今回ご紹介するのはソライエ草加松原シティテラスです!

[物件概要]

売主:住友不動産 東武鉄道
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:3700万円~4550万円
専有面積:75.04㎡~81.38㎡ 
総戸数:310戸
規模:8階建て、11階建て
交通:東武スカイツリーライン「獨協大学前<草加松原>」駅徒歩8分
所在地:埼玉県草加市松原二丁目
竣工:2019年1月31日

管理費(月額)10105円~10885円 
修繕積立金(月額)6060円~6570円 

駐車場:203台(月額)4500円~10000円 
自転車置場:620台(月額)上段100円、下段200円、平置800円 
バイク置場:7台(月額)3000円~4000円 
ミニバイク置場:9台 (月額)2000円 

地図はこちらです↓

画像出典:ソライエ草加松原シティテラス公式HP

今回ご紹介するのはソライエ草加松原シティテラスです!

Stay With Me…真夜中のドアをたたき~♪

東洋一と称された松原団地跡地再整備事業ですがざっくり中盤戦くらいまできています。

分譲マンションとしてはシティテラス草加松原シーズンズ、ガーデンズ合わせて538戸が完売済み。今回ご紹介するソライエ草加松原シティテラスも残り数戸ですから4年ほどの間に800戸以上が売れているということで住友不動産が売主にしてはスピード感があります。ソライエ草加松原シティテラスもまだ竣工から1年ですから住友不動産にしては早すぎと言ってもなんら違和感ないでしょう。

今回マンション名のトップにソライエがきていますが主幹事はあくまでも住友不動産。物件名が混合しないように主幹事のブランドを物件名の後ろに付ける珍しいパターンとなります。

シーズンズとガーデンズのほうが獨協大学前駅には近いものの価格は同じくらいということで「過去作より魅力な点はあるのか?」というのが気になるところですが現状ではこれといった強みはありません。ただ、松原団地記念公園横に商業施設が計画されており、そちらが実現すると3兄弟の中だけでなく今後供給・建設される西側の分譲マンションと比べても「駅と商業エリアの間に位置するちょうどよい立地」というポジションを取れることになります。

商業施設は公園横だけでなく日光街道沿い(団地の取り壊しが完了して更地になりました!!)でも計画されていますからそちらが実現すればよりちょうど良い立地となります。

分譲マンションとしてはすでに公式HPがオープンしているソライエシティ ザ・パークとザ・ガーデンで総戸数474戸、その北側でも500戸超えしてもなんらおかしくない土地を住友不動産が抑えていますからこれから5年ほど(これまでの年間供給戸数から単純計算)かけて約1000戸が供給されることになります。

ソライエシティの入居開始は2021年春ですから今すぐに入居したい方は今回ご紹介しているソライエ草加松原シティテラスしか選択肢がなく、そちらがまもなく完売となれば1年間ほど完成済み物件の在庫がなくなるという住友不動産としてはあってはならない(笑)くらい売れているエリアとなります。

周辺にはURが多く賃料が低くはありませんので賃貸暮らしの方からすれば「賃料と同じくらいの支払いで広い部屋かつ設備仕様も高い分譲マンション」に住めるわけでそちらからの住み替え層も多いことが想定以上の売れ行きの良さにつながっているようです。

外観デザインは3兄弟すべて統一されておりいつもの住友不動産らしく黒基調となっています。隣のマンションとの間に植栽豊かな公開空地を設けていますし、そもそも駅との導線上の多くがUR内の緑道を通れるということで常に緑を感じられるようになっています。不動産表記上はUR内の緑道で計算できないため徒歩8分ですが実際には緑道経由が現実的ですからもう1分ほど短縮されます。

変わらずのコの字配棟ですが離隔はしっかりとあるほうですね。窮屈感の少ないコの字配棟のため平置き駐車場を多く設けられており現状先着順で確保できるとのことでした。(一部機械式ですが平置きに空きあり)

ごみ置き場は1ヵ所のみですから住戸によっては横移動が多くなりますが板状の大規模マンションを買う以上は妥協点となりがちな点ですからこのマンションに限った話ではありません。

価格と間取りの一部を共有いたします!

