい近ければいいなぁ~と思うものの新大宮上尾道路(首都高が伸びてくる)が完成すると便利になりますね!時間はかかりますけども。

日常の買い物としてはヤオヒロを経由できますし、少し足を延ばせばイオンモール上尾も開業しましたから選択肢は豊富です。

通学校は上尾小学校で徒歩8分、上尾中学校で徒歩18分です。

【総評】

TMD(坪単価満足度)がとても高い新築マンションとなります。

交通量の多い道を抱える立地ではありますがそれをカバーする設備仕様としていますし、駅から一直線で中山道手前ということで地元の方が見ても魅力に感じやすい立地です。

そこに単価からは考えられない外観デザインの凝りようは素晴らしいですね。

これが実現できたのは土地取得費を抑えられたことがすべてです。入札であったならば他社も参戦するであろう立地ですから同じものは不可能だったことでしょう。

上尾駅徒歩7分で坪単価200万円弱がお得過ぎるという意味ではありませんが、今のご時世で考えれば単価以上の作品であることは自信をもって読者様にお伝えできることです。

埼玉県内で4000万円前後の予算で検討されている方で大宮以北OKなら見学しておくべきでしょう。

なお、平置き駐車場は先着順です。そのため後半戦は敷地内駐車場がない状態での販売となるため売り手にとっては後半苦しくなるのですが買い手にとっては愛のある販売方法でありがたいですね。

今後の出物としては同じく駅東側の秀月旅館跡地でタカラレーベンが15階建てのマンションを供給予定です。

仮称ですがレーベン上尾宮本町、敷地面積はルネ上尾の半分以下ですがより駅に近く、市役所通りから一歩中へ入るため引き合いは多そうですが駅近がゆえに専有面積などコンセプトがルネ上尾とは異なるかもしれないですね。

動画もご覧ください!

■ルネ上尾 建設地周辺レポート

■ルネ上尾 モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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