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今回ご紹介するのはパークホームズ西つつじヶ丘です！
［物件概要］第一期販売戸数：19戸
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：ファーストコーポレーション
価格：4689万円～6699万円
専有面積：54.23㎡～75.01㎡
総戸数：40戸
規模：4階建て
交通：京王電鉄京王線「つつじヶ丘」駅徒歩5分
所在地：東京都調布市西つつじケ丘3丁目
竣工予定：2019年2月竣工済
管理費：月額13230円～18300円
修繕積立金：月額7050円～9750円
駐車場：平面14台
駐輪場：80台
バイク置場：4台
地図はこちらです↓
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
つつじヶ丘駅から徒歩5分、線路が近いため電車の音は気になりますが甲州街道からは離れています。京王線沿いでは甲州街道を超えなければいけないマンションも多い中甲州街道手前というのは魅力が大きいですね。線路沿いを歩いてつつじヶ丘駅まで徒歩5分、ほんの少し高低差はありますが信号はありません。
物件横の接道は京王線の高架下に高さ制限がありますからトラックなどの通行が不可となっているため大型車の抜け道として使われることがないのもいいですね。
エントランス付近のみ第一種中高層住居専用地域で4階建て、その他は第一種低層住居専用地域で3階建てとなります。エントランス付近の外観はタイル張りでかっこいいのですがその他の部分はあまり外側から見えないためか賃貸マンションと間違われてもおかしくないくらい力が入っていません。背中側の共用廊下もスカスカの縦格子ですし見える部分のエントランス付近のみ力を入れています。エントランス付近は植栽豊かですし単価なりのものとはなっています。
南東側は目の前が戸建てのため2階まではがっつり被ってきますが南西側は生産緑地で現状何もないため2階でも抜けてきます。その代わり線路がより近くなるため音は聞こえやすくなります。ただし南西向きのみT-2サッシとしていますから窓を閉めればほとんど気になりません。
生産緑地が解除された場合には最大で3階程度の建物が建つ可能性はありますからそのリスクをどうとらえるかですね。
竣工してからの販売ですから懸念材料となる電車の音をリアルに確認できるのは検討者にとってプラス材料でしょう。
駅前には商店街やスーパーマーケットオオゼキがあるため駅からの帰り道でもそこまで遠回りせずに買い物を済ますことができます。オオゼキは21時までの営業ですから帰宅時間が遅い方にはちょいときついですが物件北側にはクロスガーデン調布という商業施設があり地下1階のライフは24時まで営業していますから一旦帰って自転車でサクッと夜食の買い物をしに行くのも容易です。
ライフはもともとつつじヶ丘駅前のつつじヶ丘マンション内にありましたがマンション建て替え計画により調布スポーツセンター跡地にできたクロスガーデン調布へ移転しました。つつじヶ丘マンションは建て替える際に戸数を増やすと思いますので分譲供給があるかもですね。駅前なので楽しみです。
パークホームズつつじヶ丘は駐輪場・駐車場ともに恵まれたものとなっています。駐輪場は設置率200％とごくごく普通ですが建物1階部分のため雨に濡れることもありませんしメールコーナー横に繋がっていますから遠回りの必要もありません。(駐輪場とメールコーナーが離れているマンションも多い)
駐車場は設置率約35％ですべて平置きとなります。ほぼほぼ埋まりそうですが管理費設定は9台としているあたりは愛がありますね。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Agタイプ 3LDK 73.19㎡ 管理費(月額)17860円 修繕積立金(月額)9510円
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
Bgタイプ 3LDK 65.40㎡ 管理費(月額)15960円 修繕積立金(月額)8500円
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
Dgタイプ 3LDK 75.01㎡ 管理費(月額)18300円 修繕積立金(月額)9750円
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
F1gタイプ 3LDK 67.26㎡ 管理費(月額)16410円 修繕積立金(月額)8740円
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
F2gタイプ 3LDK 67.26㎡ 管理費(月額)16410円 修繕積立金(月額)8740円
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
F3gタイプ 3LDK 67.26㎡ 管理費(月額)16410円 修繕積立金(月額)8740円
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
E1タイプ 3LDK 65.11㎡ 管理費(月額)15890円 修繕積立金(月額)8460円
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
E2タイプ 3LDK 65.11㎡ 管理費(月額)15890円 修繕積立金(月額)8460円
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
3階 5449万円 坪単価276万円
F1タイプ 3LDK 67.26㎡ 管理費(月額)16410円 修繕積立金(月額)8740円
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
F2タイプ 3LDK 67.26㎡ 管理費(月額)16410円 修繕積立金(月額)8740円
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
3階 5529万円 坪単価271万円
F3タイプ 3LDK 67.26㎡ 管理費(月額)16410円 修繕積立金(月額)8740円
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
3階 5559万円 坪単価273万円
Aタイプ 3LDK 73.19㎡ 管理費(月額)17860円 修繕積立金(月額)9510円
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
Bタイプ 3LDK 65.40㎡ 管理費(月額)15960円 修繕積立金(月額)8500円
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
3階 5739万円 坪単価290万円
Cタイプ 3LDK 68.13㎡ 管理費(月額)16620円 修繕積立金(月額)8860円
