今回ご紹介するのはソルフィエスタ堀切菖蒲園です!

[物件概要]

売主:スギモト都市開発 エムズイーストレジデンス
設計:アトリエ野風土
施工:田中建設
予定価格:4199万円~6099万円
専有面積:54.37㎡~77.74㎡
総戸数:62戸
規模:14階建て
交通:京成本線「堀切菖蒲園」駅徒歩9分
所在地:東京都葛飾区堀切一丁目
竣工予定:2021年1月

管理費(月額)9200円~13200円
修繕積立金(月額)4500円~6400円

駐車場:13台 ※身障者用駐車場1台含む(月額:18000円)
ミニバイク置場:4台(月額:2000円)
駐輪場:127台 ※2段式124台、平置き3台(月額:200円)

地図はこちらです↓

画像出典:ソルフィエスタ堀切菖蒲園公式HP

花菖蒲の名所ということで知られる京成本線「堀切菖蒲園」駅からフラットな道のりで徒歩9分、平和橋通りに面しています。周辺は細い道も多く、夜歩くにはちょっと不安という方も多いかもですがソルフィエスタ堀切菖蒲園の立地であればそこそこ交通量ある通りが主な通り道ですからその点の心配は少ないでしょう。

平和橋通り沿いの南東側には既にマンションが建っていますがバルコニーは背の高い建物がない南西側にしているため低層階の一部住戸を除けば眺望・採光に期待ができます。

角地ということもあり目立つ存在となるわけですがそれを活かしてか接道部分に南国風のプライベートガーデンを設けて良い意味で周辺に見せつけています。堀切菖蒲園駅周辺はファミリーマンション自体がそこまで多くなく、さらにはコンセプトの尖った見せつけ系マンションはほぼないですからエリア内でも目立つ存在となることでしょう。

エントランスホールの手前部分となるエントランスポーチは二層吹き抜けとしており上部を大きなガラスとしていますからプライベートガーデンと合わせてかなり目立つものとなり、知らない人が遠くから見ると「南国風の愛のホテルか?!」と思うかもですがれっきとしたマンションです。(褒めてます)

思い切ってエントランスホールも二層吹き抜けとしてほしかったですが1戸減ることによるダメージ(ほか住戸への価格上乗せ)が大きいですから致し方なしでしょうか。

建築費高騰の中での新築マンションでありながらも周辺にはない外観デザインとしている点は城東エリアの番長になりつつあるスギモト都市開発ならではですね。

駐車場は13区画ですべて平置き式、設置率は約21%です。

ごみ置き場はエントランスホールからグッと離して駐輪場横となっていますが必ず駐輪場を通らなければならないため自転車利用者でないとちょいと不便ではあります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 70.03㎡ 管理費(月額)11900円 修繕積立金(月額)5700円

画像出典:ソルフィエスタ堀切菖蒲園公式HP

3階 4700万円台 坪単価221万円
6階 5000万円台 坪単価236万円
9階 5100万円台 坪単価240万円
11階 5200万円台 坪単価245万円
13階 5300万円台 坪単価250万円
14階 5400万円台 坪単価254万円

Bタイプ 3LDK 68.12㎡ 管理費(月額)11600円 修繕積立金(月額)5600円

画像出典:ソルフィエスタ堀切菖蒲園公式HP

3階 4500万円台 坪単価218万円
6階 4600万円台 坪単価223万円
9階 4900万円台 坪単価237万円
11階 5000万円台 坪単価242万円
13階 5100万円台 坪単価247万円

Cタイプ 3LDK 54.37㎡ 管理費(月額)9200円 修繕積立金(月額)4500円

画像出典:ソルフィエスタ堀切菖蒲園公式HP

3階 4100万円台 坪単価249万円
6階 4400万円台 坪単価267万円
9階 4500万円台 坪単価273万円
11階 4600万円台 坪単価279万円
13階 4700万円台 坪単価285万円
14階 4800万円台 坪単価291万円

Dタイプ 3LDK 68.12㎡ 管理費(月額)11600円 修繕積立金(月額)5600円

画像出典:ソルフィエスタ堀切菖蒲園公式HP

3階 4500万円台 坪単価218万円
6階 4800万円台 坪単価232万円
9階 4900万円台 坪単価237万円
11階 5000万円台 坪単価242万円

F1タイプ 4LDK 77.74㎡ 管理費(月額)13200円 修繕積立金(月額)6400円

画像出典:ソルフィエスタ堀切菖蒲園公式HP

12階 6000万円台 坪単価255万円

F2タイプ 4LDK 77.74㎡ 管理費(月額)13200円 修繕積立金(月額)6400円

画像出典:ソルフィエスタ堀切菖蒲園公式HP

13階 5700万円台 坪単価242万円
14階 5800万円台 坪単価246万円

E1タイプ 3LDK 70.01㎡ 管理費(月額)11900円 修繕積立金(月額)5700円

画像出典:ソルフィエスタ堀切菖蒲園公式HP

3階 4500万円台 坪単価212万円
6階 4800万円台 坪単価226万円
9階 4900万円台 坪単価231万円

E2タイプ 3LDK 70.01㎡ 管理費(月額)11900円 修繕積立金(月額)5700円

画像出典:ソルフィエスタ堀切菖蒲園公式HP

11階 5300万円台 坪単価250万円

平均坪単価は約245万円です。

間取りに関しても良い意味で普通ではなくいいですね。スパンが取れていたりアイランドキッチンであったり、玄関入ってすぐのところにキッチン側に通りぬけられるどでかいシューズクロークがあったりと各間取りにこだわりが見受けられます。54㎡台の3LDKがあるなど時代を感じるものがあり、同時供給のソルフィエスタ青砥が全戸70㎡超でしたから余計に。

