今回ご紹介するのはプラウドタワー小岩ファーストです!

[物件概要]

売主:野村不動産 タカラレーベン 清水建設
施工:清水建設
価格:未定
専有面積:31.22㎡~106.46㎡
総戸数:233戸 (非分譲住戸76戸を含む)
規模:22階建て
交通:JR総武緩行線「小岩」駅徒歩1分 ※サブエントランスまで約80m・1分(メインエントランスまでは約140m・2分)
所在地:東京都江戸川区南小岩六丁目
竣工予定:2022年3月下旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウドタワー小岩ファースト公式HP

小岩駅周辺の野村不動産がおこなう開発としてはⅢ街区にわかれます。

一街区は一番駅に近く10階建ての商業施設「ファスタⅠ」、二街区が今回ご紹介している22階建て(最高高さ82.12m)のタワーマンション「プラウドタワー小岩ファースト」、三街区がファスタⅠと同じくらいの階数を想定している商業施設と33階建て(114.99m 予定)のタワーマンションとなります。

一街区に関してはすでに一部店舗が開業しており交流拠点となるKOITTO TERRACEやメガロス(スポーツジム)、くら寿司などの飲食店が入ります。こちらは野村不動産運営となります。

二街区に関しては建設がかなり進んでおり(2020年に販売開始だと思っていました)来年の春には竣工します。そのため上層階のプレミアム住戸を除くと建築系オプション(ダウンライト等)ができないというデメリットがあります。一方でタワーマンションにしては入居が近いですから早くに入居したい方には合ってきます。現在三街区にある専門学校も二街区に建設されます。

三街区に関しては商業施設と33階建てのタワーマンションが建設されます。2026年の入居を予定していますから三街区はだいぶ先ですね。モデルルームは使いまわすのかもしれませんが販売開始は早くても2023年頃となりそうでしょうか。

上記一街区~三街区はFIRSTA koiwa(ファスタ小岩)という名称となります。

その他にも北口、南口正面(こちらが完成すると駅からデッキで結ばれるかもですね)で再開発が控えており、10年~15年先になると「私たちの知っている小岩じゃない!!」となることでしょう。

その変化を楽しめるかどうかで好みは分かれるでしょう。不動産価値としては開発がなされていくことはプラス材料でしょうからリセールバリューを気にする方にも合ってきますね。

プラウドタワー小岩ファーストは小岩駅最寄りの物件の中でも駅に近く、サブエントランスまで駅から徒歩1分表記です。駅に直結しているわけではありませんが生鮮食品も扱う高架下のシャポーから一旦外に出てファスタⅠの横を通るだけですからめちゃくちゃ便利です。

ファスタⅠのエスカレーターを上りメインエントランス(メールコーナーと合わせて2階)へ向かっても表記上徒歩2分です。シャポーは生鮮食品も扱っており、物件側に売り場がありますから日常の買い物もとても便利です。

ファスタ小岩や今後開発される街区は広い道がリングのように設けられるため駅を挟んだ回遊等が今よりも便利になっていきます。

建物形状は板状のようには見えるものの角部分はダイレクトウィンドウとしていますし、22階建てとはいえ下駄に商業施設(店舗未定)を設けていることでより迫力あるものとなりますから総戸数以上に目立つものとなるでしょう。

制振・内廊下・各階ごみ置き場・各階トランクルームなどタワマンらしさもしっかりとあります。下駄に商業施設があり24時間有人管理となりますから管理費は高くなりそうでしょうか。オンライン見学時点では未定でした。

メインエントランスは高さ8mの吹き抜けで光壁のある素敵な空間となっていますし、2階にはライブラリーラウンジ、3階にはゲストルームとコミュニティラウンジ(キッチンもあり貸し切り可)など総戸数の割には共用部も充実しています。そもそもお隣のファスタⅠや下駄の商業施設、三街区の商業施設も共用施設感覚で利用できますからね~メガロスは野村不動産系列会社運営で住民は優待価格で利用することも可能です。

