今回ご紹介するのはオートウェーブ晴海店跡地からの~オリパラ2020の選手村跡地となるHARUMI FLAG(晴海フラッグ)です!

私が小学生くらいのときには東京ビックサイトが完成していたので東京国際見本市会場時代の記憶はありません。オートウェーブ晴海(東京レジャーランド併設、2階だったかな?)は2005年頃に閉店してしまいましたね。

首都高バトル系の実写、今では撮影できないでしょうね(笑)

↑晴海が映っているわけではありません。走るの好きな人が晴海に集まっていたということで。

さて、本題へ!

[物件概要]

総敷地面積:133,906.26㎡
総計画戸数:住宅5632戸(分譲住宅街区4145戸、賃貸住宅街区1487戸(シニアレジデンス、ケアレジデンス、シェアハウス含む))他に店舗・保育施設(区画数未定)、商業施設

売主:三井不動産レジデンシャル 三菱地所レジデンス 野村不動産 住友不動産 住友商事 東急不動産 東京建物 NTT都市開発 新日鉄興和不動産 大和ハウス工業
総戸数:4145戸(SEA VILLAGE 686戸、SUN VILLAGE 1822戸、PARK VILLAGE 1637戸)他に店舗(区画数未定)

SEA VILLAGE

施工:長谷工コーポレーション
設計:日本設計 長谷工コーポレーション
管理:野村不動産パートナーズ
価格:未定
専有面積:85.37㎡~152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡~1.58㎡含む)
間取り:3LDK~4LDK
総戸数:686戸(A棟179戸、B棟78戸、C棟78戸、D棟177戸、E棟174戸)
規模:18階地下1階建て(A棟) 18階地下1階建て(D棟・E棟) 14階地下1階建て(B棟・C棟)
交通:都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
所在地:東京都中央区晴海五丁目
竣工予定:2022年秋
入居予定:2023年3月下旬

駐車場:313台(機械式291台、平置き式5台、身障者用5台、来客用8台、荷捌き用4台) 他に管理用2台、カーシェアEV用2台、カーシェアFCV用1台、カーメンテスペース2台
自転車置場:770台+170区画(ラック式757台、平置き式13台、サイクルポート170区画)
バイク置場:48台

SUN VILLAGE 第一工区

施工:前田建設工業
設計:三菱地所設計 前田建設工業
管理:三菱地所コミュニティ
価格:未定
専有面積:61.06㎡~116.58㎡
間取り:2LDK~4LDK
総戸数:1089戸(A棟102戸、B棟277戸、C棟236戸、D棟130戸、E棟150戸、F棟194戸)
規模:14階地下1階建て(A棟・D棟) 18階地下1階建て(E棟・F棟) 16階地下1階建て(C棟) 14階地下1階建て(B棟)
交通:都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
所在地:東京都中央区晴海五丁目
竣工予定:2022年秋
入居予定:2023年3月下旬

駐車場:530台(機械式406台、タワーパーキング100台、身障者用6台、来客用12台、荷捌き用6台 ※第二工区分31台含む。)他に管理用4台、ゴミ収集用6台、カーシェアEV用4台、カーシェアFCV用1台、カーメンテスペース2台、洗車スペース4台
自転車置場:1639台(ラック式1629台、平置き式10台)
バイク置場:95台(第二工区分37台含む)

PARK VILLAGE 第一工区

施工:三井住友建設
設計:日建ハウジングシステム 三井住友建設
管理:三井不動産レジデンシャルサービス
価格:未定
専有面積:66.59㎡~108.31㎡
間取り:2LDK~4LDK
総戸数:915戸(A棟89戸、B棟194戸、C棟217戸、D棟104戸、E棟148戸、F棟163戸)
規模:18階地下1階建て塔屋1階建て(C棟) 14階地下1階建て(A棟・D棟) 18階地下1階て建塔屋1階建て(B棟) 16階地下1階建て塔屋1階建て(E棟) 14階地下1階建て(F棟)
交通:都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
所在地:東京都中央区晴海五丁目
竣工予定:2022年秋
入居予定:2023年3月下旬

駐車場:457台(機械式431台、身障者用6台、来客用14台、荷捌き用6台 ※第二工区分24台含む) 他に、管理用4台、ゴミ収集用6台、カーシェアEV用4台、カーシェアFCV用1台、カーメンテスペース2台
自転車置場:1380台(ラック式1,369台、平置き式11台) 
バイク置場:102台(第二工区分31台含む)

地図はこちらです↓

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

物件概要だけで長い!!

