今回ご紹介するのはシエリア秋葉原です!

[物件概要]普通借地権

売主:関電不動産開発
施工:アイサワ工業
価格:2,953.8万円~5,600.2万円
専有面積:34.01㎡~56.21㎡
総戸数:58戸
規模:15階建て

交通:
JR総武緩行線「浅草橋」駅徒歩5分
都営浅草線「浅草橋」駅徒歩7分
東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩9分
JR山手線・京浜東北線・総武線「秋葉原」駅徒歩10分
つくばエクスプレス「秋葉原」駅徒歩11分

所在地:東京都台東区浅草橋五丁目
竣工予定:2020年8月中旬

駐車場:5台(平面駐車場4台、福祉対応駐車場1台)(月額:32000円)
自転車置場:56台(ラック式、スライド式、平面式)(月額:200~500円)
バイク置場:2台(平面式)(月額:3000円)

管理費:11100円~18300円(月額)
修繕積立金:2800円~4500円(月額)
地代:7230円~11940円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典:シエリア秋葉原公式HP

シエリアブランド初の都内物件となります。

物件名には秋葉原とありますが清洲橋通りを超えた台東区となります。周辺には公園、スーパーマーケット、病院などがありますし、秋葉原駅周辺みたくわちゃわちゃ感はないですから利便性を得つつも静か目に暮らしたいという方には合っているでしょう。線路、大通りからもほどよく離れているため現地周辺は静かな環境となっています。(明るい時間帯は柳北公園で遊ぶ子供たちの賑わいの声が聞こえます)

真横にある蔵前小学校は仮校舎としての利用であり、すでに新校舎が完成しているため入居時点では蔵前小学校ではなくなっています。仮校舎として利用していた旧柳北小学校はまたスポーツプラザの一部として利用するのか、建て替えをするのか気になりますね。

公式HPの女性!女性!女性!女性!というイメージ画像からわかるように単身女性がメインターゲットとなるわけですが外観デザインをぱっと見で「わぁ!素敵!」と思わせるようなものとしているところは高評価できます。

エントランス周辺は間接照明と木目調のルーバーでモダンな雰囲気としつつ、角住戸のコーナーサッシでかっこよさも出せています。さらにバルコニーのガラス手すりを低層階から上層階にかけて増やすことで月型のデザインとしていますから周辺に点在する投資系及び賃貸マンションとは明らかな違いとなっています。月型のデザインに関しては斜め横にある忍岡高校(旧蓬莱園跡)の大銀杏をモチーフにしたとのことです。粋ですね~。

エントランスホール内も側面だけでなく天井部分に木目調のルーバーを設けて、床面は濃い目の色とすることで和モダンを演出。家を出るとき、家に帰ったときに「分譲マンション買った!」「私いいマンションに住んでる!」と思わせることは分譲マンションの役目なわけですがそれをしっかりと果たしている点は素晴らしいです。総戸数58戸にしては頑張っています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[西・南角]

Aタイプ 2LDK 45.75㎡
2階 4192万円 坪単価302万円
5階 4450万円 坪単価321万円
10階 4638万円 坪単価335万円
15階 4886万円 坪単価353万円

[南向き]

Bタイプ 1LDK 34.01㎡

画像出典:シエリア秋葉原公式HP

2階 3242万円 坪単価315万円
3階 3320万円 坪単価322万円
4階 3350万円 坪単価325万円
5階 3459万円 坪単価336万円
10階 3608万円 坪単価350万円
15階 3806万円 坪単価369万円

Eタイプ 1LDK 47.74㎡
1階 3945万円 坪単価273万円

[南・東角]

Dタイプ 2LDK 56.21㎡

画像出典:シエリア秋葉原公式HP

2階 5035万円 坪単価296万円
4階 5184万円 坪単価304万円
10階 5560万円 坪単価327万円
15階 5858万円 坪単価344万円

維持費一例・・・Bタイプ 1LDK 34.01㎡ 管理費(月額)11100円 修繕積立金(月額)2800円 地代(月額)7230円 更新料積立金(月額)790円 自治町会費(月額)300円

