大宮スカイ&スクエアザ・タワー　価格は？！　建設地を見てきました！

今回ご紹介するのは大宮スカイ&スクエアザ・タワーです！

［物件概要］

売主：日鉄興和不動産　三井不動産レジデンシャル　丸紅都市開発
設計：松田平田設計
施工：前田建設工業
価格：未定
専有面積：40.72㎡～123.17㎡
総戸数：522戸（一般販売対象戸数398戸）他に店舗・事務所区画23戸
規模：地上28階地下2階建て
交通：JR各線「大宮」駅徒歩5分　東武アーバンパークライン「大宮」駅徒歩5分　埼玉新都市交通伊奈線（ニューシャトル）「大宮」駅徒歩5分
所在地：埼玉県さいたま市大宮区桜木町2丁目
竣工予定：2024年5月中旬

駐車場：204台（他、来客用駐車場等3台）
自転車置場：788台
バイク・ミニバイク置場：バイク2台、ミニバイク10台

地図はこちらです↓

画像出典：大宮スカイ&スクエアザ・タワー公式HP

前回の記事　→　大宮駅西口第3-B地区第一種市街地再開発事業　大宮駅西口に28階建てタワーマンション建設へ

ようやくきましたねー！！

最初に記事化したのは2015年、2回目の記事となった4年前時点では2021年7月の竣工を予定していたのですが最終的には2024年5月中旬の竣工で着地となったようです。今回の建設地の西側では別の再開発(大宮駅西口第3-A・D地区第一種市街地再開発事業)も予定されており順調にいけば2025年度に竣工となります。そちらは東京建物主幹事で今作と同じく複合開発となります。

大宮駅の西口から徒歩5分、元々は昔からの住宅などが密集しており道が狭く、防災面強化をするという意味合いも強い再開発となります。西口側も商業施設は多いですが東口よりかはオフィス街感は強いです。東口も徐々に新しいビルが建設されてはいきますがペデストリアンデッキが整備されており、ぱっと見で仙台と見間違えるほうの大宮は西口となります。

南側がえぐられるような土地形状ではあるのですが4面接道しており東西に長いため駅近のタワーマンションながらも南向き住戸を多く設定できるのは大きな魅力となります。おそらくですが南向きと北向きのサンドイッチとなります。南側のえぐれたところには既存マンションなどがありますし、その先は大宮ソニックシティ(約137m)となるなど階数によっては壁ドンに近いですし、上層階でもソニックシティは被ってきますから眺望の抜け感となれば同じ西口でも駅前通りの南側に位置している大宮ファーストプレイスタワーやプラウド大宮のほうが優れています。

今作は商業施設との一体開発となります。これまでの大宮タワマンとはそこが大きく異なる強みですね。3階建ての商業棟(船のようなデザインがかっこいい!!)と28階建ての住戸棟(約99m)の3階部分までに商業施設が入ります。外部から遊びに来るほどの大きさではないもののスーパーマーケット(マルエツ)も入る予定ですから上に住む方や周辺住民にとっては恩恵が大きいですね。住宅エントランスは1階ですが商業施設とは繋がっているようですので(3階が広場になるようです)雨に濡れない動線だと良いですね。北側の新設道路挟んだ北西側には13階建て(約45m)の1LDK・2LDK中心のコンパクトレジデンスも建設されますがそちらは地権者向けの棟なのでしょうか。

住戸棟のグランドエントランスは4階(メールコーナーも4階)のためポストチェックは一旦4階で降りるのでしょうか。1階から途中階でエレベーターへ乗り換えて住戸棟へいくパターンではなさそうですが公式HPを見る限りは1階にメールコーナーがないのですよね。4階にゲストルーム、ワーキングラウンジ、ワーキングブース、カンファレンスルーム、16階にマルチスタジオ、屋上にはスカイテラスが設けられるようです。

外観デザインに関しては完成予想CGがあまりupされていないのですが隔て板はびっしりと上までありそうですし、28階建てとはいえ横に長いため存在感でそうです。

間取りを見る限りは埼玉仕様という臭いがぷんぷんしますね。外廊下ですし広い部屋を除くとトイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレというわけではなさそうです。掲載されている中住戸を見る限りはリビングの窓面も豊かではありません。ただ、エリア的にハイグレードマンションを求める方は少ないですからそこは売れ行きには悪い影響はほぼないでしょう。それよりかは液状化や水害リスクが少ない立地ながらも免震構造(中間免震)としてくれたことが大きく評価されるかと。(防災備蓄倉庫、帰宅困難者の一時滞在スペースを設けて地域で働く方などの防災拠点として整備されています)

