今回ご紹介するのはプラウドタワー川口クロスです!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:前田建設工業・埼和興産共同企業体
価格:未定
専有面積:46.63㎡~115.77㎡ (一部住戸にはトランクルーム面積1.59㎡・2.96㎡含む)
総戸数:481戸 (非分譲住戸31戸含む)
規模:地上28階地下2階建て
交通:JR京浜東北線 「川口」駅徒歩3分 ※敷地入口まで徒歩3分(メインエントランスは徒歩4分/約320m)
所在地:埼玉県川口市栄町三丁目
竣工予定:2023年2月下旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウドタワー川口クロス公式HP

川口駅の東口から信号なしの徒歩3分、前作のプラウドタワー川口はわちゃわちゃしていない西口側でしたが今作はわちゃわちゃしている東口側となります。樹モール(川口銀座商店街)沿いですから川口らしいわちゃわちゃ感が好きな方にとっては魅力の大きい立地と言えるでしょう。

利用者数が多い駅ながらも駅舎は古いまま(少しは綺麗になりましたが利用者数からすると…)ということでJR線沿いらしい残念感(JRは自費で駅を綺麗にする気のない鉄道会社でございます)はあるのですが駅前は東口・西口共にペデストリアンデッキが整備され、東口駅前ではキュポ・ラなどの複合商業施設も立ち並んでいますから駅舎の古さからは考えられないくらい綺麗に整備された街並みです。(マジでJRさん頼んますよ…)

タワマンが乱立する川口駅近くのタワーマンションとしては最高戸数となります。(板状で複数棟のリボンシティレジデンスは868戸)

余談ですがリボンシティレジデンスは私が初めて購入しようとした分譲マンションです。年齢の壁で買えなかった(社会人1年目、19歳でローンが組めず)のですが今となっては懐かしい思ひ出です。

プラウドタワー川口クロス、背の高さとしては100mを若干切ってきますし、川口駅近くのエリア№1タワマンはオーベルタワー川口コラージュで揺るがないという考えもできるものの築年数の差もありますし、今作も住宅だけでなく商業・医療・子育て施設が一体となった複合開発ですから10年、20年と月日が流れてもオーベルタワー川口コラージュと同じく評価される川口のタワマンとなることでしょう。樹モール沿いで賑やかではありますが線路から少し離れるのも魅力の一つですね。

隔て板が低いのは残念ではありましたが南北に長い下駄とスクエア型の住戸部分は駅のペデストリアンデッキから見えるほど存在感あるものとなります。駅を降りてすぐに我が家が見えるというのはとても素敵なことですよね。

外廊下ではありますが埼玉では内廊下派も少ないですし、内廊下にしてしまえば「外廊下にしてもう少し価格や管理費を抑えてほしかった」とツッコまれてしまいがちですから違和感はありません。ただ、都内物件と比較している方の価値観だと内廊下派も多いわけで、残念に感じる方がいるのも事実でしょう。(埼玉県オンリー検討で外廊下だから検討やめるという方とは滅多に出会いませんが都内含む広域検討だと外廊下が買わない理由となる方も多い)

川口のタワマンで最後の内廊下となっているのは2014年築のサウスゲートタワー川口となります。(非タワマンでは2017年築のブランズ川口幸町が内廊下)

それでも外廊下とはいえエレベーターホールをしっかりと設けていますし、玄関前のゆとりもあるなど絶対に内廊下というわけでなければそれを理由に見送る必要はまったくもってないでしょう。

1階にはスーパーマーケット(マルエツを予定)含む商業施設、2階には商業施設と認可保育所、3階には事務所と医療モールができます。住戸棟からは直結というわけではないものの敷地内貫通通路と屋根ありのエントランスアプローチはすぐ近くですからよほどの強い雨でなければほぼ濡れません。