駅周辺の開発は防災力を強める意味合いもあるためマンション自体の防災対策もしっかりとしたものとなっています。各階に防災倉庫があるだけでなく(意外とないマンションが多いです)7階に65㎡くらいの防災倉庫も設けられます。万が一の水害時にも留まれるようにしてくれています。

ファスタⅠと建設中のプラウドタワー小岩ファースト

予定の価格表すらない状況でしたがざっくりとした予定価格は口頭で教えてもらいました。(予定価格表用意したほうが検討者にとってはわかりやすいのですけどね…)

2LDK = 6000万円前後スタート 6500万円あればけっこう良い部屋が買えそう

J3タイプ 2LDK 56.58㎡

画像出典:プラウドタワー小岩ファースト公式HP

3LDK = 7000万円前後スタート 7000万円以下の部屋も設ける予定、7500万円あればけっこう良い部屋が買えそう

Gタイプ 3LDK 70.41㎡

画像出典:プラウドタワー小岩ファースト公式HP

K2タイプ 3LDK 75.38㎡

画像出典:プラウドタワー小岩ファースト公式HP

平均坪単価は335万円前後になりそうでしょうか。

プラウド瑞江よりは高く、プラウドタワー亀戸クロスよりかはお安いということでまぁほどよい価格設定になりそうだなぁ~という印象は受けました。三街区に向けて勢いつけなきゃですから高値チャレンジはなさそうです。

※亀戸と小岩の間の平井は坪単価350万円で予想しています

関連記事 → プラウドタワー平井(予想) 価格は?! 建設地を見てきました!(スムログに飛びます)

発表されている間取りも少ないですが2LDKでスパンがあり行燈部屋なしなど悪くなさそうですね。2LDKでも60㎡超え、3LDKは70㎡超えが多いなど専有面積も削ってきていません。

分譲戸数は157戸と少なめですが地権者住戸は下層階の1Rに集中(4階から住戸)しているため分譲住戸は条件良い中層階以上が中心となります。1R賃貸がたくさん出てくること自体はプラス材料とは考えにくいですが分譲住戸が条件良いところばかりというのはプラス材料でしょう。ただ、実需としての権利を選んだ地権者さんは当然ながら南東角など条件良い間取りと階数を選んでいるためマンション内で一番条件良い列は熱い抽選となりそうではあります。

室内の設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面天板御影石、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ(自動開閉)、トイレウォシュレットスティックリモコンなど標準でも充実しています。プレミアムを除くと建築オプションができないなりに考えてくれたようですね。プレミアム住戸になると天カセが付くなどグレード高くなります。基本天井高は2600mmです。(プレミアム住戸は2700mm)

住戸階へのエレベーターはごみ回収時にも利用する非常用合わせて3基のようです。22階建てですし違和感ないでしょう。非接触対応のエレベーターとなります。

小岩駅初の高層マンションというわけではないので過去の物件と比較してみましょう!

[階数・総戸数]

パークタワー東京クラルテステーションフロント:20階建て 135戸
東京グランファースト:24階建て 183戸
アルファグランデ小岩スカイファースト:29階建て 177戸
プラウドタワー小岩ファースト:22階建て 233戸

[構造]

パークタワー東京クラルテステーションフロント:耐震
東京グランファースト:耐震
アルファグランデ小岩スカイファースト:免震
プラウドタワー小岩ファースト:制振

[ディスポーザー]

パークタワー東京クラルテステーションフロント:なし
東京グランファースト:あり
アルファグランデ小岩スカイファースト:あり
プラウドタワー小岩ファースト:あり

[共用廊下]

パークタワー東京クラルテステーションフロント:外廊下
東京グランファースト:外廊下
アルファグランデ小岩スカイファースト:内廊下
プラウドタワー小岩ファースト:内廊下

[各階ごみ置き場]

パークタワー東京クラルテステーションフロント:なし
東京グランファースト:なし
アルファグランデ小岩スカイファースト:あり
プラウドタワー小岩ファースト:あり

[管理費]

パークタワー東京クラルテステーションフロント:㎡単価月額約239円
東京グランファースト:㎡単価月額約209円
アルファグランデ小岩スカイファースト:㎡単価月額約234円
プラウドタワー小岩ファースト:未定

周辺の高層物件と比べても違和感ないですし、江戸川区内の物件としてはかなりスペック高いことはたしかです。

周辺相場を確認しましょう!

