パークホームズ浅草橋　価格と間取り　強気の価格『でも、買うしかない』

今回ご紹介するのはパークホームズ浅草橋です！

［物件概要］第一期販売戸数42戸

売主：三井不動産レジデンシャル
デザイン監修：SKM設計計画事務所
施工：東レ建設
価格：4800万円～17500万円
専有面積：31.17㎡～75.98㎡
総戸数：121戸（一般販売対象戸数106戸）
規模：19階建て

交通：
総武緩行線「浅草橋」駅徒歩2分
都営浅草線「浅草橋」駅徒歩5分
東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩10分

所在地：東京都台東区浅草橋1丁目
竣工予定：2025年11月下旬
引き渡し予定：2026年4月下旬

駐車場：機械式22台（月額35000円～38000円）平面2台（月額44000円）※うち6台（機械式ハイルーフ1台、平面2台を含む）は地権者用
駐輪場：122台（月額200円～400円）
バイク置場：6台（月額2000円）

管理費：月額14770円～36010円
修繕積立金：月額7950円～19370円

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ浅草橋公式HP

JR総武緩行線の浅草橋駅から信号なしの徒歩2分、線路の北側で東口側よりも西口側のほうが3分ほど近いため日比谷線の秋葉原駅まで徒歩10分(JR線やTXもそこから少し歩くだけです)ですから秋葉原も日常生活圏としやすい浅草橋物件となります。

それでいて東口側からも離れすぎないため都営浅草線の浅草橋駅も徒歩5分と使いやすいのが嬉しいところです。(秋葉原駅に寄りすぎると都営浅草線が使いにくくなる)

駅徒歩2分でありながらも線路と江戸通りから離れるため静かめな住環境で南向き住戸が多いというのもストロングポイントになってきます。

眺望重視(とくにリバービュー)であれば東商センタービルの建て替えマンション(日鉄興和不動産と東京建物のJV/34階建て/2027年3月竣工予定)を待ちたいところですが足回りの良さとしては秋葉原駅へ行き来しやすい今作のほうが上ですね。

日常の買い物はライフ神田和泉町店(本社は品川へ移転しました)が徒歩5分、まいばすけっとが徒歩1分、肉のハナマサが徒歩4分と選択肢はそれなりにありますしおかず横丁へ徒歩6分、自転車であれば御徒町エリアへの買い出しも容易です。

通学校は台東育英小学校で徒歩5分ほど、浅草中学校で徒歩9分ほどです。隅田川テラスへも徒歩8分ほどですからもちろん水辺も感じやすい立地です。ただ、ハザードマップではがっつりと色がついてくるためそういった水害面を気にされる方には合ってきません。

土地形状は歪で部分部分ですが北・東・南が接道しています。従前は呉服店などが入るビル等がありました。

主開口部も北・東・南ですが角住戸比率が約58％(総戸数121戸中71戸)と高くなっています。

周りに建物があるものの今作は19階建てと背が高く高層階になると南方面(南西)は都心ビル群ビュー、北方面(北東)はスカイツリービューとなるなど日当たりと眺望に期待できる住戸も多く設定されています。

デザイン監修はSKM設計計画事務所、外観デザインは基壇部はロビーの豊かな窓面周りを重厚感ある石張りにしてそこから上は3×3のくぼませた壁面ラインに木調格子を走らせることで垂直ラインを強調、基壇部で一旦建物ラインを下げつつ頭頂部の庇で再度基壇部のラインと重なり合うのがこれまたかっこいいのですよね～。

全体的に陰影を意識したデザインとなっている中でその陰影の中に窓があるため見る時間帯によって印象も異なってくるのも面白いでしょう。その陰影部分の窓がある住戸に住まわれる方は気をつかって電球色にしたほうが良いかもしれないですね(笑)

