パークタワー勝どきサウス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　ミッドとの違いなど

今回ご紹介するのはパークタワー勝どきサウスです！

［物件概要］（パークタワー勝どきサウス第1期1次） ＜予告広告＞

売主：三井不動産レジデンシャル　鹿島建設
施工：鹿島建設
価格：未定
専有面積：31.29㎡～156.66㎡（トランクルーム等除く）
総戸数：総戸数1665戸、販売総戸数1115戸、事業協力者住戸550戸
規模：地上58階地下3階建て
交通：都営大江戸線「勝どき」駅徒歩2分
所在地：東京都中央区勝どき4丁目
竣工予定：2023年8月下旬

駐車場：491台［タワーパーキング491台（電気自動車等用充電対応8台含む）］※他に来客用7台・荷捌き用4台、カーシェア用2台、管理用1台
駐輪場：2216台※他にレンタサイクル50台
バイク置場：56台

地図はこちらです↓

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

前回の記事　→　パークタワー勝どきサウス　予定価格と間取り　お得感は薄れましたが他と比べると十分良い出物になりそう

パークタワー勝どきモデル到着！

できる限り事前研究しましたが単体でみれば魅力あるマンション！

「先に買った人を後悔させない」という意味ではミッドのほうが魅力あったということは当然のこと。

サウスを購入した人にも「ノースより先に買ってよかった」と思わせてくれるはず！

行ってきます！ pic.twitter.com/NASmnwaUl1

— マンションマニア (@mansionmania) July 9, 2021

駅直結のパークタワー勝どきミッドと非駅直結のパークタワー勝どきサウス、どうしても比べてしまうのはマニアだからでしょう。

今から検討する方にとって大事なのは「ミッドがこうだったのにサウスだとこうだから買わない」という選択肢を取らないことです。

サウスを単体で見た際にサウスそのものが気に入らなかったのであればもちろん買う必要はないでしょう。周りが買いだの買いでないなど言っていたとしてもそんなのは関係なくマンションは好き嫌い(自分たちに合うかどうか)で決めるものですから私含めて発信者の意見はあくまで参考です。とくに今回は「ミッドを買っておけば…」という発信をいたるところで目にするはずです。ただ、ほぼない状態のものと比べてもどうにもならないですからサウスを単体で見ていくことをおすすめいたします。もちろん共用施設の相互利用もありますからお互いにまったく無視できる存在ではないですからその当たりも語れればと思います。

早速ミッドとの比較が続き大変申し訳ないのですが個人的にはミッドのほうが良かったと感じます。価格や資産性という面だけでなく駅直結＆商業施設直結というサウスでは物理的に叶えられないものがあり、それは住まううえでとても便利なことでしょう。

私自身も駅＆商業施設直結のマンションに住んだ経験がありますが一歩も外へ出る必要がないというのはとてもとても便利でした。

参考記事　→　マンションマニアが住んでみてよかったマンション① ～ガレリアサーラ～(スムログに飛びます)

それではサウスは不便なのか？

それはまったくもってなく、一般的なマンションと比べれば便利でしょう。駅前×商業施設が目の前ですから。

小学校(晴海フラッグ内)までの距離は橋がかかることでだいぶ改善されますし、これで遠いとなれば選べるマンションが少なくなりますからね。(学校までの距離をどう感じるかは育ってきた環境や教育方針等で大きく変わると思いますが客観的に見ても橋がかかれば悪い道のりではないと思います)

道のり以前に晴海フラッグと入居時期が重なることになりましたし、小学校だけでなくその手前の子育て事情からして良くも悪くも賑わうわけですがそこをプラスに取れるのか(住まう街に同じような世帯が多い)マイナスに取るのか(激戦)ですね。そこをあーだこーだ考えるならそもそも買ってはダメなエリア(住民が増えればインフラも整備されていくがそれが確かなものとなるにしても今ではなく未来)なのでしょうから外野(私のような発信者)の遠いだ激戦だという意見よりも自身たちがそれに対応できるかどうかで選べば良いことでしょう。