マンションギャラリーに訪問するといわゆるトリセツを貰えますので細かいことはそちらをご確認ください(笑)

晴海フラッグのトリセツ

INDEXもあります トリセツは109ページもあります!!

この記事ではトリセツに掲載されていないことやマンションマニアの独自目線から情報を共有させていただきます。

全体戸数としては5632戸、内訳は分譲が4145戸、賃貸(シニア向けなど含む)が1487戸となります。入居開始前後までの完売を目指すのが一般的ですからタワーの竣工時期を考慮して単純計算すると4145÷5=829戸。ざっくりですが月に70戸販売する必要があります。

そこまで需要があるのか?と思う方も多いと思いますが私はあると思います。その根拠としては東京駅など東京東側の就業人口増加です。

晴海フラッグから通勤しやすいエリアとしては中央区・千代田区・港区・品川区などが挙げられますがどこも就業人口は増加傾向です。職住近接が好まれる時代ですし、共働き世帯が減らない以上はこのトレンドは変わらないことでしょう。時間をお金で買うという価値観を持つ方が多い時代、いくら価格がお安かろうと痛勤をしてまで郊外で家を買うかというとそれは少数派となりつつあります。

とはいえ先に述べた就業人口が増えるエリアで家族3人ゆとりをもって暮らせる70㎡や80㎡を購入しようとすればどうなるか?

一例ではありますが

[中央区]

日本橋浜町ダイヤレジデンス 坪単価約405万円

[千代田区]

グレーシア千代田秋葉原 坪単価約375万円

[港区]

ローレルタワールネ浜松町 坪単価約445万円

[品川区]

プライムパークス品川シーサードザ・タワー 坪単価約315万円

単価抑え目の人気物件を見ても品川シーサイドを除けばそこそこな単価となりますからお部屋の広さを妥協して3人家族で60㎡などとしている方も多いのではないでしょうか。そのかわり職住近接&駅近は譲らないと。

ガチの富裕層が都心に入り込んでくるほど都心の価格は陣取りゲーム状態(新築マンションの土地仕入れ自体がホテルに勝てず陣取り状態)となり価格が上がりますから非ガチ富裕層はできる限り都心に近い場所を求める・・・そこで目に留まるのが東京湾岸です。

東京湾岸にもガチの富裕層はいるでしょうけどもちょっと収入の良いサラリーマンなら手が届くのも事実。どこへ行くにも便利で環境面でも魅力的な東京湾岸が評価されているのは大きな欠点がないからでしょう。客観的に見ても本当に便利なエリアです。

そんな東京湾岸に位置する晴海フラッグの第一期販売価格は坪単価300万円を予定しています。お部屋によっては坪単価240万円という目に優しい単価です。駅近は妥協するけど職住近接&お部屋の広さは譲りたくないという今まで拾いきれていなかった住宅購入検討者が主なターゲットですから十分需要はあることでしょう。

新築分譲マンション相場に与える影響ですが多少なりは影響あるでしょうけども駅近物件の供給が多い時代ですから晴海フラッグの影響で販売が厳しくなる物件は少ないと思います。

一概には言えませんがブランズタワー豊洲やシティタワーズ東京ベイを購入される方は駅近であることが大きな決め手ともなりやすいわけで「駅近!駅近!駅近!」という最近多い購入検討者層からすれば晴海フラッグは地の果て感さえあるでしょうから検討の土台にはのりにくいかと思います。一方でプラウドシティ東雲キャナルマークスみたく非駅近(晴海フラッグに比べれば近いですが)だと検討者層が被りやすいため影響は大きいかと思います。

津波を心配する方も多いと思いますが最大級の地震・津波に備えて盛土(約6.5m)をしていますからよほどのことがない限りは建物は浸水しません。

予定価格と間取りを共有いたします!

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

SEA VILLAGE

[A棟]

4A115タイプ 115.14㎡ 南西北西角

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 10000万円台 坪単価287万円
9階 10100万円台 坪単価290万円
13階 10200万円台 坪単価292万円
17階 10300万円台 坪単価295万円

4A127タイプ 127.51㎡ 南西南東角

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 12800万円台 坪単価331万円
9階 12900万円台 坪単価334万円
13階 13000万円台 坪単価337万円
17階 13000万円台 坪単価337万円

4A90Aタイプ 90.67㎡ 南東中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 8100万円台 坪単価295万円
9階 8200万円台 坪単価299万円
13階 8200万円台 坪単価299万円
17階 8300万円台 坪単価302万円