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
3階 5839万円 坪単価283万円
Dタイプ 3LDK 75.01㎡ 管理費(月額)18300円 修繕積立金(月額)9750円
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
Gタイプ 3LDK 65.35㎡ 管理費(月額)15950円 修繕積立金(月額)8500円
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
Kタイプ 3LDK 70.39㎡ 管理費(月額)17180円 修繕積立金(月額)9150円
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
Iタイプ 2LDK 54.23㎡ 管理費(月額)13230円 修繕積立金(月額)7050円
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
3階 4559万円 坪単価277万円
4階 4689万円 坪単価285万円
Jタイプ 3LDK 65.11㎡ 管理費(月額)15890円 修繕積立金(月額)8460円
画像出典：パークホームズ西つつじヶ丘公式HP
4階 5579万円 坪単価283万円
平均坪単価は約270万円です。
間取りはごくごく普通の田の字が主ですが玄関部分はしっかりと奥まらせています。
2階と3階では眺望が大きく異なるため価格差が大きくなっています。1階と2階は眺望面などで大きな差がなく、テラスがあるとはいえ他のマンションよりも価格差がありすぎるわけですがそれぞれのテラスにシンボルツリーを設けていますし、灌水システムが導入されているなど単価差をつけるなりの魅力がありますから1階住戸のほうがサクッと売れてしまうことでしょう。
Iタイプの2LDKはつつじヶ丘駅徒歩5分という距離感ですから将来的にも回しやすいでしょう。洋室がリビングinなのと下がり天井が多いものの2LDKの割にそれほど単価が盛られているわけではありませんからディンクス層に合っていますね。
設備仕様はディスポーザーがありません。食洗機、トイレ手洗いカウンター、浴室ダウンライト、二重床・二重天井など可もなく不可もなくです。ファミリーメインの物件ですからディスポーザーがないのは残念ですね。その割に管理費もお高めですし。。。(ディスポーザーを設ければさらに数千円高かったでしょうけども)
ごみ置き場はエレベーターホールのすぐ近くにあり便利な導線ですがしっかりと前室を設けるなど愛があります。
周辺相場を確認しましょう！
・つつじヶ丘シティタワー 1997年築 西つつじヶ丘3 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約220万円
・ヒルズ調布つつじヶ丘 2001年築 西つつじヶ丘1 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約165万円
・パークホームズ調布つづじヶ丘 2010年築 東つつじヶ丘2 新築時の坪単価約250万円 直近売り出し事例なし
・ウィルローズつつじヶ丘 2012年築 西つつじヶ丘1 新築時の坪単価約235万円 直近売り出し事例なし
・シーズガーデンつつじヶ丘 2013年築 西つつじヶ丘1 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約225万円
・ザ・パークハウスつつじヶ丘 2013年築 西つつじヶ丘3 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約280万円
上記相場からパークホームズ西つつじヶ丘の将来価値を予想すると
F3タイプ 3LDK 67.26㎡ 3階 5559万円(新築時) → 4730万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
竣工販売ということもありできる限りサクッと完売させたいということもあってか新築マンションというカテゴリで見れば割高感はありません。
環八外側の芦花公園あたりで坪単価310万円ほど、調布で坪単価315万円ほどですからその間でかつ急行停車駅のつつじヶ丘駅最寄りで徒歩5分のパークホームズ西つつじヶ丘が坪単価270万円ほどなら違和感ないでしょう。
【住むレーション】
［京王線］
つつじヶ丘 8:04発
千歳烏山 8:07着
桜上水 8:14着
明大前 8:18着
笹塚 8:22着
新宿 8:28着
つつじヶ丘 8:00発
調布 8:02着
京王多摩川 8:07着
京王稲田堤 8:08着
京王よみうりランド 8:10着
稲城 8:13着
若葉台 8:16着
京王永山 8:18着
京王多摩センター 8:21着
京王堀之内 8:23着
南大沢 8:25着
多摩境 8:28着
橋本 8:31着
［京王線→都営新宿線］
つつじヶ丘 8:01発
仙川 8:02着
千歳烏山 8:05着
桜上水 8:11着
明大前 8:16着
笹塚 8:20着
幡ヶ谷 8:23着
初台 8:25着
新宿 8:28着
新宿三丁目 8:31着
曙橋 8:33着
市ヶ谷 8:36着
九段下 8:38着
神保町 8:40着
小川町 8:42着
岩本町 8:44着
馬喰横山 8:46着
浜町 8:48着
森下 8:50着
菊川 8:51着
住吉 8:53着
西大島 8:55着
大島 8:57着
東大島 9:00着
船堀 9:02着
一之江 9:05着
瑞江 9:08着
篠崎 9:10着
本八幡 9:14着
京王線に関しては遅延率が少ないことで有名ですがそれにはからくりがあります。
元業界時としては「京王線は定時率が高い！」なんて謳っているのを見ると「おいおい！」となってしまいます(笑)
朝のラッシュ時はノロノロ運転としてそもそものダイヤにゆとりを持たせており、そのため定時率が高いわけです。複々線化計画が進めば改善されるのでしょうけども朝ラッシュ時に関しては小田急などのほうが立派ですよね。
ただしつつじヶ丘駅は急行停車駅ですから朝ラッシュ時でも新宿まで乗り換えなしで24分ほどですから芦花公園や柴崎～布田などと比べるとかなり恵まれています。
通学校となる調和小学校は徒歩10分、第六中学校は徒歩19分(通学校以外を選択しても同じくらいの距離はある)とちょいと距離があるのはファミリー層にとっては懸念材料となるでしょう。
【総評】
閑静な住宅街の一低層ではないものの一低層の入り口だからこそ利便性と環境面のバランスが取れています。
どうしても外観のびんぼっちゃまくん感(表は立派だが裏が・・・)は否めませんが表面はエントランス付近の植栽計画含めて高級感を出せていますから単価を含めればトータルバランスは取れています。
今のご時世の新築マンションとしては周辺相場との差が少ないため中古になった際にガッと下がる(いわゆる新築プレミアム)恐れが少ないためリセール面での心配も少なくなります。
販売にてこずる要素は一切ないためスピード感ある売れ行きとなることでしょう。
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