パークコート ザ・三番町ハウス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはパークコート ザ・三番町ハウスです！

［物件概要］定期地上借地権の期間：2097年（令和79年）4月6日まで約70年

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：五洋建設
予定価格：13000万円台～52000万円台　※1000万円単位
最多価格帯：19000万円台　※1000万円単位
専有面積：44.69㎡～129.25㎡
総戸数：193戸（一般販売対象戸数145戸）
規模：地上18階地下2階建て

交通：
東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅徒歩8分
東京メトロ有楽町線「市ケ谷」駅徒歩8分
東京メトロ東西線「九段下」駅徒歩9分

所在地：東京都千代田区三番町
竣工予定：2025年11月下旬
引き渡し予定：2026年1月下旬

駐車場：機械式63台　平面1台
駐輪場：196台
バイク置場：2台

トランクルーム：75戸に付設（129A・127A・111A・111B・111C・106A・105A・102A・102B・93A・91A・91B・87A・85A・83A・82A・81A・76Aタイプ）

地図はこちらです↓

画像出典：パークコート ザ・三番町ハウス公式HP

半蔵門駅からアップダウンのある大妻通りを経由して徒歩8分、市ヶ谷駅と九段下駅へも徒歩10分圏内、新築販売中(完売間近・建設中)のザ・パークハウスグラン三番町26の接道挟んで東側に位置しています。

西・北・東の三面接道ではありますが北東側は土地が欠けることになりますし、南側には大妻女子大学の校舎(高さ約37m)、西側にはグラン三番町26(ほぼ同じ高さ)、東側と北側にも建物があるため囲まれ感はそれなりにあるのですが敷地面積約2670㎡と番町エリアでは土地の広さがあり、18階建てと背も高いため公開空地が豊かになりますから外から見た際の窮屈感は少ないでしょう。(グラン三番町26の東向き低層階はラッキーでしたね～。緑と水盤の借景となります。)

元々はザ・三番町ハウスという建物があった場所で土地所有者は早川書房、今作は70年間の定期借地権物件となります。物件名は従前の建物系からきているものだと思います。(三井のザは原則・なしですが今作は・あり)

早川書房所有住戸はおそらく賃貸で出てくると思います。

総戸数193戸とエリア内比較としては戸数も多く、1階にラウンジ、ミーティングルーム、パーティールーム、個室フィットネスルーム(低酸素空間あり)、個室ワークルーム(完全個室)、2階にゲストルーム、地下1階にゴルフレンジとサウンドスタジオを設けるなど共用施設が充実しています。

～共用施設当初使用条件(変更の可能性あり)～

ゲストルーム：17時～翌9時(デイユースは10時～15時)　11000円
ゴルフレンジ：5時～24時　30分1000円
サウンドスタジオ：8時～24時(楽器使用等は22時まで)　30分250円
個室ワークルーム：24時間　30分250円
個室フィットネスルーム：5時～24時　30分250円
ミーティングルーム：8時～22時　30分250円
パーティールーム：5時～24時　貸切5500円～

半蔵門駅、市ヶ谷駅、九段下駅側の三ヵ所にエントランスがあり、その中心にラウンジなどを回廊型に配置しています。エレベーターホールも回廊内にあるためあまり人と会わずにマンション内を歩きたい～という方には合ってこないですから番町物件としては「？？」と思うものの他の番町物件とは違うものをつくろう～という意味では希少性がありますね。

回廊型の共用施設は窓が多く、建物を敷地中央に配して緑と水盤で贅沢に囲んでいるため自然と緑と水景を望むことができますしプライバシー性にも配慮してくれています。メインの風除室側は一部二層吹き抜けです。

外観デザインはバルコニーを中央部分に、そこから角住戸まで窓が続くため全体的に窓面を強調したものとなっています。バルコニー部分は軒裏を木目調に、手摺はコンクリート＆ガラスとすることでガラスが途切れないようになっているのも美しいですね。全体的にベージュ系ですがアクセントにグレー系を用いて頭頂部は段々の屋敷屋根とするなど番町エリアらしい落ち着いたデザインながらも背の高さも相まって目立つ存在となることでしょう。

車寄せがあるのは便利ですしかっこいいのですが駐車場が地下でない点は気になるでしょうか。(屋内のため作業中雨に濡れはしないものの外から見えることを嫌う層も検討するであろう価格帯)

