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今回ご紹介するのはアンビシャス上尾です！

［物件概要］

事業主：伊勢原建物
売主：アンビシャス
設計：ソシアル綜合設計
施工：吉原組
価格：3420万円～4450万円
専有面積：60.04㎡～76.14㎡
総戸数：102戸
規模：9階建て
交通：上野東京ライン・湘南新宿ライン「上尾」駅徒歩9分
所在地：埼玉県上尾市西宮下一丁目
竣工：2020年8月25日

管理費：月額10800円～13700円
修繕積立金：月額5470円～6850円

駐車場：51台　月額5000円～10000円
バイク置場：7台　月額2000円
自転車置場：215台　月額100円・200円

地図はこちらです↓

画像出典：アンビシャス上尾公式HP

上尾駅から線路沿いを歩いて徒歩9分、上尾駅周辺には既存マンションが多くありますし徒歩9分歩いたのに線路沿いということはけして褒められたものではないのですがやはり2020年12月4日にグランドオープンしたイオンモール上尾の開業はかなりのかなり影響が大きいでしょう。現地からイオンモール上尾までは歩いても12分、自転車ならよりサクっと(線路を渡る際に勾配もしくは踏切あり)行き来できる距離です。

また、近年は東口での供給が続いていましたから西口側で学区縛りの方からすれば魅力が大きい出物でしょう。

土地形状は綺麗な正方形でL字配棟、南西向きと南東向きから選べます。南西側のほうが線路に背を向く形になりますし、住宅街を向くのでとっつきやすいでしょうか。南東側も電車が見えるのは楽しいですけどね。

外観デザインとしてはガラス手摺の色を変えるなどもしていなく、隔て板も低いなどシンプルではありますが風除室を建物下ではなくせり出したものとなっておりガラス面が豊かのは分譲マンションらしさがあっていいですね。

背中側にもゆとりがあり、平置きと機械式混合ですが駐車場設置率50％とできています。エリア的にはけしてゆとりある設置率とは言えないものの場内を一方通行(入口と出口を完全に分けている)として交互通行がないようにできていますし、ごみ置き場と受水槽周りを緑化できているのもいいですね。四面接道ですべてを緑化できていますし立体駐車場をルーバーで囲っているのも素晴らしいです。

ただ、24時間ごみ捨てできるとはいえ屋外(住戸から屋根なし)なのは魅力に欠けるでしょうか。また、共用廊下側はスカスカの格子となっており、こちらもガラス手摺などを使ってくれるとより素敵なものとなったのですが。(単価的に求め過ぎはよくないですね)それでも玄関周りは黒タイルでビシッと決めています。

総戸数102戸の9階建てですが南西側、南東側それぞれにエレベーターを設けていますのでエレベーター待ちは少ないほうでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Gタイプ　2LDK　60.04㎡

画像出典：アンビシャス上尾公式HP

6階　3520万円　坪単価193万円

Eタイプ　3LDK　60.81㎡

画像出典：アンビシャス上尾公式HP

2階　3350万円　坪単価182万円

Jgタイプ　3LDK　65.88㎡
1階　3730万円　坪単価187万円

Lタイプ　3LDK　68.59㎡

画像出典：アンビシャス上尾公式HP

3階　3890万円　坪単価187万円

Nタイプ　3LDK　76.14㎡

画像出典：アンビシャス上尾公式HP

2階　4430万円　坪単価192万円
3階　4480万円　坪単価194万円

Vrタイプ　3LDK　72.74㎡
8階　4670万円　坪単価212万円

Fタイプ　3LDK　73.44㎡

画像出典：アンビシャス上尾公式HP

3階　4220万円　坪単価190万円

Iタイプ　3LDK　66.25㎡

画像出典：アンビシャス上尾公式HP

2階　3600万円　坪単価179万円

平均坪単価は約195万円です。

上尾駅徒歩9分にしては狭いですね。坪単価195万円となれば上尾の分譲マンションとしてはけっこうな単価ですから総額抑えるためには専有面積を削るしかないですからね…

単調な田の字メインですが角住戸はキッチンをバルコニー側にもってきてリビングからも洗面室へ行き来できるなど面白みある間取りもあります。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。トイレは古めかしいタンク式ですが収納はお洒落なものですね。また、浴室はダウンライト、構造は二重床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう！

