今回ご紹介するのはルネ北綾瀬です!

[物件概要]

売主:総合地所
施工:長谷工コーポレーション
価格:3698万円~5498万円
専有面積:59.97㎡~77.61㎡
総戸数:58戸
規模:7階建て
交通:東京メトロ千代田線「北綾瀬」駅徒歩6分(2018年度末徒歩5分に変更予定)
所在地:東京都足立区東和5丁目
竣工:2018年1月9日(竣工済)

管理費:12600円~16300円/月
修繕積立金:5400円~6940円/月

ルーフバルコニー使用料:730円~950円(月額)
給湯機リース料:2160円(月額)
インターネット利用料:810円(月額)

駐車場:5台(車いす使用者用1台含む)14000円~18000円(月額)
駐輪場:108台 150円/300円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典:ルネ北綾瀬公式HP

~0番から、1番へ 知らなかった東京から、あなたの1ばんになる東京へ~

合言葉は「いっちばーん!」

さぁ!みんなも一緒に!「いっちばーん!」

長谷工施工のマンションは多く存在する中でルネ北綾瀬は外観や設備仕様の面でも頑張っています。

総戸数58戸でありながらもディスポーザーを完備しています。食洗機や床暖房が標準なのは当然としても建築費高騰の中でディスポーザーをカットする物件が多い中、これはおすすめしやすい材料の一つとなります。

その他、2.2mハイサッシ、食器棚(下部カウンターのみ)、魔法瓶浴槽、複層ガラス、可動式ルーバー面格子、そしてリビオシティ・ルネ葛西でもご紹介したウゴクロを採用しています。

構造面では直床となっていますがバルコニーの隣戸境も背の低い隔て板ではありません!!

外観もデザイン性がありかっこいいですね。売主が長谷工の仲間「総合地所」であることからルネ八王子トレーシアを始めとして良い意味でのチャレンジ物件であることが多く、大手売主×長谷工よりも総合地所×長谷工のほうが頑張っている物件が多く個人的には好きな組み合わせです。(総合地所のキャラクターアヒルネちゃんのファンでもあります)

かっこいい・・・

ルネ北綾瀬は竣工販売ですから実際の建物内を見学でき、かつ契約から入居までは1ヶ月ほどとスピード感があります。

北綾瀬駅といえば東京メトロ千代田線の「支線」という扱いで3両編成の電車が北綾瀬駅と綾瀬駅間を折り返し運転しています。そのため北綾瀬から都心方面へは綾瀬駅での乗り換えが必要となります。それが2018年度末(2019年3月頃を予定)には北綾瀬駅ホーム延伸工事が完了して10両編成にも対応、細かい運転本数などは未定ですが始発の北綾瀬駅から座って大手町など都心方面へ向かうことができるようになります。

画像出典:ルネ北綾瀬公式HP

北綾瀬駅併設の商業ビルもオープン予定と来年の今頃にはより注目の駅となっていることでしょう。

※商業ビルは2020年12月オープン予定でそれまでは駅改良工事に伴い駅事務室として利用するそうです

将来性がある街ですからデベロッパーも目を付けておりいくつか新築マンションが供給されているわけですがその中でもルネ北綾瀬をおすすめする理由としては「駅近」「第一種住居地域」「駅から大通りを通らない&信号なし」「住宅街でありながら商業施設も近い」「設備仕様などが充実」「手が届きやすい価格帯」が主です。

東京23区始発駅から徒歩5分という立地ですから交通利便性が高いことは言わずもがな、それでいて周辺には24時間営業のスーパーマーケットがあるなど買い物環境も悪くありません。駅近なのに住宅街、でも買い物も便利。わかりやすい魅力があります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Bタイプ 1LDK+S 66.56㎡ 南向き

画像出典:ルネ北綾瀬公式HP

3階 4198万円 坪単価208万円

Fタイプ 4LDK 75.88㎡ 南向き
1階 4768万円 坪単価207万円

Iタイプ 3LDK 64.65㎡ 東向き
2階 3698万円 坪単価189万円
3階 3798万円 坪単価194万円

Hrタイプ 3LDK 60.34㎡ 西向き
5階 4198万円 坪単価229万円

上記の価格と間取りを見ていただいてお気づきかと思いますがファミリーマンションとしては専有面積がきつきつです。ウゴクロを導入するなどの工夫はありますし、建築費高騰の中で専有面積を削っているのはルネ北綾瀬に限った話ではありませんが70㎡は欲しいエリアですよねぇ・・・。