敷地内貫通通路は樹モールと東側の接道を結ぶための道(もともとの路地)で3層吹き抜けとなっています。こちらは24時間通行可能で敷地内貫通通路の1階からスーパーマーケットへ出入り可能です。貫通通路を抜けた先に住宅専用エントランスへ向かうアプローチがあります。エントランスを抜けた先にホールとラウンジはあるものの住宅専用部分は二層吹き抜けでないのはちょいと残念でしょうか。まぁ貫通通路が開放感あるためそこも我が家の一部と考えれば贅沢な悩みでしょう。

共用部デザインは光井純さん(アンドアソシエーツ)が担当、1階にエントランスラウンジ、4階にマルチルーム、パーティー・キッズラウンジ、シアタールーム、ゲストルーム、スタディルーム(半個室)、16階にライブラリーラウンジ(青山ブックセンター提携で本の入れ替えあり)など充実しています。ライブラリーラウンジは東側の元郷方面の眺望を楽しめる窓側に席があるためリラックスしながら本を読む際に利用、集中したい際はスタディルームと使い分けできるのも良いですね。

京浜東北線が運行停止になってしまうと駅が大混雑(通常時でも大混雑)しますが一旦マンションへ戻ってスタディルームで業務開始…なんてことも職種によってはできるのも良いですね。

共用施設はスマホから予約可能です。

今回残念なのは駐車場動線です。タワーパーキングが敷地北東側に追いやられており住宅棟の行き来では雨に濡れてしまいます。川口の高級マンションというくらいの価格設定なわけですからそこは頑張ってほしかったところではあります。リビオなどのマンションが食い込んでいる影響がここに出てしまったかぁ~と。166台すべてタワーパーキングで設置率約34%、ちょいと物足りない台数ですが野村不動産のため住戸抽選と駐車場抽選を同時におこなってくれますから安心です。ロールーフからハイルーフまで混合ではありますが全長5300mm、全幅2050mmとサイズは悪くありません。月額19000円から23000円を予定しています。

駐輪場は地下1階で設置率約125%、エレベーターではなくスロープです。(管理費は若干高くなりますがエレベーターのほうが楽ではありましたね)

なお、店舗の駐車場は地下なのです。ん~分譲住戸の駐車場が地下ならば…ハザードかかるエリアとはいえ地下駐車場のほうが車持ちには嬉しかったことでしょう。車寄せもないため同乗者もタワーパーキング付近からの乗り降りとなります。

ハザードマップでは色は付きますが防潮板を各所に設置したり電気室を4階にしたりとマンション独自でも対策しています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西]

Aタイプ 3LDK 77.63㎡
18階 7700万円台 坪単価327万円
21階 7800万円台 坪単価332万円
23階 7900万円台 坪単価336万円
25階 8000万円台 坪単価340万円

Bタイプ 2LDK 56.99㎡
18階 6100万円台 坪単価353万円
21階 6200万円台 坪単価359万円
23階 6200万円台 坪単価359万円
25階 6300万円台 坪単価365万円

Cタイプ 2LDK 58.23㎡
18階 6200万円台 坪単価352万円
21階 6300万円台 坪単価357万円
23階 6300万円台 坪単価357万円
25階 6400万円台 坪単価363万円

Dタイプ 3LDK 73.30㎡
18階 7000万円台 坪単価315万円
21階 7100万円台 坪単価320万円
23階 7200万円台 坪単価324万円
25階 7300万円台 坪単価329万円

Eタイプ 3LDK 70.24㎡
18階 6800万円台 坪単価320万円
21階 6900万円台 坪単価324万円
23階 7000万円台 坪単価329万円
25階 7100万円台 坪単価334万円

Fタイプ 3LDK 72.85㎡
18階 6900万円台 坪単価313万円
21階 7000万円台 坪単価317万円
23階 7100万円台 坪単価322万円
25階 7300万円台 坪単価331万円

Gタイプ 1LDK 46.63㎡
今期供給予定なし

PAタイプ 4LDK 95.12㎡

画像出典:プラウドタワー川口クロス公式HP

28階 13000万円~13999万円 坪単価451万円~坪単価486万円

PBタイプ 3LDK 90.04㎡
28階 10000万円~10999万円 坪単価367万円~坪単価403万円

PCタイプ 4LDK 95.58㎡
28階 11000万円~11999万円 坪単価380万円~坪単価415万円

PDタイプ 4LDK 95.77㎡
予定価格記載なし(28階は非分譲住戸)