4A102Bタイプ 102.48㎡ 南東中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 8900万円台 坪単価287万円
9階 8900万円台 坪単価287万円
13階 9000万円台 坪単価290万円
17階 9100万円台 坪単価293万円

4A95Bタイプ 95.22㎡ 南東中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 8400万円台 坪単価291万円
9階 8500万円台 坪単価295万円
13階 8600万円台 坪単価298万円

4A110タイプ 110.52㎡ 南東北東角

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 9900万円台 坪単価296万円
9階 10000万円台 坪単価299万円
13階 10100万円台 坪単価302万円

維持費・・・管理費 ㎡約298円 修繕積立金 ㎡約166円

[B棟]※内廊下

4B123-aタイプ 123.01㎡ 南東南西角

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 11900万円台 坪単価319万円
9階 11900万円台 坪単価319万円
13階 12100万円台 坪単価325万円

4B96タイプ 96.21㎡ 南東中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 8600万円台 坪単価295万円
9階 8700万円台 坪単価298万円
13階 8900万円台 坪単価305万円

4B107A-aタイプ 107.19㎡ 南東中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 9500万円台 坪単価293万円
9階 9600万円台 坪単価296万円
13階 9700万円台 坪単価299万円

維持費・・・管理費 ㎡約357円 修繕積立金 ㎡約182円

[D棟]

4D105タイプ 105.34㎡ 南東南西角

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 9500万円台 坪単価298万円
9階 9600万円台 坪単価301万円
13階 9700万円台 坪単価304万円

4D90Aタイプ 90.07㎡ 南東中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 7800万円台 坪単価286万円
9階 7900万円台 坪単価289万円
13階 8000万円台 坪単価293万円

4D85Aタイプ 85.37㎡ 南東中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 7500万円台 坪単価290万円
9階 7600万円台 坪単価294万円
13階 7700万円台 坪単価298万円

4D85Cタイプ 85.73㎡ 南東中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 7500万円台 坪単価289万円
9階 7600万円台 坪単価293万円
13階 7700万円台 坪単価296万円

4D90Cタイプ 90.09㎡ 南東中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 7800万円台 坪単価286万円
9階 7900万円台 坪単価289万円
13階 7900万円台 坪単価289万円
17階 8000万円台 坪単価293万円

4D95タイプ 95.75㎡ 南東北東角

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 8500万円台 坪単価293万円
9階 8600万円台 坪単価296万円
13階 8600万円台 坪単価296万円
17階 8700万円台 坪単価300万円

維持費・・・管理費 ㎡約310円 修繕積立金 ㎡約170円

SUN VILLAGE

今秋販売開始予定

PARK VILLAGE

[A棟]

6A106タイプ 106.82㎡ 南西北西角

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 12900万円台 坪単価399万円
9階 12900万円台 坪単価399万円
13階 13000万円台 坪単価402万円

6A92タイプ 92.62㎡ 南西中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 10800万円台 坪単価385万円
9階 10800万円台 坪単価385万円
13階 10900万円台 坪単価389万円

6A86Aタイプ 86.55㎡ 南西中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 10000万円台 坪単価382万円
9階 10100万円台 坪単価385万円
13階 10200万円台 坪単価389万円

6A78タイプ 78.07㎡ 南西中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 9100万円台 坪単価385万円
9階 9200万円台 坪単価389万円
13階 9300万円台 坪単価393万円

6A103タイプ 103.37㎡ 南西南東角

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 12300万円台 坪単価393万円
9階 12400万円台 坪単価396万円
13階 12600万円台 坪単価402万円

維持費・・・管理費 ㎡約325円 修繕積立金 ㎡約145円

[B棟]

6B85Aタイプ 85.15㎡ 南西北西角

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 8400万円台 坪単価326万円
9階 8500万円台 坪単価330万円
13階 8600万円台 坪単価333万円
17階 10100万円台 坪単価392万円

6B81タイプ 81.80㎡ 南西中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 7900万円台 坪単価319万円
9階 8000万円台 坪単価323万円
13階 8200万円台 坪単価331万円
17階 9700万円台 坪単価392万円

6B70タイプ 70.81㎡ 南東中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 5700万円台 坪単価266万円
9階 5900万円台 坪単価275万円
13階 6000万円台 坪単価280万円
17階 6700万円台 坪単価312万円

6B78Aタイプ 78.83㎡ 南東中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 6100万円台 坪単価255万円
9階 6200万円台 坪単価260万円
13階 6300万円台 坪単価264万円
17階 7100万円台 坪単価297万円

