今回ご紹介するのはザ・パークハウス船堀テラスです!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:木内建設
価格:未定
専有面積:49.02㎡~83.88㎡
総戸数:36戸
規模:6階建て
交通:都営新宿線「船堀」駅徒歩4分
所在地:東京都江戸川区船堀2丁目
竣工:2018年7月竣工済

駐車場:13台(機械式12台・平置き(身障者用)1台
自転車置場:72台(2段ラック式(下部スライド式))
バイク置場:1台
ミニバイク置場:2台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス船堀テラス公式HP

三菱地所レジデンスでは珍しい完成販売となります。すでに竣工しており建物内モデルルームを公開しています。

全部屋の360°映像が見れるQRコードが貰えるのは魅力に感じました。スマートフォンなどで検討中のお部屋で撮影された映像を見ることができますし、契約前の確認として実際のお部屋(一部住戸除く)も確認することができます。また、完成販売ではあるものの入居は来年の3月ということで青田売り同様に内覧会が受けられます。すぐに入居したい方からすれば現状のままで引き渡してほしいと思うかもしれませんがしっかりと内覧会にて指摘事項があれば手直しして引き渡すというのはどこのデベもやっているわけではありませんから地所レジさんの真面目さが出ていると言えるでしょう。

立地条件としては急行停車駅の船堀から徒歩4分、ダイエー船堀店のすぐ近くとなりますから買い物利便性も高いのですが現地は住宅街かつ線路からも離れるため静かな環境です。しかしながら住宅街であるがゆえに住宅が密集しており眺望の抜け感に期待できるお部屋は少なくなっています。

そもそも6階建てとそこそこ低層な高さかつ総戸数36戸ですから静かに暮らしたい方に好まれるであろうマンションですから眺望云々よりも静かな環境に位置しているというのは大きな強みとなります。

デメリットとしては総戸数36戸とう規模感かつ植栽計画を豊かなものとしているため維持費はお高めです。まだ予定ではありましたが管理費は㎡約260円、修繕積立金は㎡約110円とそれなりの単価とはなります。船堀駅徒歩3分のザ・パークハウス船堀は総戸数254戸と規模感あるため管理費は㎡約170円、修繕積立金は㎡約100円でしたから70㎡換算で毎月約7000円の差は出てしまいます。こればかりは小規模ながらしっかりと造りこんでいるわけで致し方ない部分ではありますが納得してから購入すべき点となります。

しかしながら小規模マンションを得意とする地所レジさんらしく随所にこだわりが見られました。

小規模マンションとなれば道路面にエントランスの出入口が見えてしまうのが一般的ですが植栽豊かなアプローチを長めにとってその先でクランクインさせてからエントランスとしています。アプローチにある景石ひとつとっても特徴的なものを採用していますし、夜になると柱部分がライトアップされるため目立つ存在となります。

エレベーターもあえてエントランスホールからクランクインさせることによりプライバシー性を確保していますし、ラウンジの窓面から自然とアプローチの植栽が見えるため出かける前の心の癒しになるでしょう。

どんなに植栽計画を豊かにしてもその植栽をわざわざ見に行く、または立ち止まって見るのかというとなかなか難しい問題で、いかに自然と目に入るようにするのかを計算して造られているマンションというのは思いのほか少なかったりします。ザ・パークハウス船堀テラスに関してはエレベーターを降りてエントランスホールを歩く際にまず1回植栽が目に入り、アプローチを歩く際にもう1回植栽が目に入る・・・これは素晴らしい。

自転車置き場は屋内としておりセキュリティがかかっていますし、ゴミ置き場も臭い漏れの心配がないようにエントランスから離しています。しかも、どちらもサブの出入り口まで屋根がありますから雨の日でも傘を差す必要がありません。自転車置き場に自転車を止めてから屋根なしの部分を歩くことになるマンションも多いですからね・・・。

エレベーターは鍵をかざさないと動かないようになっており、エレベーターを使わない1階住戸もメインエントランスとは別にもう一箇所オートロックのドアがあります。

共用階段を内部階段(タワーマンションやオフィスビルなどでよく見ます)としているため外から見たときに階段が見えないためプライバシー性はもちろん階段が見えることで安っぽさが出てしまうのを防いでいます。

竣工済みです

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西向き]

