パークタワー大森　予定価格と間取り　こちらは各階ごみ置場あり

今回ご紹介するのはパークタワー大森です！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル　京浜急行電鉄
施工：錢高組
予定価格：5000万円台～23000万円台（1000万円単位）
予定最多販売価格帯：12000万円台（1000万円単位）
専有面積：39.60㎡～106.79㎡
総戸数：98戸
規模：23階建て
交通：京浜東北線「大森」駅徒歩4分　京急本線「大森海岸」駅徒歩10分
所在地：東京都大田区大森北1丁目
竣工予定：2026年3月中旬
引き渡し予定：2026年3月下旬

駐車場：機械式22台　平面2台　※敷地内平面に身障者用駐車場1台、来客用兼管理用駐車場1台を含む
駐輪場：142台
バイク置場：13台

トランクルーム：6区画

地図はこちらです↓

画像出典：パークタワー大森公式HP

JR京浜東北線の大森駅東口から信号なしの徒歩4分、アーケードのある商店街も経由できるためわかりやすく快適な道のりです。

もちろんわちゃわちゃした街並みですから『快適』という部分は人によって感じ方が大きく異なるわけですが、大森駅東口徒歩4分でその話をすること自体がナンセンスでしょう。大森のわちゃわちゃ感が好きな方に合っているマンションとなります。

ただ、今作はそのわちゃわちゃの中心から少しだけですが抜けたところに位置しており南側のグリンベルト通りから先は用途地域も住居系となるなど(今作の用途地域は商業)足元としてはザ・パークハウス大森タワーよりかは落ち着いた住環境となっています。(わちゃわちゃの中心に住みたい方はザ・パークハウス大森タワーのほうが合っている)

日常の買い物は東口側だけでも東急ストア(アトレ)、成城石井(アトレ)、西友、イトーヨーカドー(本社も大森へ移転予定)、まいばすけっとがありますし反対口にはオオゼキと肉のハナマサがあるなどとてもとても便利です。ミルパ(大森銀座商店街)隣接ですからチェーン店系以外の選択肢も充実しています。

通学校は改築中の入新井第一小学校で徒歩4分(敷地までであれば2分弱)と近いのは子育てファミリーからすればとても嬉しいですね。入新井西公園（交通公園）もすぐ近くです。大森第二中学校は徒歩13分です。

エリア柄致し方ないですがハザードマップでは色がついてきます。(それを気にするなら西口側の高台にあるプラウド山王二丁目などのほうが合ってきます)

建設地は東、南、西の三面接道、歪な土地形状で間口としては狭めです。従前は牧田総合病院の本館がありました。(現在は蒲田に移転)

建物は西側に寄せており東側は駐車場と駐輪場になっています。西側がメインアプローチ、東側と南側が乗り物系のアプローチと歩車分離がしっかりとなされています。

主開口部は東、南、西の設定です。

全体的に囲まれ感はあるため低層階と高層階で眺望差が大きく異なってきます。(その辺りは価格にも大きく反映されています)

南側は15階建てのオークスクエア大森(賃貸マンション)、その先斜め方向に25階建てで約88mのウェリスシティ大森タワーがあります。

東側は接道までの間に建物がありますが南寄りであれば今作の駐車場となるため北寄りの低層階ほどは苦しくありません。ただ、接道を超えた先にも10階建ての大森エリメントビル・コープがあったりと中層階でないと抜けてきません。

西側の新しいマンション(ベルファース大森North)は10階建ての30m、線路を超えると西へかけてグラウンドレベルが高くなるもののその新しいマンションを超えるとグッと眺望は抜けてきます。ただ、抜けない階はザ・こんにちはです。

北側に窓がある住戸も高層階であれば駅方面まで抜けてきます。

ざっくりですが全体的に15階くらいを選べば抜けを感じやすいです。

エントランスアプローチは長めにとり両サイドの植栽を豊かに(植栽計画監修はグランスケープ)、二層吹き抜けの風除室をゲートの中に設けておりプラネタリウムへ吸い込まれていくような動線となっています。エントランスホールはタワマンとしてはこじんまりとしていますが石壁と折上天井の間接照明で上品な空間ですね。

ただ、個人的には風除室と合わせて二層吹き抜けであったほうがよりスペシャルだったかな？という印象は受けました。(ゲートの中に風除室というスペシャルな出入口だからこそその落差が気になってしまったというのはあります)

外観デザインとしては白基調で全体的にガラス面が豊かであり垂直ラインと水平ラインの強調により細身のタワーながらもとてもかっこいいですよね。デザイン監修はアーキサイトメビウスです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※1LDKは次期以降の販売