個人的には外観デザインに関してはサウスのほうが好きです。

柱を外に出して(ミッドは窓面に柱がある)中間梁(外からの見た目は逆梁に近いものですが窓面の下がり天井が完全になくなるわけではない中間梁でした)とすることで良い意味で重たい見た目となりますし、ザ・東京タワーズと同じくらいの背の高さとなりますからミッドはもちろん勝どきザタワーやドゥ・トゥールよりも目立つものとなるでしょう。デザインもマリオンが頭頂部から突き抜けていたりトライスター型ながらも上層階の一部は曲線としたりデザイン性も豊かです。

ミッド購入者には大変申し訳ないですが駅直結などの情報をなしにミッドとサウスを見せたならば10人中9人くらい(ちょっとオーバーかもですがありえなくはないと思います)がサウスのほうがかっこいいと思うのではないでしょうか。

そしてエントランスホールとエレベーターホールもサウスのほうが上だと感じました。利便性としてはどう考えたってミッドのほうが便利(ミッドはメールコーナー含めてメイン動線を地下としたことがウリでしたから利便性は別格と言えます)なのですがミッドはコンビニ横からコンシェルジュカウンターを通りサッとエレベーターホールとなってしまうためぜいたくな悩みですが価格帯の割にはシンプルです。もちろんミッドのエレベーターホール前のラウンジは螺旋階段＆シャンデリアで素敵なものではありますが広い空間でないことははたしかです。サウスは…パークコートオーナーには怒られそうですがパークコートと言ってもバレなさそうな階段×大窓、そして壁面の曲線など贅沢なホールとなっています。

ゲストルームを除けば共用施設を相互利用できるわけで、ミッド住民もサウスのエントランスホール等を通ることはできるのですがそれが日常導線となるということはサウスの特権と言えるでしょう。

ただ、ミッドはバルコニー隣戸境の隔て板がトールタイプだったのに対してサウスは上部隙間ありなのはちょいと残念ですね。

エレベーターホール手前付近

1枚目　ミッド
2枚目　サウス

ミッドも素敵ですがサウスの贅沢さはすごい。 pic.twitter.com/VxrBulAyCA

— マンションマニア (@mansionmania) July 9, 2021

地上部の車寄せもホテルのような豪華さです。これはミッドにはなかったものですね。(ミッドは地下の車寄せが豪華)

サウスの地上部車寄せはUターンできるほどの広さはなく、同乗者を降ろす程度の使い方とはなりますがそこから地下駐車場へ入っていくのは優越感たまらんでしょうね～。

ミッド、サウス共にインターホンからタクシーを配車でき、地下階から乗車可能です。

パークタワー勝どきサウスの地上部車寄せ、めちゃくちゃかっこいい！！！！

やはりUターンするほどのスペースはなく、家族を先に降ろしたりする程度の使い方となりますがここから地下駐車場へ入っていくのは車好きとしてはたまらない！！ pic.twitter.com/HN7y8QkGna

— マンションマニア (@mansionmania) July 9, 2021

共用施設は

1階(ミッドの3階と同じく地域開放型)

・キャナルフィットネス
・キャナルラウンジ
・キャナルカフェ(どこかの業者が運営する)
・キャナルスタジオ

2階

・ゲストルーム×5(サウス専用)
・キャナルサイドテラス
・ブックコリドー
・喫煙室(三重扉ではあります)
・カンファレンスルーム

53階

・スカイラウンジ＆スカイデッキ

喫煙室は…ではありますがバルコニーで吸うのはもちろんNGですから公開空地等で吸う人が出ないようにするために箱を用意するようです。

そもそもバルコニーでたばこ吸う人って今時いるのですかね？いたらすぐに苦情くるでしょうね…家族に煙を吸わせたくないもしくは部屋に臭いがつくのが嫌なのかもですがだからといって他人に煙を浴びせる行為は人としてどうなの…って話ですからね。もしもそのようなトラブルがあった際も「当マンションには喫煙室がありますからどうぞそちらをご利用ください！！」と促せるので悪いものではないのかもですね。喫煙室は隔離されたような場所にあります。