A-A2’タイプ 3LDK+S 81.38㎡ 管理費(月額)10885円 修繕積立金(月額)6570円
2階 4450万円 坪単価180万円

A-A2’gタイプ 3LDK+S 81.38㎡ 管理費(月額)10885円 修繕積立金(月額)6570円

画像出典:ソライエ草加松原シティテラス公式HP

1階 4550万円 坪単価184万円

A-C’gタイプ 3LDK 75.31㎡ 管理費(月額)10135円 修繕積立金(月額)6080円

画像出典:ソライエ草加松原シティテラス公式HP

1階 3700万円 坪単価162万円

C-L1タイプ 3LDK 75.04㎡ 管理費(月額)10105円 修繕積立金(月額)6060円

画像出典:ソライエ草加松原シティテラス公式HP

2階 3700万円 坪単価163万円

平均坪単価は約165万円です。

残っている住戸は上記のみでした。キャンセルなどがあったとしても春くらいには完売しそうなペースではあります。

間取りは住友不動産らしい単調的な田の字80㎡超えでも浴室サイズ1418など間取りへの大きなこだわりは見受けられません。(使いにくいという意味ではなく選ぶ楽しみが少ない)

設備仕様は3兄弟ほとんど変わらずでディスポーザーが付いています。食洗機はオプション、浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式など単価なりに落としてはいますがディスポーザーが付く時点で「URより上」であることは確定ですから問題ないでしょう。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2480mm~2580mmとなります。

周辺相場を確認しましょう!

・ルイシャトレ草加松原ウエスト 2006年築 松原5 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約100万円

・ルイシャトレ草加松原イースト 2006年築 松原5 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約100万円

・ソライエ草加松原 2013年築 松原1 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約140万円

・シティテラス草加松原シーズンズ 2015年築 松原2 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約145万円

上記相場からソライエ草加松原シティテラスの将来価値を予想すると

C-L1タイプ 3LDK 75.04㎡ 2階 3700万円(新築時) → 3070万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

築4年のシーズンズが坪単価145万円ほどで買えるため中古でも問題ないようであればそちらのほうが価格維持率に期待がしやすいでしょう。

建設地

建設地周辺動画(獨協大学前駅からエントランス付近まで)

維持費は㎡単価月額約135円。平置き駐車場収入も効いているのか抑えめです。

【住むレーション】

[スカイツリーライン]

獨協大学前 8:01発
新田 8:02着
蒲生 8:04着
新越谷 8:06着

[スカイツリーライン→日比谷線直通]

獨協大学前 7:57発
草加 7:59着
谷塚 8:02着
竹ノ塚 8:06着
西新井 8:08着
梅島 8:11着
五反野 8:13着
小菅 8:15着
北千住 8:17着
南千住 8:22着
三ノ輪 8:24着
入谷 8:27着
上野 8:29着
仲御徒町 8:31着
秋葉原 8:34着
小伝馬町 8:36着
人形町 8:38着
茅場町 8:41着
八丁堀 8:43着
築地 8:45着
東銀座 8:47着
銀座 8:49着
日比谷 8:51着
霞ヶ関 8:54着
神谷町 8:56着
六本木 9:00着

[スカイツリーライン→草加で半蔵門線直通へ乗り換え]

草加 7:59発
西新井 8:05着
北千住 8:11着
曳舟 8:20着
押上 8:26着
錦糸町 8:30着
住吉 8:33着
清澄白河 8:37着
水天宮前 8:41着
三越前 8:44着
大手町 8:46着
神保町 8:49着
九段下 8:50着
半蔵門 8:53着
永田町 8:55着
青山一丁目 8:58着
表参道 9:00着
渋谷 9:03着

スカイツリーライン自体は都心直通ですが各駅停車しか止まならいため草加駅で乗り換えるのが基本となりますからそこは弱点となります。

通学校は松原小学校(前作は栄小学校)、栄中学校となりどちらも開発エリアに位置していますから子育て世代には魅力が大きいでしょう。シャレオツな児童センター完成も楽しみとなります。

外環のICも近いため車移動も便利です。

【総評】

日光街道側の団地が解体されたことで旧松原団地感がなくなりました。もちろん元々の姿も素敵でしたが非地元民からしたら元の姿をイメージすることすら難しいでしょう。

4000万円以下で70㎡超(こちらはほとんどが75㎡とゆとりの3LDK)が買えるエリアとしては条件良いですね。

比較検討をおすすめするとなれば

・浦和美園

・越谷レイクタウン

・吉川美南

・流山おおたかの森

・柏の葉キャンパス

・八千代緑が丘

・海浜幕張

上記エリアを対抗させると面白いでしょう。

価格帯も近しいですし、すべて整備された綺麗な街並みですからお気に入りが見つかるかもしれません。

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