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今回ご紹介するのはDOLFINO(ドルフィーノ)朝霞本町です！
［物件概要］第2期2次予告
売主：タクトホーム
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：2900万円台～6800万円台 ※100万円単位
専有面積：48.80㎡～85.43㎡
総戸数：96戸
規模：8階建て
交通：東武東上線「朝霞」駅徒歩12分
所在地：埼玉県朝霞市本町一丁目
竣工予定：2026年2月下旬
引き渡し予定：2026年3月下旬
駐車場：機械式61台、平置1台〔別途来客用平置1台、身障者用平置1台〕月額9900円〜19900円
バイク置場：4台 月額3000円
自転車置場：2段ラック式152台、平置28台年額1200円〜6000円
管理費(月額)10500円～18400円
修繕積立金(月額) 5860円～10260円
インターネット利用料（月額）1100円
給湯器リース料（月額）2640円
地図はこちらです↓
画像出典：ドルフィーノ朝霞本町公式HP
東武東上線の朝霞駅から二本松通りを北西方向にほぼほぼフラットアプローチで一直線、その二本松通り沿いに位置しています。
シンプルに駅から離れますし、エリア柄あるあるですが歩道が狭かったりと分かりやすい道のりではあるものの駅への動線としてはウィークポイントになってきますね。(いつもお伝えしているところですが駅から離れる物件でも歩道がしっかりとしているのかそうでないのかでは体感的なものは大きく変わってくる)
ただ、従前は畑があったくらいな静かめな住環境ですから駅から離れたなりの朝霞らしい住環境になっています。
青葉台公園と朝霞の森も1キロほどですから自転車であればあっという間の距離感です。
日常の買い物はマルエツが徒歩8分、アコレが徒歩9分、コモディイイダが徒歩10分、業務スーパーが徒歩12分、東武ストアが徒歩14分と自転車があると選択肢がグッと広がります。
通学校は第六小学校で徒歩5分、第一中学校で徒歩21分と小学校が近いのも子育てファミリーにとっては嬉しいポイントですね。
朝霞市内でも標高が高いエリアですからハザードマップで色がつかないというのも検討しやすいことでしょう。
建設地は北側と東側が接道した敷地面積3600㎡超の広めの土地で総戸数としても96戸と大きめのマンションとなります。(一般的に大規模マンションと呼べるのは総戸数200戸からかな？とは思いますがエリア内比較としては大きめ)
主開口部はボリュームゾーンが南向き、背中側の東向きの設定です。
南側は接道していないものの青空駐車場と3階建ての住宅のため低層階でも日当たり良好、中層階以上になると視界抜けしてきます。
東向きは接道しておりその先の建物も同じく背が低いですから午前中は日当たり抜群、中層階以上になると視界抜けしてきます。
東向きはセットバックが大きいため南向きの棟による自己日影が発生しやすくなってくる点は注意が必要です。
ただ、そのセットバックを活かした緑豊かな長めのエントランスアプローチは分譲マンションらしさMAXで心躍りますね。門柱によるゲートデザインも高級感ありますし、これにより東向きの低層階でも木々ビューとなる恩恵もあります。
エントランスアプローチは緩やかな曲線となっているため間口としての広さも感じやすく、完成するとエリア内でも『なんかあそこに素敵なマンションできたよね』と噂になるレベルで目立ってくることでしょう。
エントランスホールは総戸数なりの広さではあるものの突き当りの駐車場との間も壁を設けてライティング＆植樹してくれているなど奥行きを感じられるものになりそうです。両面の植栽が豊かですから出かける時も帰宅時も自然と豊かな緑を望めるエントランスホールになっています。
外観デザインに関しても外壁とガラスで流れる滝をイメージ、石材で滝壺をイメージしたものにするなど単価帯からするとこだわりを感じることができますし、隣戸境の隔て板もスラブtoスラブになっています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
C 2LDK 64.66㎡
画像出典：ドルフィーノ朝霞本町公式HP
Ew 3LDK+S 85.19㎡
8階 6998万円 坪単価271万円
Jr 4LDK 82.74㎡
画像出典：ドルフィーノ朝霞本町公式HP
K 4LDK 81.71㎡
画像出典：ドルフィーノ朝霞本町公式HP
M 3LDK 69.54㎡
画像出典：ドルフィーノ朝霞本町公式HP
Nr 4LDK 82.94㎡
画像出典：ドルフィーノ朝霞本町公式HP
平均坪単価は約260万円です。
平均専有面積70㎡超と今の時代にしては広めですね。
間取り形状は単調な田の字で共用廊下側の柱食い込み、リビング側が非連窓サッシであるなどこの辺りは単価帯並みという印象を受けます。
設備仕様に関してもディスポーザーなし、浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、直床であるなどこちらも単価帯並みです。
