今回ご紹介するのはプレミスト蔵前です!

[物件概要]

売主:大和ハウス工業
施工:淺沼組
価格:4250万円~9030万円
専有面積:37.05㎡~72.10㎡
総戸数:57戸(事業協力者住戸9戸含む)
規模:15階建て
交通:都営浅草線・都営大江戸線「蔵前」駅徒歩5分 東京メトロ銀座線「田原町」駅徒歩8分
所在地:東京都台東区蔵前4丁目
竣工予定:2021年7月下旬

駐車場:7台 月額27000円~34000円 機械式駐車場:6台、身障者用1台
駐輪場:57台 月額100円~500円 2段ラック式:53台 平置き:4台
バイク置き場:2台 月額1000円 ミニバイク置き場:2台

地図はこちらです↓

画像出典:プレミスト蔵前公式HP

蔵前駅から徒歩5分、新堀通りと春日通り沿いから1ブロック中へ入っていますから駅近の割には静かな住環境です。エリア的に建物は立て込んでいるものの三方角地ですから窮屈感は少ないでしょう。(あくまで同エリア内で比較したときに)

南西側には素敵なエントランスアプローチで存在感のあるザ・パークハウス蔵前が立っていますし、さらにその北側にも背の高いマンションがあるため主な採光面となる西方向は全体的に抜け感ないのですが離隔はありますし、蔵前駅西側を好む方からすれば妥協しやすいレベルでしょう。

外観デザインとしては側面をダイレクトウィンドウ×格子、正面をガラス手摺&横ルーバー(ルーバーは箇所により向きを異ならせることで下から見ても足元が見えないようにしている)の組み合わせとするなど美しいものとしています。

エントランスアプローチも植栽豊かな長い通路としているのもいいですね~。蔵前エリアの土地形状からするとエントランスアプローチを長く取るのが難しいことが多い中で三方角地を活かすことができています。エントランスホールもコワーキングスペースとしても使えるラウンジ(床も変えており素敵!!)と一体型にすることで地域コミュニティ豊かな蔵前らしい開放感あるものとしています。

共用廊下は外廊下ですが東側に背の高い建物がありませんから低層階を除けばエレベーターを降りた際の気持ちよさも得ることができます。また、外廊下から隅田川の花火を望むこともできます。屋上テラスがありますから住まう階が低層階でもそちらを利用すればマンション内から楽しむことができます。

予定価格(一部正式価格)と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 65.01㎡
2階 6850万円 坪単価348万円
4階 6900万円台 坪単価350万円
5階 7100万円台 坪単価361万円
7階 7320万円 坪単価372万円
13階 7780万円 坪単価395万円

Bタイプ 1LDK 37.05㎡

画像出典:プレミスト蔵前公式HP

9階 4250万円 坪単価379万円
12階 4310万円 坪単価384万円
15階 4390万円 坪単価391万円

Cタイプ 2LDK 55.07㎡
4階 6100万円台 坪単価366万円
10階 6390万円 坪単価383万円

Dタイプ 3LDK 72.10㎡

画像出典:プレミスト蔵前公式HP

2階 7800万円台 坪単価357万円
11階 8790万円 坪単価403万円
13階 9030万円 坪単価414万円
15階 9300万円台 坪単価426万円

Eタイプ 1DK 32.75㎡
5階 3400万円台 坪単価343万円
7階 3490万円 坪単価352万円

Fタイプ 1LDK 41.50㎡
2階 4280万円 坪単価340万円

平均坪単価は約380万円です。

1DKと1LDKが思いのほか単価乗せてなくてびっくり。周辺でコンパクトマンションが多かったためそちらで利益を稼がず、供給の少なかった3LDKで稼ぐ設定でしょうか。Fタイプの2階で固く計算しても利回り4%をしっかり超えてきますから新築としては魅力のある数字で、住みながら投資にも向いています。Eタイプの1DKも利回り4%をしっかり超えてきます。ん~競合多いと睨んで単価抑えめに設定したらいつの間にか競合が完売していたという感じでしょうか。

2LDKも単価抑えめですね。これだと2LDKの動きは早そうです。

1フロア4戸構成ですべて西向きとなりますから1DK~2LDKの位置が悪いということもありません。Dタイプは南面に窓がありそちらも抜けてくれますから開放感抜群です。下がり天井がきついマンションですがそれゆえ窓面は豊かにできていますから背が高い人でなければよいですね。

今回大きなデメリットとなるのは背の高い方にはやや苦しい天井高の間取りが多いことです。洗面室が1900mmの間取りもあり、さすがに180cmある人だと辛いと思います。163cmの私でさえも1900mmの洗面室が苦しく感じました。なお、一般的には洗面室の高さは2100mmです。

設備仕様としてはディスポーザーがあるのは素晴らしいですが浴室ブラケットライト(浴室も天井高低い間取りが多いのも影響していることでしょう)など単価からすればもう少しグレード高だと嬉しかったですね。