周辺のタワーマンションの立地等々について確認しましょう！

画像出典：グーグルアースに著者加筆

①大宮ファーストプレイスタワー　2008年築　西口駅徒歩5分　総戸数179戸　25階建て(約85m)　内廊下　各階ごみ置場　ディスポーザー　制震構造

②ザ大宮タワーズ　2008年築　東口駅徒歩8分　総戸数238戸　22階建て(約75m)　内廊下　各階ごみ置場　ディスポーザー　耐震構造

③グランドミッドタワーズ大宮　2011年築　東口駅徒歩7分　総戸数941戸　30階建て(約99m)　外廊下　各階ごみ置場　ディスポーザー　耐震構造

同じ西口側ですと大宮ファーストプレイスタワーという赤色デザインの素敵なタワマンがあります。南向き住戸も多く、南側が接道からの寺、そしてその先にお墓ということで大宮駅近くでありながらも眺望と採光が守られやすいのは魅力の一つとなります。鹿島建設施工です。

東口側では大宮駅№1タワマンと言っても怒られないであろう規模感のグランドミッドタワーズ大宮があります。ツインタワーとなっており30階建てとエリア内では背が高いですから眺望抜ける住戸も多くなっています。こちらも鹿島建設施工ですが外廊下のため内廊下派にはハマってきません。まぁしかし規模感もありますから外廊下だろうと売れますね。お屋敷をイメージした外周部も素敵です。

グランドミッドタワーズ大宮の近くには同じくツインタワーのザ大宮タワーズもあります。グランドミッドタワーズ大宮に比べると存在感は薄いもののわちゃわちゃしていないタワマンがお好きな方には合ってくる戸数となっています。グランドミッドタワーズ大宮を気に入ったけども内廊下に住みたいという方にもハマってきます。前田建設工業施工ということで大宮スカイ&スクエアザ・タワーと同じ施工会社となります。

ザ大宮タワーズとグランドミッドタワーズ大宮はさいたま新都心のコクーンシティまでも散歩がてら行き来できることと氷川参道が近いこと、ピカピカの大宮区役所(図書館もあります)もすぐそばなど西口とは違った魅力もあります。ただ、大宮駅をもっともっと近く感じたい方は大宮ファーストプレイスタワーと大宮スカイ&スクエアザ・タワーのほうが合ってくることでしょう。

周辺相場を確認しましょう！

［西口］

・大宮ファーストプレイスタワー　2008年築　大宮区桜木町1　大宮駅徒歩5分　新築時の坪単価約230万円　現在の坪単価約275万円

・プラウド大宮　2014年築　大宮区桜木町1　大宮駅徒歩5分　新築時の坪単価約245万円　現在の坪単価約300万円

・ザ・パークハウス大宮　2017年築　大宮区桜木町1　大宮駅徒歩5分　新築時の坪単価約295万円　現在の坪単価約320万円

［東口］

・THE OMIYA TOWERS(ザ大宮タワーズ)　2008年築　大宮区吉敷町1　大宮駅徒歩8分　新築時の坪単価約230万円　現在の坪単価約255万円

・グランドミッドタワーズ大宮　2011年築　大宮区下町3　大宮駅徒歩7分　新築時の坪単価約220万円　現在の坪単価約320万円

賃料としては㎡単価3500円で見ておけば手堅いでしょうか。グランドミッドタワーズ大宮で㎡単価3300円前後です。

上記相場から大宮スカイ&スクエアザ・タワーの販売価格を予想すると

坪単価350万円　＝　70㎡約7400万円

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

4年前の記事では坪単価300万円で予想しましたが当時とは状況が大きく異なりますから坪単価350万円くらいになることに違和感はないでしょう。

おそらく多くの検討している皆様も

坪単価300万円　＝　祭りじゃ！！

坪単価350万円　＝　まぁそうですよね。納得です！！

坪単価400万円　＝　かつてない世界　

という印象なのではないでしょうか。

もちろん低層階と高層階では大きな単価差があると思いますが平均的な部屋で坪単価350万円できてくれるなら嬉しいですがどうなるか！グランドロビーの完成予想CGを見る限りは坪単価400万円の臭いもしますがさすがに平均で400ということはないと思います。