6B75C-bタイプ 75.46㎡ 南東中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 5900万円台 坪単価258万円
9階 6100万円台 坪単価267万円
13階 6200万円台 坪単価271万円
17階 6900万円台 坪単価302万円

6B85Bタイプ 85.78㎡ 南東中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 6500万円台 坪単価250万円
9階 6700万円台 坪単価258万円
13階 6800万円台 坪単価262万円
17階 7700万円台 坪単価296万円

6B80Bタイプ 80.19㎡ 南東中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 6200万円台 坪単価255万円
9階 6400万円台 坪単価263万円
13階 6500万円台 坪単価268万円

6B78Bタイプ 78.85㎡ 南東北東角

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 6500万円台 坪単価272万円
9階 6600万円台 坪単価276万円
13階 6700万円台 坪単価280万円

維持費・・・管理費 ㎡約294円 修繕積立金 ㎡約139円

[C棟]

6C87Aタイプ 87.39㎡ 西北角

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 6400万円台 坪単価242万円
9階 6400万円台 坪単価242万円
13階 6500万円台 坪単価245万円
17階 6600万円台 坪単価249万円

6C87Bタイプ 87.43㎡ 西中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 6400万円台 坪単価242万円
9階 6400万円台 坪単価242万円
13階 6600万円台 坪単価249万円
17階 6600万円台 坪単価249万円

6C66Bタイプ 66.59㎡ 西中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 5400万円台 坪単価268万円
9階 5500万円台 坪単価273万円
13階 5600万円台 坪単価278万円
17階 5700万円台 坪単価283万円

6C66Aタイプ 66.59㎡ 西中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 5400万円台 坪単価268万円
9階 5500万円台 坪単価273万円
13階 5600万円台 坪単価278万円
17階 5700万円台 坪単価283万円

6C92タイプ 92.45㎡ 南西角

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 7200万円台 坪単価257万円
9階 7300万円台 坪単価261万円
13階 7400万円台 坪単価264万円
17階 8900万円台 坪単価318万円

6C83Bタイプ 83.44㎡ 南中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 6700万円台 坪単価265万円
9階 6800万円台 坪単価269万円
13階 6900万円台 坪単価273万円
17階 8400万円台 坪単価332万円

6C78Bタイプ 78.56㎡ 南中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 6400万円台 坪単価269万円
9階 6500万円台 坪単価273万円
13階 6600万円台 坪単価277万円
17階 8100万円台 坪単価340万円

6C91タイプ 91.73㎡ 南東角

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 7400万円台 坪単価266万円
9階 7500万円台 坪単価270万円
13階 7600万円台 坪単価273万円
17階 8800万円台 坪単価317万円

維持費・・・管理費 ㎡約313円 修繕積立金 ㎡約148円

[F棟]

6F86Aタイプ 86.72㎡ 南西中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 8200万円台 坪単価312万円
9階 8300万円台 坪単価316万円(6F86A-a)
13階 8500万円台 坪単価324万円(6F86A-a)

6F88-aタイプ 88.47㎡ 南西中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 8500万円台 坪単価317万円
9階 8600万円台 坪単価321万円
13階 8700万円台 坪単価325万円

6F103タイプ 103.06㎡ 南西南東角

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 10000万円台 坪単価320万円
9階 10100万円台 坪単価324万円
13階 10200万円台 坪単価327万円(6F103-a)

6F84タイプ 84.96㎡ 南東中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 7400万円台 坪単価287万円
9階 7500万円台 坪単価291万円
13階 7500万円台 坪単価291万円

6F81タイプ 81.76㎡ 南東中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 7100万円台 坪単価287万円
9階 7200万円台 坪単価291万円
13階 7300万円台 坪単価295万円

6F75Bタイプ 75.57㎡ 南東中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 6900万円台 坪単価301万円
9階 6900万円台 坪単価301万円
13階 7000万円台 坪単価306万円

6F75Aタイプ 75.57㎡ 南東中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 6900万円台 坪単価301万円
9階 6900万円台 坪単価301万円
13階 7000万円台 坪単価306万円

6F86Dタイプ 86.85㎡ 南東中住戸

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 7400万円台 坪単価281万円
9階 7500万円台 坪単価285万円
13階 7600万円台 坪単価289万円

6F85タイプ 85.42㎡ 南東北東角

画像出典:HARUMI FLAG公式HP

5階 7600万円台 坪単価294万円
9階 7700万円台 坪単価298万円
13階 7800万円台 坪単価301万円

維持費・・・管理費 ㎡約298円 修繕積立金 ㎡約132円

眺望代に坪単価100万円ほどのっています。

レインボーブリッジビューは最高でしょうけどもそこに坪単価100万円払うかどうかは意見が大きく分かれそうですし、棟によって単価差が大きいですから購入者層の価値観が大きく変わってくるでしょう。

マンションマニアが考える狙い目住戸を共有いたします!