・パークタワー東京クラルテステーションフロント 2005年築 西小岩1 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約200万円

・東京グランファースト 2007年築 西小岩1 小岩駅徒歩1分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約210万円

・クリスタルマークス 2015年築 南小岩8 小岩駅徒歩3分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約230万円

・アルファグランデ小岩スカイファースト 2015年築 南小岩7 小岩駅徒歩3分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約280万円

・オークプレイス小岩 2019年築 南小岩8 小岩駅徒歩3分 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約275万円

アルファグランデ小岩スカイファーストが坪単価300万円に迫っていますから築7年ほどの差で坪単価330万円ほどなら価格面も違和感ありません。

駐車場はタワーパーキングが主で設置率約38%と駅徒歩1分で1Rも多い割に充実しています。(1Rの販売戸数は少ないが地権者住戸に多い)

【住むレーション】

[総武緩行線]

小岩 8:05発
市川 8:08着
本八幡 8:10着
下総中山 8:13着
西船橋 8:15着
船橋 8:18着
東船橋 8:20着
津田沼 8:23着
幕張本郷 8:26着
幕張 8:29着
新検見川 8:31着
稲毛 8:34着
西千葉 8:36着
千葉 8:39着

小岩 8:00発
新小岩 8:04着
平井 8:07着
亀戸 8:10着
錦糸町 8:13着
両国 8:16着
浅草橋 8:18着
秋葉原 8:20着
御茶ノ水 8:23着
水道橋 8:25着
飯田橋 8:27着
市ヶ谷 8:29着
四ツ谷 8:31着
信濃町 8:33着
千駄ヶ谷 8:35着
代々木 8:37着
新宿 8:39着

亀戸と同じく総武快速線は利用できません。総武快速線を使い倒したい方はシティテラス新小岩のほうが合ってきます。

日常の買い物としてはシャポー、各商店街、サミットストア、業務スーパーなどなど数多くあります。

通学校は下小岩小学校で徒歩8分、小岩第五中学校で徒歩24分です。

まだまだ情報の少ないオンライン見学ではありましたが立地の良さはもちろん価格面、設備面も問題なさそうでひとまず安心!

「後発あるので失敗できない」感が伝わってきました。

後発のほうが背は高いですがファーストのほうが駅には近いですから中古という世界になっても十分戦えるでしょう。

オンラインで説明を受け、現地を見学して感じた一番の弱点としては確定眺望・採光(入居した日から眺望と採光が変わらない)の住戸が少ないことかな~と。三街区のタワーマンションは少しずらしてくれる(正面は商業施設)ものの斜めに被ってきますし、今後建設される再開発エリアの影響を受ける向きばかりです。既存のアルファグランデも視界に入る住戸が多そうです。ただ、斜めを向かず正面なら抜けてきます。それでも三街区ほどは抜け感を推せないかと。

一方で三街区のタワーマンションはアルファグランデと同じく南方向の眺望と採光に期待できる住戸が多くなりそうです。今作も採光に期待できない北方向であれば抜けてくるので採光を諦められる方であれば選択肢ありそうですが「抜群の採光と眺望がほしい!!」方には少し不安が生じるのではないでしょうか。

とはいえ三街区も他の開発街区もまだ先の話ですから今買える状態の方なら買っておくべきでしょうね。

モデルルーム訪問しましたら再度記事化いたします!!

更新記事 → プラウドタワー小岩ファースト 予定価格と間取り モデルルーム訪問

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前回の記事 → 小岩駅周辺の再開発&ライオンズ小岩グランテラス 物件レポート

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