53階のスカイデッキですが平日の17時～22時のみ貸し切り可能(1回8万円)ですが平日の9時～17時ちょっと前までと土日の9時～22時(スカイデッキは20時まで)までは自由に利用することができます。ミッド住民も高層エレベーターで行き来できますから楽しみが大きい共用施設ですね。スカイツリーや都心方面を望むことができます。サウス住民もミッドの8階に固まっている共用施設を相互利用できますからそこはお互いさまとなります。なお、サウス住民がミッド8階の共用施設を利用する際は低層エレベーターを利用できます。

室内の設備仕様に関しては大きな差はありません。扉の枠色が変わったり一部窓が変わったりしますがそこを理由に辞める方はかなり少ないかと。ミッドでオプション選択されることの多かった玄関前カメラ付きインターホンと玄関人感センサーは標準となりました。(ミッドでも標準で付けるべきだったと考えます)

ディスポーザー、食洗機、食器棚、キッチン天板フィオレストーン、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレなど悪い方向にコストコントロールしているものはありません。ミッドのスーペリアでは玄関前カメラ付きインターホンがオプションという謎めいた設定でしたがサウスは全戸標準です。

エグゼクティブ(55階～57階)になると食器棚と洗面台の天板もフィオレストーン、廊下・洗面室・トイレの床がタイル、リビングに天カセ(スーペリアでも天カセ住戸あり)、浴室が日ポリ化工、各階宅配ボックスとなるなどグレードアップ。

プレミアム(58階)になるとキッチン・洗面・トイレ手洗いカウンター天板がシーザーストーン、各階個別宅配ボックスなどさらにグレードアップとなります。

スーペリア→エグゼクティブではリビング天カセと浴室日ポリ化工、各階宅配ボックスへの変化が金額的に大きいですね。そしてスーペリア・エグゼクティブ→プレミアムでは各階個別の宅配ボックスがとなるのがかなり大きいものとなります。

基本天井高はミッドのほうが良かったですね…

スーペリア＝ミッド約2650mm　サウス約2550mm(40階・51階 約2700mm)
エグゼクティブ＝ミッド約2850mm　サウス約2700mm
プレミアム＝ミッド約3000mm(44階)、約3200mm(45階)　サウス約2950mm

まぁミッドが天井高頑張りすぎていただけで一般的なマンションとしては十分なのですが。ただ、寝室はサウスのほうが天井高あります。

サッシ高は2200mm(天井が高い階はその分伸びる)と悪くないもののミッドは2270mmスタートでしたからそこは劣ります。

ミッドと同じくメニュープランでリビングを広くすると床暖房が伸びてきますし、天カセが1台から2台になるなどお得感ありますね。もちろん部屋数減らすことに抵抗ある方は多いかもですが壁と扉を取っ払うだけで床暖房と天カセが増えるというのは珍しいですから生活スタイル合うならメニュープランおすすめです。(天カセが伸びるのはもともと標準住戸のみ)

※もともと天カセが2台の住戸も多いです

室内の設備仕様に関しては現実的な(もっと高いデべが多い)価格の売主オプション(オナスタ)にてグレードアップ可能です。

専有面積込みではあったもののミッドの多くの住戸でトランクルームがあったものの今回はトランクルームがある住戸のほうが少ないです。

なお、サウスのスーペリア角住戸はリビング天カセが標準となりました！！

パークタワー勝どきサウス、角住戸はリビング天カセ標準！！

天井もミッドより綺麗です！
ただし天井高はミッドのほうが高いです！

1枚目　ミッド
2枚目　サウス pic.twitter.com/WNX5xRvhCu

— マンションマニア (@mansionmania) July 9, 2021

間取り面で明確に異なる点としては1LDKです。

サウスの1LDKは賃貸風な形状ではないですし、ミッドと同じような面積帯でも窓の豊かさのレベルが異なります。2LDK以上は間取りと好み次第で意見は分かれそうですが、1LDKに関してはほとんどの方がサウスが良いと感じるはずです。