まずはPARK VILLAGE、C棟の6C87Aタイプです。

狙い目です!! 画像出典:HARUMI FLAG公式HP

隣のお部屋が前に突き出ているため自己日影があるものの突き出ている壁に窓がないためプライバシー性は守られますし、低層階でも植栽を眺めることができますからそこまで苦しくはないでしょう。最上階の1813号室になれば前の建物より少し背が高くなるため隙間から東京タワーが見えそうです。

実際に見えるかはわかりませんが眺望シミュレーション上では見えました。

こちらもおすすめです!

6C87Bタイプ 87.43㎡ 西中住戸

狙い目です! 画像出典:HARUMI FLAG公式HP

プロムナードビューはけして悪いものではありませんし、両面バルコニー(6C87Aタイプ)であるなど間取りも魅力的です。単価抑え目の6C87A・87Bタイプは激戦になりそうですね。。。BRTの停留所が目の前なのもPARK VILLAGE、C棟の強みとなります。

次に単価安にこだわりすぎず条件とのバランスを見たときにおすすめしやすいのがこちらです!

6F84タイプ 84.96㎡ 南東中住戸

狙い目です! 画像出典:HARUMI FLAG公式HP

6F81タイプ 81.76㎡ 南東中住戸

狙い目です! 画像出典:HARUMI FLAG公式HP

6F75Bタイプ 75.57㎡ 南東中住戸

狙い目です! 画像出典:HARUMI FLAG公式HP

6F75Aタイプ 75.57㎡ 南東中住戸

狙い目です! 画像出典:HARUMI FLAG公式HP

6F86Dタイプ 86.85㎡ 南東中住戸

狙い目です! 画像出典:HARUMI FLAG公式HP

6F85タイプ 85.42㎡ 南東北東角

狙い目です! 画像出典:HARUMI FLAG公式HP

バルコニーに出て斜めを向けばレインボーブリッジが見えますし、海眺望ですから先ほどおすすめしたお部屋と違い開放感があります。晴海客船ターミナルが解体された後はおそらく公園の一部(新防潮堤の外なのでまさかマンションにはならないはず。クルーズ船の受け入れ機能のみ残す?)となる可能性がありますから低層階なら緑越しの海ビューという贅沢なものとなるかもしれません。

確定眺望でないがゆえに単価を盛れていない印象ですのでおすすめしやすいです!

ただしC棟よりも停留所と商業施設が遠くなります。

もちろん予算にゆとりがあるならばレインボーブリッジ真正面ビューを抑えたいところではありますが手が届く方はグッと少なくなる価格帯です。

棟によって維持費が異なりますがすべての棟で24時間有人管理となります。すべてを取りまとめるセキュリティセンターに加えて各街区に防災センターが設けられています。コンシェルジュも各街区に常駐します。

共用施設は51室ありどのお部屋を購入しても相互利用できる共用施設は26室となります。ただし賃貸棟に住まう方は利用できない予定とのことです。気になっていた足湯は相互利用可能とのことでテンション上がりました!

一次セキュリティまではどこの棟の鍵でも解錠できますから一次セキュリティ内の共用施設は相互利用可能、二次セキュリティ内の共用施設は相互利用不可と覚えるのがおすすめです。ただしタワー棟の48階にあるスカイラウンジは相互利用でも同じく48階にあるゲストルームは非相互利用など例外もありますからややこしいです(笑)

設備仕様は

・ディスポーザー
・食洗機
・食器棚
・キッチン天板フィオレストーン
・室内廊下幅約1m
・エネファーム(リースではありません)&蓄電池

などなど単価なりのものとはなっています。

換気システムは・・・残念なものでしたが。。。しゃーないですかね。洋室の扉止めがキノコであったりと細かいコストカットは見受けられました。

PARK VILLAGEのほうが水回りの天高が5cm高いけどもSEA VILLAGEのほうがキッチン天板が15cmほど長いなど施工・設計会社が違うだけありもはや別マンションです。

天井高は2500mmと一般的なものでした。

お部屋の中よりも共用部の造りこみに注目していただきたいところです。

・廊下幅約1500mm(一般的には約1200mm)
・花台
・玄関前のゆとり(アルコーブ)
・照明(間接照明など)
・各階ごみ置き場(板状で各階ごみ置き場はすごい!!)
・窓面豊かなエレベーターホール