修繕積立金の初期設定が弱いのは気になりますが更新料を積み立てているため30年後に約30万円を一括で払うことがないようにしている点はいいですね。

普通借地権(定期借地権と違い更新可能)&非千代田区アドレスがしっかりと反映された価格となっています。

定期借地権でこの単価なら「まぁ今の時代ならそんなもんかな。」となりますが普通借地権なので「あれ?思ってたよりは安い。」というのが正直な感想です。

シエリアブランドの知名度が東京都内では低いことも影響してか少し弱気の価格設定のため検討者側にとってはプラス材料となります。けしてシエリアブランドの関電不動産開発が弱小な売主というわけではないですから。(関西圏では有名です)

ロジュマンブランド(MID都市開発時代)では東京の物件もありますがシエリアは初ですからね。今後は少しづつ増やしていくのかもしれません。

間取りに関しては南面すらアウトフレームにできていなかったり、玄関ドアを開けると共用廊下をみっちり塞いでしまうくらいゆとりがないなど外観やエントランスホールの造りこみからすると「あれ?分譲感どこいった?」というものになってしまいます。1フロア4戸ですから玄関ドアを開けるタイミングに共用廊下を誰かが歩いている可能性は低いわけですが、分譲のコンパクトマンションなわけですからそこは頑張って欲しかったですね。

シングル向け住戸がほとんどとなりますがDタイプは住宅ローン減税の対象となる広さを確保した2LDKとしています。蔵前駅近くのルフォン蔵前 ザ・レジデンスと同じ階数で比べても坪単価40万円以上の差はありますから悪くない単価設定です。

設備仕様はいたってシンプルです。戸数的にディスポーザーがないのは致し方ないですがキッチンなどの天板は人造大理石、食洗機もありません。ただ、1LDKでも間取りが綺麗で収納が多かったり、キッチンコンロが三ツ口であったりと専有面積の割には広々と使えそうです。

構造は直床、天井高は2400mmと階高3m切りのマンションらしさがでてしまっています。

売主が関電系ですからオール電化となるのですが貯湯ユニットを共用廊下にまとめて(Dタイプは玄関前)置いているため専有面積に含んでいないというのは高評価できます。

小規模マンションながらも電子書籍、Wi-Fi、コーヒーマシン完備のラウンジが設けられています。

ごみ置き場はメールコーナー横の利用しやすい場所にありながらも扉が2枚となっており愛のある設計となっています。

周辺相場を確認しましょう!

タワーレジデンストーキョー 2008年築 台東1 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約350万円

・ブリリア浅草橋 2012年築 浅草橋4 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約300万円

・クリオ浅草橋 2015年築 浅草橋5 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約265万円

上記相場からシエリア秋葉原の将来価値を予想すると

Bタイプ 1LDK 34.01㎡ 4階 3350万円(新築時) → 2900万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

[総武緩行線]

浅草橋 8:01発
秋葉原 8:03着
御茶ノ水 8:05着
水道橋 8:08着
飯田橋 8:09着
市ヶ谷 8:12着
四ツ谷 8:13着
信濃町 8:15着
千駄ヶ谷 8:17着
代々木 8:19着
新宿 8:21着

[浅草線→京急線]

浅草橋 8:05発
東日本橋 8:06着
人形町 8:08着
日本橋 8:10着
宝町 8:12着
東銀座 8:13着
新橋 8:15着
大門 8:18着
三田 8:20着
泉岳寺 8:23着
品川 8:25着

浅草橋 8:00発
蔵前 8:01着
浅草 8:03着
本所吾妻橋 8:04着
押上 8:06着

[日比谷線]