PEタイプ 4LDK 92.96㎡

画像出典:プラウドタワー川口クロス公式HP

28階 11000万円~11999万円 坪単価391万円~坪単価426万円

[南]

Hタイプ 4LDK 87.75㎡

画像出典:プラウドタワー川口クロス公式HP

18階 9600万円台 坪単価361万円
21階 9900万円台 坪単価373万円
23階 10000万円~10999万円 坪単価376万円~坪単価414万円
25階 11000万円~11999万円 坪単価414万円~坪単価452万円

Iタイプ 3LDK 75.89㎡

画像出典:プラウドタワー川口クロス公式HP

18階 7300万円台 坪単価318万円
21階 7400万円台 坪単価322万円
23階 7500万円台 坪単価326万円
25階 7600万円台 坪単価331万円

Jタイプ 3LDK 72.41㎡
18階 7000万円台 坪単価319万円
21階 7100万円台 坪単価324万円
23階 7200万円台 坪単価328万円
25階 7300万円台 坪単価333万円

Kタイプ 3LDK 72.41㎡
18階 7000万円台 坪単価319万円
21階 7100万円台 坪単価324万円
23階 7200万円台 坪単価328万円
25階 7300万円台 坪単価333万円

Lタイプ 3LDK 75.89㎡
18階 7300万円台 坪単価318万円
21階 7400万円台 坪単価322万円
23階 7500万円台 坪単価326万円
25階 7600万円台 坪単価331万円

Mタイプ 3LDK 78.82㎡

画像出典:プラウドタワー川口クロス公式HP

18階 8600万円台 坪単価360万円
21階 8700万円台 坪単価364万円
23階 8800万円台 坪単価369万円
25階 9000万円台 坪単価377万円

PFタイプ 4LDK 115.77㎡
28階 17000万円~17999万円 坪単価485万円~坪単価514万円

PGタイプ 4LDK 110.41㎡
予定価格記載なし

PHタイプ 4LDK 110.41㎡
28階 14000万円~14999万円 坪単価419万円~坪単価449万円

PIタイプ 4LDK 115.77㎡
予定価格記載なし(28階は非分譲住戸)

[東]

Nタイプ 3LDK 73.36㎡
今期供給予定なし

Oタイプ 2LDK 56.90㎡
今期供給予定なし

Pタイプ 3LDK 68.36㎡
今期供給予定なし

Qタイプ 3LDK 70.48㎡
今期供給予定なし

Rタイプ 3LDK 68.80㎡
今期供給予定なし

Sタイプ 2LDK 55.34㎡
今期供給予定なし

Tタイプ 3LDK 78.75㎡
今期供給予定なし

PJタイプ 4LDK 92.96㎡
28階 11000万円~11999万円 坪単価391万円~坪単価426万円

PKタイプ 4LDK 95.77㎡
予定価格記載なし

PLタイプ 4LDK 95.58㎡
28階 11000万円~11999万円 坪単価380万円~坪単価415万円

PMタイプ 3LDK 90.04㎡
予定価格記載なし

PNタイプ 4LDK 107.00㎡
28階 14000万円~14999万円 坪単価432万円~坪単価463万円

平均坪単価は約330万円です。(プレミアム除く)

第一期では条件の良い南向きと西向きの17階以上とプレミアム全方位から供給となります。

マンション内でも条件良い部屋から供給するとなれば今買えるタイミングならば今買うべきとなります。

南向きと西向きどちらが狙い目かというところでいくと「南向きにこだわらないなら西向きがおすすめ」となります。つまり、こだわりで選んでしまってOKでしょう。そごうの今後次第ではありますが西向きのほうが眺望の抜け感があります。

