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今回ご紹介するのはシティハウス湯島ステーションコートです！
［物件概要］
売主：住友不動産
設計：川口土木建築工業
施工：川口土木建築工業
価格：13000万円～17800万円
専有面積：55.04㎡～70.00㎡
総戸数：68戸
規模：16階建て
交通：
東京メトロ千代田線「湯島」駅徒歩1分
東京メトロ銀座線「上野広小路」駅徒歩5分
都営大江戸線「上野御徒町」駅徒歩5分
JR山手線「御徒町」駅徒歩7分
京成電鉄本線「京成上野」駅徒歩7分
東京メトロ日比谷線「仲御徒町」駅徒歩8分
所在地：東京都文京区湯島三丁目
竣工予定：2025年2月中旬
引き渡し予定：2025年6月下旬
駐車場：16台（月額）44000円～51000円
自転車置場：68台（月額）500円～4,000円
バイク置場：4台（月額）6000円
ミニバイク置場：3台（月額）4500円
管理費（月額）30370円～38230円
修繕積立金（月額）7360円～9360円
地図はこちらです↓
画像出典：シティハウス湯島ステーションコート公式HP
東京メトロ千代田線の湯島駅から徒歩1分、あくまでエントランスアプローチまでではありますが表記上として1分なだけで5秒ほどで着いてしまいます。
エントランスホールまでだとしてもしっかりと1分を切ってきますからとにかく駅に近いですね。坂も多い湯島駅周辺ですが当然ながらフラットアプローチです。最寄りの出入口は階段のためバリアフリーではないですが春日通りを渡ればすぐにエレベーター口(クレヴィア文京湯島の横)もあります。
もちろん出入口が多く駅前ロータリーがない地下鉄線の徒歩1分というのはけして珍しいことではないですし、湯島駅に関しても例外ではなく駅徒歩1分など出入口に近い分譲マンションは点在しているものの銀座線の上野広小路駅へも徒歩5分、山手線と京浜東北線の御徒町駅へも徒歩7分などとても便利な立地です。
ただ、エントランスアプローチの真横に愛のホテルプリンセス1世(予約は不可ですが24時間営業ですので住むレーションにぜひ？)の出入口があったりと『愛』を感じる立地ではあるため子育てファミリーからすると気になってはきがちでしょうけども春日通りの北側に位置する湯島物件だからこそ上野恩賜公園までも徒歩2分であるなど真横や湯島のえちえち側を除けば住環境としても大きな魅力がある立地となります。
上野恩賜公園への近さであれば台東区の不忍通り沿いに分譲マンションが点在しているわけですが『文京区アドレスで上野恩賜公園へ徒歩2分』はレアキャラとなります。
最寄り駅は根津となりますがザ・ライオンズ上野の森が文京区アドレスで上野恩賜公園が近い代表的な存在となりますがそちらと異なり北側に上野恩賜公園ですから『南方位に上野恩賜公園』というわけではないものの住戸によっては北側の窓から上野恩賜公園を眼下におさめることもできます。
日常の買い物は松坂屋が徒歩5分、業務スーパーが徒歩3分、サミットストアが徒歩7分など都心の割には身近な選択肢が少なくないですし映画館も徒歩6分、秋葉原へも散歩がてら行き来できるなど休日の楽しみも大きいでしょう。
通学校は湯島小学校で徒歩6分、本郷台中学校で徒歩13分です。
建設地は東西に長い土地形状で一部欠ける部分はありますがどの方角も接道しています。従前は雑居ビルなどがありました。
今作のストロングポイントとなるのが駅数秒という利便性高い立地に加えて全戸南向きであること。そしてその南側が春日通りで拡張計画があるためエリア内では珍しく『南向きで離隔もしっかりと確保されている(約40m)』という希少性もあります。離隔があっても向かいには同程度の高さの建物があるためスペシャルな眺望というわけではないですし大通り沿いがゆえの賑やかさはありますがこの立地で日当たり抜群でそれが守られるというのは『周辺中古より高くても欲しくなる』ポイントとなることでしょう。
西側には湯島ハイタウン(室外機で有名)があるため眺望は抜けてきませんが北側にバルコニーがある角住戸であれば旧岩崎邸庭園と上野恩賜公園が望めます(階数による)。