Bタイプ　2LDK　56.02㎡

画像出典：パークタワー大森公式HP

Dタイプ　3LDK　70.92㎡

画像出典：パークタワー大森公式HP

Eタイプ　3LDK　66.92㎡

画像出典：パークタワー大森公式HP

Fタイプ　3LDK　74.21㎡

画像出典：パークタワー大森公式HP

PHタイプ　3LDK　89.13㎡

画像出典：パークタワー大森公式HP

PIタイプ　3LDK　89.68㎡

画像出典：パークタワー大森公式HP

PJタイプ　3LDK　106.79㎡

画像出典：パークタワー大森公式HP

平均坪単価は約560万円です。

3階～14階が1フロア5戸、15階～21階が1フロア4戸、22階～23階が1フロア3戸、総戸数98戸中78戸が角住戸、そのため内廊下(エアコンあり)ながらもバルコニーに面する洋室も行燈部屋(窓がない部屋)ではなく窓あり、三面採光住戸も設定されています。

住戸位置が良いDタイプに関しては廊下が長くリビング扉が引っ込んでいる割にLDKで13.2畳のため3LDKのまま住まうとなれば70㎡にしては狭く感じそうですね。

Bタイプの低層階など眺望が苦しい部屋はかなりお安いですね。もちろん予算伸びるなら高いお金を出して眺望も良い部屋を選ぶべきだとは思いますが予算抑えつつ便利な立地の新築タワマンに住みたいという方で割り切れるのであればコストパフォーマンス良いことでしょう。

標準2LDK以上の設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、キッチン・洗面天板フィオレストーン、洗面・トイレ床タイル、浴室ダウンライト、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホンなど単価帯なりにしっかりしたものとなっています。ゼッチマンションという今どき感もあります。

プレミアムプランは基本天井高2650mm(折り上げ天井)、リビング天カセ、主寝室床暖房、廊下床タイル、浴室サイズ1620(ファーストクラス浴槽、肩楽湯、腰楽湯)、玄関横トランクルームなどスペックアップします。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mm、制振です。

周辺相場を確認しましょう！

■ウェリスシティ大森タワー

2008年築　大森駅徒歩4分

新築時の坪単価約255万円
現在の坪単価約430万円

動き一例　約66㎡
新築時4500万円台
中古時7900万円台

■ザ・山王タワー

2014年築　大森駅徒歩2分

新築時の坪単価約325万円
現在の坪単価約500万円

動き一例　約77㎡
新築時6900万円台
中古時10900万円台

■パークタワー山王

2015年築　大森駅徒歩8分

新築時の坪単価約270万円
現在の坪単価約470万円

動き一例　約68㎡
新築時5400万円台
中古時9600万円台

■プラウド山王二丁目

2022年築　大森駅徒歩2分

新築時の坪単価約545万円
直近売り出し事例なし

■ザ・パークハウス大森タワー

2024年12月竣工予定　大森駅徒歩3分

新築時の坪単価約535万円
新築販売中

上記相場からパークタワー大森が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Dタイプ　3LDK　70.92㎡　15階　13500万円台　→　12300万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先と来客用の平置き2台を除いて屋外の機械式、設置率は約22％です。昇降横行式で坪単価200万円前後のマンションにも採用されるような昇降横行式で完全屋外ですから億ションとしては駐車場事情が物足りなさすぎますね…チェーンゲートはありますが車寄せもありません。駐車場事情にこだわる人には合わないマンションです。

入庫は東側の接道から、出庫は南側の接道側からとなるため商店街を突っ切る必要はありません。(グリンベルト通りから行き来できる)

～機械式駐車場サイズ～

地上4階　全長5300mm×全幅1950mm×全高2100mm×重量2300kg　月額31000円
地上3階　全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm×重量2300kg　月額29000円
地上2階　全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm×重量2300kg　月額30000円
地上1階　全長5300mm×全幅1950mm×全高2100mm×重量2300kg　月額34000円
地下1階　全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm×重量2300kg　月額30000円

駐輪場も完全屋外で設置率約144％です。全体的に乗り物系に関しては今一つです。プレミアム住戸を購入すれば新築時のハイルーフ区画確保が約束されます。(希望した場合)

管理費は㎡単価月額約438円(予定)、エントランスホール以外の共用施設はないですがディスポーザー、ザ・パークハウス大森タワーにはなかった各階ごみ置場ありの内廊下ですから満足度で回収しやすいでしょう。また、修繕積立金も当初から㎡単価月額約299円とお高めの設定にしてくれているのも嬉しいですね！修繕積立基金もしっかりと×100倍です！

