今回ご紹介するのはパークタワー勝どきです!

[物件概要]

売主:
ミッド:三井不動産レジデンシャル 清水建設
サウス:三井不動産レジデンシャル 鹿島建設

施工:
ミッド:清水建設
サウス:鹿島建設

価格:3600万円台~34900万円台(ミッド第一期)、未定(サウス)

専有面積
ミッド:25.05㎡~153.05㎡
サウス:31.29㎡~144.43㎡(トランクルーム等除く)

総戸数
ミッド:総戸数1121戸、販売総戸数570戸、事業協力者住戸551戸
サウス:総戸数1665戸、販売総戸数1109戸、事業協力者住戸556戸

規模
ミッド:地上45階地下2階
サウス:地上58階地下3階

交通:都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩1分 (ミッド)、同駅徒歩2分(サウス)
所在地:東京都中央区勝どき4丁目

竣工予定
ミッド:2023年8月下旬
サウス:2023年8月下旬

駐車場:
ミッド:329台[タワーパーキング324台(電気自動車等用充電対応6台含む)、平置き5台]※他に来客用5台、荷捌き用5台、カーシェア用2台、保育所用2台、商業オフィス用73台(電気自動車等用充電対応2台含む)
サウス:491台[タワーパーキング491台(電気自動車等用充電対応8台含む)]※他に来客用7台・荷捌き用4台、カーシェア用2台、管理用1台

駐輪場
ミッド:住宅用1144台※他にレンタサイクル60台、商業用114台
サウス:住宅用2216台※他にレンタサイクル50台 

バイク置場
ミッド:住宅用31台※他に商業オフィス用6台
サウス:住宅用56台

地図はこちらです↓

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

「勝どき東地区第一種市街地再開発事業」、この再開発の情報が世に出てきたのは7年、8年前くらいでしょうか。(もちろん当該の方々はもっと前からでしょうけども多くの方が知った時期)

元々は倉庫やマンションがあった場所です。ミッドとサウス合わせると総戸数2786戸ですが事業協力者住戸は1107戸とかなりの割合を地権者さんが占めることになります。

これは後発開発のB街区が大きく影響しています。B街区には黎明スカイレジテルという総戸数489戸、1975年築のマンションがありミッド、サウスが完成次第そちらに権利変換して建て替えがスタートします。(黎明スカイレジテルのすべての方がミッドとサウスにいくわけではありませんが事業協力者1107戸の多くが黎明スカイレジテルの方々であるのは間違いないでしょう。)

残りの地権者住戸はおそらく法人系でしょうか。もともと倉庫などが多かったため法人が土地持ち主だったのかな?と。それもあって投資向けの狭い部屋が多いのではないかと推測できます。

規模としては大きい順にサウス、ミッド、ノース?(B街区)となります。

B街区は予定ですが

サウス:1665戸 58階建て 高さ189.22m(最高194.95m)
ミッド:1121戸 45階建て 高さ高さ159.35m(最高164.85m)
B街区:464戸 29階建て 高さ約106m

となっています。

また、A3街区というミッド北西側の土地には高さ17mほどの臨港消防署月島出張所が2020年3月頃に完成しています。素敵な外観です。

全体完成は2028年頃を予定しています。

上記の中で駅直結となるのは今回販売となるミッドのみです。

駅直結といってもプラウドタワー東池袋ステーションアリーナのようにサクッとホームまで着いてしまうという距離ではなく、改札までそこそこな距離を歩き大江戸線の深いホームへ降りる必要はあるのですが通路自体が新設されますから綺麗でしょうし、敷地内のアンダーグランドエントランスやステーションエントランスも壁面、天井部など造りこんできますから歩いていて心地よいとポジティブに考えることもできるでしょう。(勝どきで坪単価400万円超え出せるくらいなわけでそれくらいの心のゆとりもあるでしょう?!)