東側も大通りのため離隔はとれますがエントランスアプローチとなる部分しか接道していないため挟んでいるビル(プリンセス1世ともう一つ)を超えない階だと壁ドンとなるためそちらの角住戸は妻側の開口部を最小限に抑えています。
そのエントランスアプローチはとても細いため植栽豊かな～というわけではなくただ通るための屋内通路という雰囲気ですがそちらを抜けると風除室となり南側の接道からとのダブルエントランスという形になります。風除室を抜けるとエントランスホールがあり戸数なりにこじんまりとはしていますが二層吹き抜けです。一目ですみふ物件とわかるいつものデザインではありますがエレベーターホールと一体となっており奥行きは感じられそうです。
外観デザインも安定的なすみふデザインですが特徴的なのは基壇部の透かし積レンガですね。1階と2階部分を覆うようになっておりその中には機械式駐車場とバイク置場＆駐輪場があるわけですがただ壁のままだと無機質になってしまうためこだわってくれているポイントの一つですね。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 70㎡
画像出典：シティハウス湯島ステーションコート公式HP
B1タイプ 2LDK 55.04㎡
画像出典：シティハウス湯島ステーションコート公式HP
B2タイプ 2LDK 55.04㎡
画像出典：シティハウス湯島ステーションコート公式HP
Dタイプ 2LDK 55.15㎡
画像出典：シティハウス湯島ステーションコート公式HP
平均坪単価は約800万円(ごいす～)です。(当初は坪単価約650万円)
ボリュームゾーンとしては2LDKで南西角と最上階に広めの部屋があります。立地からして2LDKが主な点は違和感ないでしょう。
間取り形状に関しては南西角が柱の食い込みもほとんどなく広さはスペシャル感ないものの開口部のスペシャル感はあるなど『この立地であろうと一般的な広さは欲しい』という方に高額であっても選んでもらえるようなものとなっています。
2LDKは行燈部屋ありのタワマンでもよく見るような形状ですが玄関部をクランクインとしつつ廊下を短くして有効面積を増やしてくれていますし、浴室サイズは1418×L字キッチン、リビング横の洋室にも床暖房がある(ゼッチマンション)ため広々1LDKとしても住まうことができるなど使い勝手が良さそうです。リビングの扉位置からして洋室の扉を閉めてしまうと表記の面積よりも狭く感じるであろう点は注意が必要です。
窓面が豊かなため南向きを活かせますし、行燈部屋はできてしまうものの内廊下＆各階ごみ置場ありなどこの単価帯を検討する方がマストとしがちな条件を整えてくれています。
当然ながらディスポーザーはありますし食洗機、キッチン・洗面天板天然石、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、バルコニースロップシンク、二重床(床スラブ厚約200mm～約220mm)・二重天井など単価なりに充実しています。最上階のF・Hタイプはリビングと洋室1部屋に天カセが付くなどグレードアップします。
周辺相場を確認しましょう！
■ザ・パークハウス湯島龍岡町
2014年築 文京区湯島4 湯島駅徒歩8分
新築時の坪単価約360万円
現在の坪単価約560万円
動き一例 約86㎡
新築時9700万円台
中古時15000万円台
■ディアナコート文京本郷台
2017年築 文京区湯島3 湯島駅徒歩2分
新築時の坪単価約430万円
現在の坪単価約570万円
動き一例 約54㎡
新築時6800万円台
中古時9600万円台
■グランリビオ ザ・レジデンス
2018年築 文京区湯島3 湯島駅徒歩4分
新築時の坪単価約410万円
現在の坪単価約530万円
動き一例 約40㎡
新築時4700万円台
中古時6100万円台
■クレヴィア文京湯島
2019年築 文京区湯島3 湯島駅徒歩1分
新築時の坪単価約440万円
現在の坪単価約540万円
動き一例 約56㎡
新築時7200万円台
中古時8900万円台
■シティハウス文京湯島
2021年築 文京区湯島2 湯島駅徒歩5分
