シティタワーズ板橋大山　価格と間取り　大山愛のある億ション長者を満足させる商品力

今回ご紹介するのはシティタワーズ板橋大山ノースタワー／サウスタワーです！

［ノースタワー物件概要］

売主：住友不動産　フージャースコーポレーション
設計：久米設計
施工：長谷工コーポレーション
専有面積：55.60㎡～67.96㎡
総戸数：88戸、その他店舗6区画
規模：地上25階地下2階建て
交通：東武鉄道東上線「大山」駅まで徒歩4分　都営三田線「板橋区役所前」駅まで徒歩13分
所在地：東京都板橋区大山町
竣工予定：2024年7月上旬
引き渡し予定：2025年9月下旬

［サウスタワー物件概要］

売主：住友不動産　フージャースコーポレーション
設計：久米設計
施工：長谷工コーポレーション
専有面積：53.27㎡～72.01㎡
総戸数：239戸（非分譲住戸54戸を含む）、その他店舗3区画
規模：地上26階地下1階建て
交通：東武鉄道東上線「大山」駅まで徒歩3分　都営三田線「板橋区役所駅前」駅まで徒歩12分
所在地：東京都板橋区大山町
竣工予定：2024年10月下旬
引き渡し予定：2025年9月下旬

駐車場：73台（本再開発組合員の使用台数15台）（月額）28000円～35000円　
自転車置場：356台（本再開発組合員の使用台数75台）（月額）300円～3500円　
バイク置場：3台（本再開発組合員の使用台数1台）（月額）7000円　
ミニバイク置場：21台（本再開発組合員の使用台数4台）（月額）4000円　

管理費（月額）31285円～41945円　
修繕積立金（月額）6410円～8670円

地図はこちらです↓

画像出典：シティタワーズ板橋大山公式HP

東武東上線の大山駅から徒歩3分～4分、今後大化けすることになる大山駅周辺再開発のいわゆる始まりの地となるクロスポイントにできるツインタワーマンションとなります。

大化けに関しては大山駅の高架化による踏切廃止と駅前広場新設、そして都市計画道路(東京都主導)の延長が主体となっており『便利な大山』から『便利なだけでなくこれまで以上に安全な大山』へと進化していきます。

今後建設地西側の大山町ピッコロ・スクエア周辺地区でも積水ハウスによるタワーマンションが2棟建設される計画もありますが駅へ近いのは今作ですので西向きの眺望が変わってしまうこと以外は悪い影響はなく、武蔵小山のように賑わいある商店街とタワーマンションが共存する街へと生まれ変わっていくことになりますからこれからの5年、10年、15年…と住んでから成長を楽しめる街の一つとなります。

ただ、高架化工事はかなり時間がかかるでしょうし、その高架化工事が進まないことには踏切が廃止できず都市計画道路も本格的な開通はできませんから街の全体完成はだいぶ先のことにはなってきます。

駅との行き来はアーケードのあるハッピーロード商店街を経由することもできるためとても便利ですし、将来駅が北側へ伸びた後は歩道が広い都市計画道路経由も選ぶことができるようになります。(改札口がどのあたりにできるか確定しているわけではありません)

ハッピーロード商店街のアーケードは一部解体が進んでいるため雨の日に傘が不要というわけにはいかないですが快適で楽しい道のりであることに変わりはありません。

日常の買い物はハッピーロード商店街のコモディイイダ(ピッコロ・スクエア再開発地区内でニュースの通り揉めています)、みらべる、よしやなどのスーパーマーケットや個人店など選択肢が充実しているわけですがシティタワーズ板橋大山のサウスタワー足元にもスーパーマーケットが出店予定(約4000㎡)ですからより便利になりますね。ノースタワーの足元はテナント募集内容からするとメディカル系になりそうです。

もちろん大山ですから池袋を拠点とした生活ができるのも大きな魅力となります。

通学校は板橋第六小学校で徒歩3分～5分、板橋第一中学校で徒歩徒歩6分～7分です。川越街道を渡れば板橋交通公園もすぐですし、少し足を延ばせば石神井川沿いの城北中央公園もあります。

板橋区の中でも高台側ですからハザードマップで色はつきません。

画像出典：シティタワーズ板橋大山公式HP

クロスポイントの建設地は都市計画道路建設予定地(すべての建物が解体されているわけではありません)を挟んでA～D街区に分かれています。

B街区とC街区は地権者向けのマンションや店舗区画、A街区がシティタワーズ板橋大山サウスタワー、B街区がシティタワーズ板橋大山ノースタワーです。

ノースタワーが2024年7月上旬竣工予定、サウスタワーが2024年10月下旬竣工予定と全体竣工が近づいているわけですが入居（引渡）予定はどちらも2025年9月下旬と1年以上先なのがすみふらしいですよね…(売上時期調整)