また、数ある駅直結物件の中でも二方向水辺で静かな住環境というのは大きな強みです。本来は駅徒歩5分の物件で駅前より環境を取れるマンションなんだけどもそこに駅の出入口を引っ張ってくれたと考えると美味しいっちゃ美味しいのですよね。

地下1階のアンダーグランドエントランスは地上部への通路及び住宅、オフィスへの出入口となるため誰でも通行可能です。アンダーグランドエントランスには店舗区画がありコンビニを予定しています。駅との動線上でサクッと買い物できるため「スーパーマーケットで買い物するほどではないかなぁ~」という際も便利そうです。4階から7階まではオフィスとなりアンダーグランドエントランスに住戸、オフィスへの出入口がそれぞれあります。

グランドエントランスと住戸階はメインエレベーターでダイレクトかつグランドエントランス階にメールコーナーがあるのも便利です。

スーパーマーケットは1階と2階、合計で1300㎡ほどはありますから品揃えと買い物のしやすさのバランスが良さそうです。

3階には一般にも開放されるコミュニティスペース、スポーツアリーナ、保育所(定員200名)が設けられます。共用施設は8階に各ラウンジ、パーティルーム、シアタールーム、キッズパーティールーム、フィットネスルーム、ゴルフレンジ、ゲストルームなどが設けられ住戸は9階からとなります。

9階以上に共用施設がないというのはプライバシー面では大きな魅力でしょう。サウスの53階には貸し切り利用もできるラウンジ&スカイデッキというタワマンらしい共用施設があり、相互利用が可能です。ただ、先に述べたようにサウスの方がミッドの9階以上に来ることはなく(友人宅へ遊びに行くなどはもちろん抜きにして)、人ん家の53階でわちゃわちゃできる(もちろん常識の範囲内で!!)というのは美味しいですよね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[Superior]

M-55Bw 2LDK 55.85㎡ 管理費(月額)19830円 修繕積立金(月額)6780円

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

27階 7570万円 坪単価448万円
28階 7590万円 坪単価449万円
29階 7620万円 坪単価451万円
30階 7640万円 坪単価452万円
31階 7660万円 坪単価453万円
32階 7680万円 坪単価454万円

M-56Bnw·56Bnw’ 2LDK 56.89㎡ 管理費(月額)20240円 修繕積立金(月額)6920円

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

27階 7360万円 坪単価427万円
28階 7380万円 坪単価428万円
29階 7410万円 坪単価430万円
30階 7430万円 坪単価431万円
31階 7450万円 坪単価432万円
32階 7470万円 坪単価434万円
34階 7520万円 坪単価437万円
35階 7540万円 坪単価438万円
36階 7550万円 坪単価438万円
37階 7570万円 坪単価439万円
38階 7590万円 坪単価441万円
39階 7610万円 坪単価442万円
41階 7650万円 坪単価444万円

M-64Bw 2LDK 64.22㎡ 管理費(月額)22950円 修繕積立金(月額)7850円

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

34階 8580万円 坪単価441万円
35階 8610万円 坪単価443万円
36階 8630万円 坪単価444万円
37階 8650万円 坪単価445万円
38階 8670万円 坪単価446万円
39階 8690万円 坪単価447万円
41階 8740万円 坪単価449万円

M-64Cs·64Cs’ 2LDK 64.35㎡ 管理費(月額)23160円 修繕積立金(月額)7920円

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

27階 8090万円 坪単価415万円
28階 8120万円 坪単価417万円
29階 8150万円 坪単価418万円
30階 8170万円 坪単価419万円
31階 8190万円 坪単価420万円
32階 8220万円 坪単価422万円
34階 8260万円 坪単価424万円
35階 8290万円 坪単価425万円
36階 8310万円 坪単価426万円
37階 8330万円 坪単価427万円
38階 8350万円 坪単価429万円
39階 8370万円 坪単価430万円
40階 8390万円 坪単価431万円
41階 8420万円 坪単価432万円

M-69An·69An’ 2LDK 69.35㎡ 管理費(月額)24690円 修繕積立金(月額)8440円

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

23階 8560万円 坪単価408万円
24階 8580万円 坪単価409万円
25階 8610万円 坪単価410万円
26階 8630万円 坪単価411万円
27階 8690万円 坪単価414万円
28階 8720万円 坪単価415万円
29階 8770万円 坪単価418万円
30階 8790万円 坪単価419万円
31階 8820万円 坪単価420万円
32階 8840万円 坪単価421万円
33階 8910万円 坪単価424万円
34階 8940万円 坪単価426万円
35階 8960万円 坪単価427万円
36階 8980万円 坪単価428万円
37階 9000万円 坪単価429万円
38階 9030万円 坪単価430万円
39階 9050万円 坪単価431万円
40階 9070万円 坪単価432万円
41階 9100万円 坪単価433万円