Fタイプ 3LDK 71.98㎡

画像出典:ザ・パークハウス船堀テラス公式HP

2階 5400万円台 坪単価248万円
4階 5700万円台 坪単価261万円

Gタイプ 3LDK 72.03㎡

画像出典:ザ・パークハウス船堀テラス公式HP

2階 5400万円台 坪単価247万円
4階 5600万円台 坪単価257万円
5階 5800万円台 坪単価266万円

[南東向き]

Bタイプ 2LDK 54.91㎡

画像出典:ザ・パークハウス船堀テラス公式HP

2階 3600万円台 坪単価216万円
5階 4300万円台 坪単価258万円

D1タイプ 3LDK 64.33㎡

画像出典:ザ・パークハウス船堀テラス公式HP

2階 4400万円台 坪単価226万円
5階 4900万円台 坪単価251万円

Kタイプ 3LDK 81.05㎡

画像出典:ザ・パークハウス船堀テラス公式HP

2階 5700万円台 坪単価232万円

坪単価計算する購入者が少ないエリア(表面上の価格重視)ですから角部屋に単価をあまり盛れていません。そのため2階の角住戸は80㎡超でありながらも5700万円台となっています。これは価格が張り過ぎると動かなくなることも影響しているのでしょう。地元の方をメインターゲットとしているマンションならではの価格設定ですね。

間取りは中住戸でありながらもワイドスパンであったり、お部屋によってはトランクルーム完備などなど単調ではないため間取りを選ぶ楽しみもあります。メニュープランやカラーセレクトが選べない分の工夫がなされているのは素晴らしいですね。

玄関前にアルコーブを設けているため共用廊下にもゆとりがあります。

おすすめとしては1階住戸です。

2階以上は天井高2450mmを基本としていますが1階住戸のみ天井高2750mmを基本としており窓面も高くなります。広めのテラスがありますし、スロップシンクも付いていますから人気が出ることは間違いないでしょう。ただし予定価格が出ていなかったため2階とどれだけ差を付けてくるかは注意が必要です。

設備仕様ですがディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。浴室はダウンライト、扉にはダブルタオルハンガー、ローシルエットトイレ、複層ガラス、可動式ルーバー面格子、トールタイプの隔て板、二重床・二重天井などなど単価なりのものとなっています。

周辺相場を確認しましょう!

グランヒルズTOKYOイースト 2001年築 船堀駅徒歩2分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約195万円

・ヒルズ船堀 2002年築 船堀駅徒歩4分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約180万円

・グローリオ船橋リエラ 2005年築 船堀駅徒歩6分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約170万円

プラウド船堀ファースト 2011年築 船堀駅徒歩1分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約220万円

プラウドシティ船堀 2012年築 船堀駅徒歩4分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約230万円

・ルフォン船堀 2012年築 船堀駅徒歩3分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約205万円

・ゼルクハウス船堀 2013年築 船堀駅徒歩4分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約200万円

・エクセレントシティ船堀 2015年築 船堀駅徒歩3分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約210万円

ザ・パークハウス船堀 2016年築 船堀駅徒歩3分 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約255万円

上記相場からザ・パークハウス船堀テラスの将来価値を予想すると

D1タイプ 3LDK 64.33㎡ 5階 4900万円台(新築時) → 3900万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[都営新宿線]

船堀 8:00発
神保町 8:21着
市ヶ谷 8:25着
新線新宿 8:32着 

【総評】

地元の方からすれば5000万円を超えてくるととても重たく感じる価格帯ですから南西向きよりも南東向きの方がサクサクっと売れていくことでしょう。南東向きを検討される方は早めに動かないと品薄になってしまうでしょう。

中古相場を見ても過去の新築マンションの販売状況を見ても5000万円超えはなかなかハードルが高いエリアであることはたしか。魅力あるマンションですがそもそも5000万円台後半に手が届く層をどれだけ集客できるかは売れ行きがどうなるのかの大きなポイントとなるでしょう。維持費もそこそこしますから余計に。繰り返しになりますが魅力ある1階住戸や南東向きの5000万円以下のお部屋の動きは早いでしょう。

小学校もすぐ近くにありますからすでに船堀小学校に通われている方からすれば待ってましたと思える新築マンションでしょう。

駐車場は設置率約36%でターンテーブル必須の機械式(1台のみ平面)となります。月額16000円前後を予定しているようです。

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~2018年10月22日追記~

第一期

価格:3698万円~6798万円
専有面積:49.02㎡~83.88㎡

管理費(月額)12900円~22060円
修繕積立金(月額)5400円~9230円


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