今回ご紹介するのはグレーシア千代田秋葉原です!

[物件概要]

売主:相鉄不動産 三信住建
施工:奈良建設
価格:4100万円台~9200万円台
専有面積:33.51㎡~68.31㎡
総戸数:41戸(事業協力者住戸3戸含む)、他事務所1区画
規模:12階建て
交通:JR各線、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩5分 つくばエクスプレス「秋葉原」駅徒歩7分
所在地:東京都千代田区神田佐久間町四丁目
竣工予定:2019年11月中旬

駐車場:4台/平置式4台(車椅子対応駐車場1台含む)月額40000円
自転車置場:41台/平置式8台、2段ラック式33台 月額100円~400円

地図はこちらです↓

画像出典:グレーシア千代田秋葉原公式HP

秋葉原駅まで徒歩5分圏内というのは強みになりますね。山手線の外側となるため銀座線や千代田線が使いづらいのはブリリア秋葉原に比べたときの弱みとはなりますが浅草橋も近くなるため浅草線も使えます。

シエリア秋葉原と違い線路近くになるため電車の音はそこそこします。ただし西側が公園となるため西向き住戸は半永久的に採光、眺望(めちゃ抜けるというわけではないです)が確保されます。南面も接道しているため壁ドンにはなりませんが西向きに比べると採光、眺望に期待ができないため西向きにディンクス&ファミリー向け住戸、南向きにシングル向け&ディンクス向け住戸という振り分けにしています。

外観に関しては2階部分にもデザイン性をもたせているため1階、2階、3階以上と3段構成なっており分譲マンションらしい外観となっています。角地ということを活かしてエントランス周りにシンボルツリーを設け、エントランスホールは間接照明や【ガラスのオブジェ】であえて目立たせていますから小規模ながらも完成すると目立つ存在になるでしょう。

2階部分に関しては地権者住戸(予定)、保育園(予定)となります。保育園に関しては1階部分に専用の出入り口とエレベーターが設けられますがエレベーターの維持費は別会計となり保育園側の負担となるため住民の負担は基本的にないとのことでした。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Aタイプ 2LDK 55.79㎡ 管理費(月額)15210円 修繕積立金(月額)5580円

画像出典:グレーシア千代田秋葉原公式HP

3階 6888万円 坪単価408万円
5階 7089万円 坪単価420万円
6階 7148万円 坪単価423万円
8階 7298万円 坪単価432万円
10階 7498万円 坪単価444万円

Bタイプ 3LDK 68.31㎡ 管理費(月額)18620円 修繕積立金(月額)6840円

画像出典:グレーシア千代田秋葉原公式HP

6階 8498万円 坪単価411万円
8階 8698万円 坪単価420万円

[南向き]

Cタイプ 1LDK 33.51㎡ 管理費(月額)9140円 修繕積立金(月額)3360円

画像出典:グレーシア千代田秋葉原公式HP

3階 4188万円 坪単価413万円
5階 4288万円 坪単価423万円
7階 4388万円 坪単価432万円
11階 4488万円 坪単価442万円
12階 4688万円 坪単価462万円

Dタイプ 2LDK 55.49㎡ 管理費(月額)15120円 修繕積立金(月額)5550円

画像出典:グレーシア千代田秋葉原公式HP

5階 5989万円 坪単価356万円
6階 6069万円 坪単価361万円
7階 6089万円 坪単価362万円
8階 6189万円 坪単価368万円
9階 6289万円 坪単価374万円
10階 6389万円 坪単価380万円
11階 6489万円 坪単価386万円
12階 6889万円 坪単価410万円

西向きは公園ビューですから半永久眺望、南向きは接道しているとはいえ前に建物がありますから価格差はしっかりと付けていますね。さすがに1LDKには単価を盛ってはいますけども1LDKに単価を盛るのが当たり前の時代にはなっていますので違和感はありません。

それにしてもDタイプは狙い目感満載ですね。接道部分が交差点のため車が停車しますからさすがに3階は気になるのかなぁ~と思いますが5階、6階くらいで6000万円くらいなら今の時代としては魅力ある単価でしょう。

お気持ち程度ですがキッチンと洋室に窓があるため一応は三面採光の角住戸です。リビングの10畳表示にはだいぶ違和感ありますが洋室2の引き戸がフルに収納できるため割り切りやすさはあります。