投資目的の方は考え方が異なるかもですが実需の方からすればそりゃ当初から高めのほうが安心ですからね！売り手側からも『修繕積立金は高くて当たり前』『修繕積立金は値上がりして当たり前(均等積立方式だとしてもインフレ等でいずれ値上げする必要があるかもしれない)』と説明してくれるのは良い時代になりましたね～！！

エレベーターは全階停止で2基(分速120m)、1基あたり49戸のためゆとりがありますね。ただし各階からごみを回収する際は実質1基となります。

エレベーターホールに窓がありそこから富士山方面を望めるためエレベーターの到着を待っている間に眺望を楽しむことができます。長い時間待つことになるような総戸数×エレベーターではないのですが待ち時間が楽しくなるというのは一般的なマンションではないですから住んだ後に気がつく満足度高いポイントの一つと言って間違いないでしょう。数は少ないですがエレベーターホールから眺望を楽しめるマンションに何度か入ったことありますが気持ち良いのですよね～。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・ウェリスシティ大森タワー　総戸数173戸　管理費㎡単価月額約196円　ディスポーザー　内廊下　免震

・ザ・山王タワー　総戸数156戸　管理費㎡単価月額約240円　ディスポーザー　内廊下　各階ごみ置場　免震

・パークタワー山王　総戸数187戸　管理費㎡単価月額約312円　ディスポーザー　内廊下　各階ごみ置場　制振

・ザ・パークハウス大森タワー　総戸数104戸　管理費㎡単価月額約428円　ディスポーザー　内廊下　免震

【住むレーション】

［京浜東北線］

大森　8:01発
大井町　8:04着
品川　8:07着
高輪ゲートウェイ　8:09着
田町　8:11着
浜松町　8:14着
新橋　8:17着
有楽町　8:19着
東京　8:21着

大森　8:08発
蒲田　8:12着
川崎　8:16着
鶴見　8:20着
新子安　8:23着
東神奈川　8:27着
横浜　8:30着
桜木町　8:34着
関内　8:36着

［京急線］

大森海岸　8:06発
立会川　8:07着
鮫洲　8:09着
青物横丁　8:13着
新馬場　8:15着
北品川　8:16着
品川　8:18着

大森海岸　8:07発
平和島　8:09着
～乗り換え～
平和島　8:10発
京急蒲田　8:15着
糀谷　8:17着
大鳥居　8:19着
穴守稲荷　8:21着
天空橋　8:22着
羽田空港第3ターミナル　8:24着
羽田空港第1・第2ターミナル　8:27着

［路線バス］

大森駅　4:30発(始発)
～中略～
羽田空港第3ターミナル　4:55着
羽田空港第2ターミナル　5:02着

都心まで近いだけでなく川崎や横浜などの神奈川県内ビッグターミナル駅へのアクセスも良いため共働きで通勤先が分かれる方にとっても選びやすいですね。

京浜東北線のため山手線の東側勤務の方のほうが利便性高いですが品川駅は山手線の渋谷・新宿方面と同一ホームとなるため乗り換えは容易です。

京急線の大森海岸駅も徒歩10分ですから京浜東北線が輸送障害で利用できない際などにも代替として役立ちそうです。路線バスと合わせて羽田空港へのアクセスも良好です。

首都高1号線の鈴ヶ森が約1キロ、平和島が約4キロ、首都高中央環状線の中環大井南と大井南へ約4キロと車での遠出もとても便利な立地です。

【総評】

中広域検討者からすれば品川区のほうがどちらかと言えばとっつきやすいと言っても怒られないかとは思いますが大森駅徒歩4分となれば『時間を買う』という共働きファミリーにも大きく評価されることでしょう。

基本的にマンションは大きければ大きいほどコストパフォーマンスやリセールバリューの高さに期待しやすいわけですが総戸数100戸弱だからこその魅力を十二分に発揮できているため住まう方の満足度の高さには期待ができますね。

1フロア3戸～5戸となればプライベート感が高いですし、使い勝手としては評価が大きく分かれるものの角住戸比率が高いだけでなく超ワイドスパンで窓面豊かな間取り、それに対して各階ごみ置場などのタワマンらしさもあります。

価格に関しては三井レジらしく眺望によるメリハリもあって現実路線という印象を受けます。最上階とその1つ下で3000万円はなかなかな差ではありますが…

眺望が厳しい部屋を安いからと飛びつくのは満足度という面でおすすめしにくいですが割り切れれば…ですね。

大森をあまり知らないという方ほどハマりやすい出物と言えるでしょう。時間を買うという探し方でたどり着いた先がパークタワー大森という方にも買いやすいポイントが多く揃っています。

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