維持費に関しては商業施設も抱えるためお安くはならないかもしれないですね。

周辺のタワーマンション管理費等を確認しましょう！

・大宮ファーストプレイスタワー　管理費㎡単価月額約153円　日勤　コンシェなし

・ザ大宮タワーズ　管理費㎡単価月額約218円　24時間有人管理　コンシェあり

・グランドミッドタワーズ大宮　管理費㎡単価月額約193円　24時間有人管理　コンシェあり

駐車場は敷地北側にタワーパーキングが2基、設置率約39％です。

参考までにグランドミッドタワーズ大宮の駐車場設置率は約66％で30台前後の空きがあります。もしもグランドミッドタワーズ大宮と同じ車所有率となるならば設置率約60％でちょうど埋まるという計算になりますから約39％という設置率は物足りなさを感じはします。もちろんグランドミッドタワーズ大宮より駅に近いですし、今は車を持たないでマンションに資金を全振りする方も多いことはたしかですがちょいと不安です。

駐輪場は設置率約150％、4階の屋内となるようで専用エレベーターが2基あります。

建設地

【住むレーション】

［新幹線］

大宮　7:33発
仙台　8:40着

大宮　7:45発
長野　8:42着
富山　9:30着
金沢　9:50着

大宮　7:29発
越後湯沢　8:13着
浦佐　8:25着
長岡　8:38着
燕三条　8:48着
新潟　9:01着

大宮　8:20発
上野　8:38着
東京　8:44着

［上野東京ライン］

大宮　7:53発
さいたま新都心　7:56着
浦和　8:00着
赤羽　8:10着
尾久　8:15着
上野　8:22着
東京　8:29着
新橋　8:33着
品川　8:39着

［湘南新宿ライン］

大宮　7:52発
浦和　7:58着
赤羽　8:08着
池袋　8:19着
新宿　8:25着
渋谷　8:31着

［埼京線・川越線］

大宮　7:58発
武蔵浦和　8:05着
赤羽　8:15着
十条　8:18着
板橋　8:21着
池袋　8:25着
新宿　8:31着
渋谷　8:36着
恵比寿　8:38着
大崎　8:42着

［空港リムジンバス］

大宮駅西口　4:15発
さいたま新都心駅西口　4:30発
羽田空港第2ターミナル　5:30着
羽田空港第1ターミナル　5:35着
羽田空港第3ターミナル　5:45着

※成田空港までのリムジンバスは運休中

都心までの距離はあるものの新幹線停車駅でその他利用できる路線も多いなど言わずもがなではありますが鉄道利便性は高めです。大宮駅は外から見ると古さも感じられるのですが大宮駅グランドセントラルステーション化構想によって近代的な駅になるとより魅力が増しますね！

車移動に関しては駅周辺はちょいと渋滞しがちな道もありますが首都高の新都心西入口までは約1.3キロですから高速道路へサクッと入ることはできます。東北自動車道の岩槻ICまでだと7キロほどあります。

日常の買い物に関しては駅中も駅前も充実していますし、通学校も桜木小学校からの桜木中学校だと思われますので中山道渡ればすぐです。

周辺タワーマンションの学区を確認しましょう！

・大宮ファーストプレイスタワー　桜木小学校(徒歩5分)　桜木中学校(徒歩7分)

・ザ大宮タワーズ　大宮南小学校(徒歩8分)　大宮南中学校(徒歩13分)

・グランドミッドタワーズ大宮　大宮小学校(徒歩6分)　大宮中学校(徒歩13分)

販売開始予定は2022年6月となっています。まずはモデルルームオープンが楽しみですね！！

大宮スカイ&スクエアザ・タワーの購入へ向けた緊急会議。

日南さん「外廊下ってイケてないわね」

みみみ「埼玉にそれを求めちゃダメ」

菊池さん「素敵なマンションです」https://t.co/NTMzXlmnGP pic.twitter.com/qPEjm4sLoL

— マンションマニア (@mansionmania) October 22, 2021