秋葉原 8:01発
小伝馬町 8:02着
人形町 8:04着
茅場町 8:07着
八丁堀 8:09着
築地 8:11着
東銀座 8:14着
銀座 8:15着
日比谷 8:17着
霞ヶ関 8:20着
神谷町 8:22着
六本木 8:26着
広尾 8:29着
恵比寿 8:32着
中目黒 8:35着

[山手線]

秋葉原 8:00発
神田 8:02着
東京 8:05着
有楽町 8:06着
新橋 8:08着
浜松町 8:11着
田町 8:13着
品川 8:16着

秋葉原 8:01発
御徒町 8:02着
上野 8:04着
鶯谷 8:06着
日暮里 8:08着
西日暮里 8:10着
田端 8:12着
駒込 8:14着
巣鴨 8:16着
大塚 8:18着
池袋 8:22着

[つくばエクスプレス]

秋葉原 8:19発
新御徒町 8:21着
浅草 8:24着
南千住 8:27着
北千住 8:29着
南流山 8:41着
流山おおたかの森 8:45着
守谷 8:52着
つくば 9:05着

浅草橋寄りではありますが秋葉原も容易に利用できる距離感です。

近くにライフがあるため日常の買い物も便利ですね。

【総評】

無茶な価格設定ではないためいいですね。

とくに1LDKは34㎡と数字上のゆとりもそこそこですし間取りも綺麗ですからそれがこの立地で3300万円前後で購入できるとなれば普通借地権であることを考慮しても魅力と感じる方は多いでしょう。

最上階付近にならないと眺望が抜けないながらも高層階とはそれなりの単価差がありますから1LDKの低層階は狙い目と言えます。

下がり天井さえ気にならなければDタイプの2LDKは減税対象でありながら坪単価300万円ほどで購入できますからディンクス層にも注目してほしいですね。

まぁ~この時代になんとも現実的な価格、立地です。

普通借地権ということさえ気にならなければ買いだと思いました。

共用廊下の玄関前は頑張ってほしかったですけどね。。。その分もしっかりと価格に反映されているのでしょうけども。

なお、土地所有者は法人と個人の2つに分かれており、管理組合を通して一旦法人に支払う流れとなります。もともとは賃貸マンションと駐車場がありました。

物件の評価からはズレてしまうのですがプレゼンテーション資料がめちゃわかりやすく作られていました。数多くのモデルルームを訪問していると「下手くそな資料だなぁ~(私も資料は作りは得意でないですがW)」とか「良く見るやつだー」とか「おぉわかりやすい!」とかいろいろ思うことはあるのですが過去を遡ってもシエリア秋葉原のプレゼンテーション資料はわかりやすいものでした。

内容がめちゃ濃いというわけではないのですが余計なことは書かずに検討者が知りたい情報をしっかりと掲載しているんですよね。

こういう資料って物件の販売担当者が作るのですかね?それとも売主の非営業さん?シエリア秋葉原のプレゼンテーション資料作った人は売りたいという気持ちよりも検討者に理解してほしいという思いが先行している方なのかな~と。これなら検討者も安心して買えそうです。

しかも、シンプルかつ盛り(過剰な謳い文句)がないためプレゼンテーション資料を検討者に配っちゃうところがさらに素晴らしい。プレゼンテーション資料って一応は社内資料(公取に準じてないため配りたくない)なのでしょうけど今回は社内資料と記載はあるものの堂々と配っています。

こういう売りたいより理解してほしいが先行していることってなかなかないので感動しちゃいました。

もっと言えば「当マンションのメリット・デメリット」みたいなページがあれば尚よかったかと。デメリットを伝えるのって勇気いることではあるのですがそれくらい正直なほうがウケる時代になっていくのではないかなぁ~なんて。

前にライオンズのモデルルームで「うちのマンションの戸当たり建築費はこちらです」「土地の仕入れ値はこちらです」と堂々公表しているところがありましたね。あれはわかりやすかった。施工会社と元土地所有者との関係もあるので全部の物件ではできないでしょうけど。

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