建築費高騰の影響で専有部だけでなく共用部のゆとりもなくなっている時代としては考えられないものとなっています。分譲マンションのお手本と言っても過言ではないでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・ザ・トーキョータワーズ 2007年築 勝どき6 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約325万円

・ザ・晴海レジデンス 2009年築 晴海5 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約285万円

・晴海テラス 2009年築 晴海5 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約280万円

ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス 2013年築 晴海2 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約345万円

ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス 2016年築 晴海2 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約325万円

勝どきザ・タワー 2016年築 勝どき5 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約340万円

晴海周辺以外で比べるなら芝浦アイランドでしょうか。あちらは駅近ではないものの最寄り駅がJRの田町駅ですから比べるには恐れ多いのですが開発としては似ている部分もあります。ケープタワーの新築時坪単価が約220万円くらいで築13年の今時点では坪単価約340万円とハルミフラッグの新築販売価格より上回っていますから価格のバランスを考慮すれば比べても失礼はないかなぁ~と。

上記相場から晴海フラッグの将来価値を予想すると

平均坪単価300万円(新築時) → 平均坪単価295万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

今から14年先ですから市況がどうなっているかなんてのはわかりませんが少なくとも残債割れするような悪い条件はありません。

建設地 向かって左側がPARK VILLAGE 向かって右側がSUN VILLAGE

建設地周辺動画①(東側の賃貸棟付近)
建設地周辺動画②(ほっとプラザはるみ側)
建設地周辺動画③(晴海客船ターミナル側)

タワー棟の入居開始は2024年9月を予定しています。

【住むレーション】

[都営バス 都05-1]ピーク時12本 日中6本

晴海埠頭 8:01発
ほっとプラザはるみ前 8:02発
ホテルマリナーズコート東京前 8:03着
晴海三丁目 8:06着
勝どき駅前 8:07着
勝どき橋南詰 8:08着
築地六丁目 8:09着
築地三丁目 8:11着
築地 8:13着
銀座四丁目 8:17着
有楽町駅前 8:19着
東京国際フォーラム前 8:21着
東京駅丸の内南口 8:23着

[都営バス 錦13]ピーク時4本 日中3本

晴海埠頭 8:00発
ほっとプラザはるみ前 8:01発
ホテルマリナーズコート東京前 8:02着
晴海三丁目 8:03着
晴海区民館前 8:04着
晴海一丁目 8:05着
日本ユニシス本社前 8:06着
IHI前 8:07着
豊洲二丁目 8:08着
豊洲駅前 8:13着
豊洲四丁目 8:14着
枝川 8:15着
枝川一丁目 8:16着
枝川二丁目 8:17着
塩浜二丁目 8:19着
塩浜東 8:22着
深川第八中学校前 8:23着
東陽一丁目 8:24着
東陽三丁目 8:26着
東陽五丁目 8:28着
東陽六丁目 8:29着
千石一丁目 8:32着
石島 8:33着
扇橋一丁目 8:34着
猿江一丁目 8:35着
住吉一丁目 8:36着
江東橋五丁目 8:37着
江東橋一丁目 8:38着
江東橋 8:40着
錦糸町駅前 8:44着

[都03]ピーク時3本 日中1本

晴海埠頭 8:15発
ほっとプラザはるみ前 8:16発
ホテルマリナーズコート東京前 8:17着
晴海三丁目 8:19着
勝どき駅前 8:21着
勝どき橋南詰 8:22着
築地六丁目 8:24着
築地三丁目 8:26着
築地 8:27着
銀座四丁目 8:30着
数寄屋橋 8:32着
日比谷 8:35着
警視庁前 8:37着
三宅坂 8:39着
半蔵門 8:44着
麹町二丁目 8:44着
麹町四丁目 8:45着
麹町五丁目 8:47着
四谷駅 8:51着

BRTに関しては東テレ方面の幹線ルート便も晴海フラッグ内(SUN・PARK前まではきません)を経由してくれるため運行本数はピーク時で1時間あたり12便となるのですが足りるのかどうか・・・。乗車してしまえば晴海フラッグ内を出ると勝どき・新橋に直行(バスみたく小刻みに停留所がない)しますから使い勝手は良さそうですね。