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

44Aタイプ　1LDK　44.69㎡
予定価格表記なし

46Aタイプ　1LDK　46.29㎡
予定価格表記なし

56Aタイプ　2LDK　56.70㎡

画像出典：パークコート ザ・三番町ハウス公式HP

56Bタイプ　2LDK　56.70㎡
4階　13000万円～13999万円　坪単価757万円～坪単価816万円
10階　14000万円～14999万円　坪単価816万円～坪単価874万円
13階　15000万円～15999万円　坪単価874万円～坪単価932万円

63Aタイプ　2LDK　63.11㎡
4階　15000万円～15999万円　坪単価785万円～坪単価838万円
10階　15000万円～15999万円　坪単価785万円～坪単価838万円
13階　16000万円～16999万円　坪単価838万円～坪単価890万円

64Aタイプ　2LDK　64.57㎡
4階　15000万円～15999万円　坪単価768万円～坪単価819万円
10階　16000万円～16999万円　坪単価819万円～坪単価870万円
13階　17000万円～17999万円　坪単価870万円～坪単価921万円

67Aタイプ　2LDK　67.05㎡
予定価格表記なし

67Bタイプ　2LDK　67.39㎡

画像出典：パークコート ザ・三番町ハウス公式HP

71Aタイプ　3LDK　71.11㎡
4階　18000万円～18999万円　坪単価836万円～坪単価883万円
10階　19000万円～19999万円　坪単価883万円～坪単価929万円
13階　20000万円～20999万円　坪単価929万円～坪単価976万円

73Aタイプ　3LDK　73.23㎡

画像出典：パークコート ザ・三番町ハウス公式HP

73Bタイプ　3LDK　73.68㎡
予定価格表記なし

74Aタイプ　3LDK　74.26㎡

画像出典：パークコート ザ・三番町ハウス公式HP

76Aタイプ　2LDK　76.12㎡

画像出典：パークコート ザ・三番町ハウス公式HP

81Aタイプ　3LDK　81.21㎡

画像出典：パークコート ザ・三番町ハウス公式HP

82Aタイプ　3LDK　82.12㎡

画像出典：パークコート ザ・三番町ハウス公式HP

83Aタイプ　3LDK　83.58㎡

画像出典：パークコート ザ・三番町ハウス公式HP

85Aタイプ　3LDK　85.48㎡
予定価格表記なし

87Aタイプ　3LDK　87.23㎡
予定価格表記なし

91Aタイプ　3LDK　91.26㎡

画像出典：パークコート ザ・三番町ハウス公式HP

91Bタイプ　3LDK　91.72㎡

画像出典：パークコート ザ・三番町ハウス公式HP

102Aタイプ　3LDK　102.15㎡
15階　32000万円～32999万円　坪単価1035万円～坪単価1067万円

105Aタイプ　3LDK　105.74㎡

画像出典：パークコート ザ・三番町ハウス公式HP

106Aタイプ　3LDK　106.01㎡

画像出典：パークコート ザ・三番町ハウス公式HP

111Aタイプ　3LDK　111.14㎡
15階　38000万円～38999万円　坪単価1130万円～坪単価1160万円

111Bタイプ　3LDK　111.44㎡
予定価格表記なし

111Cタイプ　3LDK　111.44㎡

画像出典：パークコート ザ・三番町ハウス公式HP

127Aタイプ　3LDK　127.71㎡
予定価格表記なし

129Aタイプ　3LDK　129.25㎡

画像出典：パークコート ザ・三番町ハウス公式HP

平均坪単価は約890万円です。

1LDKは2階に2戸のみです。予定価格の表記はありませんが要望が入れば第一期で販売するかもしれないとのことです。

～販売対象住戸～

1LDK　40㎡台　2戸
2LDK　50㎡台～80㎡台　67戸
3LDK　70㎡台～120㎡台　76戸

100㎡以上はプレミアム扱いとなります。

本体価格に地代が一括で含まれているため毎月の地代はかかりませんし土地の固定資産税もかかりません。解体準備金が毎月かかりますが土地の固定資産税がかからない分である程度カバーできそうですからランニングコストは所有権マンションと大きな差がありません。地上権が設定されるため売却時等の承諾料も発生しません。定期借地権の中でも条件良いことはたしかです。

間取りに関してはワイドスパンが多く行燈部屋は少なめです。ダイレクトウィンドウが主となっており眺望の抜け感は上階でも隙間から～程度ですから眺望押しのマンションではないものの採光を室内へ取り込みやすくなっています。