間取りに関しては特別ワイドスパンというわけではないもののしっかりと70㎡を超えてきている間取りばかりですから駅近立地ながらもゆとりを持ち長く暮らせそうです。(その分グロスとしては重たい)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石、浴室LEDフラットライン照明、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子、玄関前カメラ付きインターホン、玄関電子錠など充実しています。27階と28階はプレミアム仕様となり洗面とトイレカウンターの天板も天然石となるなどグレードアップ、洗面ダブルボウル住戸もあります。ただ、プレミアムになっても天カセでないのはちょいと残念でしょうか。

一般住戸でも十分なスペックではありますが課金してプレミアムと同じにできるようオプションも充実しています。

構造は二重床・二重天井(ミライフルではありません)、基本天井高は2550mm(27階と28階は2650mm)です。一般住戸のサッシ高は2mを超えてきますから低いわけではありませんが特別なハイサッシというわけではありません。

エレベーターは呼び出しボタンとかご内のボタンすべてが非接触対応となっています。メイン使いのエレベーターは5基(低層~16階×2、高層16階~×2、共通×1)に加えてごみ回収時などにも利用する非常用が裏側に1基あります。特別多いというわけではないですが28階建ての総戸数481戸ですからこんなものでしょう。各階ごみ置き場回収用を設けてくれたことを評価すべきです。(ごみ回収中にメイン使いのエレベーターが管理用にならない)

4階と21階から26階にはトランクルーム(月額3000円、希望制)、27階と28階は専用トランクルーム(月額3000円)があります。

周辺相場を確認しましょう!

[東口]

・川口パークタワー 2001年築 幸町1 川口駅徒歩8分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約205万円

・スカイスクエア川口 2003年築 本町4 川口駅徒歩4分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約220万円

・キャメリアタワー川口 2004年築 本町4 川口駅徒歩4分 新築時の坪単価160万円 現在の坪単価約240万円

・リビオアクシスプレイス 2005年築 本町4 川口駅徒歩4分 新築時の坪単価165万円 現在の坪単価約205万円

・リボンシティレジデンス 2006年築 並木元町 川口駅徒歩9分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約235万円

・リビオタワー川口ミドリノ 2006年築 川口1 川口駅徒歩5分 新築時の坪単価155万円 現在の坪単価約205万円

・オーベルタワー川口コラージュ 2006年築 川口1 川口駅徒歩4分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約245万円

・イーストゲートタワー川口 2010年築 本町4 川口駅徒歩4分 新築時の坪単価210万円 現在の坪単価約235万円

・サウスゲートタワー川口 2014年築 金山町 川口駅徒歩9分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約240万円

[西口]

・ライオンズプラザ川口 2001年築 飯塚2 川口駅徒歩5分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約180万円

・コスモ川口ステーションフロント 2005年築 川口4 川口駅徒歩4分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約215万円

・ソルクレスト川口ザタワー 2006年築 飯塚2 川口駅徒歩2分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約200万円

・ドリームタワーキュアレジデンス 2007年築 飯塚2 川口駅徒歩5分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約215万円

・プラウドタワー川口 2020年築 飯塚1 川口駅徒歩4分 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約300万円

上記相場からプラウドタワー川口クロスの将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 73.30㎡ 21階 7100万円台(新築時) → 6300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料はプラウドタワー川口で㎡単価月額約3000円、築年数経過するタワマンでも2500円~3000円ほどですからプラウドタワー川口クロスの築浅時点では㎡単価月額約3000円(利回り4%弱)と見ておけばそこを大きく下回る可能性は低いでしょう。

24時間有人管理、コンシェルジュサービスはありません。

維持費一例・・・Dタイプ 3LDK 73.30㎡ 管理費(月額)26350円 修繕積立金(月額)9830円 インターネット利用料(月額)550円 コミュニティ形成費(月額)300円 合計37030円

~周辺物件管理費参考~

[東口]

・川口パークタワー 管理費㎡単価月額約192円

・スカイスクエア川口 管理費㎡単価月額約217円

・キャメリアタワー川口 管理費㎡単価月額約245円

・リビオアクシスプレイス 管理費㎡単価月額約178円

・リボンシティレジデンス 管理費㎡単価月額約137円

・リビオタワー川口ミドリノ 管理費㎡単価月額約174円

・オーベルタワー川口コラージュ 管理費㎡単価月額約211円

・イーストゲートタワー川口 管理費㎡単価月額約221円

・サウスゲートタワー川口 管理費㎡単価月額約228円

[西口]

