今回ご紹介するのはベルフール朝霞グレージュです!

[物件概要]第1期1次先着順

売主:エムズイースト
設計:寺澤雄治アート設計工房
施工:田中建設
価格:4798万円~5098万円
専有面積:66.11㎡~70.03㎡
総戸数:26戸(販売戸数24戸)
規模:8階建て
交通:東武東上線「朝霞」駅徒歩5分
所在地:埼玉県朝霞市仲町一丁目
竣工予定:2020年7月末日

駐車場:13台(敷地外1台、非分譲住戸1台含む)
駐輪場:51台

管理費(月額)11600円~12300円
修繕積立金(月額)5500円~5900円

地図はこちらです↓

画像出典:ベルフール朝霞グレージュ公式HP

朝霞駅東口から北方向へ徒歩5分、周辺は戸建てや背の低いアパートばかりで西口側と違い滅多に分譲マンションが供給されないエリアです。線路はまぁまぁ近いですがT-2サッシで対策してくれています。

売主はソルフィエスタとベルフールブランドを展開するエムズイースト、ベルフールブランドをブログで取り上げるのは初となります!

ベルフールブランドは川崎大師、青砥、篠崎に続く4物件目ですかね。スギモト都市開発×エムズイーストでの供給だとソルフィエスタ、エムズイースト単独だとベルフールという使い分けでしょうか。

ソルフィエスタブランドに関してはソルフィエスタ堀切菖蒲園ソルフィエスタ青砥の記事でお伝えしたように安くはないけど立地からすれば「おぉー!!」となるグレード感で仕上げてきます。

今回も素晴らしい!!

まずは驚きの内廊下!!しかも!!冷暖房完備&玄関前にゆとりがあります。涙がでるぜ!

外観デザインも凝っています。基壇部は大版タイルを多用してヨーロピアン調に、周りの豊かな植栽&ライトアップで高級感、邸宅感を出しています。

全戸ワイドスパンでくぎりが少ないわけですがマリオンにも凝っています。横幅もとってタイル&ガラスマリオンですね。

エントランスホール&ラウンジも総戸数からすれば十分な広さが確保されています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 70.03㎡

画像出典:ベルフール朝霞グレージュ公式HP

2階 5098万円 坪単価240万円

B1タイプ 4LDK 71.93㎡

画像出典:ベルフール朝霞グレージュ公式HP

4階 5198万円 坪単価238万円

Dタイプ 3LDK 66.11㎡

画像出典:ベルフール朝霞グレージュ公式HP

3階 4898万円 坪単価244万円

平均坪単価は約250万円です。

角住戸率が高く窓面豊かな間取りが多いですね~。ワイドスパンとしており廊下の無駄が少ないのも魅力です。

バルコニーは大判タイルがひかれておりリビングとフラットとなります。(Ag・A・B2タイプ)

ディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。浴室ダウンライト、浴室扉タオルバー3本、ランドリーハンガーなどなど単価からすれば力が入っているのですがトイレが古めかしいタンク式だったのは残念でした。

構造は二重床・二重天井。基本天井高は2450mmですがボイドスラブ工法のため下がり天井が少なくなっています。床スラブ厚はボイドスラブなりに気を使って275mmとしてくれています。

セキュリティ面ではエレベーターに着床制限を導入しています。

敷地内の駐車場は12区画ですべて平置きです。設置率46%ですからエリア的にはぎりぎり足りるかな~という付帯率ですがすべて平置きなのはいいですね。なお、非分譲住戸の駐車場は扉付きの完全個室感覚で利用でき、さらにはエントランスホールまでの動線で雨に濡れないというこれでもか!という素晴らしきポジションにあります。羨ましい(笑)

駐輪場は設置率約200%ですべて屋内となります。エントランスホールとの動線で雨に濡れることがありません。しかも!!出入口は非接触キー対応のオートドア!

周辺相場を確認しましょう!

