今回は小岩駅周辺の再開発と小岩駅最寄りで供給中の新築マンション「ライオンズ小岩グランテラス」についてです!

小岩駅にはどんなイメージをお持ちでしょうか?私としては空気感が独特で好き嫌いがはっきりと分かれる街だと感じます。これは駅周辺を数分歩けば「なるほど!」と思えるはずです。特徴的な街「小岩」では再開発の計画が複数あります。それぞれの再開発案件を簡単にご説明いたします。

【JR小岩駅北口駅前再開発事業】

三井不動産レジデンシャルと新日鉄興和不動産が事業協力、住宅、商業施設、交通広場を整備する事業です。現在の北口は狭い道路しかなく送り迎えの車が1台停車するとその横をもう1台ぎりぎり通れるかという好ましくない道路事情ですから同計画が完成すれば街並みが奇麗になるだけでなく安全面、防災面でも街が発展することになります。2020年に工事着手、2025年の竣工を目指しています。

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画像出典:建設通信新聞

画像出典:建設通信新聞

上記画像向かって左側のマンションが完成予想図です。右側のマンションは竣工済みの東京グランファーストです。

【南小岩六丁目地区第一種市街地再開発事業】

南口へ降り立って右側が当該エリアです。商業棟(地上10階)、住宅、商業、業務棟(地上30階)、住宅、商業、業務棟(地上32階)の3棟を建設予定です。事業者は野村不動産、清水建設、タカラレーベンです。タカラレーベンさんのJV案件って珍しいですね!2024年の竣工を目指しています。

画像出典:野村不動産公式HP

画像出典:野村不動産公式HP

【南小岩七丁目地区再開発】

同じく南口駅前、降り立って正面が当該箇所です。商業棟と住宅棟の2棟を整備予定で商業棟は地下3階地上6階建て、住宅棟は240戸、地上28階建てを想定しています。2028年の竣工を目指しています。

画像出典:日刊建設工業新聞

画像出典:日刊建設工業新聞

すべてが予定通りに進むのは難しいかと思いますが、予定としては10年後にタワーマンションが4棟建つことになります。街の雰囲気は大きく変わりそうですから狙い目の街と言えるでしょう!

現在小岩駅最寄りの新築マンションとしてはライオンズ小岩グランテラスが供給中です。小岩駅南口の商店街を抜けて徒歩11分という立地、記事作成時点の情報では4350万円~5070万円、65.25㎡~73.36㎡(第二期二次)となっており坪単価は220万円程度です。

[物件概要]※価格、専有面積は最終期販売概要

売主:大京
施工:穴吹工務店
価格:未定
専有面積:65.25m²~73.76m²
総戸数:51戸
規模:地上14階
交通:JR総武緩行線「小岩」駅徒歩11分
所在地:東京都江戸川区東小岩4丁目
竣工予定:平成29年3月21日

管理費 月額15900円~月額17800円
修繕積立金 月額6660円~月額7520円

駐車場:17台 (屋外平地式8台、屋外機械式9台)月額:14000円~17000円
バイク置き場:8台(屋内3台、屋外5台)月額:1000円~2000円
自転車置き場:サイクルポート51区画 年額:2400円~3600円

駐車場は販売期ごとの抽選で若干足りない程度だそうです。

画像出典:ライオンズ小岩グランテラス公式HP

画像出典:ライオンズ小岩グランテラス公式HP

同マンションの特徴としては【眺望が良い】【日本初 新・創エネ&蓄エネシステム採用】という点です。

まず眺望が良い点ですが建物自体は近隣商業地域となりますが南側は第一種住居地域、さらには南側に駐車場など同マンションの敷地となりますから一定距離は半永久的に維持されるためいつの日か目の前に建物が立ってしまう心配がありません。新・創エネ&蓄エネシステムについては簡単に説明すると災害時など3日間はさほど不便なく暮らせますよ~というものです。エレベーター、主要な照明、トイレなど含む給水ポンプ、電源&Wi-Fiが確保されます。(太陽光パネルでエネルギーを集めるため晴れていないと稼働日数は短くなります)

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小岩駅からの鉄道アクセスは秋葉原駅へ直通16分、新小岩駅乗り換えで東京駅へ15分と都心近接エリアとなります。総武快速線が利用できる新小岩駅に比べると魅力に欠けますが総武緩行線の運行本数は多く1路線しか使えないことを妥協できるのであれば相場的には穴場感があります。

周辺相場を見てみましょう!

サンクレイドル東小岩 2015年築 小岩駅徒歩11分 坪単価170万円程度
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あくまで今の相場のままと仮定してライオンズ小岩グランテラスの将来価格を予想すると

4350万円 65.25㎡(新築時) → 3400万円(築2年時)

となります。住んだ瞬間に約2割ほど値下がりしますから万が一の売却に備えて頭金を2割入れて購入することをおすすめいたします。

※実際にはライオンズのブランド力を考えるともう少し高値で取引可能かと評価します

駅前マンションの相場も見てみましょう!

アルファグランデ小岩スカイファースト 2015年築 小岩駅徒歩3分 坪単価230万円程度
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東京グランファースト 2007年築 小岩駅徒歩2分 坪単価180万円~坪単価220万円程度
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パークタワー東京クラルテステーションフロント 2004年築 小岩駅徒歩2分 坪単価160万円程度
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駅前でも目に優しい価格で取引されていますが再開発がその目で確認できる頃には値上がりしている可能性も十分あります。投資の方も駅前の築浅中古を坪単価180万円くらいで購入して賃貸に回しておくと10年後に面白いことになるかもしれません!

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小岩駅は23区ぎりぎりの駅のため都区内パスを駆使するとお得にお出かけができます!

例、小岩~横浜(往復)1424円 → 都区内パス750円+蒲田~横浜(往復)440円=1190円

横浜に出かけるだけで234円もお得になります!23区内であれば乗り降り自由ですから750円はすぐに元が取れてしまいます。これは小岩、浮間舟渡、蒲田など23区ぎりぎりに住む方の特権ですから利用しない手はありません!

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