今回ご紹介するのはブランシエラ川口The Airy Siteです!

[物件概要]

売主:長谷工不動産
設計:長谷工コーポレーション T設計工房
施工:長谷工コーポレーション
価格:2988万円台~4968万円台
専有面積:58.53㎡~90.32㎡
総戸数:118戸
規模:7階建て

交通:
JR京浜東北線「川口」駅からバス5分「末広交差点」停留所徒歩5分
JR京浜東北線「赤羽」駅からバス11分「樋の爪」停留所徒歩5分
埼玉高速鉄道「川口元郷」駅徒歩14分

所在地:埼玉県川口市朝日2丁目
竣工予定:2020年12月下旬

駐車場:59台(平置:16台、機械式:42台、身障者用:1台)(月額:11000円~16000円)
バイク置場:3台(月額:3,000円)
自転車置場:234台(月額:100円~300円)

管理費(月額)8500円~13100円
修繕積立金(月額)5860円~9040円

地図はこちらです↓

画像出典:ブランシエラ川口The Airy Site公式HP

川口元郷駅近くの物件でさえ「川口駅からやや離れるのが気になる木~」と言われがちな中で川口元郷駅徒歩14分、バス停留所までも徒歩5分と厳しい立地となります。

※今回の立地が特別厳しいという意味ではなく川口元郷エリアには既存マンションが多い中で比べてしまうと駅から遠い

芝川沿いとなりますし東には朝日中央公園ということで川口元郷駅徒歩14分だけども122沿いではないですし、住居系エリアですからうるさい環境でないことは魅力となります。サミットストアとヤオコーが近くなるのもいいですね。

外観デザインに関してはバルコニー面のガラス手摺の色味を変えたり、最上階部分の庇をずらしたりと気を使ってくれています。エントランスホールは一層ですがアプローチ部分は植栽豊かで分譲マンションらしさがでています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[西方向 リバーサイド]

Aタイプ 4LDK 83.01㎡ 管理費(月額)12100円 修繕積立金(月額)8310円
2階 4068万円 坪単価162万円
3階 4218万円 坪単価168万円

Bタイプ 3LDK 73.20㎡ 管理費(月額)10700円 修繕積立金(月額)7320円
1階 3408万円 坪単価153万円(Bgタイプ)
3階 3728万円 坪単価168万円

Rrタイプ 4LDK 85.63㎡ 管理費(月額)12500円 修繕積立金(月額)8570円
4階 4538万円 坪単価175万円

Cタイプ 3LDK 73.20㎡ 管理費(月額)10700円 修繕積立金(月額)7320円

画像出典:ブランシエラ川口The Airy Site公式HP

2階 3578万円 坪単価161万円
3階 3728万円 坪単価168万円

Dタイプ 3LDK 73.20㎡ 管理費(月額)10700円 修繕積立金(月額)7320円

画像出典:ブランシエラ川口The Airy Site公式HP

3階 3758万円 坪単価169万円
5階 3818万円 坪単価172万円

Gタイプ 3LDK 71.07㎡ 管理費(月額)10400円 修繕積立金(月額)7110円
2階 3398万円 坪単価158万円
5階 3618万円 坪単価168万円
6階 3648万円 坪単価169万円

Hタイプ 4LDK 84.90㎡ 管理費(月額)12400円 修繕積立金(月額)8490円
2階 4228万円 坪単価164万円
4階 4408万円 坪単価171万円
7階 4618万円 坪単価179万円

Urタイプ 4LDK 90.32㎡ 管理費(月額)13100円 修繕積立金(月額)9040円

画像出典:ブランシエラ川口The Airy Site公式HP

7階 4968万円 坪単価181万円

[南向き]

Lタイプ 3LDK 69.62㎡ 管理費(月額)10100円 修繕積立金(月額)6970円

画像出典:ブランシエラ川口The Airy Site公式HP

1階 3298万円 坪単価156万円(Lgタイプ)
3階 3738万円 坪単価177万円
5階 3798万円 坪単価180万円
7階 3938万円 坪単価187万円

[東向き パークビュー]

Nタイプ 3LDK 72.43㎡ 管理費(月額)10600円 修繕積立金(月額)7250円
1階 3338万円 坪単価152万円
2階 3538万円 坪単価161万円
4階 3718万円 坪単価169万円
6階 3778万円 坪単価172万円

Oタイプ 2LDK 58.53㎡ 管理費(月額)8500円 修繕積立金(月額)5860円
3階 2988万円 坪単価168万円
5階 3048万円 坪単価172万円

Orタイプ 2LDK 61.38㎡ 管理費(月額)9000円 修繕積立金(月額)6140円
7階 3498万円 坪単価188万円

P1タイプ 2LDK 63.26㎡ 管理費(月額)9200円 修繕積立金(月額)6330円
2階 3088万円 坪単価161万円

P2タイプ 2LDK 63.26㎡ 管理費(月額)9200円 修繕積立金(月額)6330円
4階 3268万円 坪単価170万円

Prタイプ 2LDK 63.26㎡ 管理費(月額)9200円 修繕積立金(月額)6330円
5階 3458万円 坪単価180万円

Qタイプ 3LDK 67.29㎡ 管理費(月額)9800円 修繕積立金(月額)6730円
3階 3458万円 坪単価169万円
4階 3488万円 坪単価171万円

