今回ご紹介するのはバウス朝霞根岸台です!

[物件概要]

売主:日本土地建物
施工:長谷工コーポレーション
価格:43,337,368円~53,830,198円(64.50㎡~72.55㎡)
専有面積:64.50㎡~82.29㎡
総戸数:86戸
規模:8階建て
交通:東武東上線「朝霞」駅徒歩6分
所在地:埼玉県朝霞市根岸台5
竣工予定:2019年9月下旬

駐車場:平置駐車場37台(内1台は身障者用)月額:11000円~12500円)
バイク置場:5台 月額:2000円)
自転車置場:178台(内平置16台、2段式162台)(月額:100円~400円)

管理費〔月額〕11300円~12700円
修繕積立金〔月額〕6450円~7260円

地図はこちらです↓

画像出典:バウス朝霞根岸台公式HP

朝霞駅最寄りでの新築マンション供給は多いものの東側での供給は珍しく、バウス朝霞根岸台に関しては地元民から「待ってました!!」という声が多くなっています。

そのため朝霞エリアで供給中の新築マンションの中でも相談件数が多いのですがやはり引っ掛かるのは価格面。そのあたり含めて共有いたします。

まず立地条件としては地元の方が待ってましたというだけあり文句のつけどころがほとんどありません。

駅からはフラットな道のりで徒歩6分、車の通りがそこそこ多い道を歩くもののほぼほぼ歩道が整備されていますし、物件の少し手前で住宅街に入るため静かな環境に位置しています。通り道に24時間営業の西友がありますから日常の買い物利便性も高くなっています。武蔵野台地に位置していますから液状化や浸水の心配も少なくなっています。

区画整理事業内に位置していますから東側の道路も綺麗に整備され(計画道路の開通はかなり先のためしばらくはほとんど車が通りません)、南側には公園(現状遊具はありません)があります。公園の横に畑があり、なんらかの建物ができる可能性はありますが25mの高さ制限があることと南面が接道していますから壁ドンになる心配がありません。バウス朝霞根岸台も畑の跡地というだけあり今後区画整理とともに街が出来上がっていく楽しみもあります。周辺の戸建ても新し目で綺麗ですから歩いていて気持ちの良い街並みです。

唯一のデメリットとしては小学校と中学校がけっこう遠いことがファミリー層には引っ掛かるかもしれません。小学校までは約1120m、中学校までは約1560mとなっています。

外観デザインやランドスケープに関してはけっこうな力が入っています。

外観に関して評価したいのは背中部分です。表面もかっこいいのですがそれは駅から歩いてきたときに見えますから当然として、駅からの導線で見えない背中側も共用廊下の柵が横ルーバーであったりエレベーター前にガラスパネルを設けたり、タイル張りを主としたりコストカットしていません。駐車場を利用する際などしか目に見えない背中側をしっかりと造りこむ売主の姿勢は大きく評価すべき点と言えます。

また、植栽計画が素晴らしく、駅からの導線で住宅街に入った際に真正面にエントランス周りの植栽が目に入ってくるようにしているのです。まさに杜のエントランスです。いや~これは素晴らしいです。

家を出るとき、家に帰ってくるときに癒しをくれることはもちろん「このマンション買って良かった!!」となるくらい都度テンションも高まるでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

Bタイプ 3LDK 68.12㎡
2階 4739万円 坪単価230万円

Cタイプ 3LDK 68.51㎡
2階 4739万円 坪単価228万円
4階 4818万円 坪単価232万円

D2タイプ 3LDK 70.15㎡
2階 4897万円 坪単価230万円
4階 4977万円 坪単価234万円

Gタイプ 3LDK 72.50㎡

画像出典:バウス朝霞根岸台公式HP

5階 5343万円 坪単価243万円
8階 5521万円 坪単価251万円

Mタイプ 4LDK 82.29㎡

画像出典:バウス朝霞根岸台公式HP

8階 6333万円 坪単価254万円

[東向き]

Hタイプ 3LDK 64.50㎡
6階 4373万円 坪単価224万円

I2タイプ 3LDK 68.49㎡
2階 4452万円 坪単価214万円
4階 4531万円 坪単価218万円
6階 4601万円 坪単価222万円

Jタイプ 3LDK 70.09㎡
1階 4640万円 坪単価218万円(Jtタイプ)
4階 4779万円 坪単価225万円
5階 4818万円 坪単価227万円
6階 4858万円 坪単価229万円
8階 4996万円 坪単価235万円

ん~朝霞駅徒歩6分としてはそこそこな単価設定です。リセールバリューにはあまり期待しないほうがいいでしょう。

また、室内はコストカット感満載となっています。

ディスポーザーがないのは仕方ないにしてもキッチンの引き出しにブルモーション機能がなく、浴室のライトはブラケット、トイレは古めかしいタンク式です。洋室などすべての引き戸が下レールですしこちらもブルモーション機能なしです。構造は直床、バルコニー隣戸境も背の低いペラボーです。

まぁだいぶコストカットしています。

維持費一例・・・D2タイプ 70.15㎡ 管理費(月額)12300円 修繕積立金(月額)7020円

周辺相場を確認しましょう!

・東急ドエルアルス朝霞 1995年築 根岸台1 新築時の坪単価約185万円 直近売り出し事例なし

・アンソレイユ朝霞 1996年築 根岸台5 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約130万円

・ベルポート朝霞五番館 2002年築 根岸台1 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約140万円

・クリオ朝霞 2011年築 岡1 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約150万円

・サンクレイドル朝霞駅前 2011年築 仲町2 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約180万円

上記相場からバウス朝霞根岸台の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 68.51㎡ 4階 4818万円(新築時) → 3580万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場はすべてが平置きとなっていますが設置率が約43%ですからエリア的には足りないことでしょう。

共用施設はエントランス横にラウンジ兼集会室があります。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

[東武東上線]

朝霞 8:00発
和光市 8:02着
成増 8:05着
池袋 8:20着

[東武東上線→有楽町線]

朝霞 7:55発
和光市 7:57着
地下鉄成増 8:02着
地下鉄赤塚 8:04着
平和台 8:07着
氷川台 8:09着
小竹向原 8:12着
千川 8:14着
要町 8:16着
池袋 8:19着
東池袋 8:22着
護国寺 8:24着
江戸川橋 8:27着
飯田橋 8:30着
市ヶ谷 8:33着
麹町 8:35着
永田町 8:37着
桜田門 8:40着
有楽町 8:42着
銀座一丁目 8:44着
新富町 8:46着
月島 8:49着
豊洲 8:51着
辰巳 8:54着
新木場 8:57着

[東武東上線→副都心線]

朝霞 8:05発
和光市 8:07着
地下鉄成増 8:11着
地下鉄赤塚 8:14着
平和台 8:16着
氷川台 8:19着
小竹向原 8:21着
池袋 8:27着
新宿三丁目 8:35着
渋谷 8:42着

積水化学工業東京工場跡地に大きめの商業施設ができますから買い物する場所の選択肢が増えるのは楽しみですね。

【総評】

妥協点としては「リセールバリュー」と「室内の設備仕様」です。他はむしろ高評価できる点ばかりです。

気に入られていて上記妥協点さえクリアできるのであればおすすめできます。

そもそも朝霞駅東側、かつ武蔵野台地内で同じような規模感、条件のマンションは出にくいですからね~。

それにしてもエントランス周りは素敵な仕上がりになりそうで完成が楽しみです!

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