今回ご紹介するのはザ・パークハウス府中です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス JR西日本プロパティーズ 三菱倉庫
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:68.40㎡~85.28㎡
総戸数:182戸
規模:15階建て
交通:京王線「府中」駅徒歩3分 JR南武線・JR武蔵野線「府中本町」駅徒歩7分
所在地:東京都府中市宮西町2丁目
竣工予定:2023年2月上旬

駐車場:61台(身障者用駐車場1台含む)
自転車置場:364台
バイク置場:3台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス府中公式HP

府中市初のザ・パークハウスとなります。

京王線の府中駅から徒歩3分、大國魂神社へと続くけやき並木通りから一歩中へ入った「ただの駅近ではない」好立地となります。府中駅に近い物件自体は数多くありますし、ペデストリアンデッキ経由で駅直結のプラウド府中ステーションアリーナなどと比べれば駅から離れるわけですがこれまでの府中物件の中でも府中の中心と呼べるのではないでしょうか。府中愛ある方ほど魅力に感じやすいことでしょう。今は世の中の状況的に難しいですがお祭り(行事)を身近に感じられますね。

もともとはパチンコ店とゲームセンターがあった場所で南北に長い土地です。

南側は旧甲州街道、北側は番場北浦通りの二面接道ですが東と西側は建物に囲まれます。住戸は南向き5列、東向き8列、南側は旧甲州街道の先に商業ビルと府中市役所(2026年の全体竣工へ向けて建て替え)、東側はそこまで背は高くないものの複数のビルがあります。

確定眺望(少なくとも旧甲州街道はなくならない)としては南向きなのですが現状では東向きが前の建物を抜けてくると眼下にけやき並木通りの緑となりますから条件良いのですよね。ただ、いつか目の前の土地がデベロッパーによりまとめられると眺望等を失うことになるというリスクを抱えることになります。(公式HPでも東向き住戸からのけやき並木通りを望むイメージ写真を使っている)

グランドエントランスは旧甲州街道側となります。グランドラウンジの大窓からは接道側の植栽&景石を望め、エレベーターホールへの動線はアルミ格子で竹を表現した竹の回廊を経由する素敵な動線となります。グランドラウンジの隣には大きなテーブルのあるマルチラウンジがあります。

一般的には上記でおしまいなのですが今作は北側に駅へ近いサブエントランス(サブというには失礼ですしメールコーナーもサブよりなのですがわかりやすく)がとても立派なものとなります。接道から少し入ったところに萱門をイメージした門がありそこをくぐり抜けて植栽&景石が豊かなプロムナードアプローチを歩きクランクインして建物内へ入ります。そこからさらにプロムナードエントランスを歩きエレベーターへ…という良い意味で効率悪い動線として住まう方を楽しませてくれるあたりはさすがだなぁ~と。北側接道側に保育所とごみ置き場をもってきているということもありはしますがあえての設計でないとやらないですからね。わかりやすくサブエントランスとお伝えはしましたがメインエントランスが2つあると言ったほうが正解です。

外観デザインに関してはせっかく目立つ立地ながらもバルコニー隣戸境の隔て板がショートタイプなのが地所レジらしくない感じはしますね。府中としては高価格帯となりますから余計に。ただ、角部分のマリオンと庇の高さをずらしているのは素敵ですね!

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[サウス棟 南向き]

Kタイプ 3LDK 80.18㎡
9階 8700万円~8999万円 坪単価358万円~坪単価371万円
12階 9000万円~9399万円 坪単価371万円~坪単価387万円

H1タイプ 2LDK+S 72.62㎡

画像出典:ザ・パークハウス府中公式HP

9階 7700万円~7999万円 坪単価350万円~坪単価364万円
12階 8000万円~8399万円 坪単価364万円~坪単価382万円

Jタイプ 3LDK 76.20㎡
9階 8000万円~8399万円 坪単価347万円~坪単価364万円
12階 8400万円~8699万円 坪単価364万円~坪単価377万円

Lタイプ 3LDK 85.28㎡
9階 9400万円~9699万円 坪単価364万円~坪単価376万円
12階 9700万円~9999万円 坪単価376万円~坪単価387万円

[イースト棟 東向き]

Bタイプ 2LDK+S 68.40㎡

画像出典:ザ・パークハウス府中公式HP

9階 6400万円~6699万円 坪単価309万円~坪単価323万円
12階 6700万円~6999万円 坪単価323万円~坪単価338万円

Cタイプ 3LDK 70.80㎡

画像出典:ザ・パークハウス府中公式HP

9階 7000万円~7399万円 坪単価326万円~坪単価345万円
12階 7400万円~7699万円 坪単価345万円~坪単価359万円

D2タイプ 3LDK 70.80㎡

画像出典:ザ・パークハウス府中公式HP

9階 7000万円~7399万円 坪単価326万円~坪単価345万円
12階 7400万円~7699万円 坪単価345万円~坪単価359万円

Fタイプ 3LDK 72.00㎡

画像出典:ザ・パークハウス府中公式HP

9階 7000万円~7399万円 坪単価326万円~坪単価345万円
12階 7400万円~7699万円 坪単価345万円~坪単価359万円

Iタイプ 3LDK 74.16㎡

画像出典:ザ・パークハウス府中公式HP

9階 7700万円~7999万円 坪単価343万円~坪単価356万円
12階 8000万円~8399万円 坪単価356万円~坪単価374万円

平均坪単価は約350万円です。

プラウド府中ステーションアリーナの中古相場と同じくらいの単価ではありますがあちらは駅直結ですし、もう少し抑えめだと嬉しかったですね。(この単価での販売でも土地を仕入れたことに乾杯。でも後発にすみふ…)