平均坪単価は約170万円です。

南向きの低層階を除けば条件悪い住戸がないわりに平均しても抑えめの単価です。

総額が重くなると動きがかなり鈍くなるエリアのため角部屋に単価を盛れていません。

西側のリバービューが一番のウリというだけあり70㎡超のみで構成、南向きはすべてが69㎡台、パークビューの東向きは2LDKと3LDKの混合となっています。最近は60㎡の3LDKを設けがちな中でゆとりある2LDKとしているのが珍しいですね。立地的に2LDKの需要は少ないですし、東向き住戸は柱の食い込みも多いわけですが総額を抑えられますからお若い方でも手が出しやすいことでしょう。ルーバル付き住戸でも3500万円ほどです。

室内の設備仕様に関してはディスポーザーなし、食洗機なし、浴室扉タオルバーなしなどコストコントロールは見受けられましたがリビング横のスライドウォールはハイタイプ上吊りですしこのご時世の販売単価からすれば納得のものでしょう。構造は直床・二重天井です。

共用廊下の格子の色味を二色にしたり、玄関前のインターホン部分にデザインタイル的なのを設けたりとコストコントロールしつつも住んでいる方に満足してもらうような細かい工夫はなされています。

駐車場は平置きと機械式の混合で設置率50%、既存の川口元郷物件は100%が多いですし、今の時代そこまでいかないにしても不安は残ります。ただし先に買う方は優先とすることも検討しているそうです。

周辺相場を確認しましょう!

・パークスクエア川口 2003年築 末広1 川口元郷駅徒歩10分 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約130万円

・マーキスシティ 2004年築 元郷1 川口元郷駅徒歩1分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約150万円

・ビーサイト 2007年築 元郷1 川口元郷駅徒歩4分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約150万円

・レーベンスクエア川口フェアリア 2007年築 末広1 川口元郷駅徒歩6分 新築時の坪単価約170万円 直近売り出し事例なし

・レーベンスクエア川口シルフィア 2008年築 末広1 川口元郷駅徒歩6分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約145万円

上記相場からブランシエラ川口The Airy Siteの将来価値を予想すると

Nタイプ 3LDK 72.43㎡ 2階 3538万円(新築時) → 3000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

維持費は㎡単価月額約145円、駐車場料金をしっかり取っていることも影響してか抑えめです。エレベーターはしっかりと2基ありますしディスポーザーがないとはいえ頑張った管理費単価です。

建設地

【住むレーション】

[国際興業バス]

樋の爪 7:52発
川口元郷駅 7:57着
赤羽岩淵駅 8:06着
赤羽駅東口 8:16着

青木橋 7:56発
川口駅東口 8:09着

[埼玉高速鉄道]

川口元郷 8:01発
赤羽岩淵 8:04着
志茂 8:07着
王子神谷 8:09着
王子 8:12着
西ヶ原 8:14着
駒込 8:17着
本駒込 8:20着
東大前 8:22着
後楽園 8:25着
飯田橋 8:28着
市ヶ谷 8:30着
四ツ谷 8:33着
永田町 8:35着
溜池山王 8:38着
六本木一丁目 8:40着
麻布十番 8:43着
白金高輪 8:46着
白金台 8:50着
目黒 8:52着

川口駅周辺には駐輪場が多いですから駅まで自転車利用という方も多いでしょう。

通学校は十二月田小学校で徒歩7分、十二月田中学校で徒歩8分、どちらも122を超えなければいけないのは気になるところでしょうか。ただし通学時間帯は地域の方が旗をもって見守ってくれています。

【総評】

川口駅や川口元郷駅周辺には分譲マンションが乱立しており中古も含めるとかなりの選択肢があります。相場比較でご紹介した既存マンションに関しては川沿いであったりとブランシエラに環境面で負けないけど駅にも近い規模感ある(フェアリア除く)マンションとなります。しかもその多くが自走式立体駐車場、ディスポーザーありということで築年数は経過するものの設備仕様は充実しており、平均専有面積も広くなります。

とはいえ「近隣中古マンションでええやん」と言わせない価格、おしゃれな外観、住環境などなど頑張った新築マンションです。総合地所×長谷工ほどのグレード感はないもののジョイントらしさが残っていたのは嬉しいです。

良い意味で「長谷工マンションと言わせない!!」というジョイント魂の残る長谷工不動産物件です。

※何度も言及していますが長谷工コーポレーションはデベロッパーの予算に合わせてマンションをつくるのが得意なため長谷工=チープというのは誤りです

登録制ではなく70戸を先着順として供給するという新しい(滅多に見ない)販売方法となっています。それだけ価格に自信があるとも言えますが先着順にしても対応できる客数しか見込めないとも取れますからこの販売方法での売れ行きは注目していきたいところです。(コロナ問題で休業していたのでそれも影響はしているでしょう)

リバービューにこだわらないのであればパークビューのNタイプの低層階がおすすめしやすいです。エレベーター近くながら目の前を誰も通らないですし、エントランスホールまでも近いです。南面にも窓がある角住戸で3500万円ほどなら魅力が大きいでしょう。予算4000万円超に届くならリバービューのAタイプも魅力でしょう。浴室サイズが1620です!!

西側に袋地があるため専用通路(囲繞地)が設けられます。当然ながら袋地へ勝手に入ることはできず通路の途中に扉があります。メリットはないですが今回の袋地はどうこうできる土地でもないため深く考える必要はないでしょう。(所有者が追えなかったり分筆しすぎているなど)

動画もご覧ください!

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