柱が室内へグイっと入っている間取りも多いですがコーナーサッシ部分からはずらせているため窓面の連続性はとても豊かなものとなっています。

家事動線が効率的になる共家事プランやサービスアパートメントでよく見かけるような水回り一体型のプランなどただでさえ標準プランの種類が充実している中でメニュープランも充実しているため選ぶ楽しみも大きいマンションです。

内廊下で各階ごみ置場と各階宅配ボックスもあります。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、水回り天板フィオレストーン、洗面室・トイレ床タイル、リビング＆主寝室床暖房(ゼッチマンションです)、浴室日ポリ化工、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホンなど単価なりに充実していますが天カセはリビングだけであるなどもうひと頑張りあると嬉しかったでしょうか。

プレミアムになると全部屋天カセ(91Bも)、リビング床タイル、全熱交換器、玄関電子錠(プレミアム以外でもOP対応可能)などグレードアップしますが基本天井高は2550mmですから単価帯からすると天井高が普通過ぎる印象はあります。

構造は免震、二重床・二重天井(床スラブ厚250mm～300mm)、基本天井高は2550mmです。

周辺相場を確認しましょう！

・ホーマット三番町　2003年築　三番町　新築時の坪単価約440万円　現在の坪単価約830万円

・パークコート三番町　2004年築　三番町　新築時の坪単価約450万円　現在の坪単価約890万円

・ザ・パークハウスグラン三番町　2014年築　三番町　新築時の坪単価約490万円　現在の坪単価約860万円

・パークコート三番町ヒルトップレジデンス　2017年築　三番町　新築時の坪単価約595万円　現在の坪単価約885万円

・ザ・パークハウス三番町テラス　2018年築　三番町　新築時の坪単価約610万円　現在の坪単価約820万円

・ザ・パークハウス グラン 三番町26　2024年9月竣工予定　三番町　新築時の坪単価約935万円　建設中　※第一期はお安い部屋もあったため全体の平均坪単価はもう少し上だと思います

上記相場からパークコート ザ・三番町ハウスの将来価値を予想すると

74Aタイプ　3LDK　74.26㎡　10階　19000万円～19999万円(新築時)　→　17000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は1台を除いて機械式で設置率約33％、80㎡以上であれば新築時の抽選優先権があるため確保可能です。プレミアム住戸は専用使用権のため売却時等も引き継ぐことができます。

～機械式駐車場サイズ～

ハイルーフEV　8台　月額52000円　全長5300mm×全幅2050mm×全高2000mm×重量2700kg
ハイルーフ　17台　月額50000円　全長5300mm×全幅2050mm×全高2000mm×重量2700kg
ノーマルEV　6台　月額50000円　全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm×重量2700kg
ノーマル　16台　月額48000円　全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm×重量2700kg

駐輪場は地下1階でウォークスルーの専用エレベーターあり、設置率約101％です。

管理費は平均坪単価月額約567円、24時間有人管理＆コンシェルジュサービスあり(週7日 8時～20時)、共用施設が充実している割には総戸数を活かせているのかエリア内比較でも抑え目の水準です。

エレベーターは住戸フロアのメイン使いが3基(分速105m/13人乗り)、1基あたり約65戸ですからエレベーター待ちは発生しにくいことでしょう。正方形でなく長方形型なのはやや惜しいですね。別途非常用(各階ごみ置場からのごみ回収もこちら)と管理用(地下階～1階)が1基づつ設置されます。

～支払いイメージ～

74Aタイプ　3LDK　74.26㎡　10階　19000万円～19999万円　坪単価845万円～坪単価890万円

※19500万円　変動金利(0.4%)　35年ローンで計算

住宅ローン　月額約498000円
管理費　月額42110円
修繕積立金　月額16930円
インターネット使用料　月額1870円
解体準備金　月額10470円

合計　月額約570000円

想定月額賃料　月額57万円(番町×パークコートシリーズの分譲賃貸の動きを元にマンションマニア調べ)

利回り約3％(本体価格のみで計算)と今どきの都心物件らしい水準となっています。

定期借地権物件の場合、所有権物件に比べると住宅ローンを引ける金融機関は少なくなりがちです。(ネット系での取り扱いも増えるといいですね)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・パークコート千代田四番町　総戸数168戸　管理費㎡単価月額約625円