新築時の坪単価約480万円
現在の坪単価約550万円
上記相場からシティハウス湯島ステーションコートが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
B2タイプ 2LDK 55.04㎡ 6階 13000万円 → 10300万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外の平置2台を除くと屋内の機械式で設置率は約23％です。
駐輪場は専用エレベーターありで屋内の2階、設置率100％です。
管理費は㎡単価月額約550円、お高いですがエレベーターも2基(一般用と駐輪場用)抱えますしディスポーザー、内廊下、各階ごみ置場もあるため致し方ないですね。非大規模マンションであってもタワマンのようなサービスを受けたいという方には合ってきます。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ディアナコート文京本郷台 総戸数127戸 管理費㎡単価月額約245円
■クレヴィア文京湯島 総戸数104戸 管理費㎡単価月額約218円
■シティハウス文京湯島 総戸数60戸 管理費㎡単価月額約453円
【住むレーション】
［千代田線］
湯島 8:01発
新御茶ノ水 8:02着
大手町 8:05着
二重橋前 8:07着
日比谷 8:09着
霞ヶ関 8:11着
国会議事堂前 8:13着
赤坂 8:15着
乃木坂 8:17着
表参道 8:19着
明治神宮前 8:21着
［銀座線］
上野広小路 8:01発
末広町 8:03着
神田 8:05着
三越前 8:06着
日本橋 8:08着
京橋 8:11着
銀座 8:12着
新橋 8:15着
虎ノ門 8:17着
［大江戸線］
上野御徒町 8:02発
本郷三丁目 8:03着
春日 8:05着
飯田橋 8:08着
牛込神楽坂 8:10着
牛込柳町 8:12着
若松河田 8:14着
東新宿 8:16着
新宿西口 8:19着
上野御徒町 8:00発
新御徒町 8:01着
蔵前 8:03着
両国 8:05着
森下 8:07着
清澄白 河8:09着
門前仲町 8:12着
月島 8:14着
勝どき 8:16着
［山手線］
御徒町 8:00発
秋葉原 8:02着
神田 8:04着
東京 8:06着
有楽町 8:08着
新橋 8:10着
浜松町 8:13着
田町 8:15着
高輪ゲートウェイ 8:17着
品川 8:19着
首都高の出入口も近く車移動も便利です。
【総評】
トゲはあれどとても便利な立地ですがすみふらしい価格設定ですね(笑)
これがすみふでなければ『高い！高すぎる！』となるでしょうけどもすみふとなれば『仕方ないよね』となり、そして時間はかかりますが相場が追い付いてくると…もはやすみふの伝統芸とでも言いましょうか。
それだけ都心部ではどんどん値上がりしていく(もちのろんそれを受け入れるかは消費者次第)ということなのでしょうね…となればザ豊海タワーやグランドシティタワー月島(次期は値上げかもですが…)は明らかに買いなわけですが今作の立地を気に入る方からすると湾岸部はキャラクターが異なってきますし、山手線内側となればどこもお高いですからね…
同じく山手線内側であるグランドシティタワー池袋の『間違えちった！！』価格はなんだったのでしょうか…笑(割安すぎましたよね…)
こちらはその真逆で将来の相場上昇を見込んだものとなっているため現状としては周辺相場よりもお高いのですが内廊下に各階ごみ置場という良い意味で規模感に相応しくないグレードにしている点はこの単価帯になったからこそより評価されるのではないでしょうか。
ブリリア東上野の割安感が目立ってきましたが今作とは行政区が異なりますし、利便性としてはどちらも便利ではあるものの山手線内側と山手線外側とでは検討者層も異なる(一概には言えないですが今作を検討される方は山手線内側に住みたいという方が多いことは容易に想像できる)ためそこまでバッティングしてこないでしょう。
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