・ライオンズプラザ川口 管理費㎡単価月額約227円

・コスモ川口ステーションフロント 管理費㎡単価月額約171円

・ソルクレスト川口ザタワー 2006年築 飯塚2 管理費㎡単価月額約185円

・ドリームタワーキュアレジデンス 2007年築 管理費㎡単価月額約147円

・プラウドタワー川口 2020年築 飯塚1 管理費㎡単価月額約256円

管理費㎡単価月額約360円、周辺物件に比べるとかなり重たいです。ただ、高いなりに共用施設もありますし、各階ごみ置き場からのごみ回収などのサービス代と割り切りやすいでしょう。(サービス代と割り切れる人と割り切れない人では感じ方が大きく異なる)

駅前ペデストリアンデッキから建設地を望む

【住むレーション】

[京浜東北線]

川口 8:00発
西川口 8:03着
蕨 8:06着
南浦和 8:10着
浦和 8:12着
北浦和 8:15着
与野 8:17着
さいたま新都心 8:19着
大宮 8:22着

川口 8:02発
赤羽 8:05着
東十条 8:08着
王子 8:11着
上中里 8:13着
田端 8:16着
西日暮里 8:18着
日暮里 8:20着
鶯谷 8:22着
上野 8:24着
御徒町 8:26着
秋葉原 8:28着
神田 8:30着
東京 8:33着
有楽町 8:35着
新橋 8:37着
浜松町 8:40着
田町 8:42着
高輪ゲートウェイ 8:44着
品川 8:46着

湘南新宿ラインの川口駅停車は難しそうな状況ですが人気の京浜東北線ですから利便性は高いですね。次の赤羽駅で埼京線か湘南新宿ラインに乗り換えれば山手線の西側へもアクセスが容易です。(基本的には埼京線のほうが早いです)

首都高速川口線の加賀入口まで約4.4km、足立入谷入口まで約4.1Kmと車移動も便利です。なお、大宮ナンバーではなく川口ナンバーとなります。

日常の買い物は下駄にスーパーマーケットが入りますし、アリオ川口(イトーヨーカドー)、キュポ・ラ(マルエツ)、西友、元郷のヤオコーなどなど選択肢はものすごく豊富です。めちゃ便利です。アリオには映画館も入っています。

2021年2月28日に閉店したそごう川口店の再活用に関しては未定です。

通学校は幸町小学校で徒歩5分、幸並中学校で徒歩22分です。駅西口のリリアパーク(ドラマ、仮面ライダーや戦隊モノのロケ地として使われます)、アリオの前のアートパーク、少し足を延ばして青木町公園など公園も充実、荒川も近いですから自然環境もとれます。

【総評】

これは売れますね~。都内在住の方にもおすすめしやすい出物です。

もちろん売れるといっても駅直結ではないですし戸数も多く、埼玉県物件ではありますからステアリのようにあっという間に完売という世界ではなくプラウドタワー亀戸クロスのように竣工後の販売も見据えた中でのスピード感となることでしょう。

都内で微妙な出物に手を出すくらいなら一番東京に近いとも言える川口の目立つ出物に手を出したほうがいいでしょう。住んでから確実に便利な立地ですし、赤羽に寄り添えることで京浜東北線の単駅というデメリットである鉄道アクセスの多くも解決してくれます。(川口場面で運行停止だと駅へ入れないくらいの混雑となりますが許される職種ならその際は家に帰りましょう。笑。頑張って元郷出るよりかは諦めも肝心です。)

以前と異なり荒川を超えたから安いという時代ではなく、デベロッパーも高く売れる立地ばかりで供給しますから荒川を超えても安くは感じなくなりました。

まぁ…私は川口のタワマンを見すぎているのですよね。広域検討の方にはとても刺さると思います。私は周りのタワマンの魅力も知ってしまっているので「この単価差なら中古でも…」となるものの広域検討の方で荒川越えをされる方に中古の川口タワマンを紹介したとしても「せっかく荒川超えるなら高いお金出しても新築のプラウドタワー!!」となる可能性大でしょう。