パークタワー勝どき、間取りに関してですが1LDＫは圧倒的にサウスが魅力！

同じような形状でも窓の豊かさのレベルが違う！

1.2枚目　ミッド
3.4枚目　サウス pic.twitter.com/GTQTZxSYAs

— マンションマニア (@mansionmania) July 9, 2021

構造はミッドが免震、サウスが制震となりますがサウスは直接基礎となります。

将来のことはわからないものの新築マンションを買う以上は今時点で割高・適正・割安かを見て納得したうえで購入することをおすすめいたします。

あくまで今の相場ではありますが周辺相場を見てから今回の販売価格を見ると少なくとも割高でないことは一目瞭然となります。

周辺売買相場を確認しましょう！

・ザ・東京タワーズ（THE TOKYO TOWERS）　2007年築　勝どき6　勝どき駅徒歩5分　58階建て　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約355万円

・ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス　2013年築　晴海2　勝どき駅徒歩11分　49階建て　新築時の坪単価約275万円　現在の坪単価約370万円

・ドゥ・トゥール　2015年築　晴海3　勝どき駅徒歩9分　52階建て　新築時の坪単価約365万円　現在の坪単価約415万円

・キャピタルゲートプレイス　2015年築　月島1　月島駅徒歩1分(直結)　53階建て　新築時の坪単価約335万円　現在の坪単価約520万円

・ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス　2016年築　晴海2　勝どき駅徒歩13分　49階建て　新築時の坪単価約290万円　現在の坪単価約345万円

・勝どきザ・タワー　2016年築　勝どき5　勝どき駅徒歩6分　53階建て　新築時の坪単価約305万円　現在の坪単価約410万円

・パークタワー晴海　2019年築　晴海2　勝どき駅徒歩15分(月島駅徒歩12分)　48階建て　新築時の坪単価約345万円　現在の坪単価約390万円

・ミッドタワーグランド　2020年築　月島1　月島駅徒歩2分　32階建て　新築時の坪単価約425万円　現在の坪単価約505万円

周辺賃料相場確認しましょう！

・ザ・東京タワーズ（THE TOKYO TOWERS）　75.04㎡　低層階　月額318000円　㎡単価月額約4240円

・ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス　60.95㎡　中層階　月額265000円　㎡単価月額約4350円

・ドゥ・トゥール　55.77㎡　高層階　月額320000円　㎡単価月額約5740円

・ドゥ・トゥール　70.70㎡　中層階　月額390000円　㎡単価月額約5520円

・キャピタルゲートプレイス　64.24㎡　中層階　月額370000円　㎡単価月額約5760円

・ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス　60.67㎡　高層階　月額260000円　㎡単価月額約4290円

・勝どきザ・タワー　59.92㎡　高層階　月額290000円　㎡単価月額約4840円

・勝どきザ・タワー　70.01㎡　中層階　月額320000円　㎡単価月額約4570円

・パークタワー晴海　82.85㎡　中層階　月額460000円　㎡単価月額約5550円

・ミッドタワーグランド　61.99㎡　中層階　月額315000円　㎡単価月額約5080円

・ミッドタワーグランド　73.35㎡　高層階　月額400000円　㎡単価月額約5450円

部屋により異なるのはもちろんですがパークタワー勝どきサウスの賃料としては㎡単価月額約5500円ほどとなりそうでしょうか。(あくまで今の賃料相場からの算出です)

そこから利回り計算すると

SN-57Dwタイプ　2LDK　57.45㎡　50階　8200万円台　＝　想定月額賃料316000円　利回り約4.6%

となりますから違和感はないでしょう。

上記相場からパークタワー勝どきサウスの将来価値を予想すると

SN-57Dwタイプ　2LDK　57.45㎡　41階　7810万円(新築時)　→　7880万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想ですので参考までにお願いいたします。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※トランクルームが付く住戸があるため上下階での価格逆転あり