2.2mのハイサッシなことは魅力ですがそれもあってエアコンの位置が窓上ではなく側面の壁付けとなります。それはよくある話なので無問題なのですが下がり天井があまりない(それ自体は良いことです)ためエアコンの配管の長さがすごいことになるのは視界的に気になりますね。分譲マンションを買うならばエアコンの配管に化粧カバーは必須という考えなのですがそうでない方も多く、これで化粧カバー付けないとかっこ悪いなぁ~とは思ってしまいます。

画像出典:ルネ北綾瀬公式HP

画像出典:ルネ北綾瀬公式HP

周辺相場を確認しましょう!

・Jシティ北綾瀬ステーションスクウェア 2003年築 谷中4 北綾瀬駅徒歩2分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約140万円

・シーズガーデン北綾瀬 2006年築 加平3 北綾瀬駅徒歩8分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約115万円

・藤和シティホームズ綾瀬しょうぶ沼公園タワービューレジデンス 2006年築 谷中1 北綾瀬駅徒歩5分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約140万円

・ロジュマン北綾瀬しょうぶ沼公園 2007年築 加平1 北綾瀬駅徒歩3分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約165万円

・レクセルガーデン北綾瀬 2008年築 東和5 北綾瀬駅徒歩7分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約150万円

・プレジール北綾瀬 2011年築 谷中2 北綾瀬駅徒歩4分 新築時の坪単価約170万円 直近事例なし

・クレアホームズ北綾瀬 2015年築 加平3 北綾瀬駅徒歩7分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約160万円

・レーベン北綾瀬REVANCE 2018年2月竣工予定 加平1 北綾瀬駅徒歩7分 新築時の坪単価約220万円 新築販売中

・ライオンズ東綾瀬グランフォート 2018年3月竣工予定 綾瀬7 北綾瀬駅徒歩8分 新築時の坪単価約215万円 新築販売中

上記相場からルネ北綾瀬の将来価値を予想すると

Bタイプ 66.56㎡ 3階 4198万円(新築時) → 3400万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

画像出典:ルネ北綾瀬公式HP

駐車場が5台しかないのは難点ですがごみ置き場を日常の導線から離しているのは素晴らしいですね。南側接道でありながらもさらに建物を北側に寄せているため日当たりが確保できるよう配慮されています。南向き住戸の目の前が外部の駐車場のため将来何かが建つ可能性はありますが一定の採光が確保されることは安心材料でしょう。ただ中住戸の玄関前にアルコーブをしっかりと設けて共用廊下にゆとりをもたせてほしかったですね。

【住むレーション】

[千代田線]

北綾瀬 8:06発
綾瀬 8:10着 8:11発
大手町 8:32着

今現在も北綾瀬駅から都心方面へ向かう場合は綾瀬駅において階段などを使わずに乗り換えれるためそこまで不便ではありません。どちらかというと都心方面から北綾瀬駅に向かう際は綾瀬駅の乗り換え時に階段などを使う必要があるため直通運転開始の際は夜ラッシュも北綾瀬直通があるといいのですがどうなるか。

【総評】

エリア的に4000万円を大きく超えてくると動きにくいこともあってか専有面積を抑えている点が妥協点でしょうか。

それを除けば全体的におすすめしやすく、何より実物が見れるわけですからご自身の目で確認されることをおすすめいたします。北綾瀬駅が進化することが確定している割には価格もそこまで盛られていませんし、現状でも大手町駅まで30分かからないところ2018年度末には直通、しかも座っていけるわけですから便利になります。

物件周辺には公園も多く、小学校と中学校も近いなどファミリー層にとっては嬉しい材料が揃っています。

環七より南側というのも魅力ではありますがそもそも北綾瀬駅から徒歩10分圏内では駅と線路から見たときに西側より東側のほうが物件が出にくく、供給の多いエリア内の希少性がある立地という点は他の供給中物件よりも強みと言えるポイントです。

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