今回ご紹介するのはライオンズ和光丸山台マスターヒルズです!

[物件概要]

売主:大京
施工:穴吹工務店
価格:未定
専有面積:63.45㎡~72.04㎡
総戸数:54戸
規模:8階建て

交通:
東京メトロ有楽町線「和光市」駅徒歩10分
東京メトロ副都心線「和光市」駅徒歩10分
東武東上線「和光市」駅徒歩10分

所在地:埼玉県和光市丸山台2丁目
竣工予定:平成31年2月25日

駐車場:29台 (屋外平地式29台(来客用駐車場2台含む、1階住戸専用駐車場2台含む))
バイク置き場:6台
自転車置き場:98台
1階住戸専用サイクルポート:5区画

地図はこちらです↓

画像出典:ライオンズ和光丸山台マスターヒルズ公式HP

いや~テンション上がりますね~!!

和光市駅徒歩10分圏内!!約5年ぶりの新築マンションですよ~!!

以前からお伝えしていますが和光市駅徒歩圏内ではなかなか新築マンションが供給されないのに和光市駅で新築マンションを欲しいという方は多く、需要と供給のバランスが崩れています。

和光市駅周辺は区画整理事業中のエリアが多いことや外環道が通っていたりとそもそも駅徒歩10分圏内にマンションを建設できるような場所がとても少なくなっています。

ですから今回ライオンズ和光丸山台マスターヒルズの購入相談を受けていてとても面白いことがあります。

通常であれば

「資産価値はどうですか?」
「買うのは決めましたがどのお部屋がいいですか?」

などなど購入を迷っている方、もしくは買うことは決めたけどもお部屋選びで迷っている方の質問が多い中で同マンションの相談は

「後発のザ・パークハウスを待つべきですか?」

という相談のみがきます。

先ほどお伝えしたように久しぶりの供給ということもあり、モデルルーム見学前の方が多い中で皆様どちらかを買うことはほぼほぼ決めているのですが同マンションよりも駅に近く規模感もある後発の「ザ・パークハウス和光丸山台(予想)」を待つべきかライオンズ和光丸山台マスターヒルズで決めてしまうべきかを迷っているわけです。

とても難しい質問ではあるのですがライオンズ和光丸山台マスターヒルズのモデルルームを見学して私なりの回答を用意いたしましたので参考にしていただければ幸いでございます。

その前にライオンズ和光丸山台マスターヒルズの妥協点を2つ共有いたします。

①南向きではあるものの目の前にいかにもマンションになりそうな土地がある

②専有面積を刻んでいる

①に関してはあくまで可能性の話ではありますが目の前が道路ではなくサンレンタオルの建物がありマンションになる可能性もあるということです。

ただこちらに関しては全部屋永久眺望のマンションというのは滅多にありませんし、仮に全部屋永久眺望なら同じ価格設定にはなりませんから妥協しやすいことでしょう。またライオンズ和光丸山台マスターヒルズはバルコニー面に平置き駐車場を設けているため一定距離は確保されますし万が一南側の土地にマンションが建設されても共用廊下を眺めることになりいわゆるこんにちわ状態にはなりません。

②に関してもライオンズ和光丸山台マスターヒルズに限った話ではありませんが狭めの3LDKが増えています。数年前までは3LDKと言えば70㎡以上が基本という時代だったのですが最近では70㎡を切った3LDKをよく見かけます。実際に同マンションも63㎡台の3LDKがあります。

買い替えの方ではなく今探し始めた方には70㎡を切る3LDKがスタンダードでも将来的にマンション価格が落ち着いたときにはまた3LDKは70㎡以上で当たり前という時代がくる可能性があり、そのときに売却しにくく(価格を下げなければならない)なる可能性があります。今のスタンダードが将来のスタンダードとは限らないということです。

ただしこちらもライオンズ和光丸山台マスターヒルズに限った話ではなく、一概には言えませんがニュースにもなっているように建築費高騰の影響で1部屋あたり2000万円以上の建築費がかかる時代ですから専有面積を刻まないと一般的な所得の方が買えるマンションを供給することが困難なわけです。