ただ、条件の良いサウスタワーから販売してくれるのは嬉しいところです。

もちろん条件が劣るノースタワーも条件が良いサウスタワーと変わらぬ価格、場合によってはより高値で販売する可能性は十分あるでしょう。

尚、物件名はシティタワーズではあるものの管理組合も分かれる全くの別マンションとなるため共用施設などの相互利用はできません。

再開発タワーマンションとしては敷地面積が広くはないものの足元のフォレストパーク(公開空地)は緑豊かな空間となっておりその横から風除室へ入る気持ちの良いアプローチです。

ノースタワーの足元にも緑豊かな公開空地が設けられるなど『商店街のアーケードは一部なくなってしまうけども都市計画道路以外の気持ちの良い道も新設する』というマイナスをしっかりとカバーするランドスケープとなっています。

サウスタワーの風除室からエントランスホールにかけては二層吹き抜け、真正面にエレベーターというシンプルなアプローチではあるものの住友不動産らしく高級感漂う空間となっています。

敷地の多くを店舗と公開空地にもっていかれているためホールの広さは単価帯からすると物足りない感じはしますがそれを物足りないとさせてくれるであろうと思えるくらい公開空地にゆとりがあるのですよね。

共用施設は3階に貸切利用も可能なキッチン完備のパーティールーム、テラスラウンジとキッズスペース、そこから繋がる形で屋上テラス(店舗部分の屋上ですが居住者専用)、地下1階には個室もあるテレワークラウンジが設けられます。タワマンとしてはシンプルですが総戸数からすれば違和感ないでしょう。

外観デザインとしては風除室も吹き抜け部分まで大きな窓となっておりとくに夜は目立ちますし、妻側住戸のダイレクトウィンドウと屋上へと突き抜ける縦フィンなど存在感があります。

価格と間取りの一部を共有いたします！

※2024年6月販売の第一期販売住戸一例のため販売済みや商談中の住戸も混在しています

※現在は第一期で供給した30戸弱の内、即契約とならなかった数部屋が先着順で購入可能です

※第二期が第一期と同じ単価帯かどうかは決まっていません(住友不動産は徐々に値上げしていくことが多いです)

※第一期は18階～21階の供給ですが階数による価格差はありません

S-Aタイプ　3LDK　71.9㎡

画像出典：シティタワーズ板橋大山公式HP

21階　15900万円　坪単価731万円

S-Bタイプ　3LDK　69.13㎡

画像出典：シティタワーズ板橋大山公式HP

20階　13900万円　坪単価664万円

S-B’タイプ　3LDK　69.13㎡

画像出典：シティタワーズ板橋大山公式HP

21階　13900万円　坪単価664万円

S-Cタイプ　3LDK　72.01㎡

画像出典：シティタワーズ板橋大山公式HP

21階　15900万円　坪単価729万円

S-Dタイプ　3LDK　68.52㎡

画像出典：シティタワーズ板橋大山公式HP

21階　12500万円　坪単価603万円

S-Gタイプ　3LDK　69.07㎡

画像出典：シティタワーズ板橋大山公式HP

21階　13500万円　坪単価646万円

S-Hタイプ　3LDK　66.94㎡

画像出典：シティタワーズ板橋大山公式HP

21階　12300万円　坪単価607万円

平均坪単価は約665万円です。

一番広くても72㎡台(図面を見る限り地権者住戸は100㎡くらいの部屋もある)のため『お金はいくらでも出すので大山の王になりたい！！』という方にとっては物足りないことでしょう。プレミアムフロアの設定もありません。

ただ、間取りはとてもとても綺麗です。インターホンを玄関ドアから離した内廊下となっており見た目も良いですし玄関前にゆとりがあるのも良いですね。

ワイドスパンで柱もできる限り外に出してくれていますし角住戸に関してはタワマンらしいダイレクトウィンドウです。

北方面の2LDKはノースタワーが被ってきますが40mほど離れています。

西方面はピッコロ・スクエアのタワマンがどのように建つかわからないこともありしばらくは販売しなさそうです。

東方面と南方面は背が高くても50m弱の建物ですから今回販売される18階以上であれば今作のような再開発とならない限り眺望の抜け感が変わってしまう心配はありません。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、玄関前カメラ付きインターホン、一種換気など単価帯からすれば当然レベルではありますが天カセなどのこだわりがなければ悪い印象にはなりにくいでしょう。ゼッチなどの今どき感はないですがオプションで玄関電池錠へ変更が可能です。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2600mm、サッシ高は2100mmほどです。

周辺相場を確認しましょう！

［大山駅］

■シティハウス板橋大山

2012年築　大山駅徒歩7分

新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約345万円

■ザ・パークハウス板橋大山

2021年築　大山駅徒歩7分

新築時の坪単価約325万円
現在の坪単価約350万円

■ザ・パークハウス板橋大山大楠の杜

2023年築　大山駅徒歩7分

新築時の坪単価約360万円
現在の坪単価約430万円

■ジオ板橋大山

※定期借地権(建物解体期間を含む2098年7月31日まで)