M-71Bnw·71Bnw’ 3LDK 71.13㎡ 管理費(月額)25370円 修繕積立金(月額)8680円

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

27階 8980万円 坪単価417万円
28階 9000万円 坪単価418万円
29階 9040万円 坪単価420万円
30階 9060万円 坪単価421万円
31階 9090万円 坪単価422万円
32階 9110万円 坪単価423万円
34階 9170万円 坪単価426万円
35階 9190万円 坪単価427万円
36階 9210万円 坪単価428万円
37階 9240万円 坪単価429万円
38階 9260万円 坪単価430万円
39階 9280万円 坪単価431万円
41階 9330万円 坪単価433万円

M-71Dse·71Dse’ 3LDK 71.64㎡ 管理費(月額)25550円 修繕積立金(月額)8740円

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

27階 8570万円 坪単価395万円
28階 8600万円 坪単価396万円
29階 8640万円 坪単価398万円
30階 8660万円 坪単価399万円
31階 8690万円 坪単価401万円
32階 8710万円 坪単価401万円
34階 8760万円 坪単価404万円
35階 8790万円 坪単価405万円
36階 8810万円 坪単価406万円
37階 8830万円 坪単価407万円
38階 8860万円 坪単価408万円
39階 8880万円 坪単価409万円
40階 8900万円 坪単価410万円
41階 8930万円 坪単価412万円

M-74Bse 3LDK 74.88㎡ 管理費(月額)26990円 修繕積立金(月額)9220円

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

27階 9170万円 坪単価404万円
28階 9200万円 坪単価406万円
29階 9240万円 坪単価407万円
30階 9260万円 坪単価408万円
31階 9290万円 坪単価410万円
32階 9310万円 坪単価411万円
34階 9360万円 坪単価413万円
35階 9390万円 坪単価414万円
36階 9410万円 坪単価415万円
37階 9440万円 坪単価416万円
38階 9460万円 坪単価417万円
39階 9490万円 坪単価419万円
40階 9510万円 坪単価419万円
41階 9540万円 坪単価421万円

M-74Ds 3LDK 74.88㎡ 管理費(月額)26990円 修繕積立金(月額)9220円

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

27階 8870万円 坪単価391万円
28階 8890万円 坪単価392万円
29階 8930万円 坪単価394万円
30階 8960万円 坪単価395万円
31階 8980万円 坪単価396万円
32階 9010万円 坪単価397万円
34階 9060万円 坪単価400万円
35階 9080万円 坪単価400万円
36階 9110万円 坪単価402万円
37階 9130万円 坪単価403万円
38階 9160万円 坪単価404万円
39階 9180万円 坪単価405万円
41階 9240万円 坪単価407万円

M-89Asw·89Asw’ 3LDK 89.54㎡ 管理費(月額)31780円 修繕積立金(月額)10870円

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

27階 10950万円 坪単価404万円
28階 10990万円 坪単価405万円
29階 11050万円 坪単価408万円
30階 11090万円 坪単価409万円
31階 11130万円 坪単価410万円
32階 11160万円 坪単価412万円
33階 11220万円 坪単価414万円
34階 11260万円 坪単価415万円
35階 11300万円 坪単価417万円
36階 11330万円 坪単価418万円
37階 11370万円 坪単価419万円
38階 11410万円 坪単価421万円
39階 11440万円 坪単価422万円
40階 11480万円 坪単価423万円
41階 11520万円 坪単価425万円

M-92Anw 3LDK 92.59㎡ 管理費(月額)33200円 修繕積立金(月額)11350円

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

27階 12390万円 坪単価442万円
28階 12430万円 坪単価443万円
29階 12490万円 坪単価445万円
30階 12530万円 坪単価447万円
31階 12570万円 坪単価448万円
32階 12610万円 坪単価450万円
34階 12690万円 坪単価453万円
35階 12730万円 坪単価454万円
36階 12760万円 坪単価455万円
37階 12800万円 坪単価457万円
38階 12840万円 坪単価458万円
39階 12880万円 坪単価459万円
41階 12960万円 坪単価462万円