ライオンズ和光丸山台マスターヒルズにおいて妥協すべき点というよりかは時代的に妥協すべき点と言えます。

上記2点が妥協すべき点で、他はおすすめできるポイントばかりですからご安心ください。

後発のザ・パークハウスを待つべきかの答えは最後にお伝えいたしますのでまずはライオンズ和光丸山台マスターヒルズのレポートをご覧ください。

まず価格に関してですが前回の記事で「坪単価235万円=70㎡ 約4980万円」と予想しましたがほぼブレはありませんでした。予定価格ベースでのお話にはなりますがざっくり坪単価240万円です。価格面は相場的に割高感一切なしです。根拠としては駅徒歩13分のシティハウス和光丸山台が中古市場で坪単価210万円ほどで動いているからです。

ライオンズ和光丸山台マスターヒルズは駅徒歩10分で新築、シティハウス和光丸山台は駅徒歩13分で築5年、坪単価240万円ほどという価格が適正であることは間違いありません。

次に設備仕様ですが、ディスポーザーはないものの充実したものとなっています。

キッチンはリビングから流し台付近が見えないようにカウンターが立ち上がっているだけでなく収納も兼ねているハンドエリアボックス、必要なときだけ引き出して盛り付け作業などに便利なカウンターなど料理好きの私もふつうに「いいなぁ~」と思ってしまいます。もちろんライオンズマンションですからL´sキッチン採用となっています。

洗面台も三面鏡ではなくあえて2面鏡にして鏡のないスペースには良く使うものなどを置くことができます。私自身もそうですが三面鏡だと毎日使うものの出し入れが面倒なんですよね。とはいえ洗面台のカウンターに置いておくのも生活感出てしまいますし。コンセントも付いていますから電動歯ブラシ、電動シェーバーなどを充電しながら置くことも可能ですからとてもよく考えられた洗面台だと感じました。

お風呂もダウンライトを採用しています。ただし1418サイズは角部屋のみで中住戸は1317となっています。これは冒頭で述べた妥協点②に繋がってきます。

窓ガラスは最近よく見る複層ガラスのワンランク上「エコガラス(こちらも複層ではあります)」を採用、一般的な複層ガラスに比べてガラスとガラスの間に膜が1枚あるため少し青っぽく見えるのは難点ですが断熱効果などが高くなっています。

建物自体もタイル貼りをメインにしていますし、背中側(共用廊下側)にも力を入れています。最近では玄関ドアを開けると廊下を歩いている人にぶつかるのではないかというくらい狭いことが多いのですが角部屋など一部を除き空間を確保しています。(角部屋は目の前を人が通らないので手摺までの距離が短くても問題ありません)

モデルルームで模型を見る際はぜひ背中側もチェックしてみてください。とてもかっこいい造りになっていますよ。

バルコニー隣戸境もトールタイプの隔て板もしくはコンクリート&下部隔て板となっています。

そして!

ライオンズマイボックスが設置されますっ!!!!!

これはいいですね~。。

ライオンズ岩本町ミレスでもお伝えしましたが自分専用の宅配ボックスがあるのです!!

自分専用の宅配ボックスは荷物が入る限りは何点でも受け取り可能です。

例えば1月13日の10時にAmazonから商品が届き不在のため自分専用宅配ボックスに投函、同日13時に楽天から商品が届き不在のため自分専用宅配ボックスに投函などスペースさえ空いていれば投函してくれるのです。

もちろん共用の宅配ボックスもありますから自分専用宅配ボックスに空きがなくても共用ボックスさえ空いていれば良いのです。宅配業者さんの立場になって考えてもライオンズマイボックス設置マンションがあることで業務の効率化が図れますから社会に貢献している取り組みと言えるでしょう。

ライオンズ和光丸山台マスターヒルズは太陽光発電・蓄電池を設置することにより災害時には1週間分のライフラインを確保しています。地盤に関しても武蔵野台地、非ハザードエリアと住まいを構える場所としてはとても安心感があります。

セキュリティ面にも力を入れておりエントランス部分だけでなくエントランスホールから共用廊下へ向かう部分にもオートロックを完備、エレベーターホールにはエレベーター内の様子を映し出すモニターも完備しています。

しかし最近のライオンズマンションは外観、設備仕様などなど力を入れていますしモデルルームでの見せ方もソフトになっていてとても好感もてますね。全盛期のように供給戸数がものすごく多いというわけではないこともあってか物件1つ1つを大切に思い供給している印象です!

