今回ご紹介するのはプラウドタワー府中寿町です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:奥村組
価格:未定
専有面積:71.32㎡~113.60㎡
総戸数:99戸 (※非分譲住戸14戸含む)
規模:21階建て
交通:京王線「府中」駅徒歩2分
所在地:東京都府中市寿町1丁目
竣工予定:2019年11月下旬

駐車場:34台(機械式33台、身障者優先平置1台)
自転車置き場:194台(スライド式62台、2段式70台、小型平置2台、垂直2段式スライドラック60台)
ミニバイク置き場:6台

地図はこちらです↓

画像出典:プラウドタワー府中寿町公式HP

プラウド府中ステーションアリーナといういわゆる駅No.1マンションと呼べるマンションの後発となるわけで、通常であれば供給すること自体が怖いところ。しかしながらそこは府中駅で数多くのマンションを供給してブランド力を高めてきた野村不動産ですからしっかりと売れるものとなっています。もちろん売れるだけでなく安心しておすすめすることができます。

まず府中駅での供給(完売済み)としてはプラウド府中セントラルとプラウド府中ステーションアリーナが記憶に新しいところですがプラウド府中セントラルは若干苦戦、プラウド府中ステーションアリーナは瞬間蒸発と明暗がはっきりとわかれました。

プラウド府中セントラルに関しては駅に近く、南向きということで条件は良かったのですが思っていたよりも動かなかった理由として地元の方から評価が得にくかったのではないかと思います。これはマンションマニアの住まいカウンターへの相談者様ベースでのお話ですから実際のところ全体としてどうかはわからないのですが、プラウド府中セントラルを購入しなかった地元の方からの問い合わせが多いのがプラウドタワー府中寿町となります。それは寿町アドレスに価値を感じる方が多いということでしょう。実際に寿町アドレスで街道を渡らない分譲マンションは少なく、かつ南側の採光が確保されやすいマンションは希少です。プラウドタワー府中寿町の南面は線路となっていますから音問題はあるものの線路までの距離もあり半永久的に採光を確保することができます。

一部敷地の南側に事業には協力しなかった建築物があるものの敷地が狭く、建て替えたとしても高層の建物とすることは難しくなります。
事業には協力しなかった建築物があるがゆえに南面をセットバックするほかなく、線路までの距離が確保できたとも言えるでしょう。というのもプラウドタワー府中寿町の北側には既存マンションがあり、プラウドタワー府中寿町の南面すべての建物が事業に協力していた場合には背中側に気を使い南に建物を寄せてより線路に近くなっていたかもしれません。

しかしながら南面に寄せられなかったということもあり北側のマンションにべったりくっつく形となり反対運動が起きています。この件に関しては野村不動産が責任をもって解決するとのことでした。北側のマンションからしてみると南側に住んでいた周辺の仲間が事業協力者となり野村不動産に協力しているということで、感情的にはよりつらい部分もあるのかもしれないですね。

プラウドタワー府中寿町に関してはもともと戸建てなどがあった土地で総戸数99戸のうち14戸が事業協力者住戸となっています。そのため入札案件ではなく相対取引となっていますから駅近、全戸南向き、かつ全体的にグレードが高い割に価格はまぁまぁ抑えているほうではあります。

建設地

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

全戸南向き

Aタイプ 3LDK 80.56㎡
3階 6900万円台 坪単価283万円
6階 7500万円台 坪単価307万円
15階 8300万円台 坪単価340万円
18階 8500万円台 坪単価348万円

Bタイプ 3LDK 72.41㎡
3階 5800万円台 坪単価264万円
6階 6400万円台 坪単価292万円
10階 6800万円台 坪単価310万円
11階 6900万円台 坪単価315万円
13階 7000万円台 坪単価319万円
15階 7100万円台 坪単価324万円
18階 7200万円台 坪単価328万円

Cタイプ 3LDK 75.95㎡
3階 6200万円台 坪単価269万円
6階 6800万円台 坪単価295万円
10階 7200万円台 坪単価313万円
11階 7300万円台 坪単価317万円
13階 7400万円台 坪単価322万円
15階 7500万円台 坪単価326万円
18階 7600万円台 坪単価330万円

Dタイプ 3LDK 71.32㎡
3階 5800万円台 坪単価268万円
10階 6700万円台 坪単価310万円
11階 6800万円台 坪単価315万円
13階 6900万円台 坪単価319万円
15階 7000万円台 坪単価324万円
18階 7100万円台 坪単価329万円

Eタイプ 3LDK 78.77㎡
3階 6900万円台 坪単価289万円
6階 7200万円台 坪単価302万円
11階 7800万円台 坪単価327万円
15階 8100万円台 坪単価339万円
18階 8200万円台 坪単価344万円

Fタイプ(プレミアム) 4LDK 93.12㎡
21階 10600万円台 坪単価376万円

Gタイプ(プレミアム) 4LDK 88.37㎡
20階 9200万円台 坪単価344万円

Hタイプ(プレミアム) 3LDK 85.83㎡
20階 8900万円台 坪単価342万円

Iタイプ(プレミアム) 4LDK 113.60㎡
21階 13300万円台 坪単価387万円

維持費一例

Dタイプ 71.32㎡ 管理費:17800円(月額) 修繕積立金:9210円(月額)

建築費高騰の影響で専有面積を刻む物件が多い中で平均専有面積77㎡以上を確保しています。駅徒歩2分という立地条件の中でこれは素晴らしいですね。これは府中エリアでブランド力を高めてきた野村不動産だからこそできたことでしょう。このご時世に専有面積をしっかり確保すればぱっと見の価格が高く見えてしまいますから平均専有面積77㎡とするのは勇気がいることなのです。