大きな特徴としてはバルコニーの大判タイルでしょう。全戸バルコニーに大判タイルを敷いており室内とほぼフラットとなります。

角住戸に関してはL字型バルコニーかつ両面掃き出し窓(外に出れる)ですからその魅力が増します。

設備仕様に関してはディスポーザーはありませんが食洗機、浴室ダウンライト、浴室扉バー3本、複層ガラス&T-2サッシなど単価なりのものとなっています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2400mm~2550mmです。

メニュープランにてリビングを拡張した際、床暖房も増設されるのは素晴らしいですね~!!それなら遠慮なく拡張したほうがお得感ありますね(笑)

目立つ背中側だけをこだわっているわけではなくバルコニー面も隣戸境をコンクリート&下部隔て板とすることでチープさを一切出していません。

周辺相場を確認しましょう!

・レクセルマンション堀切菖蒲園 1997年築 堀切2 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約125万円

・ヴェルレージュ堀切菖蒲園 2000年築 堀切3 新築時の坪単価約170万円 直近売り出し事例なし

・セザール第二堀切菖蒲園 2001年築 堀切1 新築時の坪単価約160万円 直近売り出し事例なし

・レクセルプラザ堀切菖蒲園 2005年築 堀切3 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約150万円

・セーナ堀切菖蒲園 2007年築 堀切2 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約145万円

・イニシア堀切菖蒲園 2012年築 堀切1 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約150万円

・ランドステージ葛飾ウエストレジデンス 2012年築 宝町1 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約155万円

・プレシス堀切菖蒲園 2016年築 堀切2 新築時の坪単価約200万円 直近売り出し事例なし

上記相場からソルフィエスタ堀切菖蒲園の将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 68.12㎡ 9階 4900万円台(新築時) → 3400万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

中古相場は築浅でも坪単価150万円ほどとなりますから新築とはいえ堀切菖蒲園駅で4500万円というのは重たい価格となります。周辺物件との差別化はあるもののそれが中古市場で2割、3割高く売れるかは難しいでしょうから1割上乗せできるとしても築10年時に坪単価160万円がいいとこですからリセールバリューという面では妥協が必要です。物件自体に魅力が多いですからリセールバリューの妥協以上の満足度があるのも事実となります。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地から堀切菖蒲園駅まで)

管理費は㎡単価月額約170円。維持費がかかりにくい平置き駐車場の収入がそこそこあることも影響してか割高感ありませんが青砥に比べると植栽の関係かちょいと高くなっています。

【住むレーション】

[京成本線]

堀切菖蒲園 8:02発
京成関屋 8:04着
千住大橋 8:07着
町屋 8:12着
新三河島 8:14着
日暮里 8:16着
京成上野 8:22着

堀切菖蒲園 7:59発
お花茶屋 8:00着
青砥 8:02着

青砥 8:05発
京成高砂 8:08着
京成八幡 8:15着
京成船橋 8:21着
京成津田沼 8:25着
八千代台 8:32着
勝田台 8:36着
京成佐倉 8:45着
大佐倉 8:48着
京成酒々井 8:50着
宗吾参道 8:52着
公津の杜 8:54着
京成成田 8:58着
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 9:06着
成田空港(成田第1ターミナル) 9:10着

[京成本線→成田スカイアクセス線]

青砥 8:08発
京成高砂 8:10着
東松戸 8:18着
新鎌ヶ谷 8:26着
千葉ニュータウン中央 8:33着
印旛日本医大 8:39着
成田湯川 8:46着
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 8:53着
成田空港(成田第1ターミナル) 8:59着

[京成押上線→都営浅草線]

青砥 8:02発
押上 8:09着
本所吾妻橋 8:11着
浅草 8:13着
蔵前 8:15着
浅草橋 8:17着
東日本橋 8:18着
人形町 8:20着
日本橋 8:22着
宝町 8:24着
東銀座 8:26着
新橋 8:28着
大門 8:30着
三田 8:33着
泉岳寺 8:35着

京成バスの堀切小学校停留所が徒歩2分、綾瀬・新小岩・亀有へ20分ほどでアクセスできます。

通学校は綾南小学校で徒歩8分、堀切中学校で徒歩6分となります。堀切小学校のほうが近いのですが綾南小学校でも大通りを渡らずに済みます。

日常の買い物は堀切菖蒲園駅前の赤札堂、四つ木方面へ出ればリブレ京成、オーケーストア、イトーヨーカドーがありますから自転車があると便利ですね。駐輪場は1世帯2区画は確保できます。

【総評】

ソルフィエスタ青砥よりは販売スピードが鈍そうですね。青砥エリアに関しては家賃がそこそこ高い(とくにUR)ため「新築マンション高いけど家賃も高いから買っちゃおう」という方が多くあらわれることが予想できますが堀切菖蒲園エリアは賃料がそこまで高くないため地元の方が買う場合に現時点の家賃と同じ支払いで買えるわけではなく、踏ん切りがつきにくいのではないでしょうか。

物件コンセプトや間取り、設備仕様など賃貸マンションとは違う魅力を盛り込んでいることはたしかですからその部分に対して今の家賃+αと割り切れるかが大きなポイントとなるでしょう。どうしても地元の賃貸マンションからの一次取得者向けエリアは青砥みたく家賃とローン支払いの差が少ない場合を除けば売ることが大変なエリアなのです。数年前なら「今の家賃と同じ支払いで新築マンションに住めます!」と謳えるエリアばかりでしたが最近はめっきり減ったものです。

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