M-101As 3LDK 101.16㎡ 管理費(月額)36210円 修繕積立金(月額)12380円

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

27階 12270万円 坪単価401万円
28階 12310万円 坪単価402万円
29階 12380万円 坪単価404万円
30階 12420万円 坪単価405万円
31階 12470万円 坪単価407万円
32階 12510万円 坪単価408万円
34階 12590万円 坪単価411万円
35階 12640万円 坪単価413万円
36階 12680万円 坪単価414万円
37階 12720万円 坪単価415万円
38階 12760万円 坪単価417万円
39階 12800万円 坪単価418万円
41階 12890万円 坪単価421万円

[Executive]※1000万円単位のため間をとって500万円で計算

M-95As 3LDK 95.61㎡ 管理費(月額)34130円 修繕積立金(月額)11670円

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

42階 13950万円 坪単価482万円 ←モデルルームで貰える予定価格表では次期以降販売予定となっていました

M-111Anw 3LDK 111.35㎡ 管理費(月額)39650円 修繕積立金(月額)13550円

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

42階 21500万円 坪単価638万円

[Premium]※1000万円単位のため間をとって500万円で計算

M-134As 3LDK 134.31㎡ 管理費(月額)48170円 修繕積立金(月額)16460円

画像出典:パークタワー勝どき公式HP

44階 27500万円 坪単価676万円
45階 28500万円 坪単価701万円

平均坪単価は約425万円です。

参考程度ですが眺望方面についてです。

画像出典:パークタワー勝どき公式HPに著者加筆

① 画像出典:グーグルアースに著者加筆

② 画像出典:グーグルアースに著者加筆

画像出典:パークタワー勝どき公式HPに著者加筆

画像出典:③ グーグルアースに著者加筆

画像出典:パークタワー勝どき公式HPに著者加筆

画像出典:④ グーグルアースに著者加筆

画像出典:⑤ グーグルアースに著者加筆

画像出典:パークタワー勝どき公式HPに著者加筆

画像出典:⑥ グーグルアースに著者加筆

私なりのおすすめ住戸はYouTubeチャンネルの生配信にて共有しております!!(記事下部にあります)

設備仕様としてはディスポーザー、食器棚、キッチン天板フィオレストーン、浴室ダウンライト、ローシルエットトイレ&手洗いカウンターなどけして悪くはないのですが玄関前カメラ付きインターホンがなかったりと目の肥えた方が検討するマンションの割には物足りなさを感じました。

エグゼクティブになると浴室が日ポリ化工になるなどぱっと見でグレード高くなっているのはわかるもののキッチン水栓やガスコンロ(リンナイ♪)はスーペリアと変わらないですしこちらも物足りない。

プレミアムになってもウォシュレットリモコンがスティックじゃない、、、まぁオプションで変えなさいということです。ただ、玄関前カメラ付きインターホンがオプションでも対応できないのが残念。共用部分とはいえせめてオプション対応してほしかった。。。

1K・1LDKのキッチン仕様については43㎡以上の住戸は3口コンロで食洗機あり、1Rと43㎡未満の1LDKは2口コンロ・食洗機なし、ディスポーザーは1Kタイプを含むすべての住戸に標準装備です。

構造は免震、二重床・二重天井、床スラブ厚280mm、基本天井高は2650mm、サッシ高は2270mmと頑張っています。エグゼクティブになると20cm天井高とサッシ高が伸びるなどより魅力的なものとなります。

プレミアムに個別の宅配ボックスを完備しているのはいいのですがせっかくなら全フロアに導入してほしかったですね。

エレベーターは低層用と高層用にわかれます。

非常用(ごみ回収時、引っ越し作業時などに利用)の2基を除くと

・低層用 4基 分速180m 13人乗り 停止階 B1~3階・8階~28階 基あたり約178戸

・高層用 4基 分速180m 13人乗り 停止階 B1~3階・8階・29階~45階 基あたり約102戸

低層階に1Rなどが集中していますから戸あたり比較では低層用のほうが多くなるのは当然としても基あたり約178戸はちょいと多いですね。

周辺相場を確認しましょう!