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

C1タイプ 63.45㎡
1階 4500万円台 坪単価約234万円

D1タイプ 66.17㎡
1階 4700万円台 坪単価約234万円

Aタイプ 70.01㎡
4階 5400万円台 坪単価約254万円
6階 5500万円台 坪単価約259万円
8階 5600万円台 坪単価約264万円

B2タイプ 63.45㎡
4階 4600万円台 坪単価約239万円
6階 4600万円台 坪単価約239万円
8階 4800万円台 坪単価約250万円

C2タイプ 63.45㎡
4階 4600万円台 坪単価約239万円
6階 4600万円台 坪単価約239万円
8階 4800万円台 坪単価約250万円

D2タイプ 66.17㎡

画像出典:ライオンズ和光丸山台マスターヒルズ公式HP

4階 4700万円台 坪単価約234万円
6階 4800万円台 坪単価約239万円
8階 5000万円台 坪単価約249万円

E2タイプ 66.03㎡
4階 4700万円台 坪単価約235万円
6階 4800万円台 坪単価約240万円
8階 5000万円台 坪単価約250万円

F2タイプ 72.04㎡

画像出典:ライオンズ和光丸山台マスターヒルズ公式HP

4階 5500万円台 坪単価約252万円
6階 5600万円台 坪単価約256万円
8階 5800万円台 坪単価約266万円

洋室に引き戸を採用しており、さらには主寝室もほぼアウトフレームにできていますからインフレームの70㎡と比べてたときに有効面積としては大差ありません。

玄関、各ドアにはルーバー(玄関の通気口は横向きのためセキュリティ上はまったく問題ありません)を設けていますから自然と風を通すことができます。24時間換気の給気口には花粉を除去する花粉フィルターを採用していますから花粉症の方でも安心して風を通すことができます。

1階住戸の一部には専用駐車場があるのですがバルコニー側からも出入りができ鍵もかけられますから車を日常使いしたい方にはとてもおすすめできます。

天上高は2400mmですが二重床・二重天井として床スラブ厚も210mmとしています。

周辺の中古マンション相場を確認しましょう!

・コスモヒルズ和光丸山台 2000年築 和光市駅徒歩10分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約175万円

・クレアホームズ和光丸山台 2007年築 和光市駅徒歩10分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約190万円

・シティハウス和光丸山台 2012年築 和光市駅徒歩13分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約210万円

周辺の新築マンション相場を確認しましょう!

・エコヴィレッジ和光新街区 2018年1月竣工予定 和光市駅徒歩12分 坪単価約235万円

・ソライエ成増 2018年2月竣工予定 成増駅徒歩11分 坪単価約280万円

・シティハウス朝霞本町 2017年8月築 朝霞駅徒歩8分 坪単価約215万円

となっています。

上記相場や市況を考慮してライオンズ和光丸山台マスターヒルズの将来価値を予想すると

D2タイプ 66.17㎡ 4階 4700万円台(新築時) → 3800万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

今の市況としてはごくごく一般的な価格維持率となっていますが和光市駅周辺では再開発も計画されていますからより底堅くなる可能性は十分あります。北口にタワーマンション、いつかできそうですね。昨年10月の日経新聞「和光市駅北口、駅直結の高層ビルで再開発」という記事によると2019年以降に事業認可を目指しているとのことです。

【住むレーション】

[東武東上線]

和光市 8:03発
池袋 8:20着

[有楽町線]

和光市 8:02発
飯田橋 8:33着
永田町 8:40着

[副都心線]

和光市 8:08発
新宿三丁目 8:35着
渋谷 8:42着

和光市に住んでしまうと電車は座れるものという感覚になってしまい他へ引っ越す気になれないという声をよく聞きます。池袋はもちろん新宿、渋谷、横浜などへダイレクトアクセスなことはもちろん座れるというのはとても魅力的ですね。