・レーベンハイム上尾　1997年築　谷津1　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約100万円

・アゼリアシティ上尾　1997年築　柏座1　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約100万円

・コスモ上尾ロイヤルステージ　1999年築　仲町1　新築時の坪単価約130万円　現在の坪単価約115万円

・コスモ上尾ステーションアベニュー　1999年築　上町1　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約115万円

・ファミール上尾弐番館　1999年築　宮本町　新築時の坪単価約140万円　現在の坪単価約110万円

・コスモ上尾アスティオンフォート　2002年築　宮本町　新築時の坪単価約135万円　現在の坪単価約120万円

・コスモ上尾エアリアル　2002年築　柏座1　新築時の坪単価約125万円　現在の坪単価約110万円

・ライオンズタワー上尾　2002年築　谷津2　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約165万円

・フィーリア上尾　2003年築　柏座3　新築時の坪単価約125万円　現在の坪単価約125万円

・コスモ上尾ステーションフロント　2003年築　柏座2　新築時の坪単価約130万円　現在の坪単価約135万円

・コスモ上尾ブライトステージ　2005年築　柏座2　新築時の坪単価約130万円　現在の坪単価約125万円

・タワーテラス上尾　2006年築　上町1　新築時の坪単価約135万円　現在の坪単価約125万円

・シティタワー上尾駅前　2012年築　宮本町　新築時の坪単価約190万円　現在の坪単価約200万円

・プレシス上尾　2014年築　上町1　新築時の坪単価約155万円　現在の坪単価約140万円

・ウエリス上尾ローレルコート　2017年築　上町2　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約180万円

・レーベン上尾GRAN MAJESTA　2019年築　上町2　新築時の坪単価約190万円　現在の坪単価約185万円

上記相場からアンビシャス上尾の将来価値を予想すると

Lタイプ　3LDK　68.59㎡　3階　3890万円(新築時)　→　2760万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約180円、エレベーター2基ということを考慮すれば割高感ないでしょう。

【住むレーション】

［上野東京ライン］

上尾　8:00発
宮原　8:04着
大宮　8:10着
さいたま新都心　8:14着
浦和　8:18着
赤羽　8:28着
尾久　8:33着
上野　8:41着
東京　8:49着
新橋　8:53着
品川　8:59着

［湘南新宿ライン］

上尾　7:52発
宮原　7:56着
大宮　8:02着
浦和　8:12着
赤羽　8:22着
池袋　8:33着
新宿　8:39着
渋谷　8:45着
恵比寿　8:47着
大崎　8:52着

上尾駅は乗降人員も多く、スワローあかぎの一部電車が止まるなど運行本数多めです。

日常の買い物としては現地のすぐ近くにないのはネックですが先述べたイオンモール上尾がありますからそこへサクッと行き来できるのは魅力です。あとは駅前のイトーヨーカドー、丸広百貨店もあります。上尾は利用者が多い駅のため高崎線の大宮以北の駅としての感覚だけで見ないほうが良いですね。

通学校は鴨川小学校で徒歩10分、南中学校で徒歩16分です。2021年販売予定のルネ上尾とは学区が異なります。鴨川学区で住宅購入を検討されている方からすれば久しぶりの新築マンションです。

【総評】

当然ながら地元需要メインではありますが高崎線の駅としては駅前に商業施設が多く、現地近くにイオンモール上尾がオープンしたとなれば広域で見てもとっつきやすさはあるでしょう。

同じ単価で見た際には都心に近付く川口元郷エリアも手が届いてしまいますがJR線(高崎線・宇都宮線)×新築マンションにこだわると平均坪単価200万円以下は他にない状況なんですよね。

単価的にコストコントロールも多く見受けられるものの緑化やエントランス周りなどはしっかりとコストをかけていますから新築マンションで坪単価200万円以下と考えれば条件良いほうでしょう。

動画もご覧ください！

■イオンモール上尾へ行ってみた！

■アンビシャス上尾　建設地周辺レポート

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