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今回ご紹介するのはプラウド志木本町です！
［物件概要］
売主：野村不動産
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：56.40㎡～ 71.42㎡
総戸数：71戸 (※非分譲住戸1戸含む)
規模：15階建て
交通：東武東上線「志木」駅徒歩4分
所在地：埼玉県志木市本町五丁目
竣工予定：2021年2月中旬
地図はこちらです↓
画像出典：プラウド志木本町公式HP
どうも！アメージングマンションマニアです！
志木駅から徒歩4分、その道中の多くはペデストリアンデッキ経由(使う階段次第では信号なし!!)となります。駅近となれば駅前に商業施設がない場合、結局買い物するのに迂回・・・なんてことも多い中で商業施設の多い志木らしく駅と物件の間にはEQUIA志木、マルイファミリー志木があるためついでの買い物環境としては贅沢すぎるものとなっています。
西側しか接道しておらず、駅近かつ商業地域がゆえに囲まれ感がありますが現状南面は壁ドンではありません。
南面目の前の土地も商業地域のため将来的にはわかりませんが西側は用途地域が変わり高さ25m規制がかかりますから西に窓を持つ角住戸は9階程度から実質半永久眺望となります。また、全戸南西向きですから日当たりに関しては期待できる住戸が多いでしょう。
なお、今回は志木市アドレスとなります。志木駅最寄りと言っても朝霞市、新座市も絡んできますから志木市の北口側希望の方からすれば「待ってました！」となるでしょう。
近年の新築マンション供給としてはイニシア志木が志木市×南口、イニシア志木レジデンスが朝霞市×南口、そして今後供給予定のカミヤプラザ跡地のブリリア志木ほげほげが新座市×南口、プラウドブランドだけで見るとプラウド志木が志木市×南口、プラウド志木サウスフォートが朝霞市×南口、プラウドシティ志木本町が志木市×北口となります。過去を遡れば志木市×北口が少ないというわけではないものの近年は棟数だけで見れば南口側が多かったですから供給の多い志木エリアながら競合がないというのは土地仕入れのうまさを感じますね。
プラウドシティ志木本町に関してはダイエー跡地ということで規模感があり、商業一体開発でしたから過去作と比べた時にどうなのか？というのは気になるところですが過去作があったからこその努力が見受けられます。
まずびっくりするのはエントランスホール。総戸数71戸ながらも二層吹き抜けとしており広さも一部屋分まるっと使っています。エントランスホールだけ見させられたら総戸数71戸のマンションとは想像も付かないレベルです。そしてエントランスアプローチ、インターロッキング舗装×植栽豊かな素敵な導線となっているのですがそれだけでは終わりません。接道から少し進んだ先にオートロックゲートがあるのです！！自転車置場と同じ導線のため歩行者専用でないのは残念ですがこちらも総戸数からしたら信じられないくらいの造りこみとなっています。
エントランスホール正面の大窓からは庭の植栽を望むことができますしクランクインさせたエレベーターホールもタイル貼りとするなどプラウドシティ志木本町に負けないレベルとしてきています。
ただ、謎設定だったのはセキュリティ面です。先に述べた接道近くのオートロックゲートを超えた先のエントランスホール出入口は非オートロックとなっています。ラクセスキーを導入しているわけでダブルオートロックにしても良かったような。。。なんでだろう。
もう1点気になるのは駐車場です。機械式のみなのは駅近ですから良いとして設置率は約33％、設置率約40％のプラウドシティ志木本町が足りなかったわけでもう少し頑張ってほしかったところです。周辺の月極駐車場が容易に借りれるわけでないのですから尚更。また、車路が狭いためバッティングしたときに待つスペースがほとんどないのも気になります。公道でハザード付けて待てというのでしょうか。機械式駐車場というのは作業時間がかかるわけで通常待機スペース(公道で待たないようにするため)を設けるのですが。
駐輪場も設置率約121％と低いのは気になります。レンタサイクルを4台導入するとはいえもう少し多めにしても良かった気はしますが。
ごみ置き場は外側ですが導線上に屋根もあります。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
※全戸南西向き
Aタイプ 3LDK 71.42㎡
画像出典：プラウド志木本町公式HP
7階 5700万円～5999万円 坪単価263万円～坪単価277万円
11階 6400万円～6699万円 坪単価296万円～坪単価310万円
14階 6400万円～6699万円 坪単価296万円～坪単価310万円
Bタイプ 2LDK 56.40㎡
画像出典：プラウド志木本町公式HP
7階 4400万円～4699万円 坪単価257万円～坪単価275万円
11階 5000万円～5399万円 坪単価293万円～坪単価316万円
14階 5000万円～5399万円 坪単価293万円～坪単価316万円
Cタイプ 2LDK＋S 68.10㎡
予定価格表記なし
Dタイプ 2LDK＋S 68.10㎡
4階 5000万円～5399万円 坪単価242万円～坪単価262万円
7階 5400万円～5699万円 坪単価262万円～坪単価276万円
11階 5700万円～5999万円 坪単価276万円～坪単価291万円
14階 6000万円～6399万円 坪単価291万円～坪単価310万円
Eタイプ 3LDK 70.14㎡
4階 5400万円～5699万円 坪単価254万円～坪単価268万円
7階 5700万円～5999万円 坪単価268万円～坪単価282万円
11階 6000万円～6399万円 坪単価282万円～坪単価301万円
14階 6000万円～6399万円 坪単価282万円～坪単価301万円
最低ラインで計算すると平均坪単価270万円ほど、最高単価で計算すると平均坪単価290万円ほどとなります。
前回の記事でお伝えしたように平均坪単価250万円なら違和感ない単価設定ですからいかに最低ラインに近づくかですが前回の調査時よりも周辺中古相場が上がってきているため売り手側としては強気になるものわかりますね。
維持費などは未定でした。
