ザ・パークハウスさいたま新都心(予想)　価格は？！　現地を見てきました！　～さいたま市中央区新都心計画～

今回ご紹介するのはさいたま市中央区新都心計画です！

［事業計画のお知らせ］

所在地：さいたま市中央区新都心

用途：共同住宅　店舗

敷地面積：1.516.76㎡
建築面積：702.39㎡
延べ面積：9.680.27㎡（容積対象7.583.70㎡）
高さ：52.74㎡

住戸数：109戸
階数：17階建て

工事着手予定：2019年12月1日
工事完了予定：2022年3月末日

事業者：三菱地所レジデンス　日本土地建物
設計者：川口土木建築工業
施工者：未定

地図はこちらです↓

いやはや・・・。もう心穏やかではいられません。。。

テンションMAX!!!!!!!!!!

きたよこれ。ほんとやばやばの興奮状態です。

しんと好きであれば上記の地図を見てこの興奮状態をご理解いただけているのではないでしょうか。

さいたま新都心駅最寄りとしてはシントシティ(大宮区)が供給中です。グレード感は抑えていますがその分価格も抑えておりさいたま新都心駅徒歩5分で坪単価約245万円ですからおすすめしていることはたしかですがしんと好きというよりかはもともと新都心を知らない方が広域から購入されているように見えます。京浜東北線他の線路より東側に寄っていますし、しんと好きからしたら「北与野とさいたま新都心の間に住みたい」と思う方が多いでしょう。

北与野とさいたま新都心の間でどちらからも離れすぎていない分譲マンションとしてはシティテラスさいたま新都心のみとなります。グリーンフォレストやプラウドも間と言えば間ですが北与野駅南側に寄っていますから誰しもが間と認めるのはシティテラスさいたま新都心だけでしょう。

ザ間のシティテラスさいたま新都心と間でない分譲マンションではどれだけの単価差があるか確認しましょう。

［北与野とさいたま新都心のザ間］

・シティテラスさいたま新都心　2007年築　上落合1　新築時の坪単価約230万円　現在の坪単価約250万円

［北与野とさいたま新都心の間ではあるけどもさいたま新都心から少し離れてしまう］

・グリーンフォレストストーリーズ　2004年築　上落合1　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約220万円

［北与野(埼京線線路)の西側］

・パークハウスさいたま新都心ミッドタワー　2005年築　上落合1　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約205万円

・シティタワーさいたま新都心　2012年築　上落合2　新築時の坪単価約235万円　現在の坪単価約235万円

［さいたま新都心の東側］

・ザ・レジンデンスさいたま新都心　2017年築　北袋町(大宮区)　新築時の坪単価約235万円　現在の坪単価約225万円

シティテラスさいたま新都心は築年数の割に高単価で動いています。それだけザ間というのは希少性があるわけです。

ただ、シティテラスさいたま新都心でも叶えられなかったことがあります。それはアドレスです。けして上落合がダメよというわけではありませんので誤解なきようお願いしたいのですがせっかくザ・間なら新都心アドレスが良かったよね～と当時思った方はたくさんいるでしょう。

中央区新都心アドレスの区域は狭く、その中でもSSA(さいたまスーパーアリーナ)や郵便局、ホテルやオフィスビルで埋め尽くされていますから正直「新都心アドレスの分譲マンションを見ることはできないんだろうなぁ～」と諦めいたわけですが・・・今回は奇跡の「中央区新都心」アドレスです！！！！！新都心に住める日が来るわけです。こりゃ参りました。

新都心アドレスというのは大宮操車場跡地に振られたものであり、今回の土地(開発時の名称は7街区)もぎりぎり操車場の敷地であった場所です。ちなみにお隣となるシティテラスさいたま新都心はぎりぎり操車場跡地ではありません。なぜに7街区には個人の土地があるのかという経緯は不明ですが新都心アドレスで分譲マンションができるとしたらここしかないと言っても過言ではない状況であったため希少性があるわけです。

駅距離としては北与野駅へ徒歩2分、さいたま新都心駅へ徒歩5分表記ほどになるかと思われます。北与野とさいたま新都心を繋ぐデッキも近くにありますから便利な立地です。

南面はシティテラスさいたま新都心がありますし囲まれ感は否めないためタワー形状としてくるでしょうか。17階建てのためさいたま新都心側のペデストリアンデッキから見ても存在感でてくることは間違いないでしょう。

さて、価格の予想に入りましょう。

まず新築との比較から。

間違いなく言えることはシントシティよりは高いでしょう。誰がどう見ても立地としては今回のほうが強い(シントシティも十分良い立地ですが今回の計画地が良すぎる)ですからそこはほぼ間違いないかと。そうなると坪単価約245万円以上ということになります。シントシティと一時的に競合していたザ・パークハウス大宮吉敷町は坪単価約260万円でしたがおそらくそちらよりも高いかなぁ～と。

次に中古との比較です。

築12年のシティテラスさいたま新都心が坪単価約250万円で動いているとなればそれより安いということはほぼほぼないでしょう。

上記をトータル的に見ると坪単価285万円と予想します！70㎡換算で6000万円ほどです。

三菱地所レジデンスは現地実的な単価としてくることが多いですから坪単価300万円にはもってこないと思いますがどうでしょうか。

とりあえずマンションマニアもガチのガチで狙うことはたしかです(笑)

2019年11月30日(土)のダイヤ改正で埼京線が相鉄線と直通することになります。一部ですが北与野から海老名までいく電車もあるようです。また、北与野は快速停車駅となりますから都心部までの所要時間が縮まります。ただし、各駅停車の本数を減らすようですから運行本数に大きな変更はないようです。間隔がばらばらだったのを10分間隔ほどにしてくれるのは助かりますね。