見すぎは良くないですね(笑)

70㎡目線で見た際にまぁまぁ背の高い壁が5000万円、めちゃ背の高い壁が6000万円です。70㎡で6000万円超えで売却するのはよほど部屋の条件が良くないと難しいエリアです。多くのタワマンが70㎡で5000万円を切る世界です。

そんな中で坪単価330万円となれば「たけー」となるもののそれは私が川口を知りすぎているからの感想であり、繰り返しになりますが私のブログ読者様の多くが「納得の価格」と感じるはずです。私自身も検討者目線としては納得の価格と感じます。「たけー」と感じるのはこれまで多くの物件を見ている立場でのみです。

マンション購入検討者の多くが予算の中で最高の物件を購入されたいことでしょう。プラウドタワー川口クロスと同じくらいの価格で販売されている新築マンションの中では間違いなく優良物件です。勝手ながら活動させていただいている評論家目線では高いと感じるものの検討者の心に寄り添った立場で考えればとてもおすすめしやすいです。

エリア内でも条件良い立地ですし、複合開発ですからリセールだって効きます。そして何より住んで便利でしょう。繰り返しになりますがめちゃくちゃ便利な立地です。

周辺のタワマンからの買い替え需要も多いでしょうね~毎月の支払額変えずとも(良い時期に購入しているため戻り金も多い)築年数リセットできますから魅力が大きいでしょう。川口オンリー検討の一次取得層にはなかなか重たく感じやすいでしょうけども広域検討の方だと角でも8000万円切りますから目に優しく感じやすいでしょう。

専有面積もしっかりと確保していますから長く住めるというのも魅力が大きいですね。部屋の広さがあるため毎月の支払いとしてはなかなかなものですからこの立地に対してその毎月の支払いに価値を感じるならば買いでしょう。

繰り返しになりますが広域検討の方へお伝えしたい。

微妙な都内新築物件に手を出すくらいなら勇気を出して荒川を超え、便利な川口の中の好立地新築にされたほうが満足度高いと思います。

ちょっと言い方失礼しますがプラウドタワー川口クロスで予算がパンパンならもうここでゴールしましょうと。

もちろん坪単価400万円台まで引っ張れるなら都内の中の条件良い物件(同ブランドであれば亀戸クロスなど)も買えます。それなら都内の便利な場所ですから利便性も東京都ブランドもとれます。特徴あるマンションですから満足度もとれます。でも坪単価330万円ほどで中途半端な新築物件を都内で買うくらいなら川口のほうが便利じゃないかなぁ~と。

「それでも都内はこだわりたいんです!!」となれば都内の中途半端ではない似た価格のザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜や晴海フラッグなどと比較してみると良いでしょう。

広域検討で「普通のマンションが欲しい」ならあまり合わないと思います。同じ単価で23区でも選択肢はありますから。「特別なマンションが欲しい」ならとても合ってきますね。同じ単価で特別感ある新築マンションを都内で買うのは難しいですから。

プラウドタワー川口クロスは規模感ある特別なマンションですから埼玉県内へ移住するってことに抵抗なければ本当におすすめですね~。(浦和と大宮のプラウド検討者とはそれほどバッティングしないでしょう)

好みの問題はさておき私は読者様に条件良いマンションを購入していただきたいのです。その条件良いマンションの一つがプラウドタワー川口クロスです。

動画もご覧ください!

■プラウドタワー川口クロス 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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前回の記事 → プラウドタワー川口クロス 川口市栄町三丁目銀座地区再開発

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4 件のコメント

    • たか様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      川口に限らず値上がりが激しい時代ですね。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • こちらのサイトみて要望書出すことに決めました。川口タワマン住み替え者ですが、よくここまで調べてるなと勉強になりました。

    貴重な情報ありがとうございました。

    • いちろう様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      参考になったとのことで嬉しい限りです。
      無事に購入できると良いですね!結果報告お待ちしております!!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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