設備仕様に関してはディスポーザーはありませんが食洗機、キッチン天板御影石、浴室ダウンライト、タオルバー二本、浴室内乾燥用バー三本、ミライフルなど単価なりのものとなっています。まだ未定の部分も多かったですがセレクトメニュー(有償もあり)で可動間仕切り収納(ウゴクロではなくセフィット)、めちゃくちゃ長いウォールスライドドアなど新築ならではの選ぶ楽しみがあります。収納、引き戸含めてソフトクローズ機能が付いています。隔て板もしっかりとトールタイプです。
プラウドシティ志木本町にはディスポーザーが付いていただけにそこは残念でした。
構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm・2500mm、最上階は2550mmでサッシ高も上がります。
周辺相場を確認しましょう！
・コスモ志木ステーションビュー 1999年築 本町5 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約135万円
・モリスステーションプラザ志木 2000年築 本町5 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約125万円
・ザ・ステイツ志木本町ユリノ木通り 2004年築 本町5 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約180万円
・パークホームズ志木ステーションファースト 2008年築 本町5 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約215万円
・グローベル志木ステーションプレミア 2014年築 本町5 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約220万円
・ミオカステーロ志木本町 2014年築 本町5 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約180万円
・パークホームズ志木ザ・レジデンス 2016年築 本町5 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約240万円
・プラウドシティ志木本町 2016年築 本町5 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約230万円
上記相場からプラウド志木本町の将来価値を予想すると
Dタイプ 2LDK＋S 68.10㎡ 7階 5400万円～5699万円 坪単価262万円～坪単価276万円(新築時) → 4770万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
【住むレーション】
［東武東上線］
志木 8:00発
朝霞台 8:02着
朝霞 8:05着
和光市 8:08着
成増 8:12着
池袋 8:25着
志木 8:04発
ふじみ野 8:11着
川越 8:17着
川越市 8:19着
［有楽町線直通］
志木 7:48発
朝霞台 7:50着
朝霞 7:54着
和光市 7:57着
地下鉄成増 8:02着
地下鉄赤塚 8:04着
平和台 8:07着
氷川台 8:09着
小竹向原 8:12着
千川 8:14着
要町 8:16着
池袋 8:19着
東池袋 8:22着
護国寺 8:24着
江戸川橋 8:27着
飯田橋 8:30着
市ヶ谷 8:33着
麹町 8:35着
永田町 8:37着
桜田門 8:40着
有楽町 8:42着
銀座一丁目 8:44着
新富町 8:46着
月島 8:49着
豊洲 8:51着
［副都心線直通］
志木 8:02発（始発）
朝霞台 8:04着
朝霞 8:07着
和光市 8:10着
地下鉄成増 8:14着
地下鉄赤塚 8:16着
平和台 8:19着
氷川台 8:21着
小竹向原 8:24着
千川 8:26着
要町 8:28着
池袋 8:30着
雑司が谷 8:33着
西早稲田 8:36着
東新宿 8:38着
新宿三丁目 8:40着
北参道 8:43着
明治神宮前 8:45着
渋谷 8:47着
時間をかけてもよければ志木始発の普通電車で座って通勤することも可能です。運行本数多めの駅です。
近いというわけではありませんが通学校が歴史ある志木小学校(公立とは思えぬ外観)ですから子育てファミリーからすれば魅力に感じるでしょう。
【総評】
お安くはないですが志木エリアの中でも立地が優れていますから周辺中古より高いことに違和感はないでしょう。周辺中古より立地が劣るのに価格が高いわけではありません。規模の割にエントランスホールや導線に力を入れていますから駅近という利便性だけでなく住み心地という満足度にも期待できるでしょう。
今回は朝霞、朝霞台のプラウドと合同のマンションギャラリーとなっています。(平和台もかな？)
模型を用意しない代わりにVRを設けてくれていますから盛り上がりには欠けるかもですがわかりやすいものとなっています。
次発は朝霞、平和台、その後に皆様お待ちかね？の朝霞台という販売になるはずです。朝霞台はかなりの好立地ですからそちらを待ちたいという方も多そうですがまだ先になりそうです。
平和台は有楽町線ではありますが東上線物件が続くということでAMAZING!TOJOなのでしょう。
新築という不可思議な魔法にかけられて購入しても後悔させないであろう工夫をしてくるのはさすが野村不動産。
合同マンションギャラリーのためプラウド志木本町からすればいわゆるコンセプトルームとなってしまいますがVRがしっかりと造られていましたからむしろわかりやすいでしょう。
数物件を一つの場所で案内するデべが増えていますね。
個人的には同時にいくつかの物件を検討候補にできるのでありだとは思います。
マンション探しで迷える子羊となっていても手強いパズルが解ける可能性が高くなります。マンション探しとは運命なのね？と思うほど惚れ込みコントロールできなくなりがちですが一ヵ所で複数物件を比較できれば検討者自身の客観性も保てるでしょう。自社で囲い込んでかけひきしてるヒマをなくせるのは売手側のメリットでしょうか。
更新記事→プラウド志木本町 予定価格と間取り② モデルルーム訪問
前回の記事→プラウド志木本町 価格は？！ 現地を見てきました！
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