・ザ・東京タワーズ(THE TOKYO TOWERS) 2007年築 勝どき6 勝どき駅徒歩5分 58階建て 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約315万円

・勝どきザ・タワー 2016年築 勝どき5 勝どき駅徒歩6分 53階建て 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約370万円

上記相場からパークタワー勝どきの将来価値を予想すると

56Bnw’ 2LDK 56.89㎡ 41階 7650万円(新築時) → 7800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場設置率は約30%、勝どきザ・タワーの駐車場が設置率約46%で空きが10区画前後(調査時点)であることを考えると足りない感じもしますがどうでしょうか。住宅価格も上がっていますし持たない方も多いのかとは思いますが。

分譲戸数570戸に対して分譲住戸への割り当ては176区画、内訳がけっこう鬼で

ハイルーフ:29区画
ミドルルーフ:51区画
ノーマルルーフ:87区画

ハイルーフ(EV充電):3区画
ハイルーフ(フラットパレット):3区画
平面:3区画

スーペリアを買う方で全高1800mmを超える車を所有している方はほぼ諦めたほうが良さそうですね。ミドルルーフの1800mmまででさえ倍率高そうです。

エグゼクティブフロアとプレミアムフロアの住戸を購入すると優先権(あくまで新築入居時)が付いてきます。

駐車場動線は北側接道から出入り、地下1階部分でタワーパーキングへの入出庫作業となります。地下1階の車寄せ部分までは誰でも入ってこれますからタクシーで帰宅時にそのまま地下のコーチエントランスにつけてもらうことも可能です。(雨の日はめちゃ便利ですね!!)

荷捌き用駐車場も5区画あるため宅配業者さんも地下で作業するのかと思われます。店舗・オフィス・来客・カーシェア用のタワーパーキングが1基(80台)あります。

タワーパーキング手前には入庫予約機がありセキュリティバーもあります。タワーパーキングは3基、それぞれ108台シェアですからバッティングはそこそこなものとなりそうですが待合室完備です。

参考記事 住んでから気が付いたこと① 各階ごみ置き場・エレベーター・駐車場編(スムログに飛びます)

駐輪場とバイク置き場も地下1階、自転車専用エレベーターが2基あります。

地下1階から住戸階へのメインエレベーターでダイレクトです。

管理費は㎡単価月額約360円、今の時代の新築マンションとしてはスケールメリットを活かせています。第三者管理ではありません。それぞれ棟ごとに管理組合を形成します。

建設地

【住むレーション】

[大江戸線]

勝どき 8:03発
築地市場 8:05着
汐留 8:07着
大門 8:09着
赤羽橋 8:13着
麻布十番 8:15着
六本木 8:17着
青山一丁目 8:20着
国立競技場 8:22着
代々木 8:25着
新宿 8:27着
都庁前 8:29着

勝どき 8:01発
月島 8:02着
門前仲町 8:04着
清澄白河 8:07着
森下 8:09着
両国 8:11着
蔵前 8:14着
新御徒町 8:15着
上野御徒町 8:17着

[都営バス 直行02]

勝どき三丁目 8:03発
勝どき駅前 8:05着
月島三丁目 8:06着
亀島橋 8:14着
東京駅八重洲口 8:24着

[都営バス 都04]

勝どき三丁目 8:02発
勝どき駅前 8:03着
勝どき橋南詰 8:04着
築地六丁目 8:06着
築地三丁目 8:08着
築地 8:09着
銀座四丁目 8:12着
有楽町駅前 8:14着
東京国際フォーラム前 8:17着
東京駅丸の内南口 8:18着

BRTの運行が開始されると勝どきザ・タワー付近に停留所ができますから日常使いできる距離感です。

通学校は月島第二小学校で徒歩5分、晴海中学校で徒歩13分です。(記事作成時点のものです。晴海フラッグエリアの開発次第で変更あり。)

【総評】

設備仕様は残念な部分もありますがオプションでどうにかできる部分も多いですし、それに合わせてオプションの種類も豊富ですから「設備仕様が今一つだから買わない」という方はごく少数かとは思います。

なんだかんだ駅直結ではありますし、改札まで遠い駅直結だからこその静けさを得られるわけで坪単価425万円平均というのはけして割高ではないでしょう。ホームまで距離があっても駅直結は裏切らないでしょうね。

三井の価格設定って悩まないですよね。「あっ、ここお買い得だ!!」という部屋がいつものごとくあります。お祭り大好き三井さん?(笑)

入居まで三年半以上ということで先は長いですが1割の手付金で2024年春のメロディを奏でられるのは人によっては魅力に感じることでしょう。

今回はモデルルーム見学から少しでも早く私なりの考えを伝えたかったため生配信を優先いたしました。そちらをご覧いただけますと幸いです。

動画でも語っております!

■建設地周辺レポート

■生配信

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