・ハイホーム朝霞本町 1996年築 本町2 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約135万円

・マノー朝霞 1997年築 本町2 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約145万円

・セレネ朝霞 1997年築 本町2 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約135万円

・ライオンズマンション朝霞本町第2 1999年築 本町2 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約160万円

・マイキャッスル朝霞 2001年築 本町2 新築時の坪単価約155万円 直近売り出し事例なし

・ベルポート朝霞駅前 2004年築 本町2 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約175万円

・ベルポート朝霞本町弐番館 2007年築 本町2 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約190万円

・エコヴィレッジ朝霞本町 2007年築 本町2 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約185万円

・ライオンズ朝霞本町ベルポート 2014年築 本町2 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約180万円

・エコヴィレッジ朝霞本町セントラルコート 2016年築 本町2 新築時の坪単価約215万円 直近売り出し事例なし

・レリア朝霞本町 2016年築 本町2 新築時の坪単価約215万円 直近売り出し事例なし

・ライオンズ朝霞本町ステーションプレイス 2019年築 本町2 新築時の坪単価約255万円 直近売り出し事例なし

・バウス朝霞根岸台 2019年築 根岸台5 新築時の坪単価約235万円 新築販売中

・プラウド朝霞本町 2021年2月竣工予定 本町2 新築時の坪単価約270万円 新築販売中

上記相場からベルフール朝霞グレージュの将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 66.11㎡ 3階 4898万円(新築時) → 4200万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

維持費は管理費㎡単価月額175円、総戸数26戸の内廊下でこの単価は拍手するしかないですね。素晴らしい。もちろん平置き駐車場の収入(1区画12000円)が効いているということです。

建設地

【住むレーション】

[東武東上線]

朝霞 8:00発
和光市 8:02着
成増 8:05着
池袋 8:20着

[東武東上線→有楽町線]

朝霞 7:55発
和光市 7:57着
地下鉄成増 8:02着
地下鉄赤塚 8:04着
平和台 8:07着
氷川台 8:09着
小竹向原 8:12着
千川 8:14着
要町 8:16着
池袋 8:19着
東池袋 8:22着
護国寺 8:24着
江戸川橋 8:27着
飯田橋 8:30着
市ヶ谷 8:33着
麹町 8:35着
永田町 8:37着
桜田門 8:40着
有楽町 8:42着
銀座一丁目 8:44着
新富町 8:46着
月島 8:49着
豊洲 8:51着
辰巳 8:54着
新木場 8:57着

[東武東上線→副都心線]

朝霞 8:05発
和光市 8:07着
地下鉄成増 8:11着
地下鉄赤塚 8:14着
平和台 8:16着
氷川台 8:19着
小竹向原 8:21着
池袋 8:27着
新宿三丁目 8:35着
渋谷 8:42着

スーパーマーケットは駅と物件の間にアコレ、少し迂回すればコモディイイダ、西友があります。

通学校は第六小学校で徒歩11分、第四中学校で徒歩17分です。

【総評】

造りこんだマンションですね~!!

単価的にも今の新築マンション相場から見ればめちゃ高いということはないですしこれは気に入ったらGOするべきマンションですね。

もちろんプラウド朝霞本町も手が届いてしまう単価ですし、ブランド力や出口としてはプラウド有利ではありますがエムズイーストだからこそのこだわりが多々見受けられました。

あとは周辺の雰囲気ですね。どうしてもプラウド側のほうが明るい雰囲気のため地元外需要目線で見ればちょいと暗めの雰囲気(とくに夜は差がでますね。真っ暗という意味ではないですがプラウドの立地とは雰囲気が異なります)ですから地元需要(とくに東口側の賃貸に住んでいるなど)メインとはなりそうです。

朝霞駅周辺全体で見れば公園も多く子育て世代に人気のエリアですからプラウドと比較してみるのはいいことでしょう。

スギモトとのソルフィエスタもそうですが1棟ごとにしっかりと力を入れているのは素晴らしいですね~。こだわる分、マイナーブランドの割にお安くはないためコスパどうこういう人には合わないですが「分譲マンションなんだから間取りなどにもこだわりたい!!」という方にはウケるでしょう。

また、車所有者であればなるべく早く動いたほうがいいです。私が調査した時点では駐車場が先着順で確保される販売方法でしたが期間限定(初期購入者特典)で終わらす可能性があるとのこと。朝霞駅徒歩5分で平置き駐車場が確保できるのは魅力が大きいです。

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