周辺相場を確認しましょう！
■ベルポート朝霞本町
2001年築 朝霞駅徒歩12分
新築時の坪単価約140万円
現在の坪単価約135万円
動き一例
約79㎡
新築時3900万円台
中古時3800万円台
■ライオンズ朝霞マークスフォート
2011年築 朝霞駅徒歩14分
新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約150万円
動き一例
約75㎡
新築時3500万円台
中古時3300万円台
■エコヴィレッジ朝霞本町ペレニアル
2013年築 朝霞駅徒歩12分
新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約175万円
動き一例
約72㎡
新築時3600万円台
中古時3800万円台
■ハイムスイート朝霞
2021年築 朝霞駅徒歩23分
新築時の坪単価約175万円
現在の坪単価約165万円
動き一例
約67㎡
新築時3300万円台
中古時3200万円台
約70㎡
新築時3800万円台
中古時3400万円台
約84㎡
新築時4600万円台
中古時4500万円台
上記相場からドルフィーノ朝霞本町が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Jr 4LDK 82.74㎡ 8階 6998万円 → 5500万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は身障者優先と来客用の屋外平置きを除いて屋外機械式、設置率は約64％です。
駐輪場も屋外で設置率190％弱です。
管理費は㎡単価月額約215円、ディスポーザーなしの外廊下ではありますが植栽豊かなランドスケープですし今の時代としては違和感ないでしょう。エレベーターもゆとりの2基です。
ただ、給湯器がリースなのは地味に影響大きいですね。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ベルポート朝霞本町 総戸数40戸 管理費㎡単価月額約220円
■ライオンズ朝霞マークスフォート 総戸数69戸 管理費㎡単価月額約176円
■エコヴィレッジ朝霞本町ペレニアル 総戸数72戸 管理費㎡単価月額約160円
■ハイムスイート朝霞 総戸数212戸 管理費㎡単価月額約210円
【住むレーション】
［東武東上線］
朝霞 7:26発
和光市 7:28着
成増 7:31着
池袋 7:45着
朝霞 8:00発
朝霞台 8:03着
志木 8:05着
ふじみ野 8:11着
川越 8:17着
川越市 8:19着
［有楽町線直通］
朝霞 7:32発
和光市 7:34着
地下鉄成増 7:37着
地下鉄赤塚 7:40着
平和台 7:44着
氷川台 7:46着
小竹向原 7:48着
千川 7:51着
要町 7:54着
池袋 7:57着
東池袋 8:01着
護国寺 8:03着
江戸川橋 8:06着
飯田橋 8:09着
市ヶ谷 8:12着
麹町 8:14着
永田町 8:16着
桜田門 8:19着
有楽町 8:21着
銀座一丁目 8:23着
新富町 8:25着
月島 8:28着
豊洲 8:30着
［副都心線直通］
朝霞 7:34発
和光市 7:36着
地下鉄成増 7:40着
地下鉄赤塚 7:43着
平和台 7:46着
氷川台 7:48着
小竹向原 7:51着
池袋 7:57着
新宿三丁目 8:03着
明治神宮前 8:08着
渋谷 8:10着
朝霞駅は朝霞台駅と和光市駅の間の東上線単駅のため輸送障害が起きた際に迂回しにくいというウィークポイントがあります。(朝霞物件でも和光市駅に寄っていれば歩けますが今作は和光市駅も朝霞台駅も遠い)
急行も停車するため地下鉄線直通合わせて運行本数は充実しています。
外環道の和光ICまでは4キロ弱です。
【総評】
駅距離はありますし少し歩道が狭いところがあったりと駅との行き来に関しては若干気になるところはありますが、逆にそこを呑める方にとっては好条件が整っています。
小学校至近、大きな公園も近く買い物施設の選択肢も多くハザードマップで色がつかない安心感、今の時代にしてはしっかりとした部屋の広さに良好な日当たりと眺望、ブランド力としては弱い(主力は戸建の会社)ものの緑豊かなランドスケープにかっこいい外観デザインなどなど。
そして価格も現実路線ですね。
今の時代において平均坪単価260万円ほどで条件良いマンションをつくるのは容易ではない中で頑張ってくれています。
近郊・郊外、とくに東武東上線沿いは販売に苦戦している新築マンションも少なくないですから強気には出れないですし、戸建てという選択肢がわんさかあるエリアですから価格が安いだけでは売れないということは作り手側が一番分かっていることですからそこを意識した商品力と価格帯になっており、それは買い手側にとっては嬉しい話と言えるでしょう。
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