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今回ご紹介するのはココチファースト プロジェクトです！
［物件概要］先着順
売主：パラダイスリゾート
設計：谷口建築企画一級建築士事務所
施工：ファーストコーポレーション
価格：3998万円〜6428万円
専有面積：58.83㎡～88.44㎡
総戸数：337戸
規模：15階建て
交通：JR高崎線・湘南新宿ライン・上野東京ライン「鴻巣」駅徒歩5分
所在地：埼⽟県鴻巣市本町五丁⽬
竣工予定：2025年2月下旬
引き渡し予定：2025年3月下旬
駐車場：265台［機械式262台、平置3台（福祉対応1台、来客用1台、カーシェア1台）（内9台はEV充電対応）］⽉額8000円～13000円
駐輪場：678台［2段ラック式639台(屋根付)、平置35台(屋根付)、来客用4台(屋根なし)］月額100円～500円
バイク置場：7台(屋根付)月額1500円
電動シェアサイクル置場：4台
管理費（月額）10320円～14020円
修繕積立金（月額）5900円～8800円
地図はこちらです↓
画像出典：ココチファースト プロジェクト公式HP
上野東京ライン(高崎線)と湘南新宿ラインの鴻巣駅からインターロッキングのひなの里通りを経由して信号なしで徒歩5分、駅前が再開発により整備された側ですから便利で快適な道のりです。
駅遠であればワコーレロイヤルガーデン北本などメガマンションも存在してはいますが駅近としては埼玉県央地域(鴻巣市・北本市・桶川市・上尾市・伊奈町)最大級となります。
線路からも少し離れますし、17号線はだいぶ東側ですから音ネックも少なく、戸建てとのバッティング(むしろ戸建が売れ線)があるエリアにおいて建物規模も立地も『マンションだからこそ』の部分が多くご地元のマンション派の方からしても魅力に映ることでしょう。
日常の買い物は駅前のエルミこうのす(ブルーミングブルーミー等)が徒歩5分、線路渡った側(踏切はないですがアップダウンあり)のヤオコーが徒歩7分と徒歩での選択肢は多くないですがほとんどの方(100%と言っても違和感ないレベルでしょう)がマイカー派となるエリアですから免許センター近くのヤオコーや中山道沿いのカスミ、メガドンキ、ハナホテル北本の近くにあるとりせん、吹上のロピアを利用される方も多いでしょう。車で10分走れば選択肢がかなり充実したものとなります。
通学校は鴻巣東小学校で徒歩4分、鴻巣中学校で徒歩6分と近いですね。鴻巣公園は徒歩5分、エルミこうのすアネックスには図書館や映画館なども入っているなど子育てファミリーからすればだいぶとっつきやすい立地と言えるでしょう。
荒川側よりグラウンドレベルが高いためハザードマップでも色はつきません。
建設地は横に長い土地形状で南西側がひなの里通り、北東側が旧中山道の2面接道です。従前は主としてパチンコ店がありました。
配棟としては東向きのエアリーコート、南西向きのカームコート、南東向きのブライトコートの3棟構成です。
東向きは旧中山道との間に駐輪場を配していますし、旧中山道から先も背の低い建物ばかりのため眺望が抜ける部屋も多く設定されています。中山道のような交通量はないものの今作の中では一番音ネックを抱える側となりそうではあります。(逆に線路からはより離れるためあまり変わらなそうではありますが)
南東向きは接道していないものの背の低い建物ばかりですから現状としては採光も眺望も問題ありません。
南西向きは線路沿いに背の高い建物があるものの上層階になると荒川の先の山々や花火大会も楽しめる眺望になります。
好みで選ぶべきではありますが『南西向きならとにかく上層階』『東向きと南東向きは前の建物を超える階以上』を選ぶという意識をもつと入居後の満足度により期待ができるのではないでしょうか。
ひなの里通りと旧中山道からのダブルアプローチとなっておりどちらも植栽豊かなランドスケープとなっています。
そして…今作は…とにかくかっこいいのですよね。
エアリーコートはニューヨークの近代的なビル群をモチーフとしたミッドセンチュリーデザイン、カームコートは古典建築の重厚さをモチーフとしたトラッドモダンデザイン、間のブライトコートは両隣に合わせた2つの顔を持つデザインとなっています。
旧中山道側の車寄せを兼ねた風除室前あたりはエントランスホールを二層吹き抜けとして柱や壁面など全体的に今どきのギラギラ感がある一方でひなの里通り側の風除室あたりはシンボルツリーと館銘板など重厚感ありつつも落ち着いた印象があるなど同じマンションでありながらも雰囲気が異なるものとしてくれてます。
隣戸境もしっかりとコンクリートにしてくれているため見た目のカッコよさだけでなくプライバシーも高いものとなっています。
共用廊下側もガラス手摺を主としているため背中側もチープに見えません。
(そんじょそこらの23区の大規模マンションよりかっこいい…)
共用施設もカームコートの屋上にクラウンテラス(花火も見えます)、ガチなテレワークもできる4つの個室、そして重厚感ある2つのラウンジが設けられています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
D1タイプ 3LDK 68.1㎡
画像出典：ココチファースト プロジェクト公式HP
E1タイプ 3LDK 70.37㎡
画像出典：ココチファースト プロジェクト公式HP
Fタイプ 3LDK 77.74㎡
画像出典：ココチファースト プロジェクト公式HP
Jタイプ 4LDK 88.44㎡
画像出典：ココチファースト プロジェクト公式HP
平均坪単価は約220万円です。
先着順住戸と期毎住戸が混在した販売方法となっています。
58.83㎡で2900万円台(坪単価168万円程度)、66.6㎡で3400万円台(坪単価173万円程度)というようないわゆるパンダ住戸(それを広告に出してお客さんを呼び込み一般住戸へ誘導する)が平均坪単価を押し下げていますが現在販売中の部屋としては58.83㎡で3998万円(坪単価224万円)、88.44㎡で6428万円(坪単価240万円)などボリュームゾーンとしては坪単価220万円くらいにはなってきます。
パンダ住戸に惹かれてご予算3500万円ほどで見学すると選べる部屋はかなりのかなり少ないのでパンダ住戸はあまり意識されないことをおすすめいたします。(ザ・郊外の新築マンションで戸数も多いためパンダ住戸の価格をだいぶ下げて広告しないと人を呼び込みにくいので販売戦略としては違和感ありません)
それでも5000万円前後のご予算感があれば選べる部屋が多いですから今の時代にしては目に優しい価格帯であることはたしかです。
間取りに関しては70㎡弱が多いものの共用廊下側もアウトフレームとなっているのはとても嬉しいですね。妻側住戸のダイレクトウィンドウもスペシャルです。
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、浴室フラットラインLED照明（調色付）、三面鏡内コンセント、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ(アラウーノ)、各引き戸上レールなどなど単価帯以上のものになっています。
リビングに家族の共有デスクとしても使えるワークスポット(上部ダウンライトとコンセント完備)があるプランもあります。専用庭あり住戸はスロップシンクも設置されます。
構造は二重床(ボイドスラブでスラブ厚約250mm)・二重天井、基本天井高は2400mm～2500mmです。できるだけ2500mmの部屋を選びたいですね！(選べる内は2400mmの部屋を避けると◎)
周辺相場を確認しましょう！
■レーベンハイム鴻巣アージオ
2006年築 鴻巣駅徒歩8分
新築時の坪単価約105万円
現在の坪単価約110万円
動き一例
約85㎡
新築時2500万円台
中古時2600万円台
■ポレスター鴻巣駅前ガーデンズ
2019年築 鴻巣駅徒歩2分
新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約205万円
動き一例
約73㎡
新築時3200万円台
中古時4300万円台
上記相場からココチファースト プロジェクトが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Fタイプ 3LDK 77.74㎡ 5階 5378万円 → 4350万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
今作の最大のウィークポイントは駐車場ですね…
身障者優先、来客用、カーシェア用の平置き3区画を除いて、、、なんと、、、驚きの、、、機械式です…(昇降横行式地上5段地下2段がメイン)
駅徒歩2分のポレスター鴻巣駅前ガーデンズは総戸数195戸に対して自走式駐車場で設置率100％です。
それなのにどうして…
しかもポレスター鴻巣駅前ガーデンズは平均坪単価約155万円、今作は駅徒歩5分になるのに平均坪単価約220万円です…価格は値上がるは駐車場は機械式になるわで…
もちろんポレスター鴻巣駅前ガーデンズは当時より値上がりしているもののそれでも平均坪単価約205万円です。
ん～どうして機械式駐車場になってしまったのか…
駐輪場も屋外で1世帯2台は確保できます。
管理費は㎡単価月額約175円、ディスポーザーありでこの単価帯は今の時代としては目に優しいほうですね。
また、ごみ置場は1ヵ所(カームコート1階)ではあるもののメールコーナー2ヵ所、エレベーター5基などストレスを感じさせない工夫がなされている印象でした。(メールコーナー1ヵ所、エレベーター4基であっても違和感ないためゆとりがあることはたしか)
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■レーベンハイム鴻巣アージオ 総戸数72戸 管理費㎡単価月額約148円
■ポレスター鴻巣駅前ガーデンズ 総戸数195戸 管理費㎡単価月額約149円
■サンクレイドル鴻巣 総戸数44戸 管理費㎡単価月額約200円
【住むレーション】
［上野東京ライン］
鴻巣 7:21発
北本 7:24着
桶川 7:29着
北上尾 7:32着
上尾 7:35着
宮原 7:40着
大宮 7:46着
さいたま新都心 7:51着
浦和 7:55着
赤羽 8:04着
尾久 8:10着
上野 8:16着
東京 8:22着
新橋 8:28着
品川 8:33着
鴻巣 7:52発
北鴻巣 7:56着
吹上 8:00着
行田 8:03着
熊谷 8:07着
籠原 8:14着
深谷 8:22着
岡部 8:26着
本庄 8:31着
神保原 8:36着
新町 8:40着
倉賀野 8:45着
高崎 8:51着
［湘南新宿ライン］
鴻巣 7:25発
北本 7:28着
桶川 7:33着
北上尾 7:36着
上尾 7:39着
宮原 7:44着
大宮 7:50着
浦和 7:58着
赤羽 8:08着
池袋 8:19着
新宿 8:25着
渋谷 8:31着
恵比寿 8:33着
大崎 8:38着
［有料特急］
※チケットレス660円～
鴻巣 6:17発
北本 6:21着
桶川 6:25着
上尾 6:30着
大宮 6:40着
浦和 6:47着
赤羽 6:55着
上野 7:05着
宇都宮線でいうと久喜駅と同じくらいの都心距離です。大宮以北の県央エリアですから都心まではだいぶ距離がありますね。
［東京駅までの距離参考］
鴻巣駅 約50キロ
久喜駅 約49キロ
藤沢駅 約51キロ
取手駅 約43キロ
蘇我駅 約43キロ
千葉駅 約39キロ
また、久喜駅は東武線が利用できるのに対して鴻巣駅はJR線頼みのため都心通勤等で輸送障害で電車が止まったとしても何が何でも時間遅れずに職場までたどり着かなければならないご職業の方は検討が難しいことでしょう。万が一の際の鉄道迂回ルートがありません。
圏央道の桶川加納ICまでは約8キロのため少々距離がありますが開通前と比べると遥かに便利になりましたね。
【総評】
便利な立地であることはもちろんですが規模感だけでなくデザイン面でも魅せつけてくれているのが素敵ですよね～！！
これが異なるデべさんであれば建物としては『うちは大規模マンションです！！』だけで勝負してきたかもしれませんからね…
『うちはとてもとてもかっこいい大規模マンションです！！』『設備仕様も頑張っています！！』としてくれたのは原価高騰の影響が一番大きいザ・郊外において良い意味で期待を裏切ってくれました。
正直なところ建築計画が出たときには『どうせでかいことだけで勝負してくるんだろうなぁ～』なんて思ってしまった自分がいるのですが外観デザインや設備仕様などを知った今としては当時の自分をビンタしたいくらいです(笑)
価格に関してもご地元の方は受け入れやすいと思います。
もちろん『ポレスター鴻巣駅前ガーデンズは別格だよ！！』と割り切る気持ちは必要になってくるでしょう。
それでも欲しくさせてくれるような外観デザインや共用部、設備仕様になっているのはとてもとても好印象でした！！(だからこそ機械式駐車場が惜しすぎる…もしも自走式立体駐車場で設置率100％であればめちゃめちゃおすすめしやすかったわけですが…)
とはいえご地元の方のみで完売できるような総戸数には思えないですからポレスター鴻巣駅前ガーデンズのように価格でも勝負してほしかったところではあります。(当時場面でもポレスター鴻巣駅前ガーデンズは中広域検討者にもおすすめしやすい価格帯であった)
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