地下鉄計画はあるものの鉄道新線が完成するまでは長い年月がかかりますので購入する現役世代が引退に近づく頃となるのではないでしょうか。そもそもできるかもわかりませんから地下鉄計画はできればラッキーくらいの気持ちでいたほうが無難です。もちろん実現すれば大化けしますね(笑)

とりあえずはBRTと都営バスが主な交通手段となります。

レンタサイクルがあるものの駐輪場設置率が約150%というのは物足りないですね。玄関前にゆとりがあるとはいえ玄関前に自転車を置くことはできません。ただ、設置率が約150%となれば明らかに少ないですからルールを破り子供用自転車を玄関前に置く人がでてきかねないですよね。。。せめて200%、これだけの大規模開発なのですが300%でも良かったような気がします。答え合わせは入居後ですが「全然足りねえじゃん!全然足りねえじゃん!全然足りねえじゃん!」にならないといいのですが。

駐車場もせっかくの地下でありながらも機械式が主となります。設置率は約45%ですから区画さえ選ばなければ大抽選会になるほど少ないわけではないのですがハイルーフ区画が少ないんですよね。機械式でもせめて全区画ハイルーフ対応にすれば良かったのに。私自身はセダン派ですから1550cmの高さ制限でも構わないのですがセダン率が低いこのご時世に。。。

マンションギャラリーへはオタッキー佐々木さん(マンションカウンター海浜幕張店のイケメン店長)と訪問したのですがシアター→リファレンスルーム(いわゆるモデルルーム)→価格表と間取り、眺望という順に説明を受けている内にオタッキー佐々木さんが「これは買おうかなぁ~。奥さんに相談だぁ~。」とクールながらも買う気満々だったのですが最後に駐車場の説明を受けると「こ、これは。。。」と買う気を一瞬で失っていました。

その理由は先に述べたハイルーフ区画が少ないことです。

棟にもよりますがSEA VILLAGEの場合

総戸数:686戸
駐車場:301台

設置率:43%

内訳:平置き10台 機械式ロールーフ132台 機械式ハイルーフ159台

となります。

ロールーフは高さ1550cmまでの車しか入れませんから主にセダンやスポーツカーとなります。ハイルーフは2100cmまで入りますから問題ないにしても今の時代に1550cmまでの車に乗っている人のほうが少ない気がします。仮に駐車場希望者が売主想定通りの43%だったとしてもそのうちの約半数がセダン乗りでないと足りないことになります。

設置率に関しては時代を考えればそこまで違和感ないのですがロールーフ多すぎやしませんか??ましてやここはファミリー向けのマンションですから。都心の高級タワマンほどセダン率が高いとは思えないのですが。

オタッキー佐々木さんは背の高い車が好きなため落選リスクを背負うのは難しいということでした。白紙から開発する街だけに周辺に月極駐車場がないため「落選したら周辺で借りよう~」という一般的な考えが通用しないわけですからもう少し愛が欲しかったです。

オタッキー佐々木さんと同じ気持ちの検討者様も多いのではないでしょうか?

オートウェーブ晴海店に思いをはせる検討者のハートを掴むには物足りない駐車場ではあります。専用ピットくらい設けても良かった?(それはやりすぎ!)

ただ、各棟にコーチラウンジがあり、地下駐車場から住戸階までエレベーターにてダイレクトですから高級マンションに住んでる感は出ますね。とても便利でしょう。

宅配業者やごみ収集車も地下を走りますから地上を走る車が少なくなるのも大きな魅力となります。

ただし中央清掃工場と臨港消防署の業務車両は地上を走ります。消防車の緊急走行時はサイレンを鳴らすわけで車が走る音がまったくしないかというとそうではありません。

環状第2号線、首都高速の晴海出入り口が近くにありますからカーアクセスは魅力的なものです。

晴海フラッグ内には商業施設もできます。スーパーマーケットが入ることはほぼほぼ確定しておりスーパーマーケットの面積は豊洲のフードストアあおきと同じくらいとのことです。3階建てのためスーパーマーケット+αとなります。1階に店舗スペースがある棟もあります。

【総評】

総評と言ってもこの先何度も記事化します!