間取りは田の字が主です。スパンも苦しめです。これだけ魅力ある立地ならば全戸ワイドスパンとするなど間取りでも魅了させてくれていれば坪単価350万円もより納得できるものではあったのですが土地取得費と建築費からして難しかったのでしょうか。

収納面に関してはトイクロ(十色クローゼット)を採用した間取りもあり、オプションパーツで自分たちに合わせたものとできるのは便利ですね。

トイロマといういわゆるDENスペースのある間取りもありますが使いやすそうです。玄関と寝室想定の洋室どちらからも出入りできる2wayなだけでなく洋室側は2枚扉としているため全開放すると同一空間のようになりますからより多用途な使い方ができます。

10階までがバルコニー不透明ガラス、11階から透明ガラスですから9階、10階辺りを狙うなら11階へいってしまったほうが良さそうです。(透明ガラスが嫌いでなければ)

室内の設備仕様としてはディスポーザーが付いています。トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子などはあります。構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm~2500mmです。

エレベーターは3基(2基+1基)ありますし、住戸食い込み型ではないですからしっかりしたものとなっています。

武蔵野台地でハザードマップでも色が付かないエリアとなります。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズタワー府中 2000年築 宮町1 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約230万円

・ライオンズステージ府中シティタワー 2003年築 宮西町1 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約220万円

・プラウド府中宮西 2004年築 宮西町1 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約195万円

・デュオ府中駅前 2011年築 宮町1 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約205万円

・グランタワー府中ラ・アヴェニュー 2005年築 宮町1 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約265万円

・ウィルローズ府中 2009年築 宮西町2 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約225万円

・ライオンズ府中駅前 2013年築 宮町1 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約250万円

・アトラスタワー府中 2015年築 宮西町1 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約255万円

・プラウド府中ステーションアリーナ 2017年築 宮町1 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約350万円(個別で見ると値上がりしています)

上記相場からザ・パークハウス府中の将来価値を予想すると

Jタイプ 3LDK 76.20㎡ 9階 8000万円~8399万円(新築時) → 7000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は東側の出っ張った部分に機械式で設置率約33%です。機械式駐車場は無理やり設置した感がすごいですが出入口にはチェーンゲート、ボラードを設置した車寄せを設けてくれています。車寄せから雨に濡れることなくグランドエントランスへ入れますから同乗者は嬉しいですね。運転者は雨に濡れながら入出庫作業ということになりますけども。

プラウド府中ステーションアリーナの地下駐車場がかっこよすぎましたよね…リングシャッターありで出入口は商業施設一体のため警備員さんによる誘導もある贅沢さでした。

駐輪場は屋内が主で設置率約200%です。地所レジ物件だと150%も見かけること多いですから良いですね。

維持費は未定でしたが管理費㎡単価180円くらいを目指しているとのことで維持費に関しては苦しいものとはならなそうです。

マルチラウンジの横に店舗が1区画入ります。1階住戸はありません。

建設地

【住むレーション】

[京王線]

府中 8:03発
分倍河原 8:04着
聖蹟桜ヶ丘 8:08着
高幡不動 8:12着
北野 8:18着
京王八王子 8:22着

府中 8:08発
調布 8:14着
千歳烏山 8:23着
明大前 8:31着
笹塚 8:35着
新宿 8:42着

[京王ライナー 席料410円]

府中 8:50発
新宿 9:16着

新宿 19:00発
府中 19:23着

[武蔵野線]

府中本町 8:03発(始発)
北府中 8:05着
西国分寺 8:08着
新小平 8:12着
新秋津 8:16着
東所沢 8:20着

[むさしの号]

府中本町 7:35発(始発)
北府中 7:37着
西国分寺 7:40着
新小平 7:44着
新秋津 7:49着
東所沢 7:52着
新座 7:57着
北朝霞 8:00着
大宮 8:15着

[南武線]

府中本町 8:04発
分倍河原 8:06着
西府 8:08着
谷保 8:10着
矢川 8:13着
西国立 8:15着
立川 8:17着

府中本町 8:06発
南多摩 8:09着
稲城長沼 8:12着
矢野口 8:14着
稲田堤 8:17着
中野島 8:19着
登戸 8:23着
宿河原 8:25着
久地 8:27着
津田山 8:29着
武蔵溝ノ口 8:31着
武蔵新城 8:34着
武蔵中原 8:38着
武蔵小杉 8:41着
向河原 8:43着
平間 8:45着
鹿島田 8:47着
矢向 8:50着
尻手 8:52着
川崎 8:54着