2025年築　大山駅徒歩6分

新築時の坪単価約325万円
新築販売中

■レーベン板橋大山 ART BLANGE

※普通借地権

2024年築　大山駅徒歩8分

新築時の坪単価約340万円
新築販売中

■バウス板橋大山

2025年築　大山駅徒歩9分

新築時の坪単価約450万円
新築販売中

上記相場からシティタワーズ板橋大山ノースタワー／サウスタワーが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

S-Bタイプ　3LDK　69.13㎡　20階　13900万円　→　11100万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場はタワーパーキングで設置率約30％、部屋のタイプ別に抽選順位が決められていますが確実に当選できる部屋はありません。

作業スペースも屋内ですしウェイティングスペースもあるなどパレットサイズ含めて高価格帯に相応しいものとなっています。

・全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅1960mm×全高1550mm(9台)/2050mm(64台、内16台EV充電対応)×最低地上高110mm×重量2300kg/2500kg

駐輪場とバイク置場はウォークスルーの専用エレベーター2基ありで3階の屋内です。駐輪場は一世帯1台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約585円前後、防災センターありの24時間有人管理、冷暖房完備の内廊下、各階ごみ置場、ディスポーザーなどなど高くなってしまうことは分かるのですが重たいですね…ただ、物件価格からすれば『気にせず払える人たちしか検討しない』わけで戸建との比較でなければこれを理由に購入をやめるほどではないでしょう。(満足度で回収できる)

エレベーターは3基(分速150m)、各階ごみ置場のごみ回収時は2基運用となります。

各階ごみ置場はしっかりとした前室があるのは良いのですが裏側で作業できないのが惜しいですね。両面扉のエレベーターにすればそれが叶ったわけですが…そこにコストはかけてくれませんでした。(裏側作業完結は住民にとっても作業員さんにとってもwinwinであるため叶えてほしいところですね)

～支払一例～

35年フルローン変動金利

S-Bタイプ　3LDK　69.13㎡　20階　13900万円

住宅ローン：月額35万円
管理費：月額40315円
修繕積立金：月額8330円

合計：月額約40万円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ザ・タワー十条　総戸数578戸　管理費㎡単価月額約359円

【住むレーション】

［東武東上線］

大山　7:57発
下板橋　7:59着
北池袋　8:01着
池袋　8:03着

［国際興業バス］

第六小学校　7:41発
中丸町坂上　7:42着
熊野町　7:46着
池袋四丁目　7:47着
豊島清掃事務所　7:48着
サンシャインシティ　7:51着
池袋駅東口　7:59着

［都営三田線］

板橋区役所前　7:57発
新板橋　7:59着
西巣鴨　8:01着
巣鴨　8:03着
千石　8:05着
白山　8:07着
春日　8:09着
水道橋　8:11着
神保町　8:13着
大手町　8:17着
日比谷　8:19着
内幸町　8:22着
御成門　8:24着
芝公園　8:26着
三田　8:28着
白金高輪　8:32着
白金台　8:34着
目黒　8:37着

大山駅は普通電車しか停車しませんが池袋駅までの間で速達電車に抜かれることがないためストレスを感じにくいでしょう。それよりか速達電車と比べて空いていたり(とくに帰宅時間帯の池袋場面でも差を感じられる)と使い勝手良いですね。

また、東武東上線は輸送障害で止まってしまうことも多いのですが物件近くのバス停から路線バスで池袋駅へ出ることができますし、都営三田線の板橋区役所前駅も徒歩12分と十分日常使いできるため代替ルートがあるのも心強いでしょう。

路線バスはサンシャインシティ帰りにもとても便利です。池袋駅へ戻らずにサンシャインシティ近くから路線バスに乗車してしまえば10分ほどで物件近くの停留所へ着いてしまいます。運行本数も充実しています。

【総評】

今時点ですでに便利な街がこれからより便利に、そしてより安全になっていくのはとても楽しみですね。

そんな将来性豊かな街の再開発の始まりとも言えるクロスポイントに建設されるシティタワーズ板橋大山、タワマンらしい、そして住友らしい商品力の高さは今作を待っていた方にとっては嬉しい好材料と言えるでしょう。

ただ、販売がどんどん先送りになっている間に相場が高騰、価格に関しては『今時点では高い』と言っても怒られないかな？と。

もちろん武蔵小山の再開発始まりのタワマンも当初は『もんげー』となったように一番手だからこそ高く見えてしまうというのはあるでしょう。

南向きの好条件で西側の新築タワマンと比較した際には違和感のある価格ではないことが分かります。

■ザ・タワー十条
3LDK　65.65㎡　南東向き中住戸
25階　12500万円　坪単価629万円

■シティタワーズ板橋大山
3LDK　69.13㎡　南向き中住戸
20階　13900万円　坪単価664万円

■パークシティ中野ザタワー
3LDK　67.47㎡　南向き中住戸
20階　15820万円　坪単価775万円 pic.twitter.com/HoOepU1EN7

— マンションマニア (@mansionmania) July 4, 2024