・ザ・パークハウス グラン 三番町26　総戸数102戸　管理費㎡単価月額約633円

向かって左側が三番町26、右側がパークコートの建設地

【住むレーション】

［半蔵門線］

半蔵門　8:01発
永田町　8:03着
青山一丁目　8:05着
表参道　8:08着
渋谷　8:10着

半蔵門　8:01発
九段下　8:03着
神保町　8:05着
大手町　8:08着
三越前　8:10着

［有楽町線］

市ヶ谷　8:01発
飯田橋　8:02着
江戸川橋　8:05着
護国寺　8:08着
東池袋　8:10着
池袋　8:12着

市ヶ谷　8:01発
麹町　8:03着
永田町　8:05着
桜田門　8:07着
有楽町　8:09着
銀座一丁目　8:12着

［南北線］

市ヶ谷　8:01発
飯田橋　8:03着
後楽園　8:05着
東大前　8:08着

市ヶ谷　8:03発
四ツ谷　8:04着
永田町　8:07着
溜池山王　8:09着
六本木一丁目　8:12着
麻布十番　8:14着
白金高輪　8:17着
白金台　8:19着
目黒　8:22着

［新宿線］

市ヶ谷　8:03発
曙橋　8:05着
新宿三丁目　8:07着
新宿　8:09着

市ヶ谷　8:01発
九段下　8:03着
神保町　8:05着

［東西線］

九段下　8:01発
飯田橋　8:02着
神楽坂　8:05着
早稲田　8:07着
高田馬場　8:10着

九段下　8:00発
竹橋　8:01着
大手町　8:04着
日本橋　8:06着
茅場町　8:08着

［総武緩行線］

市ヶ谷　8:01発
四ツ谷　8:03着
信濃町　8:05着
千駄ヶ谷　8:07着
代々木　8:09着
新宿　8:11着

市ヶ谷　8:01発
飯田橋　8:03着
水道橋　8:05着
御茶ノ水　8:08着
秋葉原　8:10着

スーパーマーケットは近くにまいばすけっと、少し歩くとリンコスもあります。コンビニも近くにあります。

公立校の場合は九段小学校が近くにあり約350mです。

【総評】

共用施設に魅力を感じるかどうか。番町検討で買う買わないの判断をする際にはそこに尽きます。

定期借地権だからこそ周辺中古マンションとほとんど同じ価格で購入できます。これが所有権であれば周辺中古マンションと同じ価格というのはまず考えられません。(周辺中古マンションよりお安いのは晴海フラッグなどの特殊事業くらいです)

部屋の条件により価格は異なるためあくまで平均でのお話ですが

① 番町の2000年代以降の所有権中古マンション＝坪単価900万円弱
② 番町の定期借地権新築マンション＝坪単価900万円弱
③ 番町の所有権新築マンション＝坪単価950万円前後　※記事公開前の事前調査時点で残り数戸であったため完売が近いと思います

上記のように新築ながらも中古とほぼ変わらぬ価格です。中古と同じ価格で買える新築マンションというのは希少です。

ただ、逆に言えば同じ価格を出すと所有権マンションが購入できてしまいます。

参考記事　→　パークコート ザ・三番町ハウスの予定価格を意識していない周辺中古マンションへGO！！(外部サイトスムログへ飛びます)

定期借地権でないと分譲マンションが購入できない街ではないですし、定期借地権だからといって周りの既存マンションより立地が飛び抜けて条件良いわけでもありません。

だからこそ三井レジとしては共用部で差別化してきました。好みの問題はさておき良い意味で番町らしくない共用施設は同エリアでは替えが効きません。

番町エリアで分譲マンションの購入を検討されており今作の共用施設が気に入ったのであれば周辺中古マンションではなく気持ちよく今作を買うべきですし、共用施設は枝葉の部分ということであれば中古でも新築でも所有権を買うべきでしょう。

もちろん共用施設の充実は中古市場でも評価されますから定期借地権だからといって中古で動きにくいというほどではないでしょう。(もちろん所有権の同世代マンションよりかはお安くないと動きにくいはず)

充実した共用施設で欲しくさせてくれる番町物件です。

今作のように周辺の他マンションと比べた際にあきらかな尖った強みがある新築マンション、個人的にはとても大好きです！(定期借地権という尖った弱みがあるからこそ実現した共用施設でしょう)

更新記事　→　パークコート ザ・三番町ハウス　価格と間取り　強烈な予定価格からの現実的な正式価格でアクセル全開

動画もご覧ください！

■パークコート ザ・三番町ハウス　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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