それでいて外環道も近くにありますから車での移動も便利です。しかも敷地内の駐車場はすべて平置きとなっています。ただ平置き駐車場なのにターンテーブル設置というのは珍しい。。。車庫入れしにくい箇所があるので設置しているのですがターンテーブル必須のスペースは2つ・・・。この2つのスペースのためにターンテーブルを維持していくというのは太陽光発電・蓄電池などでエコを謳っているのとは真逆なことになっている気がします。

【総評】

全体的におすすめしやすいマンションです。というよりおすすめするまでもなく新築マンションを欲しい方が溜まっており「待ってました!」な状況なわけですから売れるでしょう。100点満点のマンションなどないわけですし、和光市駅徒歩10分圏内の新築マンションというだけで希少性がありそこに邸宅感ある新築マンションとなれば迷う必要もないでしょう。

と言いたいところなのですが後発にザ・パークハウスがあるんですよね。5年も供給がなかったエリアなのに重なるとは。駅近くのプレイズ含めると3物件が争うことになるわけですが今回ご紹介しているライオンズ和光丸山台マスターヒルズが先発となります。

これは迷いますよね~。。。本当に迷います。。。

前回の記事ではライオンズを坪単価235万円、ザ・パークハウスを坪単価240万円で予想しましたがライオンズが坪単価240万円でしたからザ・パークハウスは少なくとも坪単価245万円~坪単価250万円ほどにはなりそうです。入居時期の違いは約1年、今現在賃貸の方はその分賃料がかかりますから金銭的な部分で得をするために待つという選択肢はほぼなくなります。

ここからは私の勝手な予想ですし、大ハズレするかもしれませんがアドバイスを・・・。

ライオンズ和光丸山台マスターヒルズは地元民ウケする価格帯となっています。地元の方から見て「うわっ!価格高すぎ!!」とも思わない(坪単価ではなく販売価格)価格設定となっていますし、主に地元の方に販売したいのではないかと。

逆にザ・パークハウスは戸数も150を超えますから地元の方に価格が目に痛いと言われてもかまわない、広域から集客だ!となり坪単価はもちろん販売価格はけっこう高くしてくるかもしれないですね。ライオンズの坪単価予想はほぼ当たりましたがザ・パークハウスの坪単価予想は大きく外しそうな予感がします。

ザ・パークハウスは川口土木とのコラボ(オイコスではない)なので仕様は高いかもしれませんが同じ南向きで比較したときにライオンズ和光丸山台マスターヒルズとはそこそこ価格差が付くと思います。

そのためアドバイスとしては

・ライオンズ和光丸山台マスターヒルズの販売価格で予算ぎりぎりなら待たない方が良い
・ライオンズ和光丸山台マスターヒルズの販売価格が予算ぎりぎりではないなら待つ方が良い

です。

ハズレたらごめんなさいです。。。

ザ・パークハウスの販売開始は一般的に考えれば今年の秋くらいになってしまいますからライオンズ和光丸山台マスターヒルズの戸数だと完売という可能性もありますのでその点はご注意ください。

ザ・パークハウスがなければ即日完売だったかもしれないですね。ただザ・パークハウスがなければこの価格では出さなかったでしょうから新築マンション同士が競合することは迷ってしまうというデメリットがあるものの全体的に見ればプラスな面が多くなります。

和光市駅南口の駅ビル開発、北口の再開発という将来性を考えれば和光市駅徒歩10分圏内で坪単価240万円となれば割高感もありません。地元の方はもちろん広域でもおすすめしやすいマンションとなります!

前回の記事→ライオンズ和光丸山台マスターヒルズ 価格は?! 現地を見てきました!

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~2018年2月14日追記~

[第一期販売概要]

販売戸数:45戸

価格:4390万円~5880万円
専有面積:63.45㎡~72.04㎡

管理費:12900円~14500円
修繕積立金:6920円~7850円

駐車場:29台 (屋外平地式29台(来客用駐車場2台含む、1階住戸専用駐車場2台含む))15000円
バイク置き場:6台 2000円
自転車置き場:98台 100円~300円
1階住戸専用サイクルポート:5区画 400円


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