Dタイプの中層階であれば迷う必要もさほどないくらいおすすめしやすいため早めに動かれたほうがいいでしょう。Dタイプは早めに品切れになると思います。

設備仕様に関してはディスポーザーがありませんがキッチン天板御影石、食洗機(1LDKも!!)、三面鏡下モザイクタイル、浴室フラットラインLED照明、トイレスマートリモコン、玄関前カメラ付きインターホン、天井ナノイー発生機、もちのろんですが相鉄物件お馴染みの良水工房などなど単価なりのものとはなっていました。西向き住戸の窓は二重サッシとなっています。

天井高は2400mmと低めですが二重床・二重天井です。

小規模マンションの内廊下だとなんちゃって内廊下(玄関ドアが奥まってない、カーペットでない、デザイン性がないなど)であることが多い中でグレーシア千代田秋葉原はしっかりとした内廊下としています。カーペットとなっていますしアートワークを壁面に配置するなどホテルライクな内廊下です。

内廊下!!を謳っていてもなんちゃって内廊下の分譲マンションも小規模だとよく見かけますのでご注意ください。

周辺相場を確認しましょう!

・プレミスト千代田神田佐久間町 2016年築 神田佐久間町4 新築時の坪単価約340万円 直近売り出し事例なし

・シティインデックス千代田秋葉原 2017年築 神田佐久間町3 新築時の坪単価約410万円 現在の坪単価約370万円
 
・ザ・パークワンズ千代田佐久間町 2018年築 神田佐久間町4 新築時の坪単価約405万円 直近売り出し事例なし

上記相場からグレーシア千代田秋葉原の将来価値を予想すると

Dタイプ 2LDK 55.49㎡ 5階 5989万円(新築時) → 5300万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

自転車置き場が地下にあり、住戸階へのエレベーターで繋がっていますから防犯性と利便性は高いのですがエントランスホールに自転車を持ち込みざるを得ない点は非自転車利用者からすると気になるかなぁ~と思います。利用者にとっては便利ですけどね。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

[山手線]

秋葉原 8:00発
神田 8:02着
東京 8:05着
有楽町 8:06着
新橋 8:08着
浜松町 8:11着
田町 8:13着
品川 8:16着

秋葉原 8:01発
御徒町 8:02着
上野 8:04着
鶯谷 8:06着
日暮里 8:08着
西日暮里 8:10着
田端 8:12着
駒込 8:14着
巣鴨 8:16着
大塚 8:18着
池袋 8:22着

[総武緩行線]

秋葉原 8:01着
御茶ノ水 8:03着
水道橋 8:05着
飯田橋 8:07着
市ヶ谷 8:09着
四ツ谷 8:11着
信濃町 8:13着
千駄ヶ谷 8:15着
代々木 8:17着
新宿 8:18着
大久保 8:20着
東中野 8:22着
中野 8:26着

[東京メトロ日比谷線]

秋葉原 8:01発
小伝馬町 8:02着
人形町 8:04着
茅場町 8:07着
八丁堀 8:09着
築地 8:11着
東銀座 8:14着
銀座 8:15着
日比谷 8:17着
霞ヶ関 8:20着
神谷町 8:22着
六本木 8:26着
広尾 8:29着
恵比寿 8:32着
中目黒 8:35着

ライフが近くにありますから日常の買い物利便性が高くなっています。

小学校が徒歩3分というのは魅力的ですがファミリータイプのマンションではないため2LDKのほうが売れ行き良くなるのかと思います。

【総評】

外観やエントランス周り、エントランスホールから各階フロアまでしっかりと造りこんでいるのは素晴らしいですね。繰り返しになりますがなんちゃって内廊下のマンションには注意してほしいです。グレーシア千代田秋葉原は小規模マンションの内廊下としてはけっこう頑張っているほうです。

やはり狙い目としてはDタイプですね。秋葉原駅徒歩5分でこの単価なら売る貸すも容易でしょう。

神田練塀町地区第一種市街地再開発事業や日本通運本社ビル建設などオフィスも増えていく秋葉原駅周辺。全体的な単価からすると割安感ないのですがDタイプ中層階の単価設定が気になって仕方ありません。秋葉原駅徒歩5分×千代田区アドレスの新築マンションで売る貸すのしやすい2LDKが坪単価360万円くらいってのは割安(今の相場で)と言っても過言ではないでしょう。

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