駅との行き来に便利な南側(東の接道の南寄り)だけでなく北側にも出入口を設けてダブルエントランスとしており接道面は豊かな景石＆植栽を配してくれています。

風除室とロビーは二層吹き抜けとなっておりロビーは窓際にカウンターを設置することで軽めのテレワークスペース等としても使用することができます。エントランスホールとエレベーターホールは一層になりますが天井部に木調格子を配すなどこちらも高級感があります。

最上階には豊かな植樹のルーフトップテラスを設けています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

35Aタイプ　1LDK　35.34㎡　管理費(月額)16750円　修繕積立金(月額)9010円

画像出典：パークホームズ浅草橋公式HP

31Dタイプ　1LDK　31.17㎡　管理費(月額)14770円　修繕積立金(月額)7950円

画像出典：パークホームズ浅草橋公式HP

38Tタイプ　1LDK　38.61㎡　管理費(月額)18300円　修繕積立金(月額)9850円

画像出典：パークホームズ浅草橋公式HP

55Eタイプ　2LDK　55.95㎡　管理費(月額)26520円　修繕積立金(月額)14270円

画像出典：パークホームズ浅草橋公式HP

53Bタイプ　2LDK　53.01㎡　管理費(月額)25130円　修繕積立金(月額)13520円

画像出典：パークホームズ浅草橋公式HP

58Rタイプ　2LDK　58.84㎡　管理費(月額)27890円　修繕積立金(月額)15000円

画像出典：パークホームズ浅草橋公式HP

P-75Jタイプ　3LDK　75.83㎡　管理費(月額)35940円　修繕積立金(月額)19340円

画像出典：パークホームズ浅草橋公式HP

P-75Lタイプ　3LDK　75.98㎡　管理費(月額)36010円　修繕積立金(月額)19370円

画像出典：パークホームズ浅草橋公式HP

平均坪単価は1LDKが約555万円、2LDKが約635万円、3LDKが約735万円、全体としては約610万円です。

3LDKは11階以上に設定されています。それもあって『3LDKは平均坪単価では購入できない』ため少々お高く映りやすいことでしょう。(条件良い住戸位置というのはもちろんですが3LDKが枯渇しているエリアだからこそ足元を見た単価設定とも言えるでしょうか…)

1LDKは31㎡台と35㎡台が中心で40㎡超えがない辺りはグロスを意識してのことでしょう。それゆえ狭さを呑めるシングル層にとっては買いやすい価格におさまってくれていますね。

58Rタイプの2LDKはキッチン込みでリビングダイニングが11.5畳表記ですから4.6畳の洋室を開放する前提でないと狭いったらありゃしないのですが主寝室想定の洋室に巨大ウォークインクローゼット、玄関に巨大シューズインクローゼットがあるのは面白いですね。食器棚と冷蔵庫の位置が離れすぎているのは気になりますが荷物の多い独身貴族にも合ってきそうな2LDKです。

3LDKの角住戸は妻側の窓面は今一つですがワイドスパンとなっています。とくにP-75Jタイプはすべての部屋が南向きのバルコニーに面しています。ただ、キッチン込みでリビングダイニングが12畳台表記で『プレミアム』を謳うのは…なんだか時代を感じちゃいますね。本当に本当に新築は苦しい…苦しすぎる時代です。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、浴室ダウンライト、玄関電池錠、2LDK以上はキッチン天板フィオレストーン、トイレはタンクキャビネット隠しとなるプランもあります。