府中本町駅徒歩7分ですから武蔵野線と南武線も日常使いできます。府中本町駅から帰宅の際は少し遠回りになるものの参道通りたくなっちゃうでしょうね~。

日常の買い物に関しても府中駅近くですから便利ですね。2021年5月中には伊勢丹跡地にノジマ系の商業施設MitteN府中(ミッテン府中)が開業予定です。駅前で買い物した後はペデストリアンデッキを経由して神社側に降りてグランドエントランスへ向かうのも気持ちが良いでしょう。

通学校は府中第一小学校で徒歩7分、府中第一中学校で徒歩15分です。

【総評】

駅までの道のりがけやき並木通りということはとてもとても希少性があります。(数多くある府中駅最寄りの物件でも珍しく一等地と言っても違和感ない)

周辺環境に恵まれるため繰り返しになりますが「ただの駅近ではない」という印象を受けます。

植栽や景石の豊かさは素晴らしいですし、建物内へ入っても部屋にたどり着くまでに目に入るもの一つ一つが美しい(使う使わない別としてエレベーター前のベンチも素敵です)などなど全体的に地所レジらしさを感じられます。大國魂神社にほど近いこの立地は地所レジがやるべきであり、攻められる販売価格に抑える範囲でやれるだけのことはやったと感じられる作品と言って違和感ないでしょう。

ただ、販売価格やその他細かい部分を見ると「シンプルに土地取得費が高かったのかな」と感じます。私は業界の人間ではないため土地売却が発表されていない限りは知り得ないですし、今回も想像でしかありません。それでもいろいろな物件を見ていると「いろいろやれていてこの価格ってことは土地取得費抑えられているのかなぁ~」とか「土地取得費突っ張っちゃったのかなぁ~」というのは肌で感じてわかってしまうことが多く、今回は後者かな?と。そこに建築費高騰時代の発注となれば安くは販売できないですからね。

めちゃくちゃ割高だとは思わないのですがここ最近見ていた地所レジ物件の中では原価のきつさが出ているとは感じました。

歴史ある街ですし、府中市は就業人口も多いですからここに住みたい(買いたい)という方は多いことはたしか。あとは予算との戦いですね。府中を愛する方で予算届くなら買いという出物でしょう。

広域検討の方にハマりやすい出物ではないですから大抽選会ということも考えにくく、買いやすいということは地元の方には嬉しいことでしょう。(ザ・パークハウスさいたま新都心やザ・パークハウス板橋大山はその街に地縁のない方も多く参戦したがゆえに地元民で涙を流した方も多い。お得な出物は買いにくいというデメリットが生まれますが今回はそこまでにはならない。)

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2 件のコメント

  • いつも楽しく拝見しています。

    府中は利便性や環境は良いですが、駅近となると用地取得が難しいのか立地や向きや大きさに懸念が残る物件も少なくないですね。
    そんな中で、こちらのマンションは大変好感が持てますし、希少性があります。
    マンションマニアさんも周辺物件を色々とあげられていますが、上記の条件面をふまえるとここ10年の物件では坪単価約365万円のステーションアリーナをはじめ以下の物件に近いのではないでしょうか。(※過去マンマニさんのご投稿を参考にしています)

    ・シティハウス府中けやき通り 2011年築 府中駅徒歩3分 新築時の坪単価約265万円 
    ・プラウド府中マークス 2014年築 府中駅徒歩4分 新築時の坪単価約260万円
    ・プラウド府中セントラル 2018年築 府中駅徒歩3分 新築時の坪単価約290万円 
    ・プレミスト府中 2018年 府中駅徒歩3分 新築時の坪単価約305万円
    ・プラウドタワー府中寿町 2019年 府中駅徒歩2分 新築時の坪単価320万円

    これらをふまえると、その中でもダントツで条件の良いザ・パークハウス府中は、お買い得と判断しました。
    コロナ禍で買い控えもあるとはいえ府中の物件は売り切りが早く、リーマンの時さえシティハウス府中けやき通りなど飛ぶ鳥を落とす勢いで売れていましたしね。
    現在、府中駅徒歩6分で焼肉屋裏という立地のリビオ府中寿町が坪単価約300万円とのことですから、よりお得に感じてしまいます。

    余談ですが、私はル・シーニュで梅の花とMUJIカフェを利用しました。こちらもなかなかお薦めですよ!

    • ゆるめ読者様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      2000年以降の府中物件を多く見学していますが今作はたまらない立地ですね〜!

      地縁のない私からするとプラウド府中ステーションアリーナ(地下駐車場もかっこよすぎ!!)に惚れましたが地元の方からすると今作のほうが一等地(府中らしい)と感じられるのではないでしょうか。

      もちろんどちらも魅力ありますが立地が良いだけに高く、地元(地縁)の方向けですね。となれば大抽選会にはならず買いやすいという点は地元の方からすると安心材料かと思います!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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