［スーペリア］

基本天井高：3階～39階・41階～50階・52階～54階 約2550mm　40階・51階 約2700mm

参考・・・ミッドスーペリア 基本天井高約2650mm

SN-57Dwタイプ　2LDK　57.45㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SS-57Fseタイプ　2LDK　57.99㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SW-73Cn・73Cn’タイプ　3LDK　73.94㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SW-74Asタイプ　3LDK　74.43㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SN-76Anタイプ　3LDK　76.32㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SS-77Aswタイプ　3LDK　77.58㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SS-77Bswタイプ　3LDK　77.58㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SW-85Awタイプ　3LDK　85.85㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SW-88Asタイプ　3LDK　88.17㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SS-94Bse·94Bse’タイプ　3LDK　94.95㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SW-110wタイプ　3LDK　110.47㎡
40階　18810万円　坪単価562万円

SN-103Anタイプ　3LDK　103.28㎡
40階　17970万円　坪単価575万円

SN-105Ceタイプ　3LDK　105.81㎡
40階　16590万円　坪単価518万円

SS-110Aseタイプ　3LDK　110.36㎡
40階　19400万円　坪単価581万円

SS-111Aseタイプ　3LDK　111.94㎡
40階　20570万円　坪単価607万円

SS-103Dswタイプ　3LDK　103.49㎡
40階　16740万円　坪単価534万円

スーペリアの平均坪単価は約450万円です。

参考・・・ミッド第一期一次のスーペリア平均坪単価は約415万円

［エグゼクティブ］

基本天井高：55階～57階 約2700mm

参考・・・ミッドエグゼクティブ 基本天井高約2850mm

※1000万円単位のため間の500万円で計算

SS-84Bse·84Bse’タイプ　3LDK　84.06㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SW-90Bw·90Bw’タイプ　3LDK　90.38㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SW-92Hsタイプ　3LDK　92.97㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SW-110Dw·110Dw’タイプ　3LDK　110.47㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SS-111Bse·111Bse’タイプ　3LDK　111.94㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SW-117Anタイプ　3LDK　117.26㎡
57階　23500万円台　坪単価662万円

エグゼクティブの平均坪単価は約640万円です。

参考・・・ミッド第一期一次のエグゼクティブ平均坪単価は約500万円

［プレミアム］

基本天井高：58階 約2950mm

参考・・・ミッドプレミアム 基本天井高約3000mm(44階)、約3200mm(45階)

SW-93Enタイプ　3LDK　93.47㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SW-117Bnタイプ　3LDK　117.26㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SW-117Cwタイプ　3LDK　117.50㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SW-144Asタイプ　3LDK　144.43㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SS-148Aseタイプ　3LDK　148.26㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

SS-156Aseタイプ　3LDK　156.66㎡

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

画像出典：パークタワー勝どき公式HP

プレミアムの平均坪単価は約700万円です。

参考・・・ミッド第一期一次のプレミアム平均坪単価は約640万円

サウスの中でも条件良い部屋から供給となります。

先に購入した方を後悔させなかったわけで、きっとサウス購入者も今後の販売期や3棟目を待つよりも早く買って良かったと思わせるものになるのではないでしょうか。

パークタワー勝どきサウスのVR楽しみ中！（訪問するとQRコードもらえます）

角住戸、サッシの高さはないものの窓の枚数が多く、カウンターも好きなので魅力に感じる！！

カウンターなしでサッシ高を求める人には合わないですが！ pic.twitter.com/8kRWzoxWuc

— マンションマニア (@mansionmania) July 10, 2021

管理費は㎡単価月額約340円、ミッドと大きな差はありません。

ミッドと同じく気に入ったなら迷わず買いの出物でしょう。買わない理由が「ミッドを買い逃したから…」ならもったいないと思える魅力を感じました。先に述べたように個人的にはミッドのほうがわかりやすい魅力(より利便性が高い)はあったものの、完成してみると迫力ありますし、一体開発なわけで動く価格にそこまで大差ないのでは？と思います。もちろんミッドを初期に購入された方のほうが価格抑えめだったわけで新築時からの価格維持率は差が出るとは思いますが。

私なりのおすすめ住戸は下記記事をご覧ください！

YouTube生配信連動記事　～パークタワー勝どきサウス 第一期一次のおすすめ住戸～(スムログに飛びます)

更新記事　→　パークタワー勝どき(サウス)　第一期の価格と間取り　おすすめです！！

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