3LDK以上はプレミアムプランとなり標準食器棚天板と洗面天板もフィオレストーン、廊下・洗面室・トイレ床タイル、おそうじ浴槽など単価帯なりのものとなります。

坪単価600万円としては華があるというほどではないですが立地で勝負できるマンションとしては悪くはないでしょう。

周辺相場を確認しましょう！

■東京タイムズタワー

2004年築　秋葉原駅徒歩4分　※千代田区アドレス

新築時の坪単価約295万円
現在の坪単価約730万円

動き一例　約70㎡
新築時6600万円台
中古時18380万円台

■ブリリア浅草橋

2012年築　浅草橋駅徒歩2分

新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約440万円

動き一例　約61㎡
新築時4200万円台
中古時7400万円台

■シティハウス浅草橋ステーションコート

2019年築　浅草橋駅徒歩4分

新築時の坪単価約370万円
現在の坪単価約435万円

動き一例　約54㎡
新築時5900万円台
中古時7200万円台

上記相場からパークホームズ浅草橋が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

53Bタイプ　2LDK　8階　53.01㎡　10200万円　→　9000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は建物下の平置き2台を除きターンテーブル利用のタワーパーキングで設置率約19％、屋外となっており億ションらしさはありません。

駐輪場は屋内で1世帯1台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約474円、ディスポーザーありの内廊下ではありますがタワーマンションなどと異なりコストパフォーマンスとしては今一つですね。各階宅配ボックスはあるものの各階ごみ置場はありません。ただ、エレベーターは2基(内1基は非常用ですが通常時も使えます)あるため戸数の割にはゆとりを感じやすいでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ブリリア浅草橋　総戸数65戸　管理費㎡単価月額約255円

■シティハウス浅草橋ステーションコート　総戸数41戸　管理費㎡単価月額約315円

【住むレーション】

［総武緩行線］

浅草橋　8:00発
秋葉原　8:02着
御茶ノ水　8:04着
水道橋　8:07着
飯田橋　8:09着
市ヶ谷　8:11着
四ツ谷　8:13着
信濃町　8:15着
千駄ヶ谷　8:17着
代々木　8:19着
新宿　8:21着

［都営浅草線(京急線直通)］

浅草橋　8:00発
東日本橋　8:01着
人形町　8:03着
日本橋　8:05着
宝町　8:07着
東銀座　8:09着
新橋　8:11着
大門　8:14着
三田　8:16着
泉岳寺　8:19着
品川　8:22着

浅草線で羽田空港と成田空港へダイレクトアクセスが可能です。

首都高上野線はもちろん箱崎も近い距離にあるため車での遠出も便利なエリアです。

【総評】

とても便利な立地ですし、そこにとてもかっこいい外観デザインや共用部デザインで19階建ての目立つ三井ブランドの新築マンションとなれば欲しくさせてくれますよね。中古になっても評価されるような新築マンションです。

この立地にこだわるとなれば各階ごみ置場などのタワマンスペックは求めてこないでしょうし室内スペックの若干の物足りなさ(坪単価の割にスペシャル感は薄い)も気にしないことでしょう。

『立地を買う』のですから。

価格に関しては中古相場と比べるとだいぶお高いです。

ただ、あくまで動いた出物との単価比較であり今時点で検索しても築浅系の3LDKは出物さえないですから『買うしかない』状況です。『しょうがない』です。

今作のように『売り手側が強気に出れる新築マンション』は価格以上の室内スペックに期待できないことも多いですから気にしてもどうにもならないです。それが嫌であれば『売り手側がスペック面に気をつかう新築マンション』のパークシティ中野ザタワーなどを狙ったほうがコストパフォーマンス良いことでしょう。(あくまで同売主×同単価帯での一例)

とはいえ今作の立地を気に入る方からすれば中野が住みたい場所とはなりにくいですから価格の割に物足りないスペック面を妥協してでも購入してしまったほうがハッピーであることは言わずもがなでしょう。

お高い価格とお高い維持費の割には室内スペックやサービス面では満足させてくれないかもですが立地と外観デザインでは満足させてくれること間違いなしだと思います！！

『浅草橋の好立地に住みたい』という思いでご予算届くなら細かいことを気にせずに買ってしまうべき物件ですし、逆に中広域に検討できるのであればもっと視野を広げたほうが同じくらいの価格でよりスペシャルな物件を手にすることができることでしょう。

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