白紙から描く街ですし、小中学校も新設するくらいですから価値観の近い新住民しかいないということをメリットと考えるかデメリットと考えるかでしょう。幕張ベイパークのように10年、15年かけて販売するわけではありませんから基本的には年齢層も近しいものとなるでしょう。

マンションを買うというより街を買うという感覚でしょう。

豊かな植栽計画、水素、防犯セキュリティなどなど日本の最先端となる街と言っても過言ではありません。

とりあえずは見学してトリセツを入手することをおすすめいたします。トリセツを見れば晴海フラッグのおおよそのことはわかります。

マンションギャラリーの見学予約が取りにくい状況ですが現在のマンションギャラリー隣接地に追加でギャラリーを設けるとのことです。SUN VILLAGEが今秋販売開始予定のためそれまでには完成するのかもしれません。SUN VILLAGEは狭めのお部屋が多いため表面上の価格を抑えたい方には合っていそうです。

まぁしかし晴海フラッグほどの敷地がありながらも駐輪場と駐車場の設計には愛が足りないなぁ~と。

本体価格の10%を手付金として約3年半預けなければなりません。

修繕積立基金が重たく、各種税優遇がどうなっているか次第ではありますが住宅ローンで購入の際には諸費用が500万円近くかかる可能性があります。

・7000万円~8000万円の本体価格に耐えられる(平均面積、平均価格で計算)
・手付金10%をすぐに支払える
・諸費用500万円を支払える(手付金から充当)
・毎月の維持費、約4万円を支払える(平均的な広さで計算、駐車場を借りる場合は+3万円)

もはや高所得者向けマンションですやん(笑)

当たり前のことですが一つ言えることは晴海フラッグはアッパー層向けマンションです。言葉は悪いですが非アッパー層が背伸びして購入するマンションではないでしょう。お部屋の面積の広さは生活の豊かさを生むことはもちろんですが都心の2LDKみたく動きやすい(売る・貸すが容易)かと言えばそうではありません。

アッパー層と言ってもマス層から超富裕層まで様々ですし、私がどうこういう問題でもありません。私はマス層でもない(笑)

ただ、維持費がかかるマンションですよ~!!というのを伝えたいだけです。お部屋が広ければそれだけ光熱費(少しではありますが)や固定資産税(土地の価値にもよるため広いから高いというわけではありませんがここは中央区です)も多くかかります。

簡潔に言えば「一般的なサラリーマン層には向いていないのではないか」ということです。

所得が低い高いで人の価値が決まることではないことは百も承知ですが一定の所得層しか買えないレベルになっていることはある意味では晴海フラッグの価値の一つなのではないでしょうか。

晴海フラッグを一言で表すなら「贅沢な街、贅沢なマンション」となります。

駅遠であることはたしかですが街と住宅のスペックとしてはとても素晴らしいものになるでしょう。

私はゴローさんのように本気で好きになれる女性となら晴海フラッグにこだわらず南大沢の100㎡でいいのです!

ゆうべはお楽しみでしたね ~フェアヒルズ南大沢~

東京にまぁまぁ近い新浦安なら100㎡が坪単価170万円だぞ!

新浦安で一番好きなマンション パークシティグランデ新浦安

ダメなんか新浦安じゃ?!南大沢もええぞ!(晴海フラッグが激安お祭りマンションでないことがわかり壊れた?!)

また記事化しますっ!!おぎゃ!!

更新記事→HARUMI FLAG(晴海フラッグ) 予定価格と間取り その② 要望書受付開始

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6 件のコメント

    • 美川様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      温泉とかが苦手な人は利用しなさそうですが少数派でしょうから利用率の高い共用施設となるのではないでしょうか。

      私は利用したいです!!
      水虫は気を付けます(笑)

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • いつも楽しく拝見してます。
    昨年千葉郊外(といっても東京駅まで45分くら以内ですが)にマンションを購入しました。
    ただ一つだけ選手村マンションのが価格の可能性が心残りでしたが、検討されてる方には申し訳ありませんが、、こちらの記事を見て非常にスッキリしました。

    今のところを大事に住もうと思いました。
    管理費、駐車場、駐輪場は今の生活には大切ですから。

    全然足りねぇじゃん!
    のくだり、今はなき金融会社の動画ですよね。笑
    わかる人いますかね。

    引き続き楽しみにしてます。

    • たかはし様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      また、マンション購入おめでとうございます!
      晴海フラッグは激安とまではいかなかったため郊外マンションにとっては良い材料となりましたね。
      都心回帰の今、都心のマンション価格が下がることは郊外のマンション価値に大きな影響を与えかねません。

      全然足りねぇじゃん!の部分、元ネタわかっていただけて嬉しいです!
      元ネタわからないとただ言葉の悪い奴ですものね。。。(笑)

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • いつも楽しく読ませていただいております。90㎡以上の広いお部屋でマンマニさんのおススメはありますでしょうか?

    • 太郎様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      部屋数が多いためヒアリングしてアドバイスしたく思います。

      個別相談のご利用をおすすめいたします。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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