1DKでもディスポーザーが付いてきます。1LDK以上はディスポーザー×食洗機となります。

玄関ドアもラクセスキーとしているため鍵を取り出す必要がありません。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm~2500mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・リストレジデンス蔵前 2011年築 蔵前4 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約300万円

・シティハウス蔵前ステーションコート 2012年築 蔵前4 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約330万円

・大江戸タワーレジデンス 2015年築 蔵前2 新築時の坪単価約310万円 現在の坪単価約390万円

・ザ・パークハウス蔵前 2016年築 蔵前4 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約350万円

・ルフォンリブレ浅草寿 2016年築 寿1 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約365万円

・ルフォン浅草橋 2018年築 浅草橋3 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約335万円

・ルフォンリブレ蔵前 2018年築 蔵前4 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約320万円

上記相場からプレミスト蔵前の将来価値を予想すると

Aタイプ 3LDK 65.01㎡ 7階 7320万円(新築時) → 6660万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は7台で内6台がターンテーブル利用の屋外機械式です。

管理費は㎡単価約342円、重たいですがこの戸数でディスポーザーがあるのでこんなものでしょう。

【住むレーション】

[浅草線から他社線直通]

蔵前 8:18発
浅草 8:19着
本所吾妻橋 8:21着
押上 8:23着
青砥 8:29着
京成高砂 8:31着
東松戸 8:39着
新鎌ヶ谷 8:46着
千葉ニュータウン中央 8:53着
印旛日本医大 8:59着
成田湯川 9:06着
空港第2ビル 9:14着
成田空港 9:17着

蔵前 8:08発
浅草橋 8:09着
東日本橋 8:11着
人形町 8:13着
日本橋 8:15着
宝町 8:17着
東銀座 8:18着
新橋 8:20着
大門 8:23着
三田 8:25着
泉岳寺 8:28着
品川 8:31着
青物横丁 8:35着
立会川 8:38着
平和島 8:40着
京急蒲田 8:45着
糀谷 8:48着
大鳥居 8:50着
穴守稲荷 8:51着
天空橋 8:53着
羽田空港第3ターミナル 8:54着
羽田空港第1・第2ターミナル 8:58着

[大江戸線]

蔵前8:04発
新御徒町8:05着
上野御徒町8:07着
本郷三丁目8:09着
春日8:11着
飯田橋8:14着
牛込神楽坂8:16着
牛込柳町8:18着
若松河田8:20着
東新宿8:22着
新宿西口8:25着
都庁前8:28着

蔵前8:00発
両国8:02着
森下8:04着
清澄白河8:05着
門前仲町8:08着
月島8:11着
勝どき8:13着
築地市場8:16着
汐留8:18着
大門8:20着

[銀座線]

田原町 8:01発
稲荷町 8:02着
上野 8:04着
上野広小路 8:06着
末広町 8:08着
神田 8:10着
三越前 8:12着
日本橋 8:14着
京橋 8:16着
銀座 8:18着
新橋 8:20着
虎ノ門 8:22着
溜池山王 8:24着
赤坂見附 8:26着
青山一丁目 8:29着
外苑前 8:31着
表参道 8:32着
渋谷 8:35着

通学校は2019年に新校舎となった蔵前小学校で徒歩3分、御徒町台東中学校で徒歩15分です。

24時間営業のスーパーヤマザキが近いのはいいですね~。新御徒町駅へも徒歩8分ですからライフも日常使いしやすい距離にあります。

蔵前小学校

【総評】

要所要所を締めているので良いペースで売れるでしょうね~。

蔵前エリアで検討している方が好む商品としてきています。プレミストブランドはKY価格の出物が多かった時代もありますが最近はプレミスト平和台みたく「あれ?これ売れるなぁ~」という出物も増えています。

エリア内で見ても三方角地ということで窮屈感ないですし、素敵な外観、エントランスアプローチだけでも分譲マンションが多いエリアの中で中古という土俵になっても戦える材料となるでしょう。

まぁ坪単価380万円となれば「蔵前もここまできたかぁ~」となるのは正直なところですが、それを考えるとやはり1DK~2LDKの単価設定はお買い得感あります。3LDKは出物が少ないエリアだけに単価乗せても売れると見たのでしょうね~実際3LDKの検討者からすれば待ってました状態ですからちょいと単価盛られてても買いますよね。

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2 件のコメント

  • リクエストした者です!
    ありがとうございました。
    パークハウス蔵前かっこいいですよね〜。
    エントランスから最高でした!笑

    ちなみに、1LDKの将来価値予想もやって頂けるのでしょうか。
    もし可能であれば、数が最も多いB typeでやっていただきたいです。

    いつもお願いばかりですみません。
    よろしくお願いいたします。

    • Sho様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      マンションカウンターにご相談いただければアドバイス可能です!

      こちらこそいつもご覧いただきありがとうございます!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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