設備仕様はディスポーザー、キッチン&洗面天板御影石、すべての窓を二重サッシ(T2×2)、可動式ルーバー面格子、玄関前カメラ付きインターホンなどなどプラウドタワーの名に恥じないものとなっています。線路側でなく角面、廊下側もすべて二重サッシにするとは素晴らしいですね。南面も窓を閉めてしまえば音はほとんど気にならないことでしょう。

地盤が良いため直接基礎でありながらも免震工法を採用しています。

20階と21階はプレミアムフロアとなっており浴室が石貼りになるなどグレードアップとなります。

その中でも天井高とサッシ高にご注目ください。

通常階:天井高2550mm サッシ高2000mm
20階:天井高2650mm サッシ高2200mm
21階:天井高2650mm サッシ高2400mm

最上階すごい。。。

駐車場設置率は約34%となっていますから大きく足りないということはないでしょう。使用料は月額21000円前後の予定です。

南側だけでなく街道沿いにも出入り口があります。出入り口にはチェーンゲートが完備されています。

周辺相場を確認しましょう!

・プラウド府中宮西 2004年築 府中駅徒歩2分 新築時の坪単価約190万円 直近事例なし

・グランタワー府中ラ・アヴェニュー 2005年築 府中駅徒歩1分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約245万円

・シティハウス府中けやき通り 2011年築 府中駅徒歩3分 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約255万円

・アトラスタワー府中 2015年築 府中駅徒歩3分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約260万円

プラウド府中ステーションアリーナ 府中駅徒歩1分 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約355万円

・プラウド府中セントラル 2018年築 府中駅徒歩3分 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約265万円

上記相場からプラウドタワー府中寿町の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 71.32㎡ 10階 6700万円台(新築時) → 5400万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[京王線]

府中 8:08発
新宿 8:46着

新宿 19:00発
府中 19:21着

[京王ライナー](別途400円が必要)

新宿 20:00発
府中 20:21着

京王線は遅延発生率が低いことで有名ですが元鉄道マン目線でお話しさせていただくとちょっとしたからくりがあるのです。

簡単に言ってしまえばもともとのダイヤ設定にゆとりをもっているのです。業界用語ではダイヤを寝かせているとも言います。

中央線と京王線で比べてみるとわかりやすいです。

・中央線 国分寺→新宿 21.1キロ

国分寺 8:15発
新宿 8:41着

朝ラッシュ時所要時間26分

国分寺 12:07発
新宿 12:27着

日中所要時間20分

・京王線 府中→新宿 21.9キロ

府中 8:08発
新宿 8:46着

朝ラッシュ時所要時間38分

府中 12:10発
新宿 12:31着

日中所要時間21分

一目瞭然ではありますがダイヤ乱れが発生しやすい朝ラッシュにおいてはあらかじめダイヤを寝かすことでゆとりをもたせているのです。もちろん朝ラッシュ時は運行本数が増えるわけで、そのようなダイヤにするしかないのですが数多くある路線の中でも朝ラッシュ時に遅い電車として有名なのが京王線です。

遅延日数が少ないから快適かと言えばすべてがそうではなく、ダイヤを寝かせているからこそ遅延日数が少ないという場合もありますのでご注意ください。

いずれにせよ京王線は便利な路線ですから小ネタとして聞き流してください。(笑)

【総評】

野村不動産の戦略はほんとすごいですね。

南向きの条件が悪かったステーションアリーナで南向き希望者を溜めてプラウドタワー府中寿町へ。うまい!(笑)

府中エリアでブランド力を高めてきた野村不動産ですが今回のプラウドタワー府中寿町をもって一旦供給はストップとなる予定です。浦和エリアと同じですね。

けしてお安いというわけではないのですがこれといった大きな弱点もなく安心しておすすめしやすいマンションとなります。

タワーという名でありながらも足元となるエントランス部分は低層マンションのような落ち着いた雰囲気としており、クランクインさせることにより高級感、プライバシー性も確保するなどしています。ごみ置き場も日常導線から離すなど愛を感じます。

しいていえば高層階を購入される方はエレベーター待ちを覚悟する必要はあります。総戸数99戸に対してエレベーターは1基です。戸数に対しては問題ないレベルなのですが21階建てですからね。。。点検時などは強制で階段利用となってしまいますし。最上階は億ションなわけで、億ションを買う人にまでエレベーター待ちをさせて点検時には階段を利用させるとはちょいといけてないですね。まぁそもそもエレベーター待ちを嫌う方はタワーマンションを購入してはいけないと言ってしまえばそれまでですが(笑)

施工は建設LOVEな奥村くみさんでお馴染みの奥村組です。

森川葵さん(沼ちゃん!!)出演のCMたまらんですね~!!

近隣で供給中のプレミスト府中に関してはラッキーチャンスとなっていますので合わせて検討されることをおすすめいたします。大和ハウスがかなりの力を入れた物件のため価格面さえクリアになるならとてもおすすめできます。

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~2018年7月18日追記~

第1期販売概要

販売戸数:52戸
販売価格:53580000円 (1戸) ~129880000円 (1戸)
最多価格帯:6700万円台(6戸)
間取り:3LDK~4LDK
専有面積:71.32㎡~113.60㎡

管理費:月額17800円~28400円
修繕積立金:月額9210円~14670円

enecoQシステム料金:月額1881円

駐車場:34台(機械式33台、身障者優先平置1台)月額:20000円~25000円
駐輪場:194台(2段式70台、スライド式62台、小型平置2台、垂直2段式(下段スライド式)60台)月額:200円~500円
ミニバイク置場:6台 月額:3000円

Bタイプ 3LDK 72.41㎡
2階 5358万円 坪単価244万円

Hタイプ(プレミアム) 3LDK 85.83㎡
20階 8788万円 坪単価338万円


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