今回ご紹介するのはソルフィエスタ青砥です!

[物件概要]

売主:スギモト都市開発 エムズイーストレジデンス
設計:アトリエ野風土
施工:田中建設
価格:4699万円~5649万円
専有面積:70.51㎡~75.56㎡
総戸数:48戸
規模:13階建て
交通:京成本線「青砥」駅徒歩14分 京成本線「お花茶屋」駅徒歩9分
所在地:東京都葛飾区白鳥二丁目
竣工予定:2021年4月下旬

駐車場:10台(身障者用駐車場1台含む)(月額:18000円)
ミニバイク置場:4台(月額:2000円)
駐輪場:96台(ラック式)(月額:200円)

管理費(月額)9500円~12000円
修繕積立金(月額)5800円~6200円

地図はこちらです↓

画像出典:ソルフィエスタ青砥公式HP

お花茶屋駅からフラワー通り経由で徒歩9分、信号なしのフラットアプローチとなります。青砥駅へはURの北側を通り徒歩14分、同じくフラットですが水戸街道を通る必要がありそれなりの距離感はありますが押上線利用者も多いでしょうからおそらく青砥駅利用者のほうが多いことでしょう。

水戸街道沿いではありますが交差点部分に近い割に歩道部分が広場のようになっているため水戸街道沿いのマンションとしてはけして条件悪くありません。南向きと東向きに分かれていますが南側は目の前に同じ規模のマンションが建設される可能性もあり、確定採光となる東向きのほうが人気となるでしょう。もちろん東向きとなれば水戸街道を向くわけですがそこはT-3サッシ(階数による)を採用していますから窓を閉めていれば問題ないでしょう。そもそもこの立地でもOKという方は音に敏感すぎるとは考えにくく、それであれば水戸街道沿いでも確定採光のほうが好まれるでしょう。

外観デザインはホワイト系とガラス手摺が主でシンプルではあるのですが隣戸境はコンクリート&下部隔て板、エントランス周りは木目調の庇を大きめに取るなど素敵なものとなっています。南面には平置き駐車場を設けて(これがあるため南面にマンションが建設されても壁ドンというわけではない)おり総戸数48戸中10区画、設置率は約2割と少なめではありますがすべてが平置きのため修繕計画的には楽ですね。月額利用料金は18000円を予定しています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

A1タイプ 3LDK 75.56㎡ 管理費(月額)10200円 修繕積立金(月額)6200円

画像出典:ソルフィエスタ青砥公式HP

2階 5200万円台 坪単価227万円
4階 5300万円台 坪単価231万円
6階 5400万円台 坪単価236万円

A2タイプ 3LDK 75.56㎡ 管理費(月額)10200円 修繕積立金(月額)6200円

画像出典:ソルフィエスタ青砥公式HP

8階 5300万円台 坪単価231万円
10階 5400万円台 坪単価236万円
12階 5500万円台 坪単価240万円
13階 5600万円台 坪単価245万円

Bタイプ 3LDK 73.37㎡ 管理費(月額)9900円 修繕積立金(月額)6000円

画像出典:ソルフィエスタ青砥公式HP

2階 4800万円台 坪単価216万円
4階 4900万円台 坪単価220万円
6階 5000万円台 坪単価225万円
8階 5100万円台 坪単価229万円
10階 5200万円台 坪単価234万円
12階 5300万円台 坪単価238万円
13階 5400万円台 坪単価243万円

Cタイプ 3LDK 71.54㎡ 管理費(月額)9700円 修繕積立金(月額)5900円

画像出典:ソルフィエスタ青砥公式HP

2階 4600万円台 坪単価212万円
4階 4700万円台 坪単価217万円
6階 4800万円台 坪単価221万円
8階 4900万円台 坪単価226万円
10階 5000万円台 坪単価231万円
12階 5100万円台 坪単価235万円
13階 5200万円台 坪単価240万円

Dタイプ 3LDK 70.51㎡ 管理費(月額)9500円 修繕積立金(月額)5800円

画像出典:ソルフィエスタ青砥公式HP

4階 4700万円台 坪単価220万円
6階 4800万円台 坪単価225万円
8階 4900万円台 坪単価229万円
10階 5000万円台 坪単価234万円
12階 5100万円台 坪単価239万円
13階 5200万円台 坪単価243万円

平均坪単価は約230万円です。

周辺中古と比べてしまうと高単価となりますが新築としてみればお花茶屋駅徒歩5分のエクセレントシティTOKYOネストが坪単価260万円弱でしたから徒歩距離補正すれば違和感ない水準です。

とくに今回は高かろう悪かろうという最悪のパターンではなく高かろう良かろうの「高いんだけども周辺マンションとは差別化したよ!」というものですから住まう方の満足度には期待ができます。

すべての間取りが単調なものではなく、メニュープランでアイランドキッチンを選べたり(最初からアイランドキッチンの間取りもある)、ガスコンロかIH、カラーセレクトは扉×4、床×4でたすき掛けOK、その他扉面材も豊富なカラーから選ぶことができます。メニュープランでリビング拡張をすると床暖房も拡張されます。これは素晴らしいですね。

BタイプとCタイプは玄関入ってすぐにキッチン側へ通り抜けできるシューズインクローゼットを設けておりなかなかお目にかかれないものとなっています。このご時世としては珍しく全戸70㎡超としながらも廊下部分が短いですから有効面積が多くなっておりアイランドキッチンだとしてもリビングは狭く感じないでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーがないものの食洗機、浴室ダウンライト、浴室横ミラー、浴室扉バー3本(3本はなかなかお目にかかれないです)、南向き住戸のバルコニーは大判タイルなど単価以上のものとなっています。洗面室とトイレがフローリングなのも見た目的にはいいですね。ただ、トイレは古めかしいタンク式でした。せっかくフローリングで統一感を出しおしゃれなわけでローシルエットトイレだと嬉しかったのですが。

先に述べたようにバルコニー隣戸境はコンクリート&下部隔て板としていますし、細かい部分ではキッチン・洗面台はもちろんクローゼットにもソフトクローズ機能が付いています。

構造は二重床・二重天井で基本天井高2400mm~2550mmです。

メールコーナーを建物下駐輪場からの導線としているのは珍しいですね。自転車利用者が多いと見込んでのものでしょうか。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズマンション葛飾青戸 2000年築 青戸4 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約155万円

・レクセルマンションお花茶屋 2000年築 白鳥3 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約145万円

・ランドステージお花茶屋 2001年築 白鳥4 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約130万円

・マイキャッスル青砥ロイヤルステージ 2001年築 白鳥4 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約130万円

・セレナハイムお花茶屋 2001年築 白鳥2 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約150万円

・レクシオお花茶屋 2003年築 白鳥3 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約145万円

・ライオンズシティお花茶屋 2003年築 白鳥3 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約160万円

・ダイアパレスお花茶屋Ⅱ 2004年築 白鳥1 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約160万円

・イクシア青戸 2005年築 青戸4 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約150万円

・サングランデお花茶屋 2007年築 白鳥2 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約165万円

・レックスお花茶屋ツインレジデンスイースト 2012年築 白鳥2 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約175万円

・アイランドコート青戸 2012年築 青戸4 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約165万円

上記相場からソルフィエスタ青砥の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 71.54㎡ 6階 4800万円台(新築時) → 3600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

どうしてもリセールバリューという面では弱くなってしまいます。

ただ、URの方々はそこそこな家賃を払っていますし、「それを払い続けるくらいなら多少値下がっても新築という満足度を得つつ将来の資産に・・・」という方は多いでしょうから需要はあるエリアとなります。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地からお花茶屋駅まで)
建設地周辺動画③(いなげや付近から首都高四つ木入口まで)

管理費は㎡単価約135円、巡回管理というのもありますが平置き駐車場が効いているのか抑えめです。

【住むレーション】

[京成本線]

お花茶屋 8:00発
堀切菖蒲園 8:02着
京成関屋 8:04着
千住大橋 8:07着
町屋 8:12着
新三河島 8:14着
日暮里 8:16着
京成上野 8:22着

青砥 8:05発
京成高砂 8:08着
京成八幡 8:15着
京成船橋 8:21着
京成津田沼 8:25着
八千代台 8:32着
勝田台 8:36着
京成佐倉 8:45着
大佐倉 8:48着
京成酒々井 8:50着
宗吾参道 8:52着
公津の杜 8:54着
京成成田 8:58着
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 9:06着
成田空港(成田第1ターミナル) 9:10着

[京成本線→成田スカイアクセス線]

青砥 8:08発
京成高砂 8:10着
東松戸 8:18着
新鎌ヶ谷 8:26着
千葉ニュータウン中央 8:33着
印旛日本医大 8:39着
成田湯川 8:46着
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 8:53着
成田空港(成田第1ターミナル) 8:59着

[京成押上線→都営浅草線]

青砥 8:02発
押上 8:09着
本所吾妻橋 8:11着
浅草 8:13着
蔵前 8:15着
浅草橋 8:17着
東日本橋 8:18着
人形町 8:20着
日本橋 8:22着
宝町 8:24着
東銀座 8:26着
新橋 8:28着
大門 8:30着
三田 8:33着
泉岳寺 8:35着

ラッシュ時でも日本橋まで乗車時間20分ほどとなります。運行本数も多く、激混みとまではなりにくい路線ですから使い勝手良いでしょう。

青砥駅から徒歩14分ではあるのですが物件周辺にコープ、いなげや、ドン・キホーテなど商業施設が多いため「駅前で買い物して重い荷物を持ちながらの14分」ではありません。コープみらいは今年の6月にオープンしたばかりの商業施設でスギ薬局、ダイソー、内科・歯科なども入るため便利です。

通学校の白鳥小学校へは水戸街道を渡らずに徒歩4分、準工業地域ながらも公園も多く子育て世代には魅力が多いことでしょう。

首都高四つ木出入口、外環道松戸出入口も近く車移動も便利です。

【総評】

URからの買い替え需要である程度動きそうですね。

リセールバリューに期待がしにくいとはいえ満足度を高める努力がなされており、かつURの方々からすればこのまま高い家賃を払い続けるのももったいないですからね。。。(家賃補助たんまりなら話は別ですが)

安く造ろうとせずに高くなっても良いものを・・・という方針は尖っていて良いのではないでしょうか。外観、間取りにこだわらずに設備仕様も抑えればあと数百万円は安く売りだせたはずです。非駅近、非大規模の一般的な新築マンションがなかなか売れない時代にこの方針は勇気あるわけですが買い手側の満足度を高める努力は評価すべきでしょう。

営業の仕方も「青砥駅徒歩14分にしては価格が高いです。でも周辺中古ではなかなかお目にかかれない間取りなどを用意しています。メニュープランやカラーセレクトも豊富なので新築ならでは楽しみがあります。」とすべてをさらけ出しており好感もてました。噓八百並べて売ってやろう(そんな新築デべ・販売代理会社は「一部を除いて」ほぼほぼない時代ではありますが・・・)という感じは一切なく、大手ブランドではないものの